İlk Derece Mahkemesi 2023/1139 E. 2025/1062 K.

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/1139 KARAR NO : 2025/1062

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 22/08/2023 KARAR TARİHİ : 12/11/2025 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 14/11/2025

DAVA; Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle: müvekkili ile davalı şirket arasında Büyükçekmece ... Noterliği’nin ... yevmiye no’su ile 21/06/2023 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile dava konusu ... Mahallesi ... parselde katlı taşınmazı 21/06/2024 tarihinde müvekkili şirkete 6.889.000 TL karşılığında vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini, taşınmaz satış sözleşmesinin noter huzurunda yapıldığını, taşınmazın davalı ...’e devredildiğini öğrendiklerini, taşınmazın bedelinin 05/07/2023 tarihinde 895.000 TL, 01/08/2023 tarihinde 1.000.000 TL, 02/08/2023 tarihinde 975.000 TL, 16/08/2023 tarihinde 1.075.000 TL, 02/09/2023 tarihinde 969.000 TL, 06/09/2023 tarihinde 975.000 TL, 16/09/2023 tarihinde 1.000.000 TL olarak takside bölündüğünü, çeklerin satış vaadi alıcısı müvekkili şirketten satın alındığını, satış bedelinin tamamen ifa edilmesine rağmen taşınmazın 3.kişiye devredildiğini öğrendiklerini, müvekkili şirketten alınan taşınmaz satış bedeli ödemelerinden hemen sonra yapılmış olmasının dahi davalıların muvazaalı hareket ettiklerine ve taşınmazı kaçırma gayesinde olduklarına açık emare teşkil ettiğini belirterek davanın kabulü ile taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, mahkeme aksi kanaatte ise taşınmazın rayiç bedelinin tespiti ile dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP; Davalı ... vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... esas sayılı dosyası devam etmekte iken huzurdaki yargılamanın farkedilerek derdestlik nedeniyle davanın reddine karar verildiğini, müvekkilinin taşınmazı satış bedelini ödeyerek aldığını, taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberdar olmadığını, taşınmazın ilanla satışa çıkması üzerinde emlakçıdan bilgilerini öğrendiğini, emlakçı aracılığıyla görüşerek sözleşme imzaladığını, inşaat parası harcayarak tadilat yaptırdığını, taşınmaz üzerinde bilgilendirici şerh bulunmadığını, müvekkili ile davalı arasında yakınlık ya da akrabalık bulunmadığını, satışın muvazaalı olmadığını, tapu siciline güven ilkesi gereğince taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişi olarak iktisap ettiğini, davalının mal kaçırma kastı ile hareket edip etmediğini bilecek durumda olmadığını bildirmiştir. Davalı ... Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi'ne yapılan usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi ibraz etmemiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas ... Karar sayılı 22/08/2023 tarihli kesinleşmiş görevsizlik kararı ile mahkememize tevzii edilen davanın Mahkememizin ... esasa kaydı yapılmıştır. Davaya konusu taşınmazın bulunduğu yerde 29/04/2024 günü saat 11:00'dan itibaren keşif icrası ile rapor tanzimine karar verilmiş olup, Bilirkişi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ...'in 07/06/2024 tarihli raporunda özetle; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... nolu parsel ve üzerindeki villa binası, belediyenin tüm hizmetlerinden yararlandığını, ulaşım ve alt yapı imkanlarının iyi durumda olduğunu, taşınmazın (arsa + yapı) keşif tarihi itibariyle değeri 10.691.247,00-TL tutarında olduğunu, taşınmazın keşif tarihi olan 29/04/2023 de endeks 3369,98, dava tarihi olan 27/11/2023 tarihindeki endeks ise 2882,04 olduğunu, buna göre dava tarihindeki taşınmazın değeri 10.691.247 TL x (2882,04 /3.369,98) = 9.143.259-TL olarak hesaplandığını, taşınmazın keşif tarihi olan 29/04/2023 de endeks 3369,98, satış tarihi olan 21/06/2023 tarihlindeki endeks ise 2320,72 olduğunu, buna göre satış tarihindeki taşınmazın değeri 10.691.247 TL x (2320,72 /3.369,98) = 7.362.474-TL olarak hesaplandığını bildirmiştir. Davacı vekili 11/10/2024 tarihli ıslah dilekçesi ile; Dava değerinin 100.000,00-TL'den 6.889.000,00-TL'ye yükselttiğini beyanla ıslah harcını da yatırmıştır. Davalı tanığı ... tanık beyanında, tarafların aynı sektörden olması sebebiyle tanıdığını, bildiği taşınmaz davalı ...'in eşi ... tarafından bedeli ödenmek suretiyle satın alındığını, satışın gerçek bir satış olduğunu, hatta bildiği kadarıyla değerinin üzerinde ödeme yapıldığını belirtmiştir. Davalı tanığı ... tanık beyanında, tarafları aynı sektörde çalışması nedeniyle tanıdığını, görgüye dayalı bilgisi olmadığını, bildikleri etraftan duydukları olduğunu, taşınmazın bir dönem ... Ambalaj adına kayıtlı olduğunu ve sonrasında davalı ...'ye satıldığını, taşınmazın tadilat işleri tarafımdan ...'in talimatı ile tarafımca yapıldığını, 6 ay önce taşınmazı teslim ettiğini, taşınmazda güçlendirme ve iç kısımlarda projeye göre tamirat tadilat yapıldığını belirtmiştir. Davalı tanığı ... beyanında, davalı ...'in eşi ...'i arkadaşı olması sebebiyle tanıdığını, dava konusu satışa ilişkin bilgisi olmadığını belirtmiştir.

