Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/2181 E. 2026/1717 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/240 E., 2025/55 K.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili ile ihbar olunan ...vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 03.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, 05.09.2006 tarihinde temel ruhsatının alındığını, sözleşmede ruhsattan itibaren bir ay içinde inşaata başlanacağının belirtildiğini, her iki parsel ve bina yönünden en geç 05.10.2006 tarihinde inşaata başlanılacağının ve sözleşmeye göre 18 ay içinde bitirilmesinin öngörüldüğünü, inşaatın en geç 05.03.2008 tarihinde bitirilip, iskânı alınmış vaziyette teslim edilmesi gerektiğini, müteahhidin sözleşmede beyan edilen sürede inşaatı bitirip halen teslim etmediğini, 24.11.2008 tarihinde ek tadilat sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeye göre 24.11.2008 tarihinden itibaren en geç bir ay içinde eksik ve hatalı imalatların giderilmesi, vergi ve SGK ilişiğinin de kesilmesi suretiyle iskân alınması hususunun düzenlendiğini, yapılan ek tadilat sözleşmesi ile birlikte sadece kat irtifakının tesis edildiğini ve sözleşmeye göre davalıya isabet eden bağımsız bölümlerin tapudan tescil edilmesinin sağlandığını, ancak ek tadilat sözleşmesinin "Teminat" başlıklı 6. maddesine istinaden 431 no.lu parseldeki 1 no.lu bağımsız bölüm üzerine 100.000,00 TL'lik inşaat teminat ipoteği konulması gerekirken konulmadığını, yüklenicinin sözleşme ile belirlenen borcunu yerine getirmediğini, inşaatın anahtar teslimi koşullarına göre sözleşmede belirlenen ve kesin bitirme tarihi olan 24.12.2008 tarihinde de bitirilmediğini ve halen iskânın alınmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, ortak alanlarda eksik, yapılmayan imalatlar ile ayıplı imâlatların ve zararların tespiti ile şimdilik 3.000,00 TL zararın 24.12.2008 tarihinden itibaren temerrüt faizleri ile birlikte tahsiline, sözleşmeye istinaden müvekkiline isabet eden bağımsız bölümlerdeki eksik, yapılmayan, ayıplı imalatların ve zararların tespiti ile şimdilik 3.000,00 TL zararın 24.12.2008 tarihinden itibaren temerrüt faizleri ile birlikte tahsiline, gecikme cezası ve kira mahrumiyet bedeli miktarının tespiti ile şimdilik 3.000,00 TL'nin temerrüt faizleri ile birlikte tahsiline, 431 parsel 1 no.lu bağımsız bölüm üzerine sözleşmede beyan edilen miktar üzerinden inşaat teminat ipoteği konulmasına karar verilmesini talep etmiş, 31.03.2017 tarihli ıslah dilekçesinde ceza-i şart yönünden talebini 395.250,00 TL'ye çıkartmıştır.

