İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/83 E. 2025/228 K.

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2019/83 KARAR NO : 2025/228 DAVA : Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 21/03/2019 KARAR TARİHİ : 27/03/2025 Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : İDDİA, SAVUNMA, DOSYA KAPSAMI: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil şirket ile davalı tarafın imzaladıkları 'Çözüm Ortaklığı Sözleşmesi' ile müvekkilden iletilecek talep üzerine gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması üzerine anlaştıklarını, bu kapsamda müvekkil şirket müşteri ----- tarafından gelen istek doğrultusunda müvekkil tarafından davalıdan ---- ili, ----- İlçesi, 11 Ada, 120 Parsel ve 149 Ada, 116 Parsel ve ---- ili, ----- İlçesi, 141 Ada 8 Parsel için değerleme yapması talep edildiğini, söz konusu sözleşme gereğince davalı tarafından; ---- ili, ----- İlçesi, 11 Ada, 120 Parsel ve 149 Ada, 116 Parsel taşınmaz için 29.04.2015 tarihli ----- no'lu rapor ile 260.000,00-TL, ---- ili, ----- İlçesi, 141 Ada 8 Parsel için 27.04.2015 tarihli ------ no'lu rapor ile 335.000,00- TL olarak değer takdir edilerek raporların müvekkiline teslim edildiğini, söz konusu raporlar ve toplam 595.000,00 TL taşınmaz değerinin müvekkili şirket tarafından ---- ibraz edildiğini, ---- bu doğrultuda kendi müşterisi ----- takdir edilen 595.000,00-TL kıymetin %80' i üzerinden kredi kullandırdığını, kredi geri ödemelerinde sorun yaşanması üzerine banka tarafından ---- icra Müdürlüğü ----- Esas sayılı dosya üzerinden icra takibi yapılarak bahsedilen taşınmazların cebren satışına gidildiğini, bu kapsamda ilgili icra dosyasından kıymet takdiri raporuyla taşınmazların toplam gerçek değerinin 338.265,40-TL olarak tespit edildiğini, hatalı değerleme raporuna göre müşterisine kredi veren ----- uğradığı zararı müvekkilinden talep ve tahsil ettiğini, diğer bir ifade ile ----- davalı tarafından yapılan değerleme bedeli ile icra dosyasından alınan ve satılabileceği bedel arasındaki farkı (595.000,00x9680- 338.265,40 = 137.734,60-TL) zarar kalemi olarak tazmini için müvekkilinden talep edildiğini ve yasal süreci başlattığını, ---- zararın tazminine ilişkin 02.08.2018 tarih ve ---- sayılı yazının müvekkil şirkete ulaşması üzerine -----uğradığı zararın müvekkilince ödendiğini, bunun üzerine davalıya ----- Noterliği' nin 14.08.2018 tarih ve ----- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kendi kusuru sebebiyle sözleşmenin 13. maddesi kapsamında ------müvekkilden talep etmiş olduğu 137.734,60-TL' yi ödemesi aksi halde bu bedele ek olarak sözleşmenin 20. maddesi kapsamında zarar bedelinin 10 katı tutarında cezai şartın tahsilinin talep edileceği ihtaren bildirildiğini, iş bu ihtara yanıt alınamadığını, taraflar arasında imzalanan Çözüm Ortaklığı Sözleşmesi'nin 13. maddesinde çözüm ortağının kusurlu ifadan ötürü tazminat ödemekten yükümlü olacağı belirtildiğini belirterek, davalı yanın kusuru ve rapor düzenlemedeki ihmaliyle müvekkil üzerinde doğan ve tazmin edilmek zorunda kalınan bedelin rücu edilmesi niteliğindeki -bedel artırım dilekçesi ile sonradan artırılmak kaydıyla- şimdilik 1.000,00-TL' nin davalıdan tahsilini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının bahsettiği sözleşme kapsamında müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını, davacı