İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/443 E. 2025/750 K.

T.C. İSTANBUL 18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2024/443 Esas KARAR NO :2025/750

DAVA:Tazminat (Rücuen Tazminat) DAVA TARİHİ:15/12/2020 KARAR TARİHİ:03/11/2025

Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA VE TALEP : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılar; arsa sahipleri ile aralarında akdedilen ..., Noterliği' nin ... yevmiye sayılı, 05.06.2009 tarihi “Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” uyarınca, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkiinde kain, 144 Pafta, 994 Ada, 28 parsel üzerinde kayıtlı yapının yüklenicileri olarak bulunduğunu, Yükleniciler tarafından, 05.06.2009 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkiinde kain, 144 Pafta, 994 Ada, 28 parsel üzerinde kayıtlı yapı üzerine "... ... ..." adlı 44 katlı bir ... inşaa edilerek arsa sahiplerine ve 3. kişilere teslim edildiğini, Sözleşme konusu yapı üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ve 2012 yılında "Bina Yönetimi" oluşturulduğunu, 2016 yılına gelindiğinde ise ... Belediye Başkanlığı tarafından yeşil alan, tenis kortu, havuz vb. yapılar inşaa edildiği ve yeşil alanın rezidansın bahçesine katıldığı gerekçesi ile beş adet ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek Bina Yönetimi'ne tebliğ edildiğini, Söz konusu ecrimisil ihbarnamelerine karşı Bina Yönetimi tarafından .... İdare Mahkemesi'nin ... E. sayılı dosyalarıyla iptal davası açılmış ise de, yapılan yargılamalar sonucunda davalar kesinleşmiş olup ... Belediyesi tarafından kat maliklerine yazılar tebliğ edilmiş ve kesinleşen ecrimisil bedelinin her bir kat maliki payına düşen kısmının ödenmesinin talep edildiğini, gelinen noktada müvekkili kat maliki tarafından yeşil alanın işgali nedeniyle ... Belediyesi'ne toplamda 386.242,53-TL. ecrimisil bedeli yatırılmış olup bu bedelin davalı yüklenicilerden tahsilinin gerektiğini, arz ve izah edilen nedenlerle, haklı davanın kabulü ile müvekkili kat malikinin ... Belediyesi'ne ödenmek zorunda kaldığı 386.242,53-TL. ecrimisil bedelinin davalı yüklenicilerden, ödeme tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen rücuen tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretlerinin davalılara yükletilmesine karar verilmesine talep etmiştir. SAVUNMA VE KARŞI TALEP : Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Henüz Taşınmaz üzerinde yapılacak inşaata ilişkin müvekkilimiz ve diğer davalı İpek İnşaat’dan oluşan ortak girişim (kısaca “Ortak Girişim”) ile dava dışı arsa sahipleri arasında akdedilmiş herhangi bir sözleşme yok iken, 07.08.2007 tarih ve 397 sayılı ... Belediyesi Encümen Kararı ile onaylı Belediye Encümenine Teklif Belgesi (Delil No. 1) ile Taşınmaz’ın belirli parselleri (Belediye Encümenine Teklif Belgesi’nde A, B, C ve D şeklinde isimlendirilmiş bulunan parseller) yeşile ve yola terkin edildiğini, davacının söz konusu sözleşmenin tarafı olmadığını, İnşaat, İnşaat Sözleşmesi ve ekli teknik şartnameye uygun olarak 10 Mart 2012’de tamamlanmış ve Ortak Girişim tarafından arsa sahiplerine söz konusu bağımsız bölümlerin teslim edildiğini, 2013 yılı içerisinde ise, ... ... geçici yönetimi (kısaca; “... Yönetimi”) tarafından Sağlam Çit unvanlı firmayla anlaşarak havuz ve havuzu çevreleyen yeşil alanın bulunduğu bölümün komşu parsele ve yola bakan bölümü etrafına, komşu parselde bulunan ... ... inşaatının verdiği rahatsızlığı önlemek adına çit taktırılmış (Delil No. 5) ve hatta bilindiği kadarıyla söz konusu fatura tutarının yarısı söz konusu ihtiyacın doğmasına yol açan ... ...yöntemi tarafından ödendiğini, fakat bir sonraki dönem seçilen ... Yönetim’i komşu parseldeki inşaatın bitmesi sebebiyle çit ihtiyacının ortadan kalkmasına rağmen söz konusu çiti kaldırmadığını, Ortak Girişim tarafından İnşaat Sözleşmesi kapsamında yapılan inşaatın tamamlanmasından 3 yıl kadar sonra, yani müvekkilimizin Taşınmaz ile