İlk Derece Mahkemesi 2020/487 E. 2025/320 K.

T.C. İSTANBUL 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/487 Esas KARAR NO : 2025/320

DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 17/09/2020 KARAR TARİHİ : 29/04/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamaları sonunda; TALEP: Davacı vekilinin mahkememize vermiş olduğu dilekçesinde özetle: "Müvekkil ile davalı şirket arasında 30.12.2013 tarihinde, ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 1199 ada, 384 parselde yer alan “...” isimli projede 2. kat 5 numaralı bağımsız bölüm vasıflı gayrimenkulün KDV Dahil 3.700.000,00-TL bedelle müvekkile satışı maksadıyla bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Yine sözleşmeye göre gayrimenkulün teslim tarihi 31.08.2015 olarak vaat edilmiştir Davalı taraf sözleşmeye aykırı olarak sözleşme konusu bağımsız bölümü süresinde tamamlayarak müvekkile teslim etmediği gibi, taşınmazın tapusu da müvekkile devredilmemiş, bunun üzerine müvekkil tarafından geç ve eksik teslim nedeniyle ... 11. ATM ... E. sayılı dosyasıyla dava açılmıştır. Bu dava devam ederken davalı tarafça 18.07.2018 tarihinde ... 26. İcra Müdürlüğü’nün... E. sayılı dosyası ile gayrimenkul satış bedeline ait ödemelerin süresinde yapılmadığından bahisle müvekkil aleyhine 300.000-TL asıl alacak ve 161.914,24-TL faiz olmak üzere toplam 461.914,24-TL bedelle ilamsız icra takibi başlatılmıştır. Satışı vaad edilen gayrimenkul sözleşmede yazılı tarihte teslim edilmediğinden müvekkil tarafından ödemezlik def’i ileri sürülerek icra takibine itiraz edilmiş ve itiraz nedeni ile icra takibi durmuştur. Müvekkil tarafından dosyaya sunulan itiraz dilekçesinde “geç teslimden kaynaklanan kira mahrumiyeti ve değer kaybı zararlarının tazmini için ... 11 ATM ... E. sayılı dosyasının derdest olduğu” da davalı tarafa bildirilmiştir. Davalı tarafça itiraz üzerine duran icra takibine devam edilmediği gibi, yasal süresi içerisinde itirazı iptali davası da açılmaması nedeniyle söz konusu icra dosyası 06.01.2020 tarihinde işlemden kaldırılmıştır. Bu arada müvekkil şirket ...’da bulunan turistik ...’i, dava dışı ... A.Ş. ile imzaladığı finansal kiralama sözleşmesine istinaden işletmekte iken davalı tarafın sözleşmeye aykırı ve haksız bir şekilde gayrimenkul satış vaadine konu gayrimenkul sözleşmede vaad edilen süre içerisinde tamamlanıp müvekkile teslim edilmediğinden müvekkil, maliki olduğu bağımsız bölümün satışını gerçekleştirememiş ve bu arada içine girdiği ekonomik dar boğaz nedeniyle tüm mal varlığını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalmış, finansal kiralama ile aldığı ve işlettiği oteli kaybetme tehlikesi açıkça ortaya çıkmış, hatta en küçük borçlardan dolayı banka hesapları haczedilerek, hesaplarına bloke konulmuştur.Müvekkilin içine düştüğü nakit krizinden kurtularak mal varlığını kaybetmemesinin tek yolu olarak, davalı ile akdedilen gayrımenkul satış vaadine konu taşınmazın satışı neticesi elde edeceği nakit para akışını sağlaması kalmıştır. Gayrımenkul satış vaadine konu ana taşınmazdaki eksiklikler ve davalı tarafın yanlış yönetimi nedeniyle değeri düşen taşınmazı müvekkil acil olarak satışa çıkarmış ve müşteri bularak satış işlemlerine başlamıştır. Müvekkil taşınmaza alıcı bulduktan sonra davalı tarafla irtibata geçerek taşınmazı devretmek istediğini bildirmiş ancak müvekkilin tüm görüşme çabalarına rağmen davalı şirketin hiçbir yetkilisine ulaşamamış ve müzakerede bulunması mümkün olmamıştır. Müvekkil gayrimenkulü satacak bir alıcı bulduğunda davalı tarafça hakim pozisyonu açıkça kötüye kullanılmak suretiyle ve müvekkille hiçbir müzakerede bulunulmaksızın tamamen tek taraflı olarak 23.01.2020 tarihli bir devir protokolü hazırlanmış ve hazırlanan genel işlem şartları müvekkilin önüne konularak sözleşmeyi mevcut haliyle imzalaması aksi takdirde devir işleminin yapılmayacağı müvekkile söylenerek, müvekkil tek taraflı sözleşmeyi imzaya icbar edilmiştirMüvekkilin taşınmazı devrederek elde ettiği parayla zor durumunun sona ermesi üzerine derhal davalı şirkete ... 29. Noterliği’nin ...tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek 23.01.2020 tarihli “Devir Protokolü”nün 6., 10/2 ve bu konuyla ilgili diğer maddeleri ile bağlı olmadığımız bildirilmiş ve müvekkilden haksız bir şekilde tahsil edilen 400.412,16-TL’sının müvekkile iade edilmesi talep edilmiş olup, (Ek-3), davalı tarafın herhangi bir ödeme yapmaması ve arabuluculuk sürecinin de uyuşmazlıkla sonuçlanması neticesi (Ek-4: Arabulucu Uyuşmazlık Tutanağı) işbu davayı açma zarureti hasıl olmuştur. Davalı tarafından müvekkilin zor durumundan faydalanılarak aşırı yararlanma teşkil eden 400.412,16-TL’sının davalı taraftan alınarak müvekkile ödenmesi gerekir. Şöyle ki: Dava konusu 23.01.2020 tarihli devir protokolünün 6. maddesi incelendiğinde görüleceği üzere 300.000,00-TL ana para alacağı olduğu iddiasıyla başlatılan ... 