farklı iddialarda bulunsa da müvekkil ile davacı arasındaki hukuki ilişkide vekalet sözleşmesi hükümlerinin uygulanması mümkün olmadığını, çünkü müvekkil davacıya bağımlı olarak, davacının talimatları ve denetimi doğrultusunda gayrimenkul değerleme hizmeti sunduğunu, taraflar arasındaki bağımlılık unsurunun somut uyuşmazlıkta kendisini yoğun olarak gösterdiğini, bu manada müvekkilin yaptığı işin tüm aşamaları davacı veya yetkilendirdiği personeli tarafından kontrol edilmiş, denetime tabi tutulmuş, müvekkil yapılan her iş ile ilgili davacıya bilgi ve hesap verildiğini, davacının, müvekkilinin düzenlediği raporla ilgili bütün teknik ve görsel verilerin hepsini kontrol ettiğini ve hatta yazım hatası olduğunda dahi geri dönüş yaparak müvekkilden söz konusu hataları düzeltilmesini talep ettiğini, bu nedenle yapılan işlemde müvekkilinin hatasının bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazları yerinde görüp tespit ettiğini, taşınmazın içerisinden, dışarısından tüm fotoğraflarının çekildiğini, gerekli ölçümlerin ve kontrollerin yapıldığını, yine taşınmaza ait bulunabilen yasal tüm evrakların (proje, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, kadastro paftası vs gibi), Tapu Müdürlüğü, Belediye, Kadastro Müdürlüğü, İl Özel İdare gibi yetkili mercilerden bulunup rapor içerisine eklendiğini, ortalama fiyat belirlenerek davacıya kontrole gönderildiğini, davacının cezai şarta ilişkin iddia ve talebinin hiçbir hukuki dayanağı olmadığı gibi talep edilen cezai şartın fahiş nitelikte olduğunu, iş bu dava kapsamında müvekkilin ödemesi gereken herhangi bir miktar olmadığı gibi davacı tarafından talep edilen faiz türünün ve faizin miktarının kabulü mümkün olmadığını, müvekkili tacir olmadığından ticari olmayan bir davada avans faizi talebinde bulunulamayacağından davacının faiz talebinin reddinin gerektiğini belirterek açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir. İNCELEME ve GEREKÇE : Dava; davalı tarafından 3 adet taşınmaza biçilen değer sonucunda dava dışı ------ müşterisine kullandırdığı kredinin ödenmemesi sonucu icra takibindeki taşınmazların değerinin davalının belirlediğinden daha düşük olarak belirlenmesi nedeniyle aradaki farkın davacı şirket tarafından ----- ödenmesi nedeniyle taşınmazların gerçek değeri ile davalı tarafın belirlenen bedel arasındaki farkın ve taraflar arasındaki sözleşmenin 20. maddesine göre bu farkın 10 katı tutarında cezai şartının tahsili isteminden ibarettir. Dilekçeler aşaması tamamlanmakla ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, tarafların sulh olma imkanı bulunmadığından uyuşmazlık noktalarının tespiti ile tahkikat aşamasına geçilerek deliller toplanmış ve sonuca gidilmiştir. Davalı tarafından değerlemesi yapılan ---- ili, ----- İlçesi, 11 Ada, 120 Parsel ve 149 Ada, 116 Parsel ve ---- ili, ----- İlçesi, 141 Ada 8 Parsel sayılı üç adet taşınmazın dava değerleme tarihi itibariyle değerlerinin tespiti hususunda talimat yoluyla rapor aldırılmış olup; 18.11.2022 tarihli bilirkişi raporunda, 21.03.2019 tarihi itibariyle ---- İli ----- İlçesi --- Köyü 141 Ada 8 Parselin 403.074,50 TL, ---- İli ---- İlçesi ----- Köyü 144 Ada 116 Parselin 224.146,20 TL, ---- İli ---- İlçesi ----- Köyü 144 Ada 120 Parselin 90.604,20 TL değerinde olduğu,14.02.2023 tarihli bilirkişi raporunda, ---- İli ---- İlçesi ---- Köyü 141 Ada 8 Parselin 