bağlantısının sadece Taşınmaz’da bağımsız bölüm maliki olmaktan ibaret olduğu dönemde, ... Belediyesi Taşınmaz’ın bir kısmının, imar planında yeşil alan olarak kayıtlı bölümü haksız işgal ettiğinin tespit edildiğini bildiren ve ilgili alanların terki ile Taşınmaz’ın kendi parsel sınırlarına çekilmesi gerektiği ihtarını içeren 24.11.2015 tarihli yazıyı ... Yönetim’ine tebliğ edildiğini, bu nedenlerle haksız ve her nevi hukuki dayanaktan yoksun işbu davanın esastan reddine, .... İdare Mahkemesinin akıbeti işbu davanın sonucunu doğrudan etkileyecek olan... Esas sayılı dosyaları kapsamında halen derdest idari işlemin iptali davalarının bekletici mesele yapılmasına İşbu davanın “... Mah. ... Cad. No. 4 ... ... İstanbul” adresinde mukim ... ... ... Yönetimi’ne ve aynı adreste mukim ... TC Kimlik numaralı ...’a ihbarına, karar verilmesini ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı İpek İnşaat vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın, “... Mah. ... Cad. No. 4 ... ... İstanbul” adresinde mukim ... ... ... Yönetimi'ne ve ... TC Kimlik No'lu ...'a ihbarına, Akıbeti ile bu davanın sonucunu doğrudan etkileyecek .... İdare Mahkemesinin .... dosyalarının bekletici mesele yapılmasına; Davanı görev alanına giren bir dava olmaması ve asliye hukuk mahkemelerince görülmesi gerektiği için görevsizlik kararı verilerek usulden reddine ve görevli İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER : Deliller; Dosya mevcudu, cevap dilekçeleri, müzekkere cevapları ve bilirkişi raporlarıdır. Mahkememizden verilen 13/03/2023 tarih ve ... kararı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin01/03/2022 tarih ve 2022/606 Esas 2022/401 Karar sayılı ilamıyla KALDIRILMAKLA, dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapıldı. İlamda özetle;" davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine" hükmüne yer verilmiştir. Mahkememizin 05/08/2024 tarihli tensip tutanağı ile ... Tapu Müdürlüğüne ve ... Belediyesine yazılan müzekkerelerin ikmali, taraf vekillerine mahkememiz dosyası incelenerek dava ve cevap dilekçelerinde bildirip celp edilmemiş delilleri var ise bildirmeleri için verilen sürenin dolmasına müteakip, dava konusu taşınmazların bulunduğu adreste; mahkememizce re'sen seçilecek Fen (kadastro) bilirkişisi, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve İnşaat Mühendisi bilirkileri refakatinde keşif icra edilerek ve bilahare bilirkişi heyetine Borçlar Hukuku Nitelikli Hesaplama Uzmanı bilirkişide dahil edilerek tüm dosya kapsamı üzerinde inceleme yapılmak sureti ile, dava dilekçesinde ve 10/10/2022 tarihli ön inceleme tutanağında belirtilen dava konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu ana yapı ve eklerinin kamuya ait yeşil alana tecavüz edip etmediği, eski hale getirilip getirilmediği, getirilmiş ise tarihi, dava konusu taşınmazlar ile ilgili davacının dava tarihinden önce dava dışı ... Belediyesine toplam ne kadar ecrimisil bedeli ödediği, bu bedelin kadri maruf olup olmadığı, davacıların ödediği ecrimisil bedelinden davalıların sorumlu olup olmadığı ve sorumlu oldukları toplam tutar konusunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine, bilirkişilere lüzum görmeleri halinde dava konusu taşınmazın ruhsat ve ecrimisil kayıtları ile ilgili olarak ... Belediyesi kayıtları üzerinde HMK 218. Ve 278/4 maddeleri gereği yerinde inceleme yetkisi verilmesine, Keşfin 24/09/2024 günü saat 10:00 da uygulanmasına karar verilmiştir. Mahkememiz dosyasına tarihli bilirkişi raporu ibraz edilmiştir. Raporda özetle;" 24.09.2024 tarihli keşif gününde ve dosya kapsamında yapmış olduğumuz incelemeler neticesinde işbu raporumuz hazırlanmıştır. Sayın Mahkemenizin bilirkişi heyetimize verdiği görev kapsamında, 24.09.2024 tarihli keşif gününde ve dosya kapsamında yapmış olduğumuz incelemeler neticesinde; - Davaya konu adreste bulunan Parsel sınırına duvar örüldüğü, - İşgal edilen yeşil alanın terk edildiği, - Halihazırda tenis kortunun yeşil