Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/3447 E. 2024/2605 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/214 E., 2023/48 K. DAVA TARİHİ : 11.03.2008 HÜKÜM/KARAR : Kabul KARAR Davacı vekili, taraflar arasında 09.03.1999 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilecek on iki adet villanın yarı yarıya paylaştırılacağının ve villa sayısının tespitinde belediye imar izninin geçerli olacağının hüküm altına alındığını, sözleşmenin imzalanmasından sonra seçimden önce Gölköy ve Türkbükü köylerinin birleşerek belde olacağı kararına istinaden belediyenin imar izin ve faaliyetlerini durdurduğunu, sözleşmeye göre yüklenici müvekkilinin kendi payına düşen villalar hariç sözleşme konusu inşaatları imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde bitirerek teslim edeceğinin ve inşaat ruhsatlarının üç ay içerisinde alınamamasını oluşturabilecek mücbir sebepler nedeniyle geçecek zamanın inşaat süresine ilave edileceğinin kararlaştırıldığını, seçimden sonra koruma amaçlı imar planının hazırlanması süresi olan dört yıl boyunca imar uygulamalarının durdurulduğunu, yeni imar uygulaması sonucu 12 adet pansiyon villa yapılmasının imkânsız hale geldiğini, tarafların sözleşmenin 2/d-f, 3. ve 11.4. maddesi uyarınca yeni imar durumuna uygun olarak on adet villa yapılması konusunda anlaştığını, buna göre 1, 2, 3, 4, 5 no'lu villaların müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, turistik pansiyon olarak kullanılma izni kalktığı için davalının villaların müstakil iki ayrı kat olarak yapılmasından vazgeçtiğini, hazırlanan projeleri beğenmeyerek sürekli değişiklikler yaptığını ve işin uzamasına neden olduğunu, davalının inşaat ruhsatını almak için şahsi işlerini müvekkiline yaptırdığını, inşaat tekniğini sözleşmeye aykırı olarak değiştirdiğini ve en sonunda 12.08.2005 tarihinde, inşaat ruhsatını aldığını, arsanın müvekkiline ayıpsız olarak teslim edildiği bu tarihten itibaren iki yıllık inşaat süresinin başladığını, müvekkilin üç adet villayı finansman sağlamak için sattığını, revize edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini davalının imzalamaktan kaçındığını, davalının kendisine düşen onuncu villanın ikiz villa şeklinde yapılması karşılığında bunun için gerekli tadilat projesi ve diğer masrafları karşılayacağını ve revize edilmiş sözleşmeyi imzalayacağını sözlü olarak beyan etmesine rağmen, bu villanın kaba inşaat çatı kapama seviyesine geldiğinde davalının hiçbir sözünü yerine getirmediğini, müvekkilinin ihtarname ile davalıdan edimlerini yerine getirmesini isteyerek inşaatı durdurduğunu, davalının da müvekkili çalışanlarını inşaata almadığını, müvekkilin delil tespiti yaptırdığını, belediyenin eksikliklerin ve aykırılıkların giderilmesinin mümkün olduğunu belirttiğini, sözleşmeye göre hakem şartı olduğunu, davacının ihtarname ile hakeme gidilmesi önerisine cevap verilmediğini ileri sürerek, davalı adına kayıtlı taşınmazın tapusunun 1/2 oranında iptali ile müvekkili adına tescilini, inşaatın mevzuata uygun hale getirilmesi ve tamamlanması için müvekkiline uygun süre ve yetki verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacının müvekkiline iki yılda inşaatları bitireceğini taahhüt ettiğini, bilimsel ve teknik yöntemlerle de kabul edilmesi ve kullanılması mümkün olmayan inşaatlar yaptığını, müvekkilinin yaklaşık on yıldır arsaya işgal eden ve değerini adeta yok seviyesine getiren haksız ve kötüniyetli davacıdan gerek müspet, gerekse menfi zararlarını talep hakkı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin (kapatılan 23.Hukuk Dairesi)11.06.2013 tarih ve 2035 E., 3968 K. sayılı ilamıyla; davacının davalıya ait tapunun 1/2 payının iptali ile adına tescilini istediği, kısa kararda 1337 parsel 4 ila 8 no'lu bağımsız bölümlerinin tapu kaydının iptaline karar verildiği halde gerekçeli