Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/3800 E. 2025/4373 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/165 E., 2025/1122 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Ürgüp 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/60 E., 2024/11 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının arsa sahibi olduğu 13 parselde kayıtlı olan ve üzerinde tamamlanmamış 4 adet dairenin inşa edilmiş bulunduğu, %80 oranında tamamlanmış inşaatın bitirilmesi için davalı yüklenici ... ile 04.10.2018 tarihli ... Devir ve Satış Sözleşmesinin, hisse sahibi ... ile birlikte imzalandığını, geçersiz sözleşmeye göre yüklenicinin kalan inşaatı tamamlaması şartıyla 2 ve 3 no.lu dairelerin kendisine devredileceğini, yüklenicinin arsa sahibine ait zemin kat 1 no.lu bağımsız bölümü eklentileri ile birlikte anahtar teslimi ( mutfak dolabı, doğalgaz kombisi, elektrik su aboneliği alınmış vb. Şekilde) ince inşaatını yapıp teslim etmeyi taahhüt ettiğini, ancak yüklenicinin inşaatı tamamlayıp teslim etmediği gibi diğer alternatif 3+1 daireyi de arsa sahibine teslim etmediğini, 30.06.2020 tarihli ek protokol imzalandığını, yüklenicinin sözleşmede teslim tarihi yazmadığından işi sürüncemede bıraktığını, sözleşmelere aykırı olarak, hile ile Zemin Kat, 2 no.lu bağımsız bölümün, davacıya ait taşınmazın eklentileri de dahil olmak üzere tüm eklentiler ekli olmak üzere davalı üzerine kayıt edildiğini, davacının oturum izni için müracaat ettiğinde bu durumu öğrendiğini, yüklenicinin sözleşmeden ... edimini ifa etmediği gibi, 2 no.lu dairenin devri ile sebepsiz zenginleştiğini belirtilerek davacı ile davalı arasındaki sözleşme geçersiz olduğundan geçersiz sözleşmenin ve eki olan 30.06.2020 tarihli protokolün feshi ile sözleşme ile tarafların elde ettiği edimlerin karşılıklı olarak iadesini, davalıya, davacı tarafından bu sözleşmeye ve ek protokole dayalı olarak devredilen ... ilçesi, ... 2 Mah., 1041 ada, 13 parsel kat:1 bağımsız bölüm:2 no.lu daire ile ... ilçesi, ... 2 Mah., 1041 ada, 13 parsel, 1/4 arsa paylı zemin kat 2 no.lu bağımsız bölümün tapularının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davacı daha sonra talebini açıkladığı 15.10.2024 tarihli dilekçesi ile anılan sözleşmelerin feshi ile zemin kat 2 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; yüklenicinin kendisine teslim edilen arsa üzerindeki inşaatın tamamını veya büyük bölümünü bitirmesine karşılık, arsa sahibinin tapuda pay ferağının verilmesinden kaçınmasının ya da müteahhitle arasındaki sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesinin iyi niyet kuralıyla bağdaşmayacağını, yüklenicinin yaklaşık 6 ay boyunca inşaata girmesinin arsa sahibi tarafından kasıtlı olarak engellendiğini, inşaatın sürüncemede bırakılmasının bizzat arsa sahibi ve sözleşme ile hissedar olarak tayin edilen ... tarafından sağlandığını, zemin kat 2 numaralı ve giriş kattaki depoların zaten inşaat sözleşmesinden kaynaklı hak ediş olduğunu, devir tarihi itibariyle de üzerine düşen sorumluluğun en az %75'ini yerine getirdiğini, buna göre zaten bu tapuları devir almayı hak ettiğini, devri yapan arsa sahibinin iradesini etkileyen veya aldatmaya dair herhangi bir durumun ortada olmadığını, sözleşmede her ne kadar %80'i bitirilmiş inşaat dense de yüklenicinin inşaata başladığı tarihte seviyenin daha düşük olduğunu, sözleşmeye göre arsa sahibi ile hissedar ... için tayin edilen kısmın 1 ve 4 numaralı daireler olduğunu, bunun dışındaki bağımsız bölümlerin sözleşme gereği zaten müvekkilinin hakkı olduğunu, şuan yüklenicinin sadece 2 numaralı daire ile giriş kattaki depoların tapusunu kendi adına tescil ettirdiğini, 3 numaralı dairenin ve çatı katlarının tapusunun henüz yüklenici adına tescil ettirilmediğini, ...’a düşen 4 numaralı dairenin tapusunun ... adına kayıtlı olduğunu, arsa sahibinin de kendisine düşen 1 numaralı dairenin tapusunu zaten elinde bulundurduğunu, dolayısyla herhangi bir sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı vekilinin sunmuş olduğu 15.10.2024 tarihli dilekçesinde talebinin, taraflar arasında akdedilmiş 04.10.2018 tarihli ... Devir ve Satış Sözleşmesi başlıklı protokol ile 30.05.2020 tarihli eki niteliğindeki protokolün feshi ile tarafların edimlerinin karşılıklı olarak iadesi ile anılan protokol ve ekine istinaden davacı ... tarafından davalı ...'e devredilen zemin kat, bağımsız bölüm:2 no.lu dairenin ve eklentilerinin mevcut tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tescili istemine ilişkin olduğunun görüldüğü, raporda; yapılan incelemede yapının tamamlandığı, ancak yapı kullanma izin belgesinin henüz alınmadığı, söz konusu yapının %98 seviyede olduğu kanaatine varıldığı, ayrıca sözleşme hükümleriyle yapının mahiyeti dikkate alınarak böyle bir yapının 1 yılda yapılıp tamamlanacağı, eksikliklerin yapının mevcut durumuna göre 1 ayda tamamlanacağının belirtildiği, sözleşmenin geriye dönük feshinin gerektiği davacı tarafça ispat edilemediği, keşif tarihi itibari ile dava konusu taşınmazın mevcut durumu esas alınarak tanzim edilen raporda yapının %98 oranında tamamlanmış olduğu, davacı tarafça dava ya da keşif tarihinden önce delil tespiti gibi bir hukuki yola başvurulmayıp yapının iddia edilen tarihlerdeki sözleşmeye aykırılığının ispat edilemediği anlaşılmakla, eldeki mevcut deliller ile ispat edilemeyen davada, davacının sözleşmenin feshi ve tapu iptal ve tescil talebi yönünden davasının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeye göre %80 oranında bitirilmiş inşaatın kalan kısmının tamamlanması için 2 ve 3 no.lu bağımsız bölümlerin devrinin kararlaştırıldığı, inşaatın %95 oranında tamamlandığı, kat irtifakının davacı tarafından kurulduğu, zemin kat 2 no.lu bağımsız bölümün de davacı tarafından davalı yükleniciye devredildiğinin anlaşıldığı belirtilerek başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. Uyuşmazlık konusu arsa üzerindeki yapının ne oranda bittiğine dair araştırma yapılmadığını, eksik bilirkişi raporu ile dosyanın karara çıktığını,