27.04.2015 tarihinde 231.705,40 TL, ----- İli ---- İlçesi ----- Köyü 149 Ada 116 Parselin 29.04.2015 tarihinde 119.544,64 TL, ----- İli ----- İlçesi ------ Köyü 144 Ada 120 Parselin 29.04 2015 tarihinde 48.322,24 TL olduğu tespit ve rapor edilmiştir. Uyuşmazlık konusu ile ilgili olarak sözleşme hesap uzmanı bilirkişisinden alınan 01/05/2024 tarihli raporda özetle; Taraflar arasındakı sözleşmeye göre davalının, davacı adına gayrimenkullerin ekspertiz değerlerini tespit etme işini üstlendiği, davalının edimi nazara alındığında edim borcunun, bir sonuç taahhüdü içerdiği, bu bakımdan taraflar arasındaki sözleşmenin birim fiyatlı çerçeve nitelikli sürekli eser sözleşmesi olduğu, çerçeve sözleşmesi kapsamında her ekspertiz düzenlendiğinde taraflar arasında, birel nitelikli eser sözleşmesi kurulduğu, bu durumda davacının iş sahibi davalının ise yüklenici sıfatına haiz olduğu, taraflar arasındaki sözleşme birel ve çerçeve olmak üzere eser sözleşmesi niteliğinde olmakla birlikte, ihtilaf konusu ekpertiz raporlarının taraflar arasındaki çerçeve sözleşmeden önce akdedildiği, bu sebeple çerçeve sözleşmesi kapsamındaki hükümlerin niza konusu ekspertiz raporlarına tatbik edilemeyeceği, davacının iş sahibi olarak birel nitelikte kurulan iki ayrı eser sözleşmesi sebebiyle, mevzuat hükümleri gereğince talepte bulunabileceği, talimat bilirkişi raporları ile dava konusu ekspertiz raporları karşılaştırıldığında, ekspertiz raporlarında gayrimenkullere toplam 195.427,72 TL fazla değer biçildiği, oransal olarak bu tutarın bilirkişilerce tespit edilen tutarın yaklaşık %50' sine tekabül ettiği, davalı yüklenicinin, gayrimenkul değerleme alanındaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki, teknik ve sanata ilişkin kurallara uygun davranmadığının kabulü halinde davacı iş sahibinin uğramış olduğu zararı davalıdan talep edebileceği, davacının dosyaya sunmuş olduğu dava dışı ----- yazışma ve protokollerine bakıldığında, BDDK Yönetmeliğine göre ekspertiz raporlarında %20 farklılığın kabul edilebilir olduğu, fakat ilgili gayrimenkullere icraen 338.265,440 TL değer biçildiği, gayrimenkullerin 173.950,00 TL'ye 3. kişilere ihale edildiği, bu sebeple ekspertiz raporlarındaki değerlerden BDDK Yönetmeliğince kabul edilebilir %20 lik pay düşüldükten sonra, kıymet takdirine göre bankanın 137.734,60 TL zararı olduğu, bu zararın tasfiyesi için davacı ile dava dışı banka arasında aynı tutar üzerinden 30.07.2018 tarihli protokol düzenlendiği, mevcut durumda fiili zarar bakımından, davalı yüklenicinin özen yükümlülüğüne binaen davacı iş sahibinin 3. kişilere ödemek durumunda kaldığı 137.734,60 TL' lik fiili zararı davalıdan talep edebileceği, cezai Şart bakımından niza konusu ekspertizler taraflar arasındaki çerçeve sözleşmeden önce düzenlendiğinden, çerçeve sözleşmesi kapsamındaki cezai şartın tahakkuk etmeyeceği, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ise, dosyaya sunulan raporlara göre ekspertiz raporlarında gayrimenkullere toplam 195.427,72 TL fazla değer biçildiği, bu tutarın sözleşmeye göre 10 mislinin 1.954.277,20 TL' ye tekabül ettiği hususları tespit ve rapor edilmiştir. Davacı 06/05/2025 tarihli ıslah ve bedel artırım dilekçesi ile; "..sözleşmenin 13. maddesi kapsamında davalı yan kusuru ve rapor düzenlemedeki ihmaliyle müvekkili üzerinde doğan ve tazmin edilmek zorunda kalınan davalının