Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1585 E. 2025/5298 K.

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi SAYISI : 2024/1842 E., 2025/278 K. DAVA TARİHİ : 27.06.2022

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında 06.10.2015 tarihli gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin Kocaeli İli ... İlçesinde yapılan .... Konakları Sitesinden villa tipi taşınmaz satın aldıklarını, sözleşmenin eki niteliğinde olan teknik şartnamede, yapılacak unsurlar arasında yeşil alan, sosyal tesis, çocuk parkı, tenis kortu, basketbol sahası, amfi tiyatro, yüzme havuzu ve kamelya gibi alanların belirtildiğini, taşınmazın devrinden sonra müvekkilleri ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmede tesislerin mülkiyetinin site sakinlerine ait olacağı belirtilmesine rağmen mülkiyetin ... Belediyesinde olduğu tespit edildiğini, yeşil alanın mülkiyetinin sadece site sakinlerine ait olması gerekirken, tüm halka açık olacak şekilde siteye kazandırıldığının anlaşıldığını, davalı şirketin, ... Belediyesinden kiraladığı sosyal alan ve yeşil alanı, satış esnasında müvekkillerine, ilgili alanların mülkiyetinin site sakinlerine ait olacağı şeklinde beyanda bulunduğunu ve tanıtım kılavuzunda belirttiğini, davalı şirketin, kiralanmış olan sosyal tesis ve yeşil alanı sanki kendi mülkiyetindeymiş gibi göstermesinin ve müvekkilleri dahil tüm alıcılara bu durumu gizlemesinin hileli işlem yaptığının göstergesi olduğunu belirterek, sosyal tesis ve yeşil alan için ödemiş olduğu kira bedellerinin, elektirik ve su faturalarının, bakım ve korunması için firmalara verilmiş hizmet bedellerinin ve taşınmazda ayıplı ifa sebebiyle yaşanan değer kaybının tespit edilerek fazlaya dair haklarını saklı tutmak şartı ile 20.000,00 TL'nin davalıdan yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, 30.01.2023 tarihli dilekçesi ile dava değerini 478.947,37 TL olarak ıslah etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; dava konusu taleplerin zaman aşımına uğradığını, davacı tarafın taşınmazı kataloglardan inceleyerek değil, site yapımı tamamlandıktan sonra bizzat taşınmazı görerek satın aldıklarını, davacılar tarafından imzalandığı iddia edilen sözleşmenin adi şekilde yapılmış olması nedeniyle geçersiz olduğunu, davaya konu ortak alanların siteye ait olmadığı bilgisinin tüm maliklere sözlü olarak verildiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin hiçbir maddesinde sosyal tesislerin site alanına dahil olduğuna dair bir düzenleme bulunmadığını, alanların mevcut konumu gereği yalnızca site sakinlerinin kullanımında olduğunu, davacıların villa değerlerinin yüksek gösterildiği ve kendilerinden fazla bedel tahsil edildiği iddialarının hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini, taşınmazın davacılara vaat edilen bütün nitelikleri haiz, ayıpsız, taahhüt edilen zamanda tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini ve buna ilişkin teslim tutanağı düzenlendiğini, davacıların kullandıkları ortak alanlara ilişkin kira, elektrik, su, bakım ve onarım giderlerinin tahsilini talep edemeyeceklerini ileri sürerek davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve karar sayısı belirtilen kararıyla; davanın kabulüne 478.947,37 TL'nin 20.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 458.947,37 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kısmen kabulüne, 65.000,00 TL değer düşüklüğü bedelinin 20.000,00 TL'sinin dava tarihinden, bakiye 45.000,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş, karara karşı taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı Dairemizin 04.11.2024 tarih ve 2024/203E.-2024/3484 K. Sayılı ilamıyla "Hukuki dinlenilme hakkı gereğince; tarafların gerek yargı organlarınca gerek karşı tarafça yapılan işlemler konusunda bilgilendirilmeleri zorunlu olup yargılamayla ilgili açıklamada bulunma, bu çerçevede iddia ve savunmalarını ileri sürme ve ispat etme hakkına sahip oldukları için, iddia ve savunmalarını yargı organlarının tam olarak dikkate alıp değerlendirmesi gerekmektedir. Dosya kapsamına göre somut olayda hükme esas alınan 09.11.2023 tarihli bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ edilmeden hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. İlâmın İlgili Hukuk kısmında açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda değerlendirme yapıldığında; davalı tarafın bilirkişi raporuna karşı beyan ve itirazlarını sunma hakkından mahrum bırakılması, hukuki dinlenilme hakkının ihlâli niteliğindedir. Şu hâlde Bölge Adliye Mahkemesince; taraf vekillerine usulüne uygun olarak bilirkişi raporu tebliğ edilip, varsa itirazları değerlendirildikten sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. Bu husus gözetilmeden davacının hukuki dinlenilme hakkı kısıtlanarak yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir. " gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında belirtilen kararıyla; dosyada İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda konutta oluşan değer azalmasının tespiti yapılırken nispi metodun yanlış şekilde yorumlandığı, dava konusu taşınmazın rapor tarihi itibariyle ikinci el ayıplı ve ayıpsız bedelinin birbirine bölünmesi sonucu ortaya çıkan oranın, taşınmazın satış tarihindeki ayıplı değerine yansıtılması sonucu ortaya çıkan değer üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu, Bölge Adliye Mahkemesince alınan ek raporda tespit edildiği şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı ve davalı temyiz isteminde bulunmuştur. VI. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davacılar vekili, nispi metod uygulamasının güncel olmadığını, bu hesaplamaya göre bulunan değerin zararlarını karşılamadığını belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, zamanaşımı itirazını tekrar ederek taraflar arasındaki sözleşmede ortak sosyal tesislerin site alanına dahil olduğuna dair bir ifade bulunmadığını belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ayıplı ifa nedeniyle konutta oluşan değer kaybının tahsili istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilamımıza uyularak gerekli usuli işlemlerin yerine getirilmesi ve hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesaplamanın Dairemiz ve Yargıtay yerleşmiş içtihatlarına uygun şekilde nispi metod yöntemine göre yapılmış olmasının ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda beş yıllık zamanaşımı süresinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecek olduğunun kabul edilmesine göre, temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 06.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.