Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/1180 E. 2025/3822 K.

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi SAYISI: 2021/857 E., 2025/188 K. İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi SAYISI: 2015/476 E., 2020/611 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ...mirasçıları vekilince duruşmalı, davalı ..., ..., ... ve ... vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde birleşen davada-davalı ...mirasçıları vekili avukat ..., birleşen davada davalı ... vekili avukat ..., birleşen davada davalı ...vekili avukat ... ..., birleşen davada davalı asil ... ile asıl ve birleşen davada davacı vekili avukat...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Asıl ve birleşen davalarda davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili kooperatifin davalı ... ve arkadaşları tarafından 1998 yılında kurularak ortaklardan alınan aidatlarla inşaata başladığını, ...'nin arsa sahibinden arsanın müvekkiline devri için muvafakatname aldığını, ancak kat irtifakını kooperatif yerine kendi adına kurarak bir kısım bağımsız bölümleri kooperatif dışında kişilere muvazaalı olarak sattığını, diğer davalıların kooperatif eski başkanı ... ile anlaşarak çok düşük bedelle ve kötüniyetli olarak daireleri devraldıklarını, adlarına yapılan tescil işlemlerinin yolsuz olduğunu ileri sürerek, asıl ve birleşen davalara konu edilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tescillerini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP Asıl ve birleşen davalarda davalı ... aşamalardaki beyanları ile tapuda şahsen kendi adına işlem yapmasının yerinde olmadığını, tapuların kooperatif adına ve ondan sonra da gerçek hak sahiplerine geçirilmesi gerektiğini, devirleri kendisinin yaptığı için bu yönü ile davayı kabul ettiğini ifade etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı tanıklarının dahi davalı ...'den bağımsız bölümleri satın alan üçüncü şahısların kooperatifi zarara sokmak amacıyla ve durumu bilerek, el ve iş birliğiyle hareket edildiğini ifade edemedikleri, kaldı ki ...'nin satışından sonra bir şekilde bazı taşınmazları cebri icra marifetiyle alan şahıslar yönünden kötüniyetin ileriye sürülmesinin mümkün olmadığı, birleşen Kadıköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/896, 2006/8 98... /899 Esas sayılı dosyalarında problemin sulhen çözüldüğü ve davacı tarafın tapu iptal ya da bedel talebinin bulunmadığı, bu dosyalar dışında kalan davalar yönünden ise, muvazaanın ispat edilemediği, davaların muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil davası olarak açıldığı, ...'nin açıkça muvazaanın ispatı yönünden ve muvazaanın tarafı olmasından dolayı davada davalı olarak gösterildiğinin kabul edildiği, yine açıklanan gerekçeler çerçevesinde satın alan işbu dosyanın davalısı ve birleşen dosyanın ... dışındaki davalılarının muvazaa yaptıkları ispat edilemediğinden dolayı alacak taleplerinden de sorumlu tutulamayacakları, sadece ... yönünden alacağa hükmedilebileceği, ancak onun hakkındaki taleplerinde, kendisinin muvazaanın ispatı yönünden davalı gösterilmesi ve kooperatif yöneticisi olarak (kooperatif kanunundaki anonim şirketlere atıflar nedeniyle) TTK'nın 553. ve 555. maddeleri çerçevesinde açılan bir sorumluluk davasının bulunmadığı belirtilerek, birleşen Kadıköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/896, 2006/8 98... /899 Esas sayılı dosyaları yönünden taraflar arasında sulhun gerçekleştiği dosyaya yansımış olduğundan sulh sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına; birleşen 2007/54 Esas sayılı dosya davalısı ...'in davadan önce ölmüş olması sebebiyle (zaten aynı bağımsız bölümlere karşı bu şahsın mirasçıları yönünden 2007/396 Esas sayılı davanın açıldığı da nazara alınarak) ölü şahıs hakkında dava açılamayacağından ...yönünden açılan davanın reddine; işbu dosya ile birleşen 2006/873, 2006/874, 2006/895, 2007/40, 2007/ 52... /396 Esas sayılı dosyalardaki davaların ise, ispat edilemediğinden dolayı reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine; Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ... duruşmada alınan beyanlarında, inşaatların tamamlanması için davalılar ..., ... ve dava dışı ...'dan borç aldığını, davalı ...'ın ise inşaatta taşeron olarak iş yaptığını beyan ettiğinden, bu davalı ile aralarında tanışıklık olduğu anlaşılan adı geçen kişilerin, hayatın olağan akışına göre, bahsi geçen inşaatları yapan yüklenicinin kooperatif olduğunu, bu nedenle davalı ... adına oluşan tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını bildiklerinin kabul edilmesi gerektiğini, dairelerin iktisap tarihlerindeki satış ve rayiç değerleri arasında fahiş bir fark bulunduğunu, davalılar ..., ... ve ... tapuda adlarına kayıtlı dava konusu daireler için daha fazla bedel ödediklerini usulüne uygun delillerle ispat edemediklerini, dairesini dava dışı üçüncü kişiden devralan davalı ...'in iktisap tarihi itibariyle söz konusu dairenin rayiç değerinin 106.000,00 TL olduğunu, iktisap tarihindeki satış ve rayiç değerler arasında ciddi derecede fahiş bir fark bulunduğunu, ...'in bu hususu gözeterek tapu kaydından kuşkulanması ve daha detaylı bir inceleme yapması gerektiğini,dava konusu daire için daha fazla bedel ödediğini de usulüne uygun delillerle ispat edemediğini, satış bedellerinin kooperatifin kayıtlarına geçmediğini, her kooperatifin inşaatında genelde kooperatif ve müteahhidin ismini gösteren tabelalar bulunduğu ve hayatın olağan akışına uygun olan bu durumun ... iddia edenin ayrıca ispat etmesi gerektiğini, bu nedenlere davalıların yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gerektiği kabul edilerek yapılan satışların muvazaalı olması sebebiyle baştan itibaren geçersiz olduklarını belirterek, istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile birleşen Kadıköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/8 73... /874 Esas, birleşen Kadıköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/40 Esas, birleşen Kadıköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/52 Esas sayılı dosyaları yönünden İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davaların kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Birleşen 2007/396 E. sayılı davada davalı ...mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde; dosya daha önce Yargıtay incelemesinden geçtiğinden istinaf incelemesine tabi tutulmasının usulsüz olduğunu, bağımsız bölümleri cebri icra kanalı ile satın aldıklarını, ... ile 3. şahıs arasında görülen davanın işbu karara dayanak gösterilmesinin mevcut olayla bağdaşmadığını, taşınmazların uzun süre mülkiyetlerinde tutulup 3. kişiye devredilmemesinin de iyiniyetin göstergesi olduğunu, davalı ...'un beyanlarının satışın muvazaalı olduğunun kabulüne yeterli olmadığını, ...' in satışa konu borç ilişkisinde taraf olmadığını, cebri icra yoluyla taşınmazı edinen iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu beyan etmektedir.

