Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/57 E. 2024/1158 K.

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/57 KARAR NO : 2024/1158 DAVA : İpotek (Tescil İstemli) DAVA TARİHİ : 18/01/2023 KARAR TARİHİ : 13/11/2024 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 18/11/2024 DAVA: Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı firma arasında otel ve kongre merkezi inşa edilmesi hususunda anlaşma yapıldığını, bu amaçla 20/10/1999 tarihli sözleşme aktedildiğini, akabinde bu sözleşmeye ek olarak 09/11/2001, 06/07/2004, 31/07/2007 tarihli zeyilnamelerin aktedildiğini, 17/01/2002 tarihinde inşaat sözleşmesi ve akabinde 06/07/2004 tarihinde zeyilname aktedildiğini, bu sözleşmeler ile yap-işlet-devret modeli ile davalı tarafından otel, kongre merkezi yapılması, belirlenen sürelerle işletilmesi, işletme süresi içerisinde müvekkiline belirlenen tutarlarda ödeme yapılması ve süre sonunda bila bedel devredilmesinin kararlaştırıldığını, bu sözleşmelerden sonra müvekkili ile davalı arasında bu kere de 24/07/2007 tarihli bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesinin resmi şekilde aktedildiğini, bu kapsamda müvekkili adına kayıtlı taşınmazın 43.531,18 m2’lik kısmı üzerinde davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli ve 01/05/2035 bitiş tarihli olmak üzere toplamda 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğunu, bu üst hakkının tapuya tescil edildiğini, davalı adına üst hakkı tapusu çıkarıldığını, üst hakkı kurma sözleşmesinin 7.maddesine göre toplam irtifak bedelinin 64.468.239 USD olarak belirlendiğini, üst hakkı iradının taraflar arasında önceden aktedilen yap-işlet-devret modeli ile inşaat ve işletme sözleşmelerinde yazılı olduğu dönemsel edimler ile ödeneceğinin hüküm altına alındığını, gelinen aşamada davalı tarafından üst hakkı sözleşmesine aykırı davranıldığını, üst hakkı iradı bedellerinin gereği gibi ödenmediğini, açılmış takip ve davalar olduğunu, sonraki dönem ödemelerinin de gerçekleştirilmediğini, üst hakkı iradının güvencesinin TMK’nun 834.maddesinde düzenlendiğini, kanuni ipotek hakkı tescili için davalı tarafa ihtarname keşide ettiklerini, davalı tarafın bu kanuni yükümlülüğü yerine getirmediğini belirterek şimdilik 3 aylık irad bedeline karşılık olarak 537.235,32 USD karşılığı 10.094.651,66 TL tutarında kanuni ipoteğin müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında hiçbir zaman üst hakkına bağlı irtifak bedeli şeklinde bir borç doğmadığını, borcun başından beri kira borcu olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunu ve ödemelerin kira ödemesi şeklinde yapıldığını, taraflarından açılan kira uyarlama davasının derdest olduğunu, taraflar arasındaki borç alacak tutarının bu dava sonucunda belirleneceğini, davacının iddia ettiği gibi üst hakkı sözleşmesinde yazan irtifak bedeli borcunun mevcut olmadığını, Kasım 2020 ile Aralık 2022 arasındaki tüm döneme ilişkin kira bedellerinin eksiksiz olarak ödendiğini, bu ödemeye rağmen işbu davanın açıldığını, 20/12/2022 tarihinde 16.799.629,78 TL’nin davacının hesabına havale edildiğini, tüm dönemlere ilişkin ödemenin eksiksiz yapıldığına ilişkin yazının davacı tarafa iletildiğini, davacının irtifak hakkı bedellerinin tahsiline ilişkin açtığı davalarda taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğundan bahisle görevsizlik kararı verildiğini, üst hakkına bağlı irtifak alacağı bulunmadığı için buna ilişkin olarak ipotek tescili istenmesinin de mümkün olmadığını, davacı şirketin yönetim kurulu kararlarında da ödemelerin kira ödemesi olduğunun belirtildiğini, kira bedelinin 2018 yılında Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ve tebliğler sonrasında davacı yönetim