26. İcra Müdürlüğü’nün ...E. sayılı dosyası ileri sürülerek; söz konusu icra dosyası için 700.412,16-TL’sının ödenmesini içeren ve ayrıca haksız işlem şartı niteliğindeki hüküm protokole konulmuştur. Bu protokol kapsamında davalı tarafça müvekkile bir fatura tanzim edilmiş (Ek-5: Fatura) ve 29.01.2020 tarihinde müvekkile tebliğ edilen işbu fatura incelendiğinde; 300.000,00-Tl anapara borcuna karşılık anapara borcunun yaklaşık %113’ü oranında 338.536,69-TL faiz ve kurum avukatları vasıtasıyla başlatılan ve itiraza uğrayan ve işlemden kaldırılan icra dosyası vekalet ücreti olarak davalı tarafın kadrolu avukatları ileri sürülerek anapara borcunun yaklaşık %21’i oranında 61.234,91-TL avukatlık ücreti davalı tarafça haksız olarak müvekkilden tahsil edilmiştir. Yani toplamda anapara alacağının %134’ü oranında aşırı yararlanma elde edildiği açıktır. Müvekkilin devir tarihi itibarıyla davalıya 300.000-Tl anapara borcu bulunmakta ise de, davalı tarafça Satışı vaad edilen gayrimenkul sözleşmede yazılı tarihte ve sözleşmeye uygun bir şekilde teslim edilmediğinden geç ve eksik teslim nedeniyle ... 11. ATM ... E. sayılı dosyasıyla dava açılmış olup, dava devam ederken davalı tarafça 18.07.2018 tarihinde ... 26. İcra Müdürlüğü’nün ...E. sayılı dosyası ile takip açılmış olup, müvekkil geç ve eksik teslim ile birlikte, devam eden davayı da gerekçe göstererek TBK m. 97 kapsamında ödemezlik def’inde bulunmuştur. Nitekim davalı taraf, başlattığı icra takibine itiraz üzerine süresinde dava açmamış olup, söz konusu icra dosyası 06.01.2020 tarihinde işlemden kaldırılmıştır. bu anapara borcuna gecikme faizi isteyebilmesi mümkün değildir. Hal böyle iken davalının gecikme faizi isteyebilmesi mümkün değildir. Bir ana için davalı tarafın gecikme faizi isteyebileceği kabul edilse dahi (ki mümkün değildir), davacının işlettiği ve tahsil ettiği faiz oranı açıkça ahlak ve adaba aykırıdır. Davalı taraf, müzakere imkanı bulunmayan müvekkilin zor durumundan istifade ederek 300.000-Tl anapara için toplam 338.536,16-Tl gecikme faizi tahsil etmiştir. Davalı tarafın hangi tarihten itibaren hangi oranlarla faiz işlettiği belli olmasa da davalı tarafın işlettiği faiz oranının ve tahsil ettiği fahiş faiz tutarının ahlak ve adaba aykırı olduğu açıktır. Davalı taraf, ancak ve ancak temerrüd tarihinden itibaren yasal faiz isteyebilir. Ödemezlik def’i nedeniyle itiraza uğrayan ve işlemden kaldırılan icra takip dosyasının temerrüde esas teşkil etmeyeceği açıktır. Davalı tarafın önceden, tartışmaya açmadan tek başına hazırlayarak müvekkile sunduğu ve haksız genel işlem koşulları teşkil eden sözleşme hükümlerinin de fahiş faiz talebine esas teşkil etmeyeceği açıktır. Davalı taraf, tek taraflı olarak ve hakim pozisyonundan istifade ederek, ... 26. İcra Müdürlüğü’nün ...E. sayılı dosyası itiraza uğradığı ve dava açılmaması nedeniyle 06.01.2020 tarihinde işlemsizlikten düştüğü halde, bu dosyayla ilgili olarak 61.234,91-Tl yasal vekalet ücretini müvekkilden tahsil etmiştir. İcra dosyasına süresi içinde yapılan itiraz takibi durdurur, takibin devamı için alacaklı tarafından dava açılması gerekir. Davalı tarafından icra dosyasının devamı için hiçbir işlem yapılmamış olup, davalı tarafın itiraza uğrayan ve işlemden düşürülen icra dosyası ile ilgili yasal vekalet ücreti talep edebilmesi mümkün değildir. Bundan başka davalı tarafın icra dosyasıyla ilgili olarak hesapladığı 61.234,91-Tl yasal vekalet ücreti de miktar olarak yasal sınırların üzerinde olup, fahiştir. İcra dosyası hiçbir itiraza uğramadan ödenseydi dahi ödenmesi gereken yasal vekalet ücreti 40.980,82-TL’sıdır. Davalı tarafın hem itiraza uğrayan ve hem de işlemden kaldırılan icra dosyasının vekalet ücretini yasal sınırların üzerinden fahiş bir oranda müvekkili haksız ödemeye icbar etmesi bile tek başına, davalı tarafın müvekkilin zor durumundan haksız olarak aşırı faydalandığını ortaya koymaktadır. Yukarıda da açıklandığı üzere müvekkil şirket Kaş-Kalkan’da bulunan turistik ...’i, dava dışı ...A.Ş. ile imzaladığı finansal kiralama sözleşmesine istinaden işletmekte iken davalı tarafın sözleşmeye aykırı ve haksız bir şekilde gayrimenkul satış vaadine konu gayrimenkul sözleşmede vaad edilen süre içerisinde tamamlanıp müvekkile teslim edilmediğinden müvekkil, maliki olduğu bağımsız bölümün satışını gerçekleştirememiş ve bu arada içine girdiği ekonomik dar boğaz nedeniyle tüm mal varlığını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalmış, finansal kiralama ile aldığı ve işlettiği oteli kaybetme tehlikesi açıkça ortaya çıkmıştır. Nitekim müvekkil dava konusu protokolü imzalandığı esnada... A.