Davacı tanığı ... beyanında, tarafları tanıdığını, ... Ambalaj tarafından ... Ambalaja ait dava konusu taşınmazın satın alındığını, tapu devir işlemleri yapılacaktı ancak ... Ambalaj borçları kapatıp taşınmazı ipotekten kaldırılmış olarak teslim edeceğini söyledi sonrasında taşınmazın ...'e satıldığını ve bu satışın ...'e yapıldığını öğrendiğini, tarafların arasındaki ticari ilişkiye dair bilgisi olmadığını, duyduğu kadarıyla taşınmaz ... tarafından ofis olarak kullanıldığını, bildiği kadarıyla ... tarafından ...'e verilen çekler ... Ambalaja ciro edildi ancak ödemesi yapılmadan yine ...'e iade edildi bu da duyumuna dayalı olmakla birlikte emin olduğu bir bilgi olduğunu belirtmiştir. Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali tescil olmadığı taktirde rayiç değerin tahsili istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın; satış vaadi sözleşmesinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, satış bedelinin ödenip ödenmediği, taşınmazın satış ve devrinin yapıldığı davalının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberdar olup olmadığı, satışın muvazaalı olup olmadığı, tapuya güven ilkesinden faydalanıp faydalanamayacağı, taşınmazın tapusunun iptalinin gerekip gerekmediği, terditli olarak rayiç bedelin tahsilinin gerekip gerekmediği hususlarında toplandığı anlaşılmıştır. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir…” denilerek bu nitelik vurgulanmıştır. Satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı nispi bir nitelik taşımaktadır. Satış vaadine konu edilen bu taşınmazların vaat borçlusu tarafından 3. bir kişiye satışında yasal bir engel yoktur. Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak “kişisel bir hak” sağladığından bu hak kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla “ayni hak” ile “şahsi hakkın” yarışmasında ayni hakka üstünlük tanınır. Ancak, bu gibi durumlarda şahsi hak sahibi olan vaat alacaklısı tapu malikine karşı bazı nedenlere dayanarak mülkiyetin iadesi için dava açabilirler. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir." Belirtilen ilke, 4721 s. TMK’ nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024'de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. (KARATAŞ İzzet, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Adalet Yayınevi Ankara 2009, s.134-135) Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun 4721 s. TMK’ nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, 3. kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup - olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, 4721 s. TMK’ nun1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller “yolsuz tescil” sayılacağından, hakkı zedelenen 3. kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/16192 Esas - 2016/3221 Kararı) Somut uyuşmazlıkta, davacı şirket ile davalı ... Ambalaj arasında 21/06/2023 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapıldığı ve satış bedeline mahsuben davacı tarafından verilen çeklerin davalıya ödendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kısa bir süre sonra 26/07/2023 tarihinde davalı ...'e satılarak devredilmiştir. Taşınmazın rayiç değerinden düşük bedelle ...'e satılması, davalı ...'in eşinin davalı ... Ambalaj ile ticari ilişkisi bulunan ... Sanayi şirketi yetkilisi ...'in annesi olması, davalı ... Ambalaj yetkilisi tarafından da davalı ...'in devir öncesinde satış vaadi sözleşmesinden haberdar olduğunun beyan edilmesi birlikte değerlendirildiğinde mahkememizce davalı ...'in satış vaadi sözleşmesini bildiği kanaati oluştuğu anlaşılmakla açılan davanın kabulü ile İstanbul İli ... İlçesi ... parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere: AÇILAN DAVANIN KABULÜNE, 1-İstanbul İli ... İlçesi ... parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına TESCİLİNE, 2-İİK m. 28 gereğince Beylikdüzü tapu müdürlüğüne müzekkere YAZILMASINA, 3-Alınması gereken 470.587,59-TL harçtan, davacı tarafından peşin olarak yatırılan 1.707,75-TL ile ıslah harcı 115.939,15-TL'nin mahsubu ile eksik kalan 352.940,69-TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir KAYDINA, 4-Davacı tarafça yatırılan ilk dava açılış harç gideri olan 117.916,75-TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya VERİLMESİNE, 5-Davacı tarafça sarf edilen tebligat, müzekkere, bilirkişi sarf gideri ve keşif harcı olmak üzere toplam 12.532,80-TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya VERİLMESİNE, 6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT gereğince takdir olunan 827.120,00-TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya VERİLMESİNE, 7-Davalılar tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin ilgilisi üzerinde BIRAKILMASINA, 8-Davalı tarafından yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine İADESİNE,

Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 12/11/2025

Başkan ... ¸e-imzalıdır Üye ... ¸e-imzalıdır Üye ... ¸e-imzalıdır Katip ... ¸e-imzalıdır