kurulu kararı ve müvekkili şirketin kabulüyle oluşan mutabakat doğrultusunda USD’den TL’ye çevrildiğini, düzenlenen faturaların eksiksiz ödendiğini, kira uyarlama davası dosyasına 15 milyon tutarında teminat mektubu sunulduğunu, davacının alacağının risk altında olduğu iddiasının doğru olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. CEVABA CEVAP; Davacı vekili tarafından sunulan cevaba cevap dilekçesinde özetle; Davalı tarafın sunmuş olduğu cevap dilekçesindeki iddiaların hukuka aykırı olduğunu, müvekkili ile davalı arasında ilk olarak yap-işlet-devret modeli ile inşaat ve işletme sözleşmeleri akdedildiğini ve akabinde davalı ile 2007 tarihli resmi şekilde üst hakkı kurma sözleşmesi akdedildiğini, davalı lehine ayrı bir üst hakkı tapusu çıkarıldığını, davalı lehine tesis edilen üst hakkının 30 yıl süreli daimi ve müstakil bir üst hakkı olduğunu, davalının bu üst hakkına dayanarak, müvekkilinin sahibi olduğu alanları malik gibi kullandığını ve üst hakkına konu olan alanlardan malik gibi faydalandığını, üst hakkı tapusuna dayanarak taşınmazı ipotek ettirerek yüksek meblağlı krediler kullandığını, dolayısıyla davalının normal bir kiracı olmadığı ve üst hakkı sahibi olduğunu, davalı tarafın, müvekkili aleyhine kira uyarlama davası ikame etmiş olmasının üst hakkı sahipliği gerçeğini ortadan kaldırmayacağını, neticeten müvekkili ile davalı arasındaki hukuki ilişkinin kira ilişkisi olmadığını, müvekkili ile davalı arasında yap-işlet-devret modeli ile inşaat ve işletme sözleşmeleri akdedildiğini, akabinde bu sözleşmelerden sonra davalı ile üst hakkı kurma sözleşmesi akdedildiğini, davalının ödemekle yükümlü olduğu bir irtifak bedeli kararlaştırıldığını, bu irtifak bedelinin sadece daha önce taraflar arasında akdedilen yap-işlet- devret modeli ile inşaat sözleşmelerinde yazılı şekilde ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalının ödeme yükümlülüğünün de irtifak bedeli olduğunu, davalı tarafın 20.12.2022 tarihinde Kasım 2020-Aralık 2022 dönemine ilişkin tüm borcunu ödediğini iddia etse de bu iddianın gerçek dışı olduğunu, ödeme tutarının davalı tarafından belirlendiğini belirterek davanın kabulünü talep etmiştir. İKİNCİ CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan ikinci cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında yürümekte olan diğer davaların tümünde, taraflar arasındaki borç-alacak ilişkisinin hangi hukuki temel üzerinde yürüdüğünün tartışıldığını, davacının huzurdaki dava ile, "üst hakkı iradının güvencesi" olarak ipotek tesis edilmesini talep ettiği göz önüne alındığında, taraflar arasında gerçekten üst hakkı iradı ödeme yükümlülüğünün olup olmadığının temel uyuşmazlık konusu haline geldiğini, cevap dilekçesinde davacının Asliye Ticaret Mahkemesinde müvekkili şirkete karşı açmış olduğu diğer davaların kararlarını sunduklarını ve bu davalarda verilen görevsizlik kararlarının istinaf mahkemeleri tarafından kesin bir kararla onandığının belirttiklerini, davacının üst hakkı iradı talep etme hakkı bulunmadığını, davacı tarafından 24.07.2007 tarihli bağımsız ve daimi üst hakkını tesis eden sözleşmeye atıf yapılarak, önceki sözleşmelerde belirtilen kiracılık ilişkisinin son bulduğunun iddia edildiğini, oysa ki sözleşmede belirtilen bedelin sadece üst hakkına ilişkin tapu harcının belirlenmesi için sözleşmeye yazıldığını, müvekkili şirketin bu güne kadar tüm ödemelerini kira bedeli olarak yaptığı gibi davacı yan tarafından ilk olarak 2009 yılında düzenlenen fatura da kira faturası olarak düzenlendiğini, dolayısıyla hiçbir zaman irtifak hakkı bedeli şeklinde bir borç doğmadığını, taraflar arasındaki ilişkinin başlangıcından itibaren kira ilişkisi olarak devam ettiğini, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimin bulunmadığını, dolayısıyla bu edimleri güvenceye almak için ipotek tescili talep edilemeyeceği dikkate alınarak haksız ve hukuksal dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Tarafların ticari defter ve belgeleri ile dosya üzerinde 07/08/2023 günü, saat 15.00'de Mahkememiz duruşma salonunda bilirkişi incelemesi yaptırılarak sözleşme gereğince kararlaştırılan bedele ilişkin ödemeler incelenerek bilirkişi raporu tanzimine karar verilmiş olup, Bilirkişi SMMM ....... 