Ş. tarafından ... 14. İcra Dairesi’nin ... E. sayılı dosyasıyla başlatılan icra takibi derdest olup, 23.01.2020 tarihli bir devir protokolü imzalanması sonucu taşınmazın satışından elde edilen paradan 27 Ocak 2020 tarihinde Vakıf Finansal’a ödeme yapılmış (Ek-6: Cari hesap dökümü), 06.02.2020 tarihinde Vakıf Finansal ile yeniden borcunun yapılandırarak (Ek-7: Yeniden yapılandırma formu), otelini kaybetmekten kurtulabilmiştir. Yine aynı şekilde dava konusu protokolün imzalandığı esnada, müvekkilin tüm banka hesapları ... İcra Müdürlüğü’nün ... E. sayılı dosyasına konu yaklaşık 16 bin gibi en küçük borçlardan dolayı banka hesapları haczedilmiş olup, müvekkilin tüm banka hesaplarına bloke konulmuştur. Görüldüğü üzere 23.01.2020 tarihli bir devir protokolünün imzalandığı tarihte müvekkilin zor durumda olduğu, finansal kiralama sözleşmesiyle işlettiği otelini kaybetme riskiyle karşı karşıya olduğu, tüm hesaplarının hacizli olduğu, devir protokolünü imzaladıktan sonra banka hacizlerini kaldırdığı, oteliyle ilgili yeniden yapılandırma gerçekleştirdiği, müvekkilin içinde bulunduğu zor durum sebebiyle haksız devir protokolünü imzalamak zorunda kaldığı, aşırı yararlanma için gerekli olan zor durum şartının mevcut olduğu açıktır. Davalı tarafın müvekkilin zor durumundan yararlanarak tek taraflı olarak hazırladığı ve davalı lehine aşırı yararlanma içeren 23.01.2020 tarihli protokolün 6. maddesi ile 30.12.2013 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin müvekkilin menfaatlerine açıkça aykırı hükümlerinin TBK 21. maddesi kapsamında ayrıca yazılmamış sayılması da gerekir. Gerek 30.12.2013 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinin müvekkilin menfaatlerine açıkça aykırı hükümleri ve gerekse 23.01.2020 tarihli protokolün 6. maddesi, davalı tarafından önceden, tek başına hazırlayarak müvekkile sunduğu genel işlem koşulları olduğu, bu koşullarla ilgili karşılıklı hiçbir tartışmanın yapılmadığı, bu koşulların aynı zamanda genel işlem koşulu olduğu ve müvekkilin menfaatlerine açıkça aykırı hükümlerinin TBK 21. maddesi kapsamında ayrıca yazılmamış sayılması gerektiği açıktır. Davalı taraf müvekkilin içine düşmüş olduğu zor durumdan istifade ederek ve kasıtlı olarak esasen müvekkilin ödemekle yükümlü olmadığı fahiş oranlardaki faiz, vekalet ücreti gibi tutarlar ile KDV’yi müvekkilden haksız olarak tahsil etmiş ve bu şekilde TBK 28/1 maddesi tanımında aşırı yararlanma gerçekleşmiştir. davalı tarafın gayrimenkul satış vaadine konu taşınmazı süresinde teslim etmemesi karşısında davalı tarafça müvekkil aleyhine başlatılan icra takibinde müvekkilin ödemezlik def’i nedeniyle temerrüdün gerçekleşmediği anapara borcu ve itiraz üzerine duran ve işlemden kaldırılan icra dosyası nedeniyle yasal vekalet ücretinin tahakkuk etmediği, icra dosyası ileri sürülerek; müvekkilden kanuni hadlerin dahi fahiş oranda üzerinde ve yine yasaya aykırı olarak KDV eklenerek müvekkilin 300.000_TL anapara borcunun %137’si oranında olan 400.412,16-TL haksız ve aşırı yararlanma elde ettiği açıkça ortada olduğundan 400.412,61-TL tutarındaki alacağımızın tahsili için işbu davayı ikame etme zorunluluğu doğmuştur. Davamızın kabulü ile müvekkilin 400.412,16-TL tutarındaki alacağının ihtarname tarihi olan 05.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, tüm yargılama harç ve giderleri ile avukatlık ücretinin davalıdan alınmasına karar verilmesini" talep ve dava etmiştir. SAVUNMA: Davalı vekilinin mahkememize vermiş olduğu dilekçesinde özetle: "İşbu davayı ve sorumluluğu kabul anlamına gelmemek üzere, 23.10.2020 tarihli dilekçemizde yer alan, yetki ilk itirazımız ve zamanaşımı itirazlarımızı tekrarla; yetki itirazlarımız çerçevesinde, dosyanın görevli ve yetkili olan İstanbul (Anadolu) Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi’ne gönderilmesini; ayrıca işbu davanın zamanaşımı nedeniyle reddini talep ediyoruz. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 194’üncü ve 119’uncu madde hükümleri yerine getirilmemiştir. Davacı, dava dilekçesinde, dayandığı vakıaları ispata elverişli şekilde somutlaştırmamış; dayandığı delilleri ve hangi delilin hangi vakıanın ispatı için gösterildiğini açıkça belirtmemiştir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 194’üncü ve 119’uncu maddelerine aykırı nitelikteki dava dilekçesinin reddi ile davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesini talep ederiz. Davacı, dava dilekçesi ile birlikte dosyaya sunduğu belgelerin birer örneğini, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 121’inci maddesi amir hükmüne rağmen Müvekkil Şirkete tebliğ ettirmemiştir. İşbu sebeple, Davacının sunduğu/sunacağı belgelere karşı ayrıca beyanda bulunma hakkımızı saklı tuttuğumuzu belirtmek isteriz. Davacı ve dava dışı .... A.