2.Birleşen 2006/873 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davalının taşınmazı tapu siciline güvenerek iyiniyetle iktisap ettiğini, tapudaki satış bedeli ile rayiç arasında fark olmasının muvazaayı göstermeyeceğini beyan etmektedir. 3.Birleşen 2007/52 E. sayılı davada davalı ...vekili temyiz dilekçesinde; istinaf kararının soyut gerekçelere dayandığını, salt tapu kaydındaki satış bedeline dayalı olarak muvazaa hükmü kurulamayacağını, satış bedelinin ...’a tapuda nakden ödendiğini, tanıkların satışların yapıldığı tarihte davaya konu inşaatların bulunduğu sahada davacı kooperatife ait bir tabela ya da işaret görmediklerini beyan ettiklerini, kat irtifakı tesisi sırasında davalı ...'a pay kalmasının hukuksal dayanağının irdelenmediğini beyan etmektedir.

4.Birleşen 2006/874 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; edinimlerinin TMK'nın 1023. maddesi uyarınca korunması gerektiğini, istinaf gerekçelerinin hukukun ilkeleri ile bağdaşmadığını, somut olayda muvazaanın şartlarının gerçekleşmediğini beyan etmektedir. 5.Birleşen 2007/40 E. sayılı davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacının 20.05.2016 tarihli dilekçe ile haklarındaki davadan feragat ettiğini, davanın feragat nedeniyle reddi gerekirken kabul hükmü kurulmasının hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Sonuç 1- Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; yolsuz tescil iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, birleşen 2006/873 E. sayılı davada davalı ... vekili ile birleşen 2006/874 E. sayılı davada davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Birleşen 2007/40 E. sayılı davada davalı ... vekilinin temyiz itirazları bakımından; Birleşen 2007/40 E. sayılı davada davacı vekili tarafından dosyaya ibraz edilen 20.05.2016 tarihli dilekçe ile; davalı ... hakkındaki davadan feragat edilmiş olup, gerek İlk Derece Mahkemesince gerekse de Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan inceleme esnasında bahsi geçen feragat beyanı dikkate alınmaksızın karar verildiği anlaşılmıştır.

