Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/661 E. 2025/270 K.

T.C. ANTALYA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2024/661 Esas KARAR NO : 2025/270 DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 18/08/2023 KARAR TARİHİ : 17/04/2025 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ile davalılar ..., ... ve ... arasında ... tarihli eser ve satış sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmede yükleniciler olarak belirtilen olan davalılar söz konusu sözleşme ile ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada ... parsel üzerindeki taşınmazda taban alanı ... metrekare olan ... blok ... nolu dükkanın meydana getirilmesi ve mülkiyetinin ...'ye geçirilmesi yükümlüğü altına gidiklerini, bunun karşılığı ..., sözleşme'nin 5. Maddesi doğrultusunda toplam ...-TL euro ödeme yapmayı kabul ettiklerini, müvekkil sözleşme tarihi ... tarihinde ...-TL euro ödemeyi yaptığını, söz konusu ödemenin yapılmasına rağmen davalıların taşınmazın inşa sürecini sürekli olarak geciktirdiklerini, davalıların sözleşmenin imza tarihinden itibaren 3 ay içerisinde inşaat ruhsatını almayı taahhüt ettiklerini ancak 21 ay sonra ... yılında aldıklarını, müvekkil, taşınmazın ruhsat alım süreci 21 ay sürdüğünden, ikinci ödemeyi yapmaktan imtina ettiğini, davalıların ... tarihinde müvekkil tarafından yapılan ilk ödeme olan ... Euro müvekkile iade edilerek sözleşmeden döndüklerini, müvekkil yükümlülüklerini yerine getirmeleri konusunda ... tarihinde ihtar gönderdiğini, Sözleşmede bahsedilen asıl ağırlıklı borç bir eser meydana getirme borcu olduğu ve eser meydana getirme açısından adi yazılı şekli yeterli bulunduğu için asıl borcun fer'i niteliğindeki Dönme Cezası da geçerlidir. Davalılar henüz Sözleşme'nin Eser Sözleşmesi niteliğindeki Taşınmaz İnşa etme yükümlülüğünü yerine getirmeden Sözleşme'den döndüğünden, Tesmi şekle tabi olmayan Eser Söz leşmesi gereğince geçerli olan dönme cezasından da Sorumlu olduklarını, davalıların söz konusu taşınmazı 3. Kişilere devretmeleri durumunda müvekkilin geri dönülmesi mümkün olmayan zararlara uğrayacağından ihtiyati tedbir kararı verilmesini, talep ettikleri, bu nedenlerle; taşınmazın 3. Kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir kararı verilmesini, sözleşmeden dönen davalılardan sözleşmenin 10.4. Maddesinde düzenlenen ... Euro dönme cezasının 3095 sayılı kanuni aiz ve temerrüt faizine ilişkin kanunun 4/a maddesi gereğince dava tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarının o yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir. Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkiller ile davacı arasında ... tarihinde dava konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak sözleşme imzaladıklarını, sözleşmenin alacaklı tarafı ve satıcı tarafının tacir olduğunu, bu nedenle görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, sözleşme içerisinde Gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesinden unsurlar barındıran karma sözleşme olduğunu, müvekkiller sözleşmenin imzalandığı tarihlet satışa konu olan dükkanın maliki olmadıklarını, ancak arsa sahiplerine yapacakları imalatlar karşılığında anılan dükkanın mülkiyetini hak edeceklerini davacı alıcı şirketin en başından beri bildiklerini, dava konusu taşınmazın tapuya tescilini ... tarihinde yaptığını, ve yapı ruhsatını da ... tarihinde aldığını karşı yanın iddia ettiği gibi bir ruhsatın ... tarihinde alınması gibi durum olmadığını, ... Avro ödemeyi neden yapmadıklarını açıklamak yerine gerçekleri çarpıtmaları son derece düşündürücü olduğunu, müvekkillerin aradaki satış sözleşmesine kasten uymama gibi bir durum olmadığını, arsa sahiplerinin yarattığı sorunlar nedeni ile hukuki imkansızlıklar nedeni ile edinimler getirilemediğini, daha mülkiyeti müvekkillerinde olmayan arsa sahiplerine ait taşınmazlara 3. Kişilere devri önleyici tedbir talebi de davacı alıcı şirketin ne kadar kötü niyetli olduğunun kanıtı olduğunu, bu nedenlerle; görevsizlik itirazında bulunduklarını, davacının açmış olduğu davanın haksız