düzenlemiş olduğu raporda takdir ettiği değer ile taşınmazın gerçek değeri arasında bedelin rücu edilmesi niteliğindeki -bedel artırım dilekçesi ile sonradan artırılmak kaydıyla- şimdilik 1.000,00-TL maddi tazmınatın ihtarname tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalından tahsiline,'' şeklindeki talebindeki hukuki sebebi ıslah ederek; "..6098/m.471 vd. hükümleri uyarınca davalı yan kusuru ve rapor düzenlemedeki ihmaliyle müvekkil üzerinde doğan ve tazmin edilmek zorunda kalınan davalının düzenlemiş olduğu raporda takdir ettiği değer ile taşınmazın gerçek değeri arasında bedelin rücu edilmesi niteliğindeki -bedel artırım dilekçesi ile sonradan artırılmak kaydıyla- şimdilik 1.000,00-TL maddi tazmınatın ihtarname tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalından tahsiline,'' şeklinde davasını hukuki sebep yönünden ıslah ederk ile başlangıçta talep ettiği 1.000,00 TL'lik dava değerini bilirkişi raporunda tespit edilen 137.734,60 TL'ye tamamlatarak tamamlama harcını aynı gün yatırdığı anlaşılmıştır. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında 12.05.2015 tarihli 'Çözüm Ortaklığı Sözleşmesi' akdedildiği hususunda uyuşmazlık bulunmayıp; sözleşme kapsamında davalı tarafça üstlenilen ---- ili, ---- İlçesi, 11 Ada, 120 Parsel ve 149 Ada, 116 Parsel ve ---- ili, ----- İlçesi, 141 Ada 8 Parselde kayıtlı üç adet taşınmazın değerleme işinde belirlenen miktarlar ile dava dışı -----'ın müşterisine kullandırdığı kredinin ödenmemesi sonucu icra takibindeki taşınmazların değerinin davalının belirlediğinden daha düşük tespit edilmesi nedeniyle aradaki farkın davacı şirket tarafından ----- ödenmesi nedeniyle davacının uğramış olduğu zararların davalıdan tazmini talebiyle açılan davada, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelendiğinde; 2. madde- Sözleşme konusunun taraflarca belirlenen sınırlar dahilindeki her türlü gayrimenkul değerleme raporlarını ----- adına çözüm ortağı tarafından bağımsız ve tarafsız olarak değerleme standartlarına uygun şekilde ve sözleşme içeriğinde belirtilen rapor formatlarında yapılması ve hazırlanması usul ve esaslarını, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini kapsadığı, 13. madde- Davalının davacının zararlarını tazmin yükümlülüğünün çözüm ortağı yaptığı iş nedeniyle gerek işi yaptıran kuruma gerek---- ve gerekse 3. şahıslara vereceği her türlü zarardan tek başına sorumlu olduğunu peşinen kabul ve taahhüt eder. Çözüm ortağına ----- karşı üstlendiği işler sonucu, ----- işi yaptıran kurum kişilere bir zararı tazmin etmese dahi çözüm ortağı kusurlu ifadan ötürü tazminat ödemekle sorumlu olacaktır. Üçüncü kişiler ve görülen iş nedeniyle ----- açılan tazminat davalarının kesinleşmesi halinde çözüm ortağı zararın ihbarını takiben en geç on (10) iş gün içinde zararı tazmin ile yükümlü olacaktır. Bu konuda gecikme halinde temerrüt faizinin yıllık yüzde elli olarak belirlendiği, 20. madde- Çözüm ortağı yanında istihdam ettiği kişiler de dahil, her türlü ağır ihmal ve kasıt nedeniyle ekspertize konu gayrimenkulün gerekenden çok bariz bir şekilde farklı tespit etmesi veya çözüm ortağı sunduğu belgelerin gerçeği yansıtmaması durumunda söz konusu işin rapor farklılığının 10 misli cezai şart ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı görülmektedir. Taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre davalının, davacı adına gayrimenkullerin ekspertiz değerlerini tespit etme işini sözleşme süresi boyunca üstlendiği, taraflar arasındaki sözleşmenin birim fiyatlı eser sözleşmesi niteliğinde olduğu, davacının iş sahibi davalının ise yüklenici sıfatına haiz olduğu, ihtilaf konusu ekpertiz raporlarının taraflar arasındaki çerçeve sözleşmeden önce akdedildiği, çerçeve sözleşmesi kapsamındaki hükümlerin niza konusu ekspertiz raporlarına tatbik edilemeyeceği, davacının iş sahibi olarak birel nitelikte kurulan iki ayrı eser sözleşmesi sebebiyle mevzuat hükümleri gereğince talepte bulunabileceği, Mahkememizce aldırılan talimat bilirkişi raporuyla tespit edilen miktarların ekspertiz raporlarıyla karşılaştırılması neticesinde davalı tarafça gayrimenkullere toplam 195.427,72 TL fazla değer biçildiği, oransal olarak bu tutarın bilirkişilerce tespit edilen tutarın yaklaşık %50'sine tekabül ettiği, davacının dosyaya sunmuş olduğu dava dışı ----- ile yapmış olduğu yazışma ve protokoller incelendiğinde BDDK Yönetmeliğine göre ekspertiz raporlarında %20 farklılığın kabul edilebilir olduğu, ilgili gayrimenkullere icraen 338.265,440 TL değer biçildiği, gayrimenkullerin 173.950,00 TL' ye 3. kişilere ihale edildiği, bu sebeple ekspertiz raporlarındaki değerlerden BDDK Yönetmeliğince kabul edilebilir %20 lik pay düşüldükten sonra, kıymet takdirine göre bankanın 137.734,60 TL zararı olduğu, bu zararın tasfiyesi için davacı ile dava dışı banka arasında aynı tutar üzerinden 30.07.2018 tarihli protokol düzenlendiği ve bu zararın davacı tarafça giderildiği, mevcut durumda, davacının davalı yüklenicinin özen yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi sonucu davacı iş sahibinin, 3. kişilere ödemek durumunda kaldığı 137.734,60 TL'lik fiili zararı davalıdan talep edebileceği, davalı tarafça ekspertiz raporlarının taraflar arasında akdedilen çerçeve sözleşmesinden önce düzenlenmesi nedeniyle davacının çerçeve sözleşmesi kapsamında cezai şart talebinde bulunamayacağı anlaşılmakla hukuki sebep yönünden ıslah edilen davanın artırılan haliyle kabulüne karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere; Davanın ARTIRILAN HALİYLE KABULÜ ile; 1-137.734,60 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Alınması gerekli 9.408,65-TL harçtan davacı tarafından peşin ve tamamlama harcı olarak yatırılan toplam 2.380,40- TL harcın mahsubu ile bakiye 7.028,25-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına, 3-Davacı tarafından dava açılırken yatırılan 44,40-TL. başvurma harcı, 2.380,40-TL peşin ve tamamlama harcın toplamı olan 2.424,80-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 4-Davacı tarafından sarfedilen toplam 5.404,80-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davalı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, 6-Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştikten sonra yatırana iadesine, 7-Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davacı vekili için takdir olunan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 345. maddesi uyarınca 2 hafta içerisinde mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer eş değer Mahkemesine verilecek usulüne uygun istinaf dilekçesi ile ----- Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Yasa Yoluna başvurabileceği belirtilerek verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.