Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/3405 E. 2023/4220 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/393 E., 2022/574 K. DAVA TARİHİ : 13.07.2007 KARAR : Davanın tazminat yönünden kabulü Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ıslah ile ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak mahkemece davanın tazminat yönünden kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili, davacının 6427 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan binanın dördüncü normal katında bulunan 10 ve 11 No.lu bağımsız bölümlerin 10.000,00 TL bedel karşılığı 04.01.1994 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile babası ... ve annesi ...'dan satın aldığını, babasının 07.01.1996 tarihinde vefat ettiğini, tapu işlemleri için annesine konuyu ilettiğinde olumlu yanıt alamadığını, satışa konu taşınmazların yapım işlemlerini ve tüm masraflarını müvekkilinin karşıladığını belirterek tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini, 10.06.2008 tarihli ıslah dilekçesi ile tapu iptali ve tescil istemi kabul edilmediği takdirde güncellenmiş bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalılar vekili; dava konusu 10 ve 11 No.lu bağımsız bölümlerin tüm masraflarının davacı tarafından karşılandığı belirtilmiş ise de; bununla ilgili herhangi bir belge sunulmadığını, inşaat ruhsatı olmayan bağımsız bölümlerde tapu iptali ve tescil istemli davanın reddi gerektiğini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesi 12.04.2016 tarihli, 2007/319 Esas ve 2016/172 Karar sayılı kararı ile "...kaçak bağımsız bölümler ile ilgili tapu iptali ve tescil istemi yönünden satış vaadi sözleşmesinin tapuda ifa olanağı bulunmadığından davanın reddine; ikinci kademedeki tazminat talebinin kabulü ile satışa konu bağımsız bölümlere tekabül eden arsa bedellerinin bilirkişilerce belirlenen dava tarihindeki değerinin toplamı olan 113.230,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine" karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 01.07.2020 tarihli 2016/15655 Esas ve 2020/4245 Karar sayılı bozma ilamında "...dava konusu taşınmaz üzerinde ana yapıya ilişkin projede her ne kadar bodrum kat, zemin kat ve 3 normal kat yapılacağı belirtilmiş ise de, binanın bodrum kat, zemin kat ve 4 normal kat yapıldığı ve Belediye tarafından 16.12.1993 tarihinde projeye aykırı yapılan kaçak 4 katın mühürlenmesine karar verildiği, yine Belediye tarafından dava konusu taşınmazın imar planında 4 kata müsaadeli (12.5 H) konut alanında kaldığı bildirildiğine göre inşaatın proje tadilatı ile ruhsatlı hale getirilip getirilemeyeceği araştırılmadan eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında "... dava konusu taşınmazın 07/08/2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planında bitişik nizam 4 katlı (B-4) konut alanında kaldığı, yapıda imar durumuna aykırı fazladan bır normal kat bulunduğu, mevcut haliyle taşınmazın ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, imar barışı rapor uygulamasında herhangi bir başvuruya rastlanılmadığı, binada yapılan imalatların yapı ruhsatı almayı gerektiren imalatlar olduğu, yapının halihazırda fiziksel durumu ve diğer özellikleri göz önüne bulundurulduğunda kaçak katın onaylı mimari projesine uymadığı, aykırılığın devam ettiği, kaçak alan için 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesinden de faydalanılamayacağı gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine; sözleşmeden dolayı uğramış olduğu zararın tazmini gerektiği kanatine varılarak taşınmazın bulunduğu mevki ve emsal değerler gözetilmek suretiyle 113.230,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine" karar vermiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili, ana yapıya ilişkin projede her ne kadar bodrum kat, zemin kat +3 normal kat yapılacağı belirtilmiş ise de; ana yapının imar durumuna göre H=12.50 mt. irtifalı olması nedeniyle ana yapının projeye uygun hale gelip gelmeyeceği, projeye uygun hale gelecekse bunun ne şekilde olacağı ilgili belediyeden sorulmaksızın hüküm kurulduğunu, ortada bir ana taşınmaz olduğundan bu ana taşınmazda iki adet bağımsız bölümün tapusunun iptal edilerek arsa payının davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademe tazminat istemine ilişkin olup tesis edilen hükmün usul ve yasaya uygun olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. 2. İlgili Hukuk 1.Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. 2. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26 ncı maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı Yasa'nın 32 nci maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez. 3. Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. 3. Değerlendirme Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı; davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenlerin yeniden kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı görüldüğünden temyiz edenin sıfatı da dikkate alınarak hükmün onanması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, 27.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.