Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/876 E. 2024/724 K.

T.C. ANTALYA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2022/876 KARAR NO : 2024/724 DAVA : Alacak DAVA TARİHİ : 29/12/2022 KARAR TARİHİ : 07/11/2024 Mahkememizde görülmekte bulunan Alacak davasının yapılan açık yargılamasının sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin ... tarihinde... mahallesi, ... mevkii, ... ada ... parsel, ... blok ... kat, ... numaralı ve ... numaralı bağımsız bölümde mukim ... adet taşınmazı satın aldığını, davalı şirketin inşaatın müteahhidi olduğunu, Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile bina inşa etme yükümlülüğü altına girdiğini, müvekkili şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, inşaat projesini ve kataloglarını inceleyip beğenerek ... ve ... numaralı bağımsız bölümleri inşaat henüz tamamlanmadan müteahhit firma aracılığı ile satın aldığını, müvekkili şirket yetkilisinin müteahhidin söz konusu inşaatı taahhüt ettiği projeye uygun şeklide tamamlamadığını, inşaatta eksiklikler bulunduğunun tespit edildiğini, eksik ve ayıplı olarak kullanılabilir bir durumda olmaması nedeniyle taşınmazı hiçbir zaman kullanamadığını ve kiraya veremediğini, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten yaklaşık 10 ay sonra taşınmazı değerinin altında satmak durumunda kaldığını, inşaatın mevcut durumunun eksik ve ayıplı işlerin ve bedelinin, dükkanlara ilişkin aylık kira bedelinin tespiti için ... .... Sulh Hukuk Mahkemesi ... D.iş sayılı delil tespiti dosyası ikame edildiğini, delil tespiti raporunda eksik ve ayıplı imalatların bulunduğunun tespit edildiğini, arabuluculuğa başvurulduğunu anlaşma sağlanamadığını, yapı kullanım izin belgesinin alındığı ... tarihinden ... tarihine kadar her iki bağımsız bölümünde kullanılabilir durumda olmamasından kaynaklı olarak taşınmazları kiraya verememiş, taşınmazdan elde edilecek kira bedelinden mahrum kaldığını, Antalya ... Noterliği ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazların uğramış olduğu değer kaybı ve mahrum kalınan kar kaybı için başvurusunda herhangi bir sonuç alınamadığını belirterek, ... ili, ... ... mahallesi, ... mevkii, ... ada, ... parsel, ... blok, ... kat, ... numaralı ve ... numaralı bağımsız bölümlerin eksik ve ayıplı bırakılması nedeniyle taşınmazların değer kaybına ve ... - ... tarihleri arasında taşınmazın kiralanabilir durumda olmaması nedeniyle mahrum kalınan kar kaybınına ilişkin olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik ... TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket arsa sahipleri ... ve ... ile ... İli, ... İlçesi, ... Mevkine kain ... Ada, ... Parselde bulunan taşınmaz üzerinde ... tarihli noterde Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şartları doğrultusunda yapılan ... ili ... ... Mah. ... Mevkii ... ada ... parselde kain ... blok ... kat, ... nolu bağımsız bölüm ... satışı müvekkili şirket tarafından dava dışı ...'ye ve ... numaralı bağımsız bölümün satışının ise dava dışı ... isimli kişiye yapıldığını, davaya konu ... nolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak müvekkili şirket ve .... Arasında ... tarihli satış sözleşmesi ve ... nolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak müvekkili şirket ve ... arasında imzalanan ... tarihli satış sözleşmesi bulunduğundan aktif husumet yokluğu nedeniyle ve davacının dairenin teslim tarihinden sonra süresi içerisinde ayıp ihbarını yerine getirmediğinden müvekkili şirkete sorumluluk yükletilemeyeceğinden davanın reddini talep etmiştir. DELİLLER VE GEREKÇE : Davacı vekili tarafından tapu senedi, satış vadi sözleşmesi delil olarak sunulmuş, mahkememizce bilirkişiden rapor aldırılmış ve tüm deliller toplanmıştır. Dava, satış sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümlerin geç tesliminden kaynaklı kira kaybı, eksik ve ayıplı olmasından kaynaklı alacak davasıdır. ... .