Ş. ile Müvekkil Şirket arasında Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedilmiştir. Davacı ve dava dışı ... A.Ş. ile Müvekkil Şirket arasında, “... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 1199 Ada, 384 Parsel” numarasında kayıtlı ... Projesinin Ofis Kule Bloğunun 2’nci katındaki 5 numaralı bağımsız bölümle ilgili 30.12.2013 tarihli ve 112 Sözleşme No’lu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi (Ek-1) akdedilmiştir. Davacının iddialarının aksine, anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölüm, belirlenen sürede teslim edilmiştir. ... Projesinde 06.09.2014 tarihinde meydana gelen elim kaza ile birlikte gerekli yasal tahkikatların yapılabilmesi amacıyla şantiyede inşaat faaliyetleri durdurulmuş; sonrasında da iş sağlığı ve güvenliğine ilişkin önlemlerin A’dan Z’ye büyük bir titizlikle kontrol edilmesi amacıyla şantiyedeki inşaat faaliyetleri bu defa idari kurumlar tarafından resmi olarak durdurulmuştur. Sonraki süreçte ise, idari kurumlardan gelen bilgilendirmeler ve izinler doğrultusunda şantiyede iş sağlığı ve iş güvenliğine ilişkin çalışmalar tamamlanarak ... Projesi Şantiyesindeki inşaat faaliyetleri yeniden başlamıştır. Şantiyede faaliyet gösteren 50’den fazla firmanın ve onların ekiplerinin tekrar toplanarak organize edildiği yaklaşık 4 aylık sürede ... Projesi Şantiyesinde herhangi bir inşaat faaliyeti yürütülememiştir. Bu sebeple, Müvekkil Şirket, anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin “Satıcı, mücbir sebep, yargı kararı ya da olağanüstü hal gibi, kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslim süresi durur. Teslime engel nedenlerin ortadan kalkması halinde süre yeniden işlemeye başlar.” düzenlemesini içerir 7/D maddesine istinaden, bağımsız bölümün teslim tarihini 31.12.2015 tarihi olarak revize etmiştir. Müvekkil Şirket, yerleşik Yargıtay içtihatları ve Taraflar arasında münakit Sözleşmelerin anılan hükmü uyarınca revize ettiği teslim tarihi ile ilgili olarak Davacıyı bilgilendirmiştir. Mücbir Sebep teşkil eden ve inşaat faaliyetlerinin Müvekkil Şirketin inisiyatifi dışında yapılamadığı bu sürecin, Taraflar arasında söz konusu bağımsız bölümün teslim süresine eklenmesi bir gereklilik olup; bu durum Sözleşmeye, yerleşik yargı kararlarına ve hukuka da uygundur.Bununla birlikte anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 7/B maddesinin, “Satıcı, yukarıda belirtilen tarihi Alıcının yazılı ya da sözlü muvafakatini almadan 4 ay uzatabilir” düzenlemesini ihtiva ettiğini belirtmek isteriz.. Yani bir an için Müvekkil Şirketin, sözleşmedeki mücbir sebebe ilişkin erteleme hakkına dayanamayacağı varsayılsa bile, Müvekkil Şirketin, Alıcıların muvafakatini almadan, bağımsız bölümün teslim süresini 4 (dört) ay uzatabileceği aşikardır. Anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve eki teknik şartname hükümleri çerçevesinde, bağımsız bölümün ..., yani sadece taşıyıcı sistemi (...) yapılarak ve cephesi/çatısı (shell) kapatılarak, ince yapı işleri yapılmadan teslimi esastır. Müvekkil Şirket, revize ettiği teslim tarihinde, yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde yerine getirerek, bağımsız bölümü teslime hazır hale getirmiştir. Akabinde anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölüm, imzaladıkları teslim tutanağı ile, Davacı ve dava dışı ... A.Ş. tarafından teslim alınmıştır. Davacı ve dava dışı .. A.Ş., imzalarının bulunduğu teslim tutanağı ile “(…) Teslim Eden ... A.Ş.’den söz konusu bağımsız bölümle ilgili her ne ad altında olursa olsun başkaca herhangi bir hak ve alacak taleplerinin bulunmadığını; ...A.Ş.’yi, gayrikabili rücu olarak ibra ettiklerini” açıkça ifade etmişlerdir. Dolayısıyla anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölümün tesliminde, Müvekkil Şirketten kaynaklanan herhangi bir gecikme söz konusu olmamıştır. Müvekkil Şirket, yükümlülüklerini gereği gibi, eksiksiz ve süresinde yerine getirmiştir. Bu nedenlerle Davacının, “satışı vaad edilen taşınmazın sözleşmede yazılı tarihte ve sözleşmeye uygun bir şekilde teslim edilmediği” yönündeki beyan ve iddiaları gerçeği yansıtmamakta olup; Davacının söz konusu beyan ve iddialarına itiraz ediyoruz. Davacının anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereği ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle Davacı hakkında icra takibi başlatılmıştır. Anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca, söz konusu bağımsız bölümün satış bedeli, KDV dahil 3.700.000,00-TL olarak belirlenmiştir. Davacı ve dava dışı ... A.