alanda kaldığı ve ... Belediyesine hibe edildiğinin beyan edildiği, - Yeşil alanda yapılı olan havuzun kaldırıldığı ve parsel sınırları içinde havuz yapıldığı, - ... Belediyesine ait olan ve yeşil alanı çevreleyen istinat duvarı üzerine yapılan çitinsöküldüğü, çitlerin bağlandığı duvardaki demir çubuk bağlantılarından anlaşıldığı, Yönünde tespitte bulunulmuştur.... Kent Bilgi Sistemi üzerinde yapılan incelemede, 2020 yılına ait uydu görüntüsüne göre, Davaya konu Yeşil Alan ve ... Mahallesi 994 ada 28 parsel arasında herhangi bir mülkiyet sınırı (duvar, tel çit) olmadığı anlaşılmıştır. 24.09.2024 tarihli keşif günü itibarı ile Davaya konu adreste bulunan ... İlçesi ... mahallesi 994 ada 28 Parsel ile Yeşil Alan arasındaki mülkiyet sınırında duvar örüldüğü görülmüştür. (Krokide ok ile gösterilen kısım) Dosyada yer alan bilgi ve belgelerin incelenmesinde; - ... Belediye Başkanlığının 09.08.2024 tarih ve 4641/... Sayılı Yazısında, davaya konu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, ... Mevkiinde kain 144 Pafta, 994 Ada, 28 Parsel üzerinde kayıtlı taşınmazlar nedeniyle, 15.12.2020 tarihinden önce tahsil edilen ecrimisil bedellerinin gecikme zamlarıyla birlikte 97.000.-TL olduğu belirtilmiştir. - ... ... ... Yönetiminin ... Belediye Başkanlığına yazdığı 21 Ekim 2020 tarihli yazıda, davaya konu işgal alanı içerisinde yer alan tüm yapıların kaldırıldığı belirtilmiş olup bu yazıya istinaden işgalin 21.10.2020 tarihinde sonlandırıldığı anlaşılmıştır. - Davacının dava tarihinden önce dava dışı ... Belediyesine ecrimisil bedeli olarak toplam 386.247,78 TL ödediği anlaşılmıştır. - T.C. ... Belediyesi tarafından belirlenen, dava konusu taşınmazın bulunduğu ... Caddesi rayiç bedelleri incelenmiş, ecrimisil bedelleri ile karşılaştırılmıştır. ... Tebliği (Sıra No: 336, Madde 5, (5) “Emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri belirlenmemiş olan Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler için ecrimisil tespit ve takdirinde, birim değeri belirlenen en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas metre kare birim değeri dikkate alınır.” Denilmektedir. Ayrıca; ... Tebliği (Sıra No: 336, Madde 5, (3) “Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde bir buçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.” denilmektedir. Ayrıca bu bedellerin alınabilecek en düşük ecrimisil miktarı olduğu, daha yüksek ecrimisil bedelinin tespit edilebileceği açıktır. Söz konusu yönetmelik ve tebliğler doğrultusunda, tespit edilen ecrimisil bedeli ile ilgili bölgede yapılan araştırmalar, taşınmazın niteliği, konumu, yüz ölçümü, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, kullanım şekli göz önünde bulundurulduğunda davacı tarafından 386.247,78 TL olarak ödenen bedelin kadri maruf olduğu görüş ve kanaatine varılmıştır. ¸Dava konusu ... İlçesi, ... Mahallesinde bulunan 994 Ada, 28 Parsel sayılı taşınmazın arsa Malikleri ile davalılar ... ve ... ortak girişimi arasında 05.06.2009 tarihli “Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” akdedilmiş olup davalılar ortak girişimi işbu sözleşme ile yapım işini üstlenmişlerdir. İnşaatın, 10 Mart 2012'de tamamlandığı ve 23.05.2012 tarihinde iskânı alınarak Ortak Girişim tarafından söz konusu bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edildiği anlaşılmıştır. .... Asliye Hukuk Mahkemesince görevlendirilen bilirkişilerin, konusu aynı olan davaya ilişkin düzenledikleri 09.05.2023 tarihli ek raporda yer alan 2014 tarihli fotoğrafta, İncirlidere caddesi tarafında' ki istinat duvarının üzerinde çit bulunmadığı, Panel çitin ... ... ... Yönetimi tarafından yapıldığı, 03.03.2014 tarihli ve 22.000.