b. Sözleşme ile belirlenen ve davalı yüklenici tarafından yapılacak eserin ne kadar süre içinde bitirilmesi gerektiği hakkında makul süre araştırması yapılmadığını, arsa sahibinin sözleşmeden dönme iradesi göstermesine neden olan hususun, davalı yüklenicinin taraflar arasındaki sözleşmede işin süresinin belirtilmemiş olmasından faydalanarak işi sürüncemede bırakması ve makul süre içinde yapıyı tamamlamaması olduğunu, makul sürenin bilirkişi marifeti ile tespit edilerek davalının bu süreyi aşmış olduğu takdirde davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini,

c. Davalının sözleşmeye uygun şekilde eser meydana getirmediğini, arsa sahibinin tecrübesizliğinden faydalanarak giriş katta bulunan tüm eklentileri kendisine tescilli bağımsız bölümün eklentisi yaparak tapuda kendi üzerine aldığını,

d. Sözleşmeden dönülmesine karar verilmesi talebi bakımından yapının dava tarihi itibariyle üç yılı aşkın süredir tamamlanmadığını, bu nedenle yüklenicinin temerrüte düştüğünü, bu durumda davalı adına kayıtlı zemin kat iki numaralı bağımsız bölümün mevcut tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tesciline karar verilmesi gerektiğini, uyuşmazlığın, dava tarihindeki durum esas alınarak karara bağlanması gerektiğini,

e. Uyuşmazlığa konu sözleşme incelendiğinde yapı eklentilerinin taraflardan hangisine ait olacağı hususunda sözleşme boşluğu olduğunun görüldüğünü, bu durumda ticari örf ve adet ile yerel adetlere bakılması gerektiğini, Ürgüp'te giriş ve zemin katta bulunan kömürlük ve yüklük gibi eklenti yapıların dahi barınmaya uygun hale getirilerek kira getirisi sağlandığını, hatta alınıp satıldığını, ... piyasasında ticari olarak yer tuttuğunun görüldüğünü, dokuz eklentinin hepsinin de yalnızca bir bağımsız bölümün eklentisi olmasının görülmüş alışılmış bir durum olmadığını, eklenti yapıların, bağımsız bölümlerden her birine, arsa payı ile orantılı şekilde dağıtılacağını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, sözleşmenin feshi ve tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir.

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Alınması gereken harç peşin olarak yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.