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... değişik iş sayılı dosyasındaki bilirkişi raporu incelenmesinde; mahallinde ... blok ... kat ... nolu ve ... nolu bağımsız bölümlerde yapılan tespit sonucu, tespit tarihi ...'e göre piyasa rayici olarak yapıldığını, yapılan değerlendirmede malzeme + işçilik+ nakliye göz önüne alındığını, aynı şekilde söz konusu bağımsız bölüm ... elektrik hakkında tespit tarihine göre bir değerlendirme yapıldığını, buna göre; ... Kat ... No'lu bağımsız bölüm ... tespit tarihine göre görülen eksik imalatların piyasa rayicinin ... TL olduğu, ... Kat ... No'lu bağımsız bölüm ... tespit tarihine göre görülen eksik imalatların piyasa rayicinin ...TL olduğu, ecrimisil bedeli tespit konusu ... kat ... no'lu ve ... no'lu bağımsız bölüm ... eksik ve ayıplı imalatlardan dolayı kullanıma müsait olmadığından dolayı ecrimisil talep edildiğini, iskan tarihi ile tespit tarihi arasında geçen süre 3 ay +27 gün olduğu, ... kat ... No'lu bağımsız bölüm ... ecrimisil bedelinin ... TL olduğu, ... kat ... no'lu bağımsız bölüm ... ecrimisil bedelinin ... TL ... olarak ... yılı ... tespit konusu ... kat ... no'lu ve ... no'lu ... yapılması gereken eksik olan imalatların değerinin ... TL olduğunu bildirmiştir. Mahkememizce ... Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılarak dava konusunda keşif yapılarak sözleşmeler hukuk mevzuatı konusunda uzman bir nitelikli hesap uzmanı, bir inşaat mühendisi ve mimar bilirkişisinin rapor düzenlenmesi istenilmiş, ancak bilirkişiler doğrudan dosya üzerinden rapor düzenlemiş, keşfin yapılmadığı anlaşılmıştır. Bilirkişi heyetinin ... tarihli raporda, davacının davalıya karşı, ayıplı eser teslimi ve ayıplı eserin kullanılamamasına bağlı kira kaybı tazminatı talep ettiği davada, davacının dava konusu taşınmazları ... tarihinde dava dışı ... den satın almakla birlikte, söz konusu taşınmazlar yüklenici davalının dava dışı arsa sahipleri ile yaptığı ... tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında eser meydana getirme borcunun bir parçası olduğu, davalının dava konusu taşınmazları ... tarihinde satmış olmakla birlikte henüz eser tamamlanmadığından davacının ... tarihinden ve hukuki teslim tarihi sayılan ... tarihinden itibaren ... tarihli satış sözleşmesi şartlarında TMK m.2 uyarınca genel hayat tecrübeleri, ticari uygulamalar çerçevesinde kullanılabilir ... olarak teslim alma hakkının bulunduğunu, dosyada fiili teslime ilişkin bir belge ve bilgi bulunmamakla birlikte hukuki teslimin yapı kullanım izin belgesi tarihi olan ... tarihinde yapıldığı, teslimde maddi ve ekonomik ayıpların bulunduğuna ilişkin ilk tespitin ... tarihinde yapıldığı ve tespit edilen eksikliklerin açık ayıp niteliğinde sayılabileceği, TBK m. 474 uyarınca eserin ayıplı olup olmadığı eser tesliminden sonra makul sürede gözden geçirilmesi ve makul sürede yükleniciye bildirilmesi gerektiğinden ... tarihine göre ... tarihinin makul olup olmadığının ancak mahkemece belirlenebileceğini, makul süre geçmediğinin kabul edildiği durumda hesaplamanın dikkate alınacağını, makul süre geçtiğinin kabulü halinde ise TBK m. 477/lI uyarınca ayıplı kabule göre ayıp tutarlarının talep edilemeyeceğini, kira kaybı tazminatlarının geç teslime bağlı ifalarda veya kullanılamayacak nitelikte teslimlerde gündeme geldiğini, somut olay bakımından ... vasfındaki taşınmazlar doğrudan yükleniciden satın alındığı ve tamamlanmadan birden fazla el değiştirdiği için en azından ... tarihinde kiralanabilir nitelikte olup olmadığı, kiralanabilir nitelikte değilse ayıpların süresinde ihbar edilip giderilmesi istenip istenmediğini, mahkemece ayıpların süresinde ihbar edildiği kabul edilecek olursa, dava konusu ... kat bağımsız bölüm ... toplam ... TL tutarında ayıp bulunduğundan bu tutar kadar taşınmazların değer kaybettiği, mahkemece taşınmazlardaki ayıbın kullanımı engeller nitelikte görülmesi halinde ... tarihinden itibaren taşınmazların devredildiği ... tarihine kadar her iki dava konusu bağımsız bölüm ... için ... TL kira kaybı tazminatı hesaplandığını bildirmişlerdir. Mahkememizin ... tarihli celsesinde taraf vekillerinin itirazları doğrultusunda ... Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesine yeniden talimat yazılarak dava konusu taşınmazlar üzerinde keşif yapılarak dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve taraf itirazları değerlendirilmek üzere dosyanın daha önce rapor sunun bilirkişi heyetine tevdi edilerek rapor düzenlenmesi istenilmiş, bilirkişi heyetinin ... tarihli ek raporunda, Arsa olan taşınmaz üzerinde ... katlı ve ..., ...,..., ..., ... Blok'tan ibaret ... olduğunu, tapu kayıtlarında; ... Blok, ... Kat, Bağımsız Bölüm No: ..., Arsa Payı: ..., bağımsız bölümün niteliğinin ..., malikinin ... oğlu ... olduğunu, dava konusu ... Blok ... kat ... no'lu bağımsız bölüm ... ... tarihli sözleşme tarihinde belirtilen iş bitim tarihinden önce ve iskan alınmadan davalı şirket tarafından ... tarihinde dava dışı şirkete satışının yapıldığı ve davacı şirket tarafından da söz konusu bağımsız bölüm ... ... tarihinde satın alınarak iskan alım tarihinden önce ... tarihinde dava dışı şahısa satıldığını, tapu kayıtlarında; ... Blok, ... Kat, Bağımsız Bölüm No: ..., Arsa Payı: ..., bağımsız bölüm niteliğinin ..., malikinin ... oğlu ... olduğunu, dava konusu ... Blok ... kat ... no'lu bağımsız bölüm ... ... tarihli sözleşme tarihinde belirtilen iş bitim tarihinden önce ve İskan alınmadan davalı şirket tarafından ... tarihinde dava dışı şirkete satış yapılmıştır ve davacı şirket tarafından da söz konusu bağımsız bölüm ... ... tarihinde satın alınarak İskan alım tarihinden önce ... tarihinde dava dışı şahıssa satıldığını, dava konusu ... Blok ... kat ... ve ... no'lu bağımsız bölüm ... bir bütün olarak, aralarında bölme duvar olmadan ... olarak kullanıldığının mahallinde görüldüğünü, ... kat ... no'lu ... tek cepheli ... no'lu ... iki cepheli olduğunu, ... ...den tetkik edilen Mimari Projeye göre ... no'lu ... brüt alanı ... m2 ve ... no'lu ... brüt alanı ... m2 olduğu, taşınmazlar için ... ... den ... tarihinde Yapı Ruhsatı ve ... tarihinde İskan alındığını, ... tarihli sözleşmede belirtilen, sözleşme tarihinden itibaren 48 aya göre iş bitim tarihi ... olduğu, davalı Vekilince arsa malikleri ile ... ... arasında yaşanan uyuşmazlıklar nedeniyle Yapı Ruhsatının geç alınarak işe geç başlanmasından kaynaklı olarak dava konusu satılan bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesinin müvekkil şirketten kaynaklanmadığı belirtildiğini, ... ... İlçe, ... ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel Tapu da kain taşınmazın adları geçen arsa malikleri ile davalı şirket arasında ... ... Noterliğinde ... tarih ve ... yevmiye no'lu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiş ve bu sözleşmenin akabinde taraflar arasında ... tarihli Ek Sözleşme düzenlendiğini, keşif mahallinde ticari faaliyet gösterdiği görülen ... Blok ... kat ... ve ... no'lu bağımsız bölüm ... eser sözleşmesinden kaynaklı olarak dava konusu edilen eksik imalatlar için dava dosyasındaki ... .... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D. İş sayılı dosyasındaki ... tarihli bilirkişi heyet raporu yapılan değerlendirmede dikkate alındığını, dava konusu ... Blok ... kat ... ve ... no'lu bağımsız bölüm ... eser sözleşmesinden kaynaklı olarak tespit edilen eksik ve ayıplı imalatların kök raporda açıkladığımız gibi açık ayıplar olduğu, TBK m. 223 ve 474 açısından hukuki nitelemenin mahkemenin takdirinde olduğu ve dava tarihi ...'e göre söz konusu işlerin malzeme + işçilik + nakliye dahil piyasa rayici olarak hesaplandığını, buna göre; ... Blok ... Kat ... No'lu bağımsız bölüm ... (İnşaat + Elektrik) işleri toplam değeri: ... TL + KDV ... Blok ... kat ... no'lu bağımsız