Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/3699 E. 2025/3808 K.

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/330 E., 2024/1002 K. BİRLEŞTİRİLEN SELÇUK AHM'NİN 2020/220 ESAS, 2021/115 KARAR SAYILI DAVADA İLK DERECE MAHKEMESİ : Selçuk 1. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/269 E., 2021/438 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı vekili tarafından duruşmasız olarak, asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde asıl davada davacı vekili Avukat ... ile asıl ve birleştirilen davada davalı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki bulunduğu taşınmaza komşu taşınmazlar olan 314 ada 41 ve 48 parsel sayılı taşınmazların ... ve ... adına kayıtlı iken davalıya satıldığını, müvekkilinin 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/i hükmü gereğince ön alım hakkının bulunduğunu, davalının müvekkilinin ön alım hakkını kullanmasını engellemek için muvazaalı olarak satış bedelini tapuda yüksek gösterdiğini ileri sürerek bahse konu tarla nitelikli taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2.Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin maliki bulunduğu taşınmazlara komşu taşınmaz olan 314 ada 41 ve 316 ada 54 parsel sayılı taşınmazların davalıya satıldığını, müvekkilinin 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmü gereğince ön alım hakkının bulunduğunu, davacının bahse konu taşınmazların satışının coronovirüs tedbirleri kapsamında bilgi edinmek amacıyla tapuda Temmuz 2020 tarihinde öğrendiğini, kendisine satışa ilişkin bildirimde bulunulmadığını ileri sürerek bahse konu taşınmazların davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazları iyiniyetli olarak satın aldığını, davacı tarafın muvazaa iddialarının gerçek dışı olduğunu, müvekkillerinin taşınmazların gerçek bedellerini ödemek suretiyle satın aldığını, davacının resmî akitte gösterilen satış bedeli ve masraflar üzerinden ön alım hakkını kullanabileceğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; 1.Asıl dava yönünden yapılan yargılamada, davacı lehine 5403 sayılı Kanun'da düzenlenen ön alım hakkının doğduğu, dinlenen tanık beyanları ve dosya kapsamına göre ise davacının bedelde muvazaa iddiasının ispatlanamadığı, bu hâliyle davacı aleyhine 60.000,00 TL üzerinden karşı vekâlet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu 41 ve 48 parsel sayılı taşınmazların tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, 2.Birleştirilen dava yönünden yapılan yargılamada, davacının keşif avansını yatırmadığını ve keşif icra edilemediğini, bu suretle 41 parsel sayılı taşınmaz yönünden hangi davacıya üstünlük tanınacağı, dava konusu taşınmazların zirai bütünlük ve yeterli gelirli tarım arazisi olup olmadığının tespit edilmesinin keşif ile mümkün olabileceği anlaşıldığı, davacı tarafından keşif avansı yatırılmadığından birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı vekili ile asıl ve birleştirilen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada dava konusu 48 parsel sayılı taşınmazda davanın kabulüne karar verilmesinin yerinde olduğu, dava konusu 41 parsel sayılı taşınmaz yönünden ise davalının 41 parsel sayılı taşınmazda daha önce paydaş bulunduğu, daha sonra diğer payları da satın almak suretiyle tüm paylar üzerinde malik olduğu, dolayısıyla 41 parsel sayılı taşınmaz yönünden 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmü gereğince ön alım hakkının doğmadığının anlaşıldığı gerekçesiyle asıl davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, asıl ve birleştirilen davada davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne yeniden hüküm tesisi ile asıl davada 41 parsel sayılı taşınmaz yönünden açılan davanın reddine, 48 parsel sayılı taşınmaz yönünden açılan davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Asıl davada davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalının 41 parsel sayılı taşınmaz 2 farklı tarihte parçalı olarak satın aldığını, 01.06.2018 tarihli pay satışından dolayı 30.04.2019 tarihli pay satışının da dinlemeyeceğinden 41 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddine karar verilse de talep sonuçlarının her iki satışa da yönelik olduğunu, bu suretle davalarının 01.06.2018 tarihli satışı da kapsadığını, Mahkemece karşı vekâlet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının müvekkili lehine bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur. 2.Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin satın aldığı 41 ve 48 parsel sayılı taşınmazların toplam büyüklüğü 2 hektardan fazla olması nedeniyle taşınmazların tevhidi ile ekonomik büyüklüğün sağlandığını, 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmüne göre davacının 48 parsel yönünden ön alım hakkının doğmadığını, Mahkemece ön alım bedeli olarak belirlenen bedel depo edilse de bedelin nemalandırılmadığını, ön inceleme tarihi ile bilirkişi raporunun düzenlendiği tarih arasındaki nema bedelin hesaplanarak ek depo kararı verilmesi gerektiğini, davacının kesin süre içerisinde depo kararını yerine getirmemesine rağmen ikinci kez kesin süre verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin hatalı hesaplandığını ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının müvekkili lehine bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmü gereğince ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre asıl davada davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2.Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesi yönünden; asıl davadaki davacı, maliki bulunduğu taşınmazlara sınırdaş olan dava konusu 41 ve 48 parsel sayılı taşınmazların 30.04.2019 tarihinde davalıya satıldığını, 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmü gereğince ön alım hakkının bulunduğunu ileri sürülerek tapu iptali ve tescil talep edilmiştir. İlk Derece Mahkemece asıl davada davacı ... yönünden her iki taşınmaz yönünden de ön alım hakkının doğduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilse de Bölge Adliye Mahkemesince dava konusu 41 parsel sayılı taşınmazda davalının 5/8 payında paydaş olarak bulunduğu, 3/8 payı da dava konusu ön alım hakkı kullanılan 30.04.2019 tarihli satışla satın alarak tam malik konumuna gelmesi nedeniyle paydaş malik tarafından alınan pay satışı nedeniyle 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmü gereğince ön alım hakkının doğmadığı gerekçesiyle yeniden hüküm kurulmak suretiyle kararın kaldırılarak dava konusu 41 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddine, 48 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince 41 parsel sayılı taşınmaz yönünden verilen karar usul ve yasaya uygun görülmekle birlikte dava konusu 48 parsel sayılı taşınmaz yönünden verilen karara katılmak mümkün değildir. 3.Nitekim, 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Kanun'da değişiklik yapılmış ve Kanun'a “ön alım hakkı” kenar başlıklı 8/i hükmü eklenmiştir. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin ön alım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktadır. Düzenlemeye göre sınırdaş malike yapılan satışlarda diğer sınırdaş maliklerin ön alım hakkı kullanamayacağı açık olarak düzenlemiştir. Dava konusu olayda ise davalı, dava konusu 41 parsel sayılı taşınmazda sınırdaş malik olarak, dava konusu diğer taşınmaz olan 48 parsel sayılı taşınmazı satın aldığına göre bu hâliyle davacının sınırdaş malik olan davalıya karşı ön alım hakkı doğmayacağı açıktır. Yukarıda anlatılanlar ışığında, Bölge Adliye Mahkemesince her iki taşınmaz yönünden de 5403 sayılı Kanun'un 8/i hükmüne göre davacının ön alım hakkı kullanamayacağı düşünülmeksizin, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. 4.Kabule göre de, İlk Derece Mahkemesince, dava konusu taşınmazların satış bedeli ve masraflarının toplamı olan 721.140,00 TL'nin 22.09.2021 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, davacı tarafından 26.10.2021 tarihinde satış bedeli vadeli hesaba depo edilmiştir. Resmî satış sözleşmesindeki ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Dava konusu paya yönelik ön alım davasının açıldığı tarih ile ön alım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği; bu süre gözönüne alındığında, ön alım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmî senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır. Mahkemece bu hâliyle 15.01.2020 tarihli öninceleme celsesinde depo kararı vermediğinden, ön inceleme tarihinden bilirkişi incelemesi yapılacak tarihe kadar depo bedelinin nemalandırılması hâlinde ulaşacağı değer belirlenerek, belirlenen bu miktardan depo edilen miktar ile nemalandırılmış ise nema miktarı çıkarıldıktan sonra aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar verilmemesi de doğru görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1.Asıl davada davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının REDDİNE, 2.Asıl ve birleştirilen davalarda davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Yargıtay duruşma vekâlet ücreti olan 28.000,00 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.09.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.