kararda, kat irtifakının kurulmadığından bahisle tapunun 1/2 oranında iptali ile tescile karar verilmesi suretiyle kısa karardan farklı hüküm tesis edildiği, bu durumda mahkemece, 10.04.1992 gün ve 1992/7 E., 1992/4 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararı çerçevesinde, bu kısa kararla bağlı kalınmadan, yeni bir kısa ve buna uygun gerekçeli karar verilmek üzere hükmün bozulması gerektiği belirtilerek, diğer temyiz itirazları incelenmeksizin bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca paylaşım oranının %50'şer olduğu, taşınmazın on adet daire şeklinde yapılması durumunda yüzölçümünün 45 m²'ye düşeceği, tek odalı bir konut çıkacağı, anılan arsanın çevresindeki taşınmazlar değerlendirildiğinde 45+45 m² tek dubleks yapı halindeki taşınmazın bu haliyle yaklaşık %80 daha değerli olacağından davalı tarafın bu itirazının hakkaniyetsiz olduğu, kaldı ki dava tarihine kadar 7-8 sene süre içinde bu durumun farkına varıp ihtar ile bildirmeleri gerekirken ses çıkartmayıp yükleniciye tapularını vermeme nedeni olarak göstermelerinin iyiniyetle bağdaşmadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne, 4, 5, 6, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin tapuda karşılığı olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline dair verilen karar davalı vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin (kapatılan 23.Hukuk Dairesi)12.11.2015 tarih ve 2014/9644 Esas, 2015/7266 Karar sayılı ilamıyla davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddi ile yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği nitelikte inşaatı yapmayı taahhüt ettiği gözetilerek, yüklenicinin sözleşmeden farklı olarak yapmış olduğu tadilat projesine uygun olarak imal ettiği imalatlar yönünden, bu imalatların sözleşmeden farklı yapılmasının imar mevzuatında yer alan bir zorunluluktan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, 2005 yılında alınan inşaat ruhsatının sözleşmeye ve projeye uygun olup olmadığı, uygun değilse sözleşmenin yukarıda belirtilen 2. f bendinde yer alan imar mevzuatından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, inşaatın bu ruhsat ve projeye göre yapılması gerekirken tadilat projesi değişikliğine niçin gerek duyulduğu, yüklenicinin sözleşmeye veya projesine uygun olarak yapmış olduğu imalatlar yönünden kademeli ferağ hükmü uyarınca herhangi bir bağımsız bölüm ya da bölümlerin tapusunu hak edip etmediği hususlarında rapor alınıp, gerekirse ilgili belediye ile yazışmalar yapılarak belirlendikten sonra, yüklenicinin eksik imalatlar bedeli ile yasal bir zorunluluk olmamasına rağmen ve sözleşmeye aykırı olarak yapmış olduğu imalatlar varsa arsa sahibinin zararından sorumlu olduğu gözetilerek, bu eksik imalatların bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayici ile hesaplattırılıp, eksik imalat bedeli ile varsa ayrıca zarar tutarının faizsiz olarak mahkeme veznesine BK'nın 81. maddesindeki birlikte ifa kuralı uyarınca depo edilmesi için yükleniciye süre verilmesi, depo etmesi halinde, yüklenicinin edimini ifa etmiş sayılacağı ve tapu iptali ve tescil isteyebileceği gözetilerek, depo edilen anılan bedelin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesi koşulu ile tapu iptali ve tescile karar verilmesi, davalı arsa sahibinin dava tarihi itibariyle tapuda davacıya devir yapmamakta, diğer anlatımla davaya karşı çıkmakta haklı olduğu hususunun yargılama giderleri ve vekalet ücretinin takdirinde nazara alınması, depo etmemesi durumunda ise bundan bağımsız olarak ele alınması gereken sözleşmenin 10. maddesi uyarınca inşaatın seviyesine göre varsa hak etmiş olduğu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile tesciline karar verilmesi, yok ise davanın tamamen reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur. İlk derece mahkemesince bozma ilamına