bölüm ... (inşaat + elektrik) işleri toplam değeri: ... TL + KDV Kira kaybı bakımından ... tarihli kök raporda belirttiğimiz gibi, mahkemece taşınmazlardaki ayıbın kullanımı engeller nitelikte görülmesi halinde ... tarihinden itibaren taşınmazların devredildiği ... tarihine kadar her iki dava konusu bağımsız bölüm ... için ... TL hesaplandığını bildirmişlerdir. Davacı vekilince ... tarihli ıslah dilekçesi ile, değer kaybı/eksik-ayıplı iş bedeli yönünden ... TL olarak ıslahının kabulüne, kira kaybı yönünden ... TL olarak ıslahının kabul edilmesini talep etmiştir. Tüm dosya birlikte değerlendirildiğinde; Davacı vekili tarafından, davacı şirketin ... tarihinde... Mahallesi, ... mevkii, ... ada ... parsel, ... blok ... kat ... ve ... numaralı bağımsız bölümleri satın aldığını, davalı şirketin inşaatın müteahhidi olduğunu,davacı şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, inşaat projesini ve kataloglarını inceleyip beğenerek ... ve ... numaralı bağımsız bölümleri inşaat henüz tamamlanmadan davalı müteahhit firma aracılığı ile satın aldığını, davalı müteahhidin söz konusu inşaatı taahhüt ettiği projeye uygun şeklide tamamlamadığını, inşaatta eksiklikler bulunduğunu, eksik ve ayıplı olarak kullanılabilir bir durumda olmaması nedeniyle taşınmazı hiçbir zaman kullanamadığını ve kiraya veremediğini, bu nedenle eksik ve ayıplı bırakılması nedeniyle taşınmazların değer kaybına ve mahrum kalınan kar kaybınına ilişkin dava açmış ise de, davacının satış suretiyle satın aldığı dava konusu ... blok ... kat ... numaralı bağımsız bölümün yüklenici davalı adına kayıtlı iken öncelikle dava dışı dava dışı ...'ne, bu şirketten... ne , bu şirketten de davacı şirkete devredildiği, dava açılmadan önce ise ... tarihinde davacı şirket tarafından da satış yoluyla ... isimli kişiye devredildiği, dava konusu ... blok ... kat ... numaralı bağımsız bölümün yüklenici davalı adına kayıtlı iken öncelikle dava dışı dava dışı ...'na, bu kişiden... ne , bu şirketten de davacı şirkete devredildiği, dava açılmadan önce ise ... tarihinde davacı şirket tarafından da satış yoluyla ... isimli kişiye devredildiği, davacı her ne kadar eser sözleşmesi kapsamında alacak talep etmiş ise de, Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde sözleşmenin tarafı olarak dava dışı arsa sahipleri ve davalı yüklenici yer almakta olup, davacının sözleşmesinin tarafı olmadığı ve eser sözleşmesine dayanmadığı, taşınmaz satış sözleşmesine dayandığı, davacı ile davalı yüklenici arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, satın almış bağımsız bölümleri kendisi de satış suretiyle devrettiğinden davacının satış sözleşmesi kapsamında davalıdan dava konusu alacak talep edemeyeceği, davacının talepleri yönünden davalıya husumet yöneltemeyeceği anlaşılmakla davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere, 1-Davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle Usulden Reddine, 2-Alınması gerekli ... TL harçtan peşin alınan ... TL harcın mahsubu ile bakiye ... TL harcın davacıdan alınarak hazineye irad kaydına, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına, arta kalanın karar kesinleştiğinde ve talep halinde iadesine, 4-Davacı tarafından yatırılan gider avansı bakiyesinin karar kesinleştiğinde davacıya iadesine, 5-Arabuluculuğa ilişkin dava şartı nedeniyle Adalet Bakanlığı Bütçesinden ödenen ... TL yargılama giderinin 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/a-13 maddesi gereğince davacıdan alınarak hazineye irat kaydedilmesine, 6-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ... TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Dair, davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı, HMK'nun 345 maddesi uyarınca gerekçeli kararın kendilerine tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça, okunup, usulen anlatıldı.07/11/2024 Katip ... ✍e-imzalıdır Hakim ... ✍e-imzalıdır