Ş.’nin imzasını havi Sözleşme eki 30.12.2013 tarihli ... Ödeme Planı’nda (Ek-2), söz konusu tutarın, 10.01.2014 – 10.11.2016 tarihleri arasındaki dönemde taksitler halinde ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ancak Davacı, Müvekkil Şirketin taleplerine rağmen, satış bedeli taksitlerini, belirlenen tarihlerde ödememiş ve bu kapsamda anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemiştir. İşbu durum, Davacının da ikrarındadır. Müvekkil Şirket, iyi niyetli tutumuna ve taleplerine rağmen ödeme yapılmaması üzerine Davacı hakkında, 300.000,00-TL asıl alacak ve Sözleşme hükümleri uyarınca hesaplanan 161.914,24-TL faiz olmak üzere toplam 461.914, 24-TL’nin tahsili talepli olarak ... 26. İcra Müdürlüğü’nüm ... E. sayılı dosyası üzerinden (Ek-3) icra takibi başlatmak durumunda kalmıştır. Dolayısıyla asıl mağduriyeti, Davacı değil, alacağını tahsil edemeyen Müvekkil Şirketin yaşadığı ortada olup; Davacı iddialarının aksine, başlatılan icra takibinin, icra takibi ile talep edilen tutarların ve faizin haklı ve hukuka uygun olduğu açıktır. Davacı, anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölümle ilgili Müvekkil Şirkete borcu bulunmasına rağmen, “Müvekkil Şirketin herhangi bir hak ve alacağının bulunmadığı” şeklinde haksız, mesnetsiz ve süreci uzatmaya yönelik beyanlarla, ödeme emrine ve icra takibine kötü niyetli olarak itiraz etmiştir. Bununla birlikte her ne kadar Davacı, dava dilekçesinde, itiraza karşı yasal süresi içerisinde dava açılmadığını, icra dosyasının işlemden kaldırıldığını iddia etmiş ise de, Davacının işbu iddialarının da gerçeği yansıtmadığını belirtmek isteriz. Kaldı ki; icra dosyalarında yapılan itirazlara karşı, alacaklılar itirazın kendisine tebliğinden itibaren 1 yıllık sürede itirazın iptali davası ikame edebilecektir. Davacı, tebliği için icra dosyasına herhangi bir masraf yatırmamış olup; Davacının itiraz dilekçesi, Müvekkil Şirkete tebliğ edilmemiştir. Bu kapsamda bir değerlendirme yapıldığında, itirazın iptali davasının süresi içerisinde ikame edilmemesi ve icra dosyasının düşmesi gibi bir durumun varlığından söz edilemez. Bu nedenlerle Davacının aksi yöndeki haksız ve mesnetsiz beyan ve iddialarına itiraz ediyoruz. Davacının talepleri üzerine, Müvekkil Şirket ile Davacı ve dava dışı ... A.Ş. arasında 22.01.2020 imza tarihli Devir Protokolü imzalanmıştır. Davacı, icra dosyasına yaptığı haksız ve mesnetsiz itirazı akabinde, söz konusu bağımsız bölümün borcunun kapatılması suretiyle, bağımsız bölümdeki hissesini, tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte dava dışı ...A.Ş.’ye devretmek istediğini Müvekkil Şirkete bildirmiştir. İşbu talebe istinaden, Davacı, Müvekkil Şirket ve dava dışı ... A.Ş. arasında müzakereler gerçekleştirilmiş; yapılan müzakereler sonucu, Müvekkil Şirket ile “devreden alıcı” sıfatıyla Davacı ve “devralan alıcı” sıfatıyla dava dışı ... A.Ş. arasında 22.01.2020 tarihli Devir Protokolü (Ek-4) imzalanmıştır. Davacının, dava dışı şirketin ve Müvekkil Şirketin serbestçe müzakere edip, imzaladıkları işbu Devir Protokolü ile taraflar, “Devreden Alıcı ...A.Ş. aleyhine, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölüme ait satış tutarının vadesinde ödenmemesi nedeniyle, ... 26. İcra Müdürlüğü’nün ... E. sayılı dosyası üzerinden başlatılan icra dosyası borcu tutarı olan 700.412,16-TL’nin, Devralan Alıcı ... A.Ş. tarafından bloke çekle ödenmesi; 30.12.2013 Sözleşme Tarihli ve 112 Sözleşme Numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin, Devralan Alıcı ... A.Ş. arasında devam etmesi, anılan Sözleşmeye konu taşınmazın tapu devrinin de Devralan Alıcı ... A.Ş. adına yapılması” hususlarında açıkça mutabık kalmışlardır. Devir Protokolü gereklerinin yerine getirilmesini müteakip anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölümün tapusu, Devir Protokolünde mutabık kalındığı şekilde “devralan alıcı” sıfatıyla dava dışı ... A.Ş.’ye devredilmiştir. İşbu durum, ilgili Tapu Müdürlüğü tarafından düzenlenen Tapu Senedi (Ek-5) incelendiğinde de açıkça görülecektir. Müvekkil Şirket, Devir Protokolü kapsamındaki yükümlülüklerini de eksiksiz bir şekilde yerine getirmiştir. 5- Davacının talebine istinaden akdedilen Devir Protokolünün imzasından uzunca bir süre sonra, Davacı tarafından birtakım asılsız iddialar ileri sürülerek işbu davanın ikame edilmesi haksız ve hukuka aykırıdır. Davacı, dava dilekçesinde, “içerisinde bulunduğu ekonomik sıkıntıdan ve zor durumdan aşırı yararlanıldığı, 23.01.2020 tarihli Devir Protokolünün 6. maddesinin ve sözleşme hükümlerinin haksız genel işlem koşulları niteliğinde olduğunu” iddia etmiştir. Ancak Davacının işbu beyan ve iddialarının kabulüne olanak bulunmamaktadır. Davacı ve dava dışı ... A.Ş., tacirdir ve basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altındadır. Anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve söz konusu Devir Protokolü, basiretli tacir gibi hareket etme yükümlülüğü bulunan Davacı ve dava dışı ... A.