II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında 24.11.2008 tarihinde bu davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak ek tadilat sözleşmesi imzalandığını, anılan sözleşmeye göre davacı tarafın kira mahrumiyeti, gecikme tazminatı ve eksik işler bedeli için Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/341 Esas sayılı dosyasında müvekkili şirketten aldığı ödemeler karşılığında feragat ettiğini, ayrıca yine bu sözleşme ile davacı tarafın, 24.11.2008 tarihine kadarki tüm taleplerini (kira mahrumiyeti, gecikme tazminatı vs.) aldığını, müvekkili şirketi ibra ettiğini, tarafların bu ek tadilat sözleşmesiyle bir ay içinde kat irtifakı kurulmasını kararlaştırdıklarını, müvekkili şirketin de üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğini, kat irtifakı kurularak tapu devirlerinin yapıldığını, yine müvekkili tarafından iskân ruhsatı için bir ay içinde masrafları müvekkiline ait olmak üzere ilgili idareye başvuruda bulunulduğunu, ipotek tesisine ise müvekkili şirketin işleri zamanında yapması, eksiklikleri gidermesi nedeni ile taraflarca gerek görülmediğini, müvekkili şirketin inşaatı bitirip daireleri davacıya teslim ettiğini, davacı tarafın da fiilen kullanmaya başladığını ve dairelerini kiraya verdiğini, iskân ruhsatının alınamamasının bir eksiklikten değil, yapı denetim şirketinin kapanmasından kaynaklandığını, başka bir yapı denetim firmasına başvuruda bulunulduğunu, ancak inşaatın %95-%100'ü oranında bitmiş olması nedeniyle kabul edilmediğini, müvekkili şirketin dava konusu bina inşaatlarını tamamladığını, davacı tarafın ayrıca teminat olarak inşaat ipoteği tesisini talep ettiğini, ancak işin sözleşmeye ve inşaat projesine göre tamamlanmış olması, taraflara fiilen teslim edilmesi, Gebze Tapu Müdürlüğünde karşılıklı tapu devirlerinin yapılması sebebi ile bu aşamada bu hükmün uygulanmasının gereksiz ve müvekkili açısından haksızlık olacağını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 26.02.2021 tarihli kararında, davanın kısmen kabulü ile 3.000,00 TL maddi tazminatın temerrüt tarihi olan 24.12.2008’den itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte, 149.800,00 TL cezai şartın da aynı tarihten itibaren dava tarihine kadar her ay için o aya isabet eden meblağ dikkate alınarak, muaccel olduğu ay sonundan itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, dava konusu Kocaeli 431 parsel sayılı taşınmazın davalı yükleniciye isabet eden 1 no.lu bağımsız bölümün üzerine 100.000,00 TL'lik ipotek konulmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin 26.02.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 26.11.2021 tarihli kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ Bölge Adliye Mahkemesinin 26.02.2021 tarihli kararının süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, davalı vekilinin diğer temyiz itirazları reddedilerek,"Davada taraf olmayan kişi veya kişiler aleyhine bir karar verilemez. Bu bağlamda teminat ipoteği konulması istenen bağımsız bölümün maliki davaya katılmadan bu konuda karar verilmesi mümkün değildir. Mahkemece 100.000,00 TL’lik ipotek konulmasına karar verilen 431 parsel 1 no’lu bağımsız bölümün dava dışı ...’a ait olduğu görülmektedir. Bu durumda ipotek konulması talebi yönünden taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik taraf ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur" gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, bozma ilamında belirtildiği gibi ipotek konulması talebine konu olan 1 numaralı bağımsız bölüm malikinin davaya dahil edilerek dahili davalının delilleri toplandığı, her ne kadar sözleşme doğrultusunda dava konusu 1 numaralı bağımsız bölüm üzerine ipotek konulması talep edilmişse de, tapu maliklerinin iyiniyetli 3. şahıslar oldukları, sözleşmenin tarafları olmadıkları anlaşıldığından ipotek konulması talebinin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabul, kısmen reddine, 3.000,00 TL maddi tazminatın temerrüt tarihi olan 24.12.2008'den itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte, 149.800,00 TL cezai şartın da aynı tarihten itibaren dava tarihine kadar her ay için o aya isabet eden meblağ dikkate alınarak, muaccel olduğu ay sonundan itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, dava konusu Kocaeli ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 423/431 ada/parsel sayılı taşınmazın davalı - yükleniciye isabet eden 75/700 arsa paylı 1 no.lu bağımsız bölümün üzerine 100.000,00 TL'lik ipotek konulması talebinin reddine,karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Temlik alan üçüncü kişilerin iyiniyetli kabul edilemeyeceğini, ipoteğin tesisi yönünde karar verilmesi gerektiğini,

b.Davanın ikame edilmesinde arsa sahibi davacıya yüklenilecek herhangi bir kusurdan bahsetme olanağı bulunmadığını, bu sebeplerle yargılama giderinin ve ücreti vekaletin kusuru ile temerrüde uğrayan davalı yüklenici üzerinde bırakılması gerektiğini beyan etmektedir.

