Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5985 E. 2026/3067 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/3579 E., 2025/2337 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/720 E., 2022/561 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili; taraflar arasında 01.08.2011 tarihli kira sözleşmesi ile kira süresinin uzatılmasına ilişkin protokoller imzalandığını, son olarak sözleşmenin 01.01.2019 tarihinden 31.12.2021 tarihine kadar uzatıldığını, film ve reklam sektöründe faaliyet gösteren davacının Covid-19 pandemisinden önemli ölçüde etkilendiğini, pandemi koşulları kapsamında kira bedelinin fahiş kaldığını, mecurun kullanım alanının sosyal mesafe korunarak çalışılmasına uygun olmadığını, sözleşme çekilmez hale geldiğinden makul süre öncesinde bildirimde bulunularak feshedildiğini ve kiralananın tahliye edildiğini, gönderilen 01.06.2020 tarihli ihtarda pandeminin ekonomik olarak davacıya ciddi zararlar verdiği belirtilerek 01.07.2020 vade tarihli senedin iadesi talep edilmesine rağmen iade edilmediğini ve senet bedelinin ödenmek zorunda kalındığını, davalı tarafın hiç bir menfaati ve zararı olmamasına rağmen bakiye kira ve aidat bedelini ödememesi üzerine başlatılan takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; senede bağlı ödenmek zorunda kalan dört aylık brüt kira ve aidat alacağı olan 302.096,66 TL'nin tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP Davalı vekili; kira sözleşmesi ve protokoller uyarınca davacı şirket tarafından yapılan feshin usulüne uygun olmadığını, davacının oluşacak ek zararlar ile kiralananın boşta kaldığı süreye ilişkin kira bedellerinden sorumlu olacağının açıkça düzenlendiğini, salgın sürecinde ticari faaliyetlerine herhangi bir aksaklık olmadan devam eden davacı şirket açısından pandeminin mücbir sebep ya da imkansızlık hali teşkil etmediğini, kiralananın hala kiraya verilemediğini savunarak, davanın reddini ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının ticari defterleri uyarınca pandemi nedeniyle cirosunda değişiklik olmadığı, kira sözleşmesinde kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi fesih hakkı tanındığı, bu kapsamda makul sürenin üç ay olarak kabulü gerektiği, 12 aylık kira bedelini ve hizmet bedelini peşin ödeyen davacıya sorumluluğunun dışında kalan bir aylık kira bedeli ve hizmet bedelinin iadesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile takibin 72.091,21 TL asıl alacak, 3.432,91 TL hizmet bedeli olmak üzere toplam 75.524,12 TL üzerinden devamına, takip tarihinden itibaren yıllık ticari temerrüt faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin 226.572,40 TL istemin ve şartları oluşmayan icra inkar tazminatının reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 19.12.2018 tarihli protokolün (4.) maddesiyle "Kiracı, işbu Sözleşme’yi, süre bitimini beklemeden feshetmesi durumunda, Kiraya Veren’e munzam zararları mahfuz kalmak kaydı ile Kiralanan Yer’in tahliyeden sonra boş kaldığı süre içerisindeki kira bedellerini ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Kiracı, bu bedelden hiçbir indirim ve iade talep edemez. Ancak Kiracı’ya, 31.12.2020 tarihinden en az 3 (üç) ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, bir defaya mahsus olmak üzere, Sözleşme’yi tazminatsız 31.12.2020 itibariyle fesih hakkı tanınmıştır.” hükmünün kararlaştırıldığı, kiralananın 31.08.2021 tarihinde anahtar teslim edilmek suretiyle davalı şirkete teslim edildiği, 01.01.2020-31.12.2020 tarihleri arasındaki bir yıllık kira bedeli ile hizmet bedelini davalıya ödeyen davacının 01.06.2020 tarihli ihtarnamesi ile Covid-19 mücbir sebebi nedeniyle kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinden bahisle sözleşmenin feshedildiğinin ve 31.08.2020 tarihinde tahliye edileceğinin bildirildiği, kira sözleşmesinde fesih için öngörülen üç aylık fesih ihbar süresi nedeniyle makul sürenin üç ay olduğu, üç aylık makul süre kira bedeli ile hizmet bedelinin de mahsubuyla peşin ödenen aylık kira bedeli 72.091,21 TL ile aylık hizmet bedeli 3.432,91 TL olmak üzere toplam 75.524,12 TL 'nin davacıya iadesi gerektiği, Mahkeme kararının yerinde olduğu gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş, karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; sözleşmenin 01.06.2020 tarihli ihtarnameyle davalıya da makul süre tanımak suretiyle 31.08.2020 tarihinde hüküm ve sonuçlarını doğurmak üzere feshdildiğinin ve kiralananın aynı tarihte tahliye edileceğinin davalıya bildirildiğini, ihtarnamenin 03.06.2020 tarihinde davalı tarafa tebliğ edildiğini, üç aylık süre kira ve hizmet bedelinden sorumlu tutulmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; sadece erken fesih için bir kez fesih hakkı veren bir düzenleme yapılmışsa da, davacının fesih hakkını bu kapsamda kullanmadığını, boşta geçen süreye ilişkin sorumluluğun üç ay ile sınırlandırılmasının hatalı olduğunu, peşin ödenen bedelin iadesinin sözleşmeye aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesi uyarınca peşin ödenen kira ve hizmet bedelinin iadesi için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, ihtarın tebliğinden itibaren 3 aylık fesih bildirim süresi dolmadan tahliye gerçekleşmekle kira sözleşmesinde yer alan 3 ay önceden bildirim yükümlülüğü kapsamında makul sürenin üç ay olarak kabulü ile bakiye peşin ödenen bir aylık kira ve hizmet bedeli toplamının iadesinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.