'nun 12/02/2024 tarihli kök raporunda özetle; davalının davacıya 31.10.2020 tarihi itibariyle borcunun bulunmadığını, bahse konu tarihe kadar olan kira bedeli/üst kullanım bedeli kapsamında doğan borcun mali olarak ödemesinin yerine getirildiğini, sözleşmeler ile ödenmesi kararlaştırılan bedelin (davacı tarafından iddia edildiği haliyle) 01.11.2020 - 31.08.2023 tarihleri arasında davacı tarafından davalıya 7.582.224,31 USD + KDV karşılığı 132.502.176,99-TL olarak fatura edildiğini, ilgili dönemde davalı tarafından davacıya 27.952.491,63-TL ödeme yapıldığını, 2020 yılında davalının davacıdan 2.227.933,33-TL alacaklı olduğu dikkate alındığında bahse konu dönem için nakden veya hesaben anlaşma yoluyla yapılan 30.180.424,96-TL tutarındaki tahsilatlar toplamının düzenlenen faturalardan mahsup edilmesiyle, davacının davalıdan olan alacağının davacının ticari defterlerinde yer aldığı haliyle 102.321.752,03-TL olduğunu, davalı şirketin ticari defter kayıtlarında yer aldığı haliyle 01.11.2020 - 31.08.2023 tarihleri arasında davacı tarafından düzenlenen faturaların (ihtiyati tedbir kararı kapsamında düzenlenen faturalar hariç) hiçbirinin kayıtlara alınmadığını, yapılan 30.180.424,96-TL tutarındaki ödemeler toplamının ticari defterlere kaydedildiğini, neticeten bu durum karşısında davalının davacıdan olan alacağının davalının ticari defterlerinde yer aldığı haliyle 30.180.424.96-TL olduğunu bildirmiştir. Bilirkişi raporuna itiraz edildiği takdirde ek rapor için dosyanın bilirkişiye gönderilmesine karar verilmiş olup, Bilirkişi SMMM ..... 'nun 26/08/2024 tarihli ek raporunda özetle; Davalının davacıya 31.10.2020 tarihi itibariyle borcunun bulunmadığını, bahse konu tarihe kadar olan kira bedeli/üst kullanım bedeli kapsamında doğan borcun mali olarak ödemesinin yerine getirildiğini, sözleşmeler ile ödenmesi kararlaştırılan bedelin (Davacı tarafından iddia edildiği haliyle) 01.11.2020 - 31.08.2023 tarihleri arasında davacı tarafından davalıya 7.582.224,31 USD+KDV karşılığı 132.502.176,99-TL olarak fatura edildiğini, ilgili dönemde davalı tarafından davacıya 27.952.491,63-TL ödeme yapıldığını, 2020 yılında davalının davacıdan 2.227.933,33-TL alacaklı olduğu dikkate alındığında bahse konu dönem için nakden veya hesaben anlaşma yoluyla yapılan 30.180.424,96-TL tutarındaki tahsilatlar toplamının düzenlenen faturalardan mahsup edilmesiyle, davacının davalıdan olan alacağının davacının ticari defterlerinde yer aldığı haliyle 7.082.560,33 USD karşılığı 102.321.752,03-TL olduğunu, davalı şirketin ticari defter kayıtlarında yer aldığı haliyle 01.11.2020 - 31.08.2023 tarihleri arasında davacı tarafından düzenlenen faturaların (ihtiyati tedbir kararı kapsamında düzenlenen faturalar hariç) hiçbirinin kayıtlara alınmadığını, yapılan 30.180.424,96-TL tutarındaki ödemeler toplamının ticari defterlere kaydedildiğini, neticeten bu durum karşısında davalının davacıdan olan alacağının davalının ticari defterlerinde yer aldığı haliyle 30.180.424.96 TL olduğunu bildirmiştir. Dava, TMK’nun 834.maddesine dayalı olarak üst hakkı iradının güvencesi amacıyla kanuni ipotek tesisi istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın taraflar arasındaki sözleşme ile ödenmesi kararlaştırılan bedelin kira bedeli mi, irtifak bedeli mi olduğu, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin mahiyeti, irtifak bedeli ise TMK’nin 834. maddesi gereğince kanuni ipotek tesisine ilişkin şartların oluşup oluşmadığına ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki hukuki ilişki irdelendiğinde; Taraflarca 20 Ekim 1999 tarihinde imzalanan “İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli ile Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi” başlıklı sözleşmede; İDTM’ye ait ..... ada ...... parsel sayılı taşınmazın 28.000 m² lik bölümü üzerinde 36 ay içinde dört yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezinin, her türlü inşaat masrafını üstlenen yüklenici ......... tarafından inşa edilmesi, inşaatın bitirilmesinden sonra 2 yıl ödemesiz, 25 yıl (ilk yıl 750.000,00 USD, sonraki yıllarda %4 artış ile) kira ödemesi yapılarak ...... tarafından işletilmesi ve süre bitiminde yeni bir anlaşma yapılmadığı takdirde tahliye edilmesine dair hükümlere yer verilmiş, 9 Kasım 2001 ile 6 Temmuz 2004 tarihli zeyilnameler ile inşaat ve işletme süreleri ile ödenecek kira bedellerinde değişiklik yapılmıştır. 17 Ocak 2002 tarihinde imzalanan “İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli ile Beş Yıldızlı Otel İnşaat ve İşletme Sözleşmesi” başlıklı sözleşmede; İDTM’ye ait ... ada ....... parsel sayılı taşınmazın 21.900 m² lik bölümü üzerinde 22 ay içinde beş yıldızlı otelin, her türlü inşaat masrafını üstlenen yüklenici ......... tarafından inşa edilmesi, inşaatın bitirilmesinden sonra 25 yıl (ilk yıl 1.000.000,00 USD, sonraki yıllarda %6 artış ile) kira ödemesi yapılarak ......... tarafından işletilmesi ve süre bitiminde yeni bir anlaşma yapılmadığı takdirde tahliye edilmesine dair hükümlere yer verilmiş, bila tarihli ve 6 Nisan 2004 tarihli zeyilnameler ile inşaat ve işletme süreleri ile ödenecek kira bedellerinde değişiklik yapılmıştır. 24 Temmuz 2007 tarihinde imzalanan “Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin; 2. maddesinde; İDTM’ye ait 1221 ada 191 parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m² lik bölümü üzerinde ......... lehine 01.05.2005 başlangıç ve 01.05.2035 bitiş tarihi olmak üzere toplam 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulması, 3. maddesinde; taraflarca 20 Ekim 1999 ve 17 Ocak 2002 tarihlerinde imzalanan sözleşmelerin, bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesinin eki ve ayrılmaz parçaları olduğu, anılan sözleşmelerde yer alan hükümler ile işbu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda, işbu sözleşme hükümlerinin geçerli (öncelikli) kabul edileceği, 7. maddesinde; işbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ......... tarafından İDTM’ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam 64.468.239,00 USD irtifak hakkı bedelinin, sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçeceği (hem kira hem irtifak hakkı bedelinin ödenmeyeceği, işbu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesinin aynı oranda kira borcunu sona erdireceği), söz konusu bedelin ödeme şekil ve esasları konusunda 20 Ekim 1999 ve 17 Ocak 2002 tarihli sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olduğu, hüküm altına alınmıştır. 