-TL tutarlı Panel Çit Uygulaması içerikli faturadan anlaşılmıştır. Yine aynı raporda yer alan 2018 tarihli fotoğrafta, Proje girişindeki istinat duvarı üzerinde sonradan inşa edildiği görülen Panel çitlerin parsel sınırında olduğu, ancak giriş kısmında Panel çitin devam ederek dışarıdan kamunun kullanımına engel olunduğu görülmüştür. Dosyada yer alan bilgilere göre; Sözleşme konusu yapı üzerinde 23.05.2012 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu ve 2012 yılında “Bina Yönetimi" oluşturulduğu, 2016 yılına gelindiğinde ise ... Belediye Başkanlığı tarafından yeşil alan, tenis kortu, havuz vb. yapılar inşa edildiği ve yeşil alanın rezidansın bahçesine katıldığı anlaşılmıştır. Bu husus ... Belediye Başkanlığı Park ve Bahçeler Müdürlüğünün ... ... ... Yönetimine hitaben yazdığı 24.11.2015 tarih ve 42094 Sayılı Yazısında “Belediyemiz elemanlarınca 09.10.2015 tarihinde mahallinde yapılan incelemede, ... İlçesi, ... Mahallesi, 994 Ada, 28 Parsel” de bulunan binanız tarafında İmar Planlarında 3.600 m2 yeşil alan olarak ayrılan alanın bir kısmında teniz kortu ve otele ait yeşil alan yapılarak işgal edildiği, tenis kortu işgal alanı toplamı 550 m2 olduğu tespit edilmiştir. Tarafınızdan işgal edilen alanların terki ile parsel sınırlarınıza çekilmeniz gerekmektedir. Aykırı durumda yasal işlem yapılacağı hususu bilgilerinize rica olunur.” Denilmek suretiyle yeşil alanın işgal edildiği hususu, bahsi geçen Yönetime bildirilmiştir. Kamuya ait olan 3.108,26 m2 yeşil alan içindeki 2.355,00 m2” lik kısmın işgal edildiği, bu alan 550,00 m2 alana sahip tenis kortunun da bulunduğu anlaşılmıştır. Dosyada yer alan fotoğrafta, tenis kortuna ... ... ... tarafından asılan levhada, “Bu tesis kortu ve Basketbol Sahası Kamuya açık bir alandır. Bu alanı kullanmak isteyenler ... ... Resepsiyonu ile irtibata geçebilirler” denilmek suretiyle Kamuya açık alan uygulamasına aykırı bir levha asılmıştır. Ayrıca yukarıda değinildiği üzere, parsel giriş kısmında Panel çit devam ederek dışarıdan kamunun kullanımına engel olunduğu anlaşılmıştır. Bununla birlikte ...'ın 2010 yılı onaylı tadilatlı mimari projesinde, ecrimisil ödenmesine sebep olabilecek herhangi bir yapının bulunmadığı, işgal konusunu teşkil eden unsurların proje kapsamı dışında kaldığı anlaşılmıştır. Dosyada yer alan 16.09.2021 tarihli Teknik İnceleme raporunda; 17.05.2011 tarihinde alınan hava fotoğrafında havuz kaba inşaatının bittiği, 03.04.2012 tarihinde alınan hava fotoğrafında havuz inşaatının büyük ölçüde bittiği, tenis kortunun olduğu yerde tenis kortu boyutunda bir temel inşaatının olduğu, Yapı Kullanma İzninin alınmasından sonraki döneme ait 14.08.2012 tarihli hava fotoğrafına göre bir tenis kortunun inşa edilmiş olduğu, yeşil alan düzenlemelerinin başladığı, 14.08.2012 tarihinde alınan hava fotoğrafında havuzun bitirildiği, ayrıca tenis kortunun ve 28 parseldeki ...”ın alanında havuz açık alanının inşa edildiği ve kullanımda olduğu tespit edilmiştir. Aynı raporda, 25.08.2020 tarihli hava fotoğrafında, havuz başı prefabrik ünitelerin, havuz kenarının, tenis kortunun ve çitlerin inşa edildiği haliyle durduğu, sonraki 28.11.2020 tarihli hava fotoğrafında ve ... Yönetiminin 21.10.2020 tarihinde ... Belediye Başkanlığına gönderdiği dilekçesinde belirttiği ecrimisile konu olan aykırılıkların giderildiği tespiti yapılmıştır. Dosyada mübrez olan ve davacı ...Ş. tarafından ... Belediyesi ile ... Dairesine ödenen Dekont ve Tahsilat Makbuzu bilgileri aşağıda gösterilmiştir. Netice olarak yukarıda açıklanan bilgiler çerçevesinde, her ne kadar havuz ve tenis kortunun müteahhitleri tarafından yapılmış ise de, ecrimisile konu olan yapıların ... ... ... Yönetimi tarafından kullanıldığı, girişe tel çit çekilmek suretiyle Kamunun kullanımının kısıtlandığı veya kontrol altında tutulduğu hususları göz önünde bulundurulmuş takdiri Sayın Mahkemenize ait olmak üzere ecrimisil bedellerinden davalıların sorumlu olmadığı görüş ve kanaatine varılmıştır. Kanaat Ve Sonuç Tüm takdir hakkı Sayın Mahkemenize ait olduğu işaret edilmek üzere, keşif mahallinde, dosyasında ve bilirkişi heyetimize verilen görev kapsamında yapılan incelemeler neticesinde A. Teknik inceleme neticesinde: Davaya konu adreste bulunan parsel sınırına duvar örüldüğü, İşgal edilen yeşil