Ş. tarafından serbestçe, özgür iradeleri ile ve herhangi bir baskı olmadan imzalanmıştır. Davacının ve dava dışı ... A.Ş.’nin gerek Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gerekse Devir Protokolü hükümleri ile ilgili herhangi bir itirazı da söz konusu olmamıştır. Dolayısıyla Davacı ve dava dışı ... A.Ş. tarafından bilinçli bir şekilde ve serbestçe imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin ve Devir Protokolünün haksızlığından bahsedilemez. Bununla birlikte Davacının, basiretli tacir gibi davranmaması neticesinde düştüğü ekonomik zorlukların, Müvekkil Şirkete bağlanması da mümkün değildir. Aksi düşünce, hayatın olağan akışına aykırıdır. Kaldı ki; anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölümün tesliminde herhangi bir gecikme bulunmayıp; Davacı, bizzat kendisinden kaynaklanan nedenlerle ekonomik güçlüğe düşmüştür. İşbu durum, dava dilekçesinde yer verilen ...’da bulunan turistik Kalamar Oteli, dava dışı ... A.Ş. ile imzaladığı finansal kiralama sözleşmesine istinaden işletmekte iken içine girdiği ekonomik dar boğaz nedeniyle tüm mal varlığını kaybetme riskiyle karşı karşıya kaldığı, finansal kiralama ile aldığı ve işlettiği oteli kaybetme tehlikesinin ortaya çıktığı, ... A.Ş. tarafından .. 14. İcra Dairesi’nin ... E. sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığı, ... İcra Müdürlüğü’nün ... E. sayılı dosyasından banka hesaplarına haciz ve bloke konulduğu” şeklindeki beyanlar ile Davacı tarafından açıkça ikrar edilmiştir. Davacının talebi ve ısrarı üzerine imzalanan Devir Protokolü dikkate alındığında, iddia edilenin aksine Müvekkil Şirketin, Davacının düştüğü ekonomik zorluktan yararlanması da söz konusu değildir. Müvekkil Şirket, iyi niyetlidir. Burada kötü niyetli olan taraf, özgür/serbest iradesi ile müzakereler sonucu akdedilen Devir Protokolünün imzalanmasından uzun zaman sonra, haksız ve mesnetsiz iddialar ile işbu davayı ikame eden ve haksız kazanç elde etme gayesi güden Davacının bizzat kendisidir. Ayrıca mutabakat sonucu imzalanan Devir Protokolü gereğince ödemenin, Davacı adına dava dışı ... A.Ş. tarafından yapıldığını, Davacının ve dava dışı ... A.Ş.’nin Müvekkil Şirketi ibra ettiklerini, bu kapsamda Müvekkil Şirketten herhangi bir talepte bulunmayacaklarını Devir Protokolü kapsamında kabul ettiklerini Sayın Mahkemeniz dikkatlerine sunarız. Kaldı ki; Davacı ve dava dışı ... A.Ş., Devir Protokolünün 9’uncu maddesi ile “Protokol ile Satıcı’yı gayrikabili rücu ibra ettiklerini”; 10’uncu madde ile de “Devreden Alıcı adına yapılan ödeme ile ilgili Satıcı’dan her ne nam ve ad altında olursa olsun herhangi bir hak, alacak vs. talepte bulunmayacaklarını” kabul, beyan ve taahhüt etmişlerdir. Bu nedenlerle Davacının aksi yöndeki haksız ve mesnetsiz beyan ve iddialarına itiraz ediyoruz. İddia edilenin aksine, Devir Protokolünün 6’ncı maddesi içeriğinde aşırı yararlanma söz konusu olmayıp; ödenmeyen alacak tutarı ile ilgili faiz ve vekalet ücreti talep edilmesi hukuka uygundur. Davacı, dava dilekçesinde, “Dava konusu 23.01.2020 tarihli devir protokolünün 6. maddesinin haksız işlem şartı niteliğinde olduğunu, satışı vaad edilen taşınmazın süresinde ve tam olarak teslim edilmediği için gecikme faizi talep edilemeyeceği, itiraza uğrayan ve işlemden kaldırılan icra dosyasıyla ilgili vekalet ücreti istenebilmesinin mümkün olmadığını” beyan ve iddia etmiştir. Ancak Davacının işbu iddialarının da tutarlı herhangi bir yanı bulunmamaktadır. Yukarıda ayrıntıları ile belirtildiği üzere, anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölüm, Sözleşmede belirlenen şekil ve şartlarda teslim edilmiş olup; teslimle ilgili Müvekkil Şirketin herhangi bir gecikmesi söz konusu değildir. Buna karşın Davacı ise, anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde belirlenen ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemiştir. Davacının ödeme yükümlülüklerini yerine getirmediği bir ortamda, bağımsız bölümün tesliminin ve tapu devrinin talep edilemeyeceği ve borç tutarının faizi ile birlikte ödenmesi gerektiği izahtan varestedir. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97’nci maddesi, “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” düzenlemesini havidir. Bununla birlikte Davacı hakkında ... 26. İcra Müdürlüğü’nün ...E. sayılı dosyası kapsamında talep edilen faiz, Davacının da imzasını havi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde belirlenen şekil ve şartlar çerçevesinde hesaplanmıştır. Müvekkil Şirketin faiz talebi ile ilgili herhangi bir hukuka aykırılık yoktur. Bu kapsamda Davacının, “temerrüd tarihinden itibaren yasal faiz talep edilebileceği” yönündeki mesnetsiz beyanlarına itiraz ediyoruz. Ayrıca Müvekkil Şirket, kendisini vekille temsil ettirdiğinden, vekalet ücreti talep edilmesinde de herhangi bir aykırılık söz konusu değildir. Kaldı ki; iddia edilenin aksine, Davacı tarafından yapılan itiraza karşı dava ikame etme süresi dolmamış olduğundan, ... 