2 Ağustos 2010 tarihinde imzalanan sözleşmenin; 2. maddesinde; 24 Temmuz 2007 tarihinde imzalanan sözleşme uyarınca 1221 ada 191 parsel sayılı taşınmazın bağımsız ve daimi üst hakkı kurulan 43.531,18 m² lik bölümü üzerinde, imar planı uyarınca ekli avan projede yer alan ticari yapılar ile kongre merkezi inşa etmeye yeterli emsal inşaat alanının bulunmadığı, bu nedenle İDTM’ye ait 8.397 m² lik emsal inşaat alanından .........’nın faydalanması için, 01.05.2005 başlangıç ve 01.05.2035 bitiş tarihi olmak üzere toplam 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulması amacıyla bu ek sözleşmenin akdedildiği, 3. maddesinde; taraflarca 20 Ekim 1999 ve 17 Ocak 2002 tarihlerinde imzalanan sözleşmelerin, işbu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçaları olduğu, anılan sözleşmelerde yer alan hükümler ile işbu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda, işbu sözleşme hükümlerinin geçerli (öncelikli) kabul edileceği, 5. maddesinde; işbu sözleşme ile tanınan 8.397 m² lik ilave emsal hakkı için .........’nın yıllık 120.000,00 USD+KDV’yi (üst hakkının sona ereceği tarihe kadar takip eden yılların bedelleri %4 oranında artırılarak) İDTM’ye ödeyeceği, bu bedelin daha önce imzalanan sözleşmelerden ayrı bir bedel olduğu, işbu sözleşme ile yapılacak yapılar için İDTM’ye sözleşmelerdeki kira bedellerine ilave bir ödeme yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. 25 Nisan 2011 tarihinde imzalanan sözleşmenin; 2. maddesinde; 24 Temmuz 2007 ile 2 Ağustos 2010 tarihlerinde imzalanan sözleşmeler uyarınca ..... ada ...... parsel sayılı taşınmazın bağımsız ve daimi üst hakkı kurulan 43.531,18 m² ve 8.397 m² lik bölümler üzerinde, imar planı uyarınca ekli avan projede yer alan ticari yapılar ile kongre merkezi inşa etmeye yeterli emsal inşaat alanının bulunmadığı, bu nedenle İDTM’ye ait 370,11 m² lik emsal inşaat alanından .........’nın faydalanması için 01.05.2005 ila 01.05.2035 tarihleri arasında geçerli olmak üzere bu ek sözleşmenin akdedildiği, 4. maddesinde; işbu sözleşme ile tanınan 370,11 m² lik emsal hakkı için .........’nın yıllık 6.000,00 USD+KDV’yi (üst hakkının sona ereceği tarihe kadar takip eden yılların bedelleri %4 oranında artırılarak) İDTM’ye ödeyeceği, bu bedelin daha önce imzalanan sözleşmelerden ayrı bir bedel olduğu hüküm altına alınmıştır. Davacı taraf, TMK’nun 834.maddesine dayalı olarak üst hakkı iradının güvencesi amacıyla kanuni ipotek tesisi kurulması talebinde bulunmuştur. TMK’nun 834/f.1 hükmü, taşınmaz malikinin, taşınmazı üzerinde üst hakkı tesis etmesinin karşılığı olarak kendisine irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına alabilmesi amacıyla, irat alacağının en çok üç yıllık miktarı ile sınırlı olmak üzere, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkının ipotek edilmesini o tarihteki üst hakkı sahibinden isteyebileceği hususunu öngörmektedir. İrat alacağının güvencesini oluşturan kanuni ipotek hakkı, üzerinde tesis edilmiş olduğu yüklü taşınmaz üzerinde sahip olunan mülkiyet hakkına bağlı bir hak olmayıp, üst hakkının tescili karşılığında ödenmesi kararlaştırılan irat alacağına bağlı bir haktır. Yüklü taşınmaz malikinin sahip olduğu üst hakkı iradına ilişkin alacağın güvence altına alınabilmesi için kanun tarafından öngörülmüş olması nedeniyle, alacağı teminat altına alan bağlı (fer’i) haklar arasında yer alır. (Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 13.Baskı, İstanbul 2011, s.1191) İrat alacağının güvencesini teşkil edecek olan kanuni ipotek hakkı ile ilgili dikkat edilmesi gereken hususlardan biri, üst hakkının tapu sicilinin ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmiş olması şartıdır. (Arif Barış Özbilen, “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Verilen Kanuni İpotek Hakkı", Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Cilt :9, Sayı 126, Eylül 2016, s.281, Osman Berat Gürzumar, Türk Medeni Hukukunda Üst Hakkı, 2.Baskı, İstanbul 2001, s.132) Yalnızca sürekli ve bağımsız olarak kurulmuş olan üst hakkı, tapuya taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bu nitelikte kurulan ve kanun gereği