alanın terkedildiği, Halihazırda tenis kortunun yeşil alanda kaldığı ve ... Belediyesi'ne hibe edildiği, Yeşil alanda yapılı olan havuzun kaldırıldığı ve parsel sınırları içinde havuz yapıldığının görüldüğü, ... Belediyesi'ne ait olan ve yeşil alanı çevreleyen istinat duvarı üzerine yapılan çitin söküldüğü, çitlerin bağlandığı duvardaki demir çubuk bağlantılarından anlaşıldığı, ... Belediye Başkanlığının 09.08.2024 tarih ve 4641/... Sayılı Yazısında, davaya konu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, ... Mevkiinde kain 144 Pafta, 994 Ada, 28 Parsel üzerinde kayıtlı taşınmazlar nedeniyle 15.12.2020 tarihinden önce tahsil edilen ecrimisil bedellerinin gecikme zamlarıyla birlikte 97.000.-TL olduğu, ... ... ... Yönetimi'nin ... Belediye Başkanlığı'na yazdığı 21 Ekim 2020 tarihli yazıda, davaya konu işgal alanı içerisinde yer alan tüm yapıların kaldırıldığının belirtildiği, bu yazıya istinaden işgalin 21.10.2020 tarihinde sonlandırıldığı, Davacının dava tarihinden önce dava dışı ... Belediyesi'ne ecrimisil bedeli olarak toplam 386.247,78 TL ödediği, Söz konusu yönetmelik ve tebliğler doğrultusunda, tespit edilen ecrimisil bedeli ile ilgili bölgede yapılan araştırmalar, taşınmazın niteliği, konumu, yüz ölçümü, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, kullanım şekli göz önünde bulundurulduğunda davacı tarafından 386.247,78 TL olarak ödenen bedelin kadri maruf olduğu, Ecrimisile konu yapıların ... ... ... Yönetimi kat maliklerince kullanıldığı, dolayısıyla davacıların ödediği ecrimisil bedellerinden davalıların sorumlu olmadığı, B. Borçlar mevzuatına yönelik inceleme neticesinde: TMK m. 683 hükmünde malikin, hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, tasarrufta bulunma, yararlanma yetkilerine sahip olduğu ve malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı da her türlü elatmanın önlenmesi davası açabileceğinin öngörüldüğü, Gerek öğretide ve gerekse mahkeme uygulamasında ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup 08.03.1950 tarihli 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme kararında fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceğinin vurgulandığı; ecrimisilin, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle en azı kira geliri karşılığı zarar olduğu; haksız işgalin, haksız eylem niteliğinde olduğu (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı); başkasının gayrimenkulünü haksız olarak zaptedip kullanmış olan kötüniyetli kimsenin o gayrimenkulü elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereleri tazminle mükellef olduğu, bir zarara uğramamış malike veya zilyede ecrimisil adı veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermekle Mükellef olmadığı; haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malikin ya da zilyedin yoksun kaldığı faydanın (olumsuz zararın), ecrir in kapsamını belirleyeceği (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2020/1-720, K. 2021/802, T. 22.6.2021), Öte yandan ecrimisil talebine yönelik olarak TMK m. 995/1 hükmünün “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” şeklinde olduğu; Sayın Mahkemece “davacıların ödediği ecrimisil bedelinden davalıların sorumlu olup olmadığı ve sorumlu oldukları toplam tutar konusunda rapor düzenlenmesinin istenilmesine” karar verilmiş olup yukarıdaki teknik inceleme neticesinde ecrimisile konu yapıların ... ... ... Yönetimi kat maliklerince kullanıldığı ve dolayısıyla davacının, dava dışı ... Belediyesi'ne ecrimisil bedeli olarak ödediği 386.247,78TL.den davalıların sorumlu olmadığı yönünde tespitte bulunulduğu; takdirin TMK m. 4 ve HMK hükümlerince Sayın Mahkeme'ye ait olduğu " görüş ve kanaatine varılmıştır. Mahkememizin 16/06/2025 tarihli duruşmasında, 12/05/2025 tarihli kök rapora vaki itirazlar irdelenecek şekilde EK rapor düzenlenmesi için dosyanın aynı bilirkişiye tevdiine karar verilmiştir. Mahkememiz dosyasına 14/09/2025 tarihli ek rapor ibraz edilmiştir. Ek raporda özetle;" Kök