ve yasal dayanaktan yoksun olması nedeniyle reddiyle yargılama harç ve giderleriyle vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini cevap ve talep etmiştir. Davalı ... vekilinin cevap dilekçesinde özetle; müvekkilİ ile davacı şirket arasında ... tarihinde dava konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak Eser ve satış sözleşmesi başlıklı sözleşme imzaladıklarını, alacaklı taraf ve satıcı tarafın tacir olduğunu, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, sözleşme içresinde Gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesinden unsurlar barındıran karma sözleşme olduğunu, satıcı tarafın sadece kaba inşaatı yapıp davacı alıcıya taşınmazı teslim edecek olması olduğunu, dava konusu taşınmazın tapuya tescilini ... tarihinde yaptığını, ve yapı ruhsatını da ... tarihinde aldığını karşı yanın iddia ettiği gibi bir ruhsatın ... tarihinde alınması gibi durum olmadığını, ... Avro ödemeyi neden yapmadıklarını açıklamak yerine gerçekleri çarpıtmaları son derece düşündürücü olduğunu, müvekkillerin aradaki satış sözleşmesine kasten uymama gibi bir durum olmadığını, arsa sahiplerinin yarattığı sorunlar nedeni ile hukuki imkansızlıklar nedeni ile edinimler yerine getirilemediğini, asra sahiplerine ait taşınmazlara 3. Kişilere devri önleyici tedbir talebi de davacı alıcı şirketin ne kadar kötü niyetli olduğununu bir başka kanıtı olduğunu, bu nedenlerle; davacının açmış olduğu davanın haksız ve yasal dayanaktan yoksun olması nedeniyle reddiyle yargılama harç ve gideriyle vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini cevap ve talep etmiştir. ... Tapu Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevabında; dava konusu ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtları istenilmiş, gelen bilgi ve belgeler incelenerek dosyamız arasına konulmuştur. ... Kadastro Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevabında; dava konusu taşınmazın çaplı krokisi istenilmiş, gelen cevabi yazısı incelenerek dosyamız arasına alınmıştır. Antalya ... Noterliğine yazılan müzekkere cevabında ... tarih .../... yevmiye sayılı ihtarnamenin onaylı örneği istenilmiş, gelen cevabi yazı incelenerek dosyamız arasına alınmıştır. Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih .../... Esas ve .../... Karar sayılı ilamının bir suretinin dosyamız arasına alındığı görülmüştür. Dava sözleşmeden kaynaklanan cezai şartın ödenmesi istemlidir. Taraflar arasında ... tarihli eser ve satış sözleşmesi ile yüklenici davalılar söz konusu sözleşme ile ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada ... parsel üzerindeki taşınmazda taban alanı ... metrekare olan ...blok ... nolu dükkanın meydana getirilmesi ve mülkiyetinin davacıya geçirilmesi yükümlüğü altına gidiklerini, bunun karşılığı davacının sözleşme'nin 5. Maddesi doğrultusunda toplam ...-TL euro ödeme yapmayı kabul ettikleri, davacının ... tarihinde ... euro ödemeyi yaptığı, ancak sözleşmenin daha sonra davalılar tarafından feshedildiği ve ödenen ... Euro'nun davacıya iade edildiği hususu çekişmeli değildir. Ayrıca davacı tarafça ... Euro dışında başkaca ödeme yapılmadığı hususu da dava dilekçesinde sabittir. Davalıların geçersiz sözleşme nedeniyle cezai şart istenemeyeceğine ilişkin itirazlarının incelenmesinde; Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, BK'nun 213 (6098 sayılı TBK'nun 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmez. Davaya konu olan ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada ... parsel üzerindeki taşınmazda taban alanı ... metrekare olan ... blok ... nolu dükkanın meydana getirilmesine ilişkin edim her ne kadar taşınmaz mülkiyetini içerse de; Sözleşmeye konu olan taşınmaz Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin .../... Esas ve .../... sayılı ilamı ile davalılardan ... ve ...'nun dava dışı arsa malikleri ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit sıfatı ile kendisine verilecek olan dükkana ilişkin olduğu ve mahkeme kararı incelendiğinde kat mülkiyeti de kurulmamış olduğu dikkate alındığında sözleşme