Feragat; 6100 sayılı HMK'nın 311. madde hükmü uyarınca kesin hüküm sonuçlarını doğurduğu gibi, aynı Kanun'un 309/2. maddesi uyarınca karşı tarafın kabulüne de bağlı bulunmamaktadır. Öte yandan, aynı Kanun'un 310. maddesi uyarınca davadan feragat, karar kesinleşinceye kadar her aşamada mümkündür. Mahkeme davadan el çektiğinden, karar ortada durduğu müddetçe, davayı yeniden ele alıp, feragat nedeniyle bir karar veremez. Bu itibarla, birleşen 2007/40 E. sayılı davada davalı ... hakkında davadan feragat nedeniyle mahkemece bir karar verilmesi gerektiğinden, bunun sağlanabilmesi için hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

3-Birleşen 2007/52 E. sayılı davada davalı ...vekilinin temyiz itirazları bakımından; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise, tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Somut olayda; birleşen 2007/52 E. sayılı davada davalı ...'in ediniminin tapu siciline güvenerek ve iyiniyetli olduğu karine olarak kabul edilmelidir. ... davacı kooperatifin TMK'nın 3/2. fıkrası gereğince, kanuna uygun, somut ve inandırıcı delillerle ispat etmesi gerekir. Tapudaki satış bedelinin düşük gösterilmesi tek başına kötüniyetin varlığını ispata yeterli olmadığı gibi, davacı tarafça yargılama aşamasında başkaca delil de bildirilmemiş olduğundan, davalı ...aleyhindeki birleşen 2007/52 E. sayılı davanın reddi gerekirken, kabulü doğru olmamıştır.

4-Birleşen 2007/396 E. sayılı davada davalı ...mirasçıları vekilinin temyiz itirazları bakımından; Birleşen 2007/396 E. sayılı davada davalıların murisi ..., dava konusu D blok 21... no'lu bağımsız bölümleri cebri icra marifetiyle gerçekleştirilen satış işlemi ile edinmiştir.

Az yukarıda açıklandığı üzere; TMK'nın 3 ve 1023. maddeleri uyarınca, davalıların murisi ...tapu kaydına ve icra dairesince gerçekleştirilen satışa güvendiğinden, ediniminin iyiniyetli olduğu esastır. ... davacı kooperatifin TMK'nın 3/2. fıkrası gereğince, kanuna uygun, somut ve inandırıcı delillerle ispat etmesi gerekir.

Bölge Adliye Mahkemesince; asıl ve birleşen davalarda davalı ...'nin duruşmada alınan, "adi yazılı olarak verdiği senedin takibe konulması üzerine icra marifetiyle satılan 2 adet daireyi müteveffa ...'in satın aldığı" şeklindeki beyanı, kötüniyetin ispatı için yeterli olmadığı halde, aralarında bir tanışıklık olduğu kanaatiyle bahsi geçen ifadelere dayalı olarak kabul hükmü kurulması doğru olmamıştır.

VI.KARAR Açıklanan sebeple, 1-Birleşen 2006/873 E. sayılı davada davalı ... vekili ile birleşen 2006/874 E. sayılı davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine, 2-Birleşen 2007/40 E. sayılı davada davalı ..., birleşen 2007/52 E. sayılı davada davalı ...ve birleşen 2007/396 E. sayılı davada davalı ...mirasçıları vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan birleşen 2006/873 E. ve birleşen 2006/874 E. sayılı davalarda davacı yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, birleşen 2006/873 E. sayılı davada davalı ... ile birleşen 2006/874 E. sayılı davada davalı ...'den alınarak davacıya ödenmesine, Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan birleşen 2007/52 E. sayılı davada davalı ...ve birleşen 2007/396 E. sayılı davada davalı ...mirasçıları yararına takdir olunan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, birleşen davalarda davacı kooperatiften alınarak adı geçen birleşen davalarda davalılara ödenmesine, Peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 11.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.