Rapor'da, işgale yol açan fiil durumun Özünde panel çitlerle kamunun kullanımının kısıtlanması/kontrol altında tutulması olduğu; kortun kendisinin “kamuya açık alan” niteliğini ortadan kaldıran unsur olmadığı; asıl belirleyenin çit ve kullanım şekli olduğu açıkça ortaya konulmuştur. Bu çitlerin Bina Yönetimince tesis edildiği; fotoğraflar, fatura ve faaliyet raporları ile doğrulanmıştır. Keşifte de çit söküm izleri tespit edilmiştir. Projede ecrimisile sebep olabilecek yapıların yer almadığı; kort ve havuzun kamuya açık alan statüsüne aykırı şekilde bina yönetimi kontrolünde tutulmasının işgale yol açtığı; havuzun sonradan parsel içine çekildiği, kortun ise hibe edildiğinin beyan edildiği saptanmıştır. Dolayısıyla, inşa olgusundan değil, kullanım rejiminden doğan bir ecrimisil söz konusudur. Kök Rapor'da; İBB rayiçleri ve Milli Emlak Tebliği (Sıra No: 336) hükümlerini esas alarakkadri maruf değerlendirmesi yapılmıştır. Rayiç tablosu yıllar itibarıyla ortaya konulmuş; asgari oranlar ve emsal değer metodolojisi izlenmiştir. Bu teknik çerçeveye somut ve güçlü karşı veri sunulmadıkça “fahişlik” iddiası soyut kalır. Kök Raporda tespit edilen kadri maruf tespiti yerindedir. 21.10.2020 tarihinde işgale konu yapıların kaldırıldığı yolundaki yazışmalar ve sonradan yapılan 60 m'lik sınırlı tahakkuk (çitlerin kaldırılmasından sonraki dönem) Kök Rapor'da ayrıntılı işlenmiştir. Bu akış teknik ve belge temellidir; aksine yönelen iddia dosya verisiyle örtüşmemektedir. İtiraz dilekçesinde raporun hukuki değerlendirme kısmında “ecrimisil tanımı” yapılarak davalıların sorumlu tutulmaması eleştirilmiştir. Ancak HMK m. 266 gereği bilirkişiler, çözümü uzmanlık gerektiren teknik ve mali konularda görüş bildirirler. Bilirkişi raporunun hukuki değerlendirme bölümü yalnızca teknik bulgulara dayalı açıklamaları hukuki bağlamına oturtmaya yöneliktir. Esasen raporda belirleyici olan teknik tespitlerdir. Nitekim raporda ecrimisile konu alanların bina yönetimince fiilen kullanıldığı ve müteahhitlerin projeyi iskan ile birlikte tamamlayarak el çektiği açıkça tespit edilmiştir. Bu teknik bulgu, sorumluluğun davalı yüklenicilere yüklenemeyeceğini ortaya koymaktadır. Davalı yüklenicilerin projeye aykırı imalat yaptığı iddiası da incelenmiştir. Dosya kapsamındaki teknik bulgulara göre: 2012 yılında iskan alınmış ve bina geçici yönetim kuruluna devredilmiştir. Çitler, peyzaj düzenlemeleri, oturma grupları, prefabrik üniteler ve tenis kortunun kullanım biçimi gibi unsurların tamamı bina yönetiminin tasarrufu altında gerçekleştirilmiştir. İlk ecrimisil tahakkuk tarihi olan 27.06.2011'de henüz bağımsız bölümler teslim edilmemiş, yönetim kurulmamış, yapı kullanma izni alınmamıştır. Bu dönemde herhangi bir “fiili kullanım” yükleniciler tarafından yapılmamış, yalnızca inşaat faaliyetleri sürdürülmüştür. Dolayısıyla ecrimisile konu işgallerin kaynağı, yüklenicilerin projeye aykırı bir imalatından değil, sonraki süreçte bina yönetimi eliyle gerçekleştirilen fiili kullanımdan kaynaklanmaktadır. İtiraz dilekçesinde çitlerin sonradan yönetim tarafından yapıldığı kabul edilmekle birlikte, yüklenicilerin sorumluluğunun devam ettiği ileri sürülmüştür. Ancak teknik raporlarda, hava fotoğraflarında ve belediye yazışmalarında; çitlerin 2012 sonrasında bina yönetimi tarafından çekildiği ve alanın kamuya kapatılmasının da bu çitler nedeniyle olduğu sabittir. Bu nedenle çitlerin ecrimisil sebebi olarak yüklenicilere atfedilmesi mümkün değildir. İtiraz dilekçesinde yüklenici şirketlerin bazı beyanlarının ikrar niteliğinde olduğu ileri sürülmektedir. Ancak bu beyanlarda da işgale konu alanların kamuya açık şekilde bırakıldığı, belediyenin coğrafi ve planlama sebepleriyle ecrimisil tahakkuku yaptığı ifade edilmiştir. Dolayısıyla bu beyanlar yüklenicilerin işgal iradesini kabulü anlamına gelmemektedir. İtiraz dilekçesinde dayanak gösterilen uzman görüşleri ve idari yargı kararları incelendiğinde; bunların da esasen işgale konu alanların kamuya açık bırakılması gerektiğini, buna rağmen yönetim eliyle kullanım ve kapatma işlemleri yapıldığını teyit ettiği görülmektedir. Yüklenicilerin projeden ayrıldığı tarihten sonraki işgaller, yüklenicilere atfedilemez. 