tarihinde tapuya kayıtlı olmadığı ve bu şekilde adi yazılı sözleşme ile devrinin alacağın temliki hükmünde olması nedeni ile sözleşme geçerli olup bu yöndeki savunmalar yerinde değildir. Cezai şart sözleşmenin sözleşmenin 10.4. Maddesinde düzenlenen ... Euro dönme cezasının incelenmesinde ise;Ceza koşulu borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle ceza koşulu, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli ile doğabilecek olan fer'î bir edimdir. Borçlu ceza koşulu ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Cezai koşulunun kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da ceza koşulu kararlaştırılabilir (Sermet Akman, Halûk Burcuoğlu, Atillâ Altop, Selahâttin Sulhi Tekinay, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1993, s. 358-359). Ceza koşulunun esas itibariyle iki temel amacı (işlevi) bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri ise, borcun ihlâli hâlinde borçlu tarafından ödenecek tazminatı önceden ve götürü olarak belirlemektir. Bu iki temel amacı dışında, ceza koşulunun diğer bir amacı da, ifayı engelleyen ceza koşulunda (dönme/fesih cezasında) borçlunun ceza koşulunu ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır [Köksal Kocaağa, Ceza Koşulu (Sözleşme Cezası), Ankara 2018, s. 31-33) Ceza koşulu, 6098 sayılı Kanun'un 179–182 nci maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan Kanun'un 179 uncu maddesinin birinci fıkrasında seçimlik ceza koşulu düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenmek üzere ceza koşulu vaad edilmiş ve aksi de sözleşmede öngörülmemiş ise alacaklı ya sözleşmenin ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir. Seçimlik ceza koşulunda alacaklı seçimlik bir yetkiye sahiptir. Buna göre o şartın gerçekleşmesi yani borçlunun asıl edimi hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda ya asıl edimin ifasını ister ya da bundan vazgeçerek ceza koşulunun ödenmesini talep eder. Seçimlik ceza koşulunda alacaklı hem asıl edimin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini isteyemeyecektir. Görüldüğü üzere burada seçimlik bir hak söz konusu olup, alacaklı ancak ya asıl borcun ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir; alacaklı aynı anda hem asıl borcun ifasını hem de ceza koşulunun ödenmesini kural olarak isteyemez. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, asıl borcun sonraki imkânsızlık nedeniyle ifa imkânının ortadan kalkması hâlinde, alacaklıya tanınmış olan bu seçim hakkı bir anlam ifade etmez. Asıl borcun ifası imkânsız olduğunda, alacaklı koşulları varsa yalnızca tazminat isteme hakkına sahip olur. Buna göre alacaklı, ya zararının tazmin edilmesini ya da ceza koşulunun ödenmesini ister. Buradaki “seçimlik” ifadesinden, ceza koşulu ile asıl borç arasındaki ilişkinin, seçimlik borçlarda yer alan birden çok edim arasındaki ilişkiye benzediği sanılmamalıdır. Asıl borç ile ceza koşulu arasında gerçek anlamda bir seçimlik borç (alacak) ilişkisi söz konusu olmayıp, yalnızca alacaklıya tanınmış bir seçim hakkı söz konusudur. Bunun önemi şu noktada ortaya çıkar: Borçlu asıl borcun ifasıyla yükümlü olmakla birlikte, alacaklı asıl borcun ifasından vazgeçerek ceza koşulunun ödenmesini istediğini borçluya bildirebilir. Borçlu ceza koşulu kendisinden istenmedikçe yalnız asıl borcu ifa edebilir. Bu seçim hakkı, teknik anlamdaki seçimlik borçtan (alacaktan) farklıdır (Kocaağa, s. 133-136). İkinci fıkrada düzenlenen ifaya ekli ceza koşulunda ise alacaklı, açıkça feragat etmiş veya ifayı kayıtsız şartsız kabul etmiş olmadıkça, hem sözleşmenin ifasını hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilir. Dönme (fesih) cezası olarak da adlandırılan ifayı engelleyen ceza koşulu ise maddenin üçüncü fıkrada hükme bağlanmıştır. Burada borçlunun ceza koşulunu ödemek suretiyle tek taraflı olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ispat yetkisi saklı tutulmuştur. Böylece borçlu alacaklı ile yaptığı anlaşmada dilerse sözleşmeden dönmeyi ve alacaklıya sadece ceza koşulu ödemeyi kararlaştırabilir. Bu tür