26. İcra Müdürlüğü’nün... E. sayılı icra dosyasının işlemden kaldırılması hukuken mümkün değildir. Dolayısıyla icra dosyası ile ilgili vekalet ücreti talep edilmesinde herhangi bir aykırılık bulunmamaktadır. Bu kapsamda Davacının vekalet ücreti talep edilemeyeceği ve tahsil edilen vekalet ücreti tutarı ile ilgili beyanlarını da kabul etmiyoruz. Müvekkil Şirkete karşı ikame edilen ve “red” kararı verilen ... 11. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E. sayılı dava dosyasının Davacı tarafından icra dosyasındaki itiraza ve işbu davaya gerekçe olarak gösterilmesi mesnetsiz ve hukuka aykırıdır. Davacı, dava dilekçesinde, “icra dosyasına sunulan itiraz dilekçesinde ... 11. ATM ... E. sayılı dava dosyasının gerekçe olarak bildirildiğini, dava devam ederken davalı tarafça 18.07.2018 tarihinde ... 26. İcra Müdürlüğü’nün 2018/24799 E. sayılı dosyası ile takip açıldığını, geç ve eksik teslim ile birlikte devam eden davanın gerekçe gösterilerek TBK m. 97 kapsamında ödemezlik def’inde bulunulduğunu” beyan etmiştir. Davacının da ikrar ettiği üzere, Davacı ve dava dışı ... A.Ş. tarafından Müvekkil Şirkete karşı ... 11. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E. sayılı dosyası üzerinden ikame edilen davanın konusu, anılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarihten dava tarihine kadar geçen süre için kira mahrumiyeti tutarları ve taşınmazda oluşan m2 birim değerindeki değer kaybından kaynaklanan zararların tazminidir. İşbu dava dosyası kapsamında yapılan yargılama sonucu, ... 11. Asliye Ticaret Mahkemesi... E. – ... K. sayılı ve 07.10.2019 tarihli kararı ile “İddia, savunma, toplanan deliller, dosya içinde bulunan Asliye Hukuk Mahkemesi dosyası, bilirkişi raporu birlikte değerlendirilmiş ve dosyada bulunan delillere göre, iddiasını ispat ile mükellef olan Davacının davalıdan değer kaybı nedeniyle alacaklı olduğunu ispat edemediği” gerekçesiyle, “davanın reddine” karar vermiştir. Dolayısıyla Davacının iddialarının ve işbu davasının haksız, mesnetsiz ve hukuka aykırı olduğu, söz konusu mahkeme kararı ile sabittir. Ayrıca söz konusu davanın varlığının, Müvekkil Şirket tarafından Davacı hakkında icra takibi başlatılmasına herhangi bir engel yaratmayacağını, işbu dava dosyasına dayanılarak, icra dosyasında itirazda bulunulmasının hukuka aykırı ve kötü niyetli bir yaklaşım olduğunu belirtmek isteriz. Davacı, iddialarının mesnedini teşkil edecek nitelikte, dosyaya herhangi bir delil ve belge ibraz etmemiştir. Dolayısıyla Davacı, işbu dava kapsamındaki iddialarını ispata yarar herhangi bir delil sunamadığından, ispat yükünü de yerine getirmemiştir. Nitekim 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “İspat Yükü” başlıklı 190’ıncı maddesinin 1’inci fıkrası “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.” düzenlemesini ihtiva etmektedir. İşbu madde hükmüne göre, Davacı, iddiasını ispat yükü altındadır. Bununla birlikte anılan Kanunun “İspatın Konusu” madde başlığını taşıyan 187’nci maddesinin 1’inci fıkrası ise, “İspatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur ve bu vakıaların ispatı için delil gösterilir.” şeklindedir. İddialarını ispat etmekle yükümlü olan tarafın, iddialarını ispatlar nitelikteki belgeleri dosyaya ibraz etmesi gerektiği yerleşik Yargıtay kararları ile de sabittir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin ...Esas ve ... Karar sayılı, 11.2.2013 tarihli kararında; “(…) Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesine göre, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 190. maddesinde de bu ilke "ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir" şeklinde tekrarlanmıştır. İspat yükünün tarafların rolü ile bir ilgisi yoktur. İspat yükü davacıya düşebileceği gibi, davalıya da düşebilir. Genel kural gereğince hakkını bir vakıaya dayandıran taraf, o vakıayı ispat etmelidir. İspat yükü, ilk önce kural olarak davacıya düşer; yani davacı davasını dayandırdığı vakıaları ispat etmelidir. (…)” ifadelerine yer vermiştir. Bu kapsamda ispat edilemeyen işbu davanın reddini talep ediyoruz. Yetki itirazımız çerçevesinde, dosyanın görevli ve yetkili olan İstanbul (Anadolu) Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi’ne gönderilmesine, İşbu davanın zamanaşımı nedeniyle reddine, İspatlanamayan haksız ve mesnetsiz işbu DAVANIN esastan reddine, Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini" talep etmiştir. DELİLLER VE GEREKÇE: Dava, davacı ile davalı arasında 30/12/2013 tarihinde ... ili ... ilçesi ... mahallesi 1199 Ada, 384 parselde yer alan ... isimli projede 2.kat 5 numaralı bağımsız bölüm vasıflı gayrimenkul için yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesindeki edimin, davalı tarafından süresinde ifa edilmediği, bu sebeple davacının zarara uğradığı, zararı minimuma indirmek için davalı tarafla irtibat kurarak bu taşınmazı devrettiği fakat devir protokolünün davalı lehine aşırı yararlanma içerdiği, davalının, davacının zor durumundan faydalanarak edimler arasında fahiş orantısızlık oluşturduğu, devir protokolünün 6.maddesinde 300.000,00 TL ana para alacağı için ... 26. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasında 700.412,16 TL ödenmesini içeren haksız işlem şartı bulunduğunu ve fakat içinde bulunulan zor durum nedeniyle bu paranın ödendiğini, bu sebeplerle davalı tarafın gayrimenkul satış vaadine konu taşınmazın süresinde teslim etmemesi karşısında, davalı tarafça davalı aleyhine başlatılan icra takibinde fazladan ödenen 400.416,00 TL nin davalıdan tahsiliyle davacıya verilmesi talepli davadır. Mahkememiz ara kararı gereği alanında uzman bilirkişilerden rapor alındığı ve bilirkişilerin mahkememize sunmuş oldukları raporda özetle: "Somut olayda başka bir şehirdeki otel işletmesinde maddi zorluğa düşen davacı şirketin sırf satın almayı kabul ederek taksitlerini de aksatmaya başladığı bağımsız bölümün geç tesliminden davalıyı sorumlu tutması arasında illiyet bağı yoktur. Basiretli bir tacir satın aldığı bağımsız bölümü devrederken yeni alıcıyı kendisi bulmuş fakat önceden imzaladığı satış vaadinde ki satıcının şartlarını berteraf etmiş değildir. Satıcı isterse bu devri kabul etmeyebilecektir. Devri isteğini davalı firma kabul ettiğine göre icra dosyasındaki alacaklı ve icra vekalet ücretini ve faizlerini talep etme hakkı devam etmektedir. Bu bakımdan devir sözleşmesindeki şartı ile bağlı olmadığını beyan eden ihtarname göndermiş olmak ve hakkında açılmış icra takibinden sonra itirazın iptali davası açılmadığı halde borcu devam eden davacı şirketin borçlarını ödemeden veya bir yeni borca katlanmadan bu yeri devir etmesi beklenemez. Edimler arasında orantısızlık tespit edilmemiş olup, işletilen faiz haksız işlem şartı olarak nitelendirilemez. Davalı sözleşmeye uygun davranmış bulunmaktadır. Uyuşmazlığın asli ve nihai hukuki takdiri ile tavsifi 6100 sayılı HMK m. 266 ve 279/ 4 hükmü ile 6754 sayılı Kanun md. 3. hükmü icabı tamamen ve münhasıran Sayın Mahkemenize ait olmak üzere Davacının taleplerinin ticari teamüllere, Avukatlık Kanununa, ve basiretli tacirin davranışlarına uygun bulunmadığı ve taleplerinin yasal dayanaktan yoksun olduğu" şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir. Mahkememiz ara kararı gereği dosyanın alanında uzman başka bilirkişilere tevdii edildiği ve bilirkişilerin mahkememize vermiş oldukları raporda özetle: "Davacının ödenmeyen 300.000 TL anapara borcu bulunduğu. Sözleşmenin 8.1 Maddesi ve yukarıda açıklananlara istinaden, davalının gayrimenkul devri yapmak zorunluluğu olmadığı, Davacı ...şirketinin, bağımsız bölüm devir protokolü imzalandığı sırada, mevcut evraklardan, ekonomik açıdan zor durumda olduğu, Devir protokolünde, Davalı Torunlar gayrimenkul tarafından 34.249,86 TL yüksek faiz işletildiği, Avukatlık vekalet ücretinin kanuni sınırlardan yüksek olmadığı" şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir. Yine mahkememiz ara kararı gereği bilirkişilerden rapor aldırtıldığı ve bilirkişilerin mahkememize vermiş oldukları raporda özetle: "Dosya muhteviyatından Satış vadi sözleşmesi ve eki Teknik şartnameye göre Dava konusu taşınmazın sadece taşıyıcı ( core ) “Taşıyıcı iskelet sistemi “yapılarak ve cephesi / çatısı (Sheli) kapatılarak ince yapı işleri yapılmadan teslim edilmesi hükme bağlanmış olup, Dava konusu taşınmazda bu hususta herhangi bir eksiklik olmadığı. Bu hususlarda da aksi bir kanaat veya itirazda bulunulmadığı sonucuna varılmış olup, kök rapordan ayrılmayı gerektirecek bir durumun da söz konusu olmadı Ayrıca 22.01.2020 protokol tarihi üzerinden yapılan hesaplamalar neticesinde aşağıdaki verilere ulaşılmıştır. İcra vekaleti hesaplamasında, Davalı tarafından icra dairesine ödendiği iddia edilen harç tutarın tamamı ve davalı tarafından tarafımıza belgeleri sunulabilen harç tutarı üzerinden olmak üzere, davacı tarafından talep edilebilecek alacak tutarı, iki ayrı şekilde hesaplanmıştır İcra Vekaleti hesaplamasında, Davalı tarafından Vekalet ücretine dahil edilen harçlardan, belgesi sunulamayan 18.738,53 TL harç tutarının, icra dairesine ödendiğine dair mahkeme kanaati oluştuğu takdirde; Fazla hesaplamadan dolayı, Davacı tarafından talep edilebilecek faiz ve vekalet alacağı , İcra Vekalet ücreti farkı 1: 1.545,02 TL, Fazla hesaplanan işlemiş faiz — :32.565,45 TL, Toplam 34.110,47 