22.05.2025 tarihli bilirkişi raporunda yapılan teknik tespitler yerindedir. Ecrimisil tahakkukuna sebep olan fiili kullanımlar, iskan alındıktan sonra bina yönetiminin tasarruflarıyla ortaya çıkmıştır. Yüklenicilerin projeye aykırı imalat yaptığı iddiası dosya kapsamı ve teknik verilerle desteklenmemektedir. Çitlerin, peyzaj düzenlemelerinin ve diğer eklentilerin bina yönetimi tarafından yapılmış olduğu sabittir. Dolayısıyla üçüncü itiraz dilekçesinde ileri sürülen iddialar yerinde değildir. Yukarıda açıklanan nedenlerle, 22.05.2025 tarihli bilirkişi raporuna karşı sunulan itiraz dilekçesindeki iddiaların geçersiz olduğu " görüş ve kanaati bildirilmiştir. GEREKÇE : Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, Dava; Yüklenici davalılar ile dava dışı arsa sahibi arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalılarca ... no.lu bağımsız bölümleri davacının satın aldığı, bilahare yapı ve eklerinin yeşil alanda kaldığı gerekçesi ile ... belediyesi tarafından bina yönetimine gönderilen ecri misil ihbarnameleri üzerine davacı adına kayıtlı bağımsız bölümler için davacının ödemek zorunda kaldığı iddia edilen 386.272,53 TL bedelden davalıların sorumlu olduğu gerekçesi ile bu bedelin avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesi talebine ilişkin davadır. Dava dosyasındaki bilgi belgeler ve dosyaya ibraz edilen raporlar birlikte değerlendirildiğinde; Davaya konu adreste bulunan parsel sınırına duvar örüldüğü, işgal edilen yeşil alanın terkedildiği, halihazırda tenis kortunun yeşil alanda kaldığı ve ... Belediyesi'ne hibe edildiği, yeşil alanda yapılı olan havuzun kaldırıldığı ve parsel sınırları içinde havuz yapıldığının görüldüğü, ... Belediyesi'ne ait olan ve yeşil alanı çevreleyen istinat duvarı üzerine yapılan çitin söküldüğü, çitlerin bağlandığı duvardaki demir çubuk bağlantılarından anlaşıldığı, ... Belediye Başkanlığının 09.08.2024 tarih ve 4641/... Sayılı Yazısında, davaya konu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, ... Mevkiinde kain 144 Pafta, 994 Ada, 28 Parsel üzerinde kayıtlı taşınmazlar nedeniyle 15.12.2020 tarihinden önce tahsil edilen ecrimisil bedellerinin gecikme zamlarıyla birlikte 97.000.-TL olduğu, ... ... ... Yönetimi'nin ... Belediye Başkanlığı'na yazdığı 21 Ekim 2020 tarihli yazıda, davaya konu işgal alanı içerisinde yer alan tüm yapıların kaldırıldığının belirtildiği, bu yazıya istinaden işgalin 21.10.2020 tarihinde sonlandırıldığı, davacının dava tarihinden önce dava dışı ... Belediyesi'ne ecrimisil bedeli olarak toplam 386.247,78 TL ödediği, söz konusu yönetmelik ve tebliğler doğrultusunda, tespit edilen ecrimisil bedeli ile ilgili bölgede yapılan araştırmalar, taşınmazın niteliği, konumu, yüz ölçümü, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, kullanım şekli göz önünde bulundurulduğunda davacı tarafından 386.247,78 TL olarak ödenen bedelin kadri maruf olduğu, 2012 yılında iskan alınmış ve bina geçici yönetim kuruluna devredildiği, çitler, peyzaj düzenlemeleri, oturma grupları, prefabrik üniteler ve tenis kortunun kullanım biçimi gibi unsurların tamamı bina yönetiminin tasarrufu altında gerçekleştirildiği, ilk ecrimisil tahakkuk tarihi olan 27.06.2011'de henüz bağımsız bölümler teslim edilmemiş, yönetim kurulmamış, yapı kullanma izni alınmadığı ve bu dönemde herhangi bir “fiili kullanım” yükleniciler tarafından yapılmadığı, yalnızca inşaat faaliyetlerinin sürdürüldüğü, dolayısıyla ecrimisile konu işgallerin kaynağının, yüklenicilerin projeye aykırı bir imalatından değil, sonraki süreçte bina yönetimi eliyle gerçekleştirilen fiili kullanımdan kaynaklandığı, teknik raporlarda, hava fotoğraflarında ve belediye yazışmalarında; çitlerin 2012 sonrasında bina yönetimi tarafından