ceza koşulunda borçlu cezayı ödemek suretiyle sözleşmeden dönebileceği gibi, alacaklı da sadece ceza koşulunun ödenmesini talep edebilir. Bu durumda artık alacaklı borçludan asıl edimin ifasını isteyemeyecektir. Seçimlik ve ifaya eklenen ceza koşulu, borçlunun borcunu ihlâl etmesine karşı alacaklıya bir talep hakkı sağlarken, dönme cezası borcun ihlâli koşulu aranmaksızın, belirli bir meblağı ödemek suretiyle borçluya sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Borçlu, borca aykırı davranışı bulunmasa bile, ceza koşulunu ödeyerek sözleşmeyi ortadan kaldırabilir. Burada asıl borcun ifasının yerini dönme (fesih) cezası almaktadır. Bundan dolayı dönme cezasının, asıl borcun alacaklı lehine ifasını teminat altına almak gibi bir işlevinin bulunmadığı, aksine onu zayıflatıcı rol oynadığı söylenebilir. Gerçekten, “borcumu ifa etmekten vazgeçersem ... TL ödeyeceğim” ifadesinde yerini bulan dönme cezasında asıl borcun ifasının teminat altına alınması suretiyle alacaklının hukuki durumunun güçlendirilmesi değil, aksine dönme cezasını ödemek ve sözleşmeden dönmek (veya sözleşmeyi feshetmek) suretiyle borçlunun durumunun iyileştirilmesi söz konusudur (Kocaağa, s. 145-154). Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 10.4 maddesindeki düzenlemenin, yukarıda yapılan açıklamalara göre 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’nun 179. maddesinin üçüncü fırkasındaki dönme cezası olduğu anlaşılmıştır. Sözleşmede dönme cezasının kararlaştırılmış olması halinde sözleşmeyle bağlı olmak istemeyen taraf kararlaştırılan cezayı ödemek suretiyle sözleşmeyi ifa etmekten kurtulabileceği gibi, sözleşmenin haksız feshi halinde karşı taraf cezanın ödetilmesini isteyebilir. Dönme cezası kararlaştırılması durumunda borçlu, cezayı ödeyerek edimi ifa yükümlülüğünden kurtulmaktadır. Burada borçlunun kusurlu olması da aranmamaktadır. Ancak borçlunun kusurlu olması ve diğer tarafın haklı olarak sözleşmeyi feshetmesi halinde artık dönme cezasını talep etmesi mümkün değildir. Davaya konu olayda da her ne kadar davacı lehine dönme cezası kararlaştırılmış ise de, davacının dönme cezasını talep edebilmesi için sözleşmenin haksız olarak feshedilmiş olması gerekir. Somut davada davacı taraf sözleşmeden doğan edimlerini tam olarak ifa etmediği gibi Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih .../... Esas ve .../... Karar sayılı ilamında da bahsedildiği üzere davalıların edimini yerine getirmemesinin esas nedeni arsa sahiplerinin kusurundan kaynaklandığı ve kat irfifakının kurulamamış olması bu nedenle mahkemece bağımsız bölümler yerine arsa payı oranında tescile karar verilmesi gerekmiştir. Bu durumda anılan mahkeme kararına göre edimini yerine getiren dosyamız davalılarının davaya konu sözleşmeyi feshetmiş olmalarında kendilerine kusur izaf edecek bir durum söz konusu olmadığından davacı tarafın yine ... tarihli Protokol imzalanmış ve taraflar birbirlerinden aldıkları çek ve bonoları karşılıklı olarak iade ederek, aradaki sözleşmeyi askıya almalarına dair ek anlaşmaları da davacının bu durumu kabul ettiği dikkate alınarak davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE; 2-Alınması gerekli ...-TL karar ve ilam harcının peşin alınan ...-TL harçtan mahsubu ile fazladan yatırılan ...-TL harcın hükmün kesinleşmesine müteakip talep halinde davacıya İADESİNE, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde BIRAKILMASINA, 4-Davalılar vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ...-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ÖDENMESİNE, 5-Arabuluculuğa ilişkin dava şartı nedeni ile kamu tarafından yapılan ...TL yargılama giderinin 6325 sayılı HUAK'nın 18/A-13. maddesi gereği ‭davacıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA, 6-Gider avansının kullanılmayan kısmının hükmün kesinleşmesine müteakip davacı tarafa İADESİNE, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, HMK 345. Maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 17/04/2025 Başkan ... ¸e-imzalı Üye ... ¸e-imzalı Üye ... ¸e-imzalı Katip ... ¸e-imzalı