tapuya taşınmaz olarak kaydedilemeyen üst haklarının, irat alacağının teminatını oluşturmak üzere bir kanuni ipoteğe konu olması da düşünülemez. İrat alacağını güvence altına alan kanuni ipotek hakkı, ancak ayrı bir tapu kütüğü sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakları üzerinde tescil edilebilir. Üst hakkının tapu kütüğünün ayrı ve bağımsız bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için, bu hakkın bağımsız ve sürekli nitelikte olması gerekmektedir. Bununla birlikte, irat alacağını teminat altına aldırmak isteyen yüklü taşınmaz malikinin, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilmesini talep yetkisi bulunmamaktadır. Bu yetki yalnızca üst hakkı sahibine aittir. ( Erden Kuntalp, "Bağımsız ve Sürekli Sınırlı Ayni Hakların, Özellikle Üst Hakkının Taşınmaz Olarak İşlem Görmesi” Türkiye Barolar Birlğiği Dergisi Yıl:1991, Sayı:4, s.545) Yapılan açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde; TMK'nun 834.maddesi gereğince kanuni ipotek tesis etme hakkının kullanılabilmesi için üst hakkının tapuya taşınmaz olarak kayıtlı bağımsız ve sürekli bir hak olması, borçlanılan edimlerin irat şeklinde ödeneceğinin kararlaştırılması, yüklü taşınmaz malikinin üst hakkı sahibinden söz konusu teminat ipoteğinin kurulmasını (tescilinin sağlanmasını) talep etmesi koşullarının da gerçekleşmesi gerekmektedir. 6098 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi ışığında taraflar arasındaki sözleşmeler birlikte değerlendirildiğinde; taraflarca yap-işlet-devret modeli esas alınarak imzalanan 20 Ekim 1999 ve 17 Ocak 2002 tarihli sözleşmelerin (sözleşmeler), konusunu oluşturan iki otel ve kongre merkezinin gerek yapımını gerekse sonrasında işletilmesini içermesi nedeniyle karma sözleşme niteliğinde olduğu ve bu hususun Yargıtay ...... Hukuk Dairesi'nin 20/03/2024 tarih, ...... Esas. ...... karar sayılı Bölge Adliye Mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi istemine dair Yargıtay ilamında da vurgulandığı anlaşılmaktadır. Ödenmesi gereken bedeller de taraflar arasındaki sözleşmeler ile kararlaştırılmış, 24/07/2007 tarihli sözleşmenin 7.maddesinde işbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ödenecek toplam irtifak bedelinin sözleşmelerde yazılı kira bedeli yerine geçeceği yazılı olan irtifak bedelinin ödenmesiyle aynı oranda kira borcunun da ödenmiş sayılacağı kararlaştırılmıştır. Üst hakkının kurulmasına ilişkin resmi senedin incelenmesinde ise, üst hakkı sahibinin irad tarzında borçlandığına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Üst hakkının kurulması sırasında düzenlenen resmi senette üst hakkı sahibinin irad tarzında borçlandığına ilişkin hüküm bulunmuyorsa ipotek talebi karşılanmamaktadır. (Ceylan Pala, Tapu Kütüğüne Taşınmaz Olarak Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar, Nisan 2007, s.62; Adana Bölge Adliye Mahkemesi, 4.HD, 17/12/2021 tarih. 2021/2267 Esas, 2021/1706 Karar) TMK'nun 834.maddesinde düzenlenen üst hakkının iradının güvencesi amacıyla kanuni ipotek tesisi talep edilemeyeceği, zira irad şeklinde borçlanıldığının resmi senette açıkça yazılı olmadığı anlaşılmakla açılan davanın şartları oluşmadığından reddine karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere: AÇILAN DAVANIN REDDİNE, 1-Alınması gereken 427,60-TL harçtan, davacı tarafından peşin olarak yatırılan 172.391,42-TL peşin harçtan mahsubu ile bakiye kalan 171.963,82-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadaesine, 2-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 693.893,03-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 13/11/2024 Başkan ..... ¸e-imzalıdır Üye ..... ¸e-imzalıdır Üye ..... ¸e-imzalıdır Katip ..... ¸e-imzalıdır