çekildiği ve alanın kamuya kapatılmasının da bu çitler nedeniyle olduğu, ecrimisil tahakkukunun esas sebebinin bu çitlerin çekilmesi olduğu ve bunda davalı yüklenicilere atfedilecek bir kusurun bulunmadığı, ecrimisil tahakkukuna sebep olan fiili kullanımların, iskan alındıktan sonra gerçekleştiği ve bu alanların ... ... ... Yönetimi kat maliklerince kullanıldığı anlaşılmıştır. Ayrıca yüklenici davalılar ile davacıların dava konusu bağımsız bölümlere satın aldıkları arsa sahibi arasındaki sözleşme, 6098 sayılı TBK 470 ve devam maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesidir, eserdeki ayıp nedeniyle oluştuğu iddia edilen külfetin rüceen tazmin talep edilmektedir. Davacı arsa sahiplerinden satın aldığı paylar karşılığı adına tescil edilen bağımsız bölümler nedeniyle arsa sahibinin nisbi halefi sıfatı ile sözleşmenin tarafıdır. Bu nedenle davacı ile dava dışı ... Belediyesi arasındaki ecrimisil olgusu her ne kadar haksız fiil kapsamında değerlendirilebilecek ise de, davacının ödediği ecrimlisil bedelini davalılardan talep hakkının bulunup bulunmadığı aralarındaki eser sözleşmesi kapsamında değerlendirilmelidir. Davacı, iştigal alanı gayrimenkul ticareti olan tüzel kişi tacirdir. İşgalin başladığı iddia edilen 2011 yılından ve bağımsız bölümlerin teslim sonrası bina yönetiminin oluşturulduğu bağımsız bölümlerin teslim edildiği 06.06.2012 tarihinden dava dışı belediye tarafından ecrimisil bedelinin talep edildiği 2016 yılına kadar tacir olan davacı veya haklarını temsilen bina yönetimi ecrimisil bedeli dava konusu edilen işgale karşı davalılara karşı herhangi bir itirazda ve talepte bulunmamıştır. Taraf sıfatını edindiği eser sözleşmesi kapsamında yapılan binanın eklentilerinin dava dışı belediyeye ait yeşil alana 550 m2 olduğu belirtilen işgalini teslim tarihinden itibaren bilebilecek durumda olduğu, TBK 474- i maddesi gereği, iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorunda.. olduğu, 2012 yılında bağımsız bölümler teslim alınmasına rağmen davacının bu yönde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı, bilakis alana çit çekilmek suretiyle eylemli rıza gösterilerek, alanın kamuya açıklık vasfının ortadan kaldırıldığı, Belediyenin geriye yönelik de olsa ecrimisil tahakkukunun bu çitlerin çekilmesinden sonra başladığı, kaldı ki davanın konusu, haksız kullanımdan kaynaklı ödenen ecrimisil bedelinin rücuen tahsili talebi olup, haksız işgalin davacıya ait bağımsız bölümleri yönünden yarar sağlayan davacı olup, gerçek bir zarardan bahsedilemeyeceği, bilirkişi kök ve ek raporlarının denetime ve hükme elverişli olduğu gözetilerek, davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklanmış olduğu üzere; 1-Davanın reddine, 2-Alınması gerekli 615,40 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 6.596,06 TL'den mahsubu ile artan 5.980,66 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davalılar kendilerini vekille temsil olunmakla red üzerinden hesaplanan karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 61.798,80 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ödenmesine, 4-Davacı tarafça yatırılan gider avansından geriye kalan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına. 5-Davalı İpek İnşaat tarafından yapılan 1.176,10 TL yargılama giderinin davacıdan alınıp bu davalıya verilmesine, kalan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde bu davalıya iadesine, 6-Tarafların dava şartı olan arabuluculuk toplantısına katıldıkları halde anlaşamadıkları, arabuluculuk son tutanağı aslından anlaşıldığından 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanun'un 18/A-14 bendi uyarınca ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği tarife hükümleri uyarınca Suçüstü Ödeneğinden ödenen 1.360,00TL nin davacıdan alınarak hazineye irad kaydına. Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize verilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 03/11/2025

Katip ... e-imzalıdır

Hakim ... e-imzalıdır