2.İhbar olunan ...vekili temyiz dilekçesinde;

a.Müvekkili şirketin, yapı denetim şirketi olup, davacının yönelttiği taleplere ilişkin taraf olmadığını, ayrıca davalı tarafın temerrüde düşmüş olmasındaki kusurun yapı denetim şirketinden kaynaklandığı yönündeki beyanların hukuka ve hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini,

b.2016 yılına kadar müvekkili şirkete davacı veya davalı müteahhidin şirketi tarafından herhangi bir başvuruda bulunulmadığını,

c.Davalının, müvekkili şirketin ruhsatının Bakanlıkça iptal edilmesi hasebiyle mütemerrit hale düştükleri yönündeki beyanlarının doğru olmadığını, bir yapı denetim şirketinin lisansının iptal edilmesinin yalnızca o andan sonra yeni bir iş alamayacağı ve mevcut işlerin o ana kadar gelen aşamaları ile nihayete erdirilmesi sonucunu doğuracağını, yapı denetim şirketinin kapanmış olmasının hakediş düzenlemeye ve iskân almaya engel olmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmelerden kaynaklı gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve kusurlu işlerin bedelinin tahsili ve inşaat teminat ipoteğinin konulması istemine ilişkindir.

1.İhbar olunan Şen Yapı Denetim Ltd. Şti vekilinin temyiz istemi yönünden,

Hükmü temyiz etme hakkı, davada taraf olan kişilere aittir. Kural olarak, kendisine dava ihbar olunanın, davaya katılmadıkça kanun yollarına başvurma hakkı yoktur. Somut olayda, dava, yapı denetim şirketi olan ...ye ihbar edilmiş, ancak ihbar olunan feri müdahale talebinde bulunmamıştır. Bu nedenle davada, ...nin ihbar olunan sıfatı dışında başkaca bir sıfatı bulunmadığı, mahkemenin karar başlığında da 'İhbar Olunan' sıfatıyla yer aldığı, kaldı ki mahkemece ihbar olunanın sorumluluğu bulunduğuna ilişkin bir gerekçeye yer verilmediği, bu durumda ihbar olunan aleyhinde hüküm kurulmadığı ve hükmü temyiz etmekte hukuki yararı bulunmadığından temyiz hakkı bulunmayan ihbar olunanın temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.

2.Davacı vekilinin temyiz istemi yönünden, Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3.Medeni Kanunun 634, Türk Borçlar Kanununun 237, Noterlik Kanunun 60 ve Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerin resmi biçimde yapılması gerekir. Borçlar Kanununun 12. maddesi uyarınca asıl sözleşme hangi şekle tabiyse sözleşmede esaslı değişiklik yapan ve şartlarını ağırlaştıran ek sözleşmeler de aynı şekle tabidir. Yanlar arasındaki 03.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, noterde düzenleme biçiminde yapıldığından geçerlidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözlşmesinin yapılmasından sonra, aynı taraflar arasında 24.11.2008 tarihinde adi yazılı şekilde yapılan "Ek Tadilat Sözleşmesinin" 4. ve 6. maddelerinde 1 nolu bağımsız bölüm üzerine arsa sahibi lehine 100.000,00 TL limitli ipotek konulması kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin şartlarını ağırlaştıran 24.11.2008 tarihli ek sözleşme, adî yazılı yapıldığından şekil yönünden geçersiz olup tarafları bağlamaz.Yüklenicinin, davacı arsa sahibi lehine adi sözleşme ile teminat maksatlı ipotek tesisine yönelik beyanı vaat mahiyetindedir. Şekil yönünden geçersiz olan sözleşmelerin ifası istenemeyecektir. İpotek tesisine ilişkin vaat de resmi şekle tabi olup, ek tadilat sözleşmesinde bu şekil şartına uyulmadığından anılan sözleşmenin 4. ve 6. maddelerine dayalı olarak, mahkemeden arsa sahibi lehine ipotek tesisi talep edilemez. Davacının 1 no.lu bağımsız bölümü üzerine 100.000,00 TL'lik ipotek konulmasına ilişkin talebinin, bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiş ise de, karar sonucu itibariyle doğru olduğundan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/4 maddesi uyarınca kararın gerekçesi değiştirilerek onanması gerekmiştir.

VII. KARAR 1.Yukarda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle ihbar olunan vekilinin temyiz isteminin reddine,

2.Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

3.Yukarıda (3) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile,sonucu itibarıyla doğru olan mahkeme kararının gerekçesinin değiştirilerek hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 27.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.