uyularak yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği nitelikte inşaatı yapmayı taahhüt ettiği gözetilerek, yüklenicinin sözleşmeden farklı olarak yapmış olduğu tadilat projesine uygun olarak imal ettiği imalatlar yönünden, bu imalatların sözleşmeden farklı yapılmasının imar mevzuatında yer alan bir zorunluluktan kaynaklandığı, her ne kadar sözleşmede 12 adet villa yapılması kararlaştırılmışsa da imar mevzuatı buna uygun olmadığından bizzat arsa sahibi vekili Turgay Kınacı'nın müracaatıyla ilgili belediyesince 12.08.2005 tarih ve 2005/38 sayılı ruhsatla 10 adet dubleks konut yapılması için izin verildiği, 12 adet villa yerine 10 adet villa yapılması sonradan alınan tadilat proje ve ruhsatına göre değil 12.08.2005 tarihinde arsa sahibi tarafından alınan ruhsata göre olduğu, 2005 yılında alınan İnşaat ruhsatı Projesine uygun olup, sözleşmeye uygun olmadığı, bu durumun ise sözleşmenin 2.f maddesinde belirtilen imar mevzuatından kaynaklandığı, taraflar arasındaki 09.03.1999 tarihli sözleşmede yapılacak binaların yığma şeklinde olacağı kararlaştırılmış ise de, 2005 tarihinde alınan ruhsat eki proje betonarme karkas olduğu, yüklenicinin, 2005 tarihinde alınan ruhsata ve projesine aykırı olarak kendisine ait olacağını düşündüğü bağımsız bölümleri (betonarme-karkas olarak projelendirilmesine rağmen ) yığma inşaat olarak inşa ettiğinden ve arsa sahibine ait olacağını düşündüğü 10 nolu bağımsız bölüm (müstakil olarak projelendirilmesine rağmen) ikiz villa olarak yaptığından dolayı, arsa sahibinin Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi kanalıyla yaptırdığı tespite dayalı şikayet üzerine, Mülga Göltürkbükü Belediyesi 08.04.2008 tarih ve 30 numaralı encümen kararı ile, 30 gün içerisinde yapıların ruhsat ve projesine uygun hale getirilmesine karar vermiş olduğundan dolayı tadilat projesi ve ruhsatı ile bu eksikliklerin giderildiği, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 10 maddesine göre, mal sahibinin payına düşen villaların yapımı süresince kademeli olarak arsa sahibinin müteahhide tapu devri yapması düzenlenmiş, tüm inşaat ve imalatlar tamamlanarak iskanları da alınmış olmakla müteahhit kendisine isabet eden tüm bağımsız bölümleri hak ettiği, eksik imalatların bedelinin hükme en yakın tarihteki piyasa rayicinin davacı vekilince depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili ile katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmekle dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. 1-Temyizen incelenen mahkeme kararında ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı ve uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olduğu, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı ve yine bozma ilamına uygun ve içerik itibariyle yeterli bulunan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu anlaşılmakla, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davalı arsa sahibi, dava tarihi itibariyle eksik ve ayıplı işler bulunduğundan tapuda davacıya devir yapmamakta haklı olup eksik ve ayıplı işler bedeli 352.115,00 TL yönünden A.A.Ü.T 13/1 maddesi uyarınca davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken davalı lehine vekalet ücretine karar verilmemesi hatalı olmuştur. Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 438 inci maddesinin yedinci fıkrası hükmü uyarınca mahkeme kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz isteminin kabulü ile Mahkeme kararının, hüküm fıkrasına (8.) bent olarak “ Karar tarihinde yürürlükte olan A.A.Ü.T. uyarınca 52.296,10 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine” ibaresinin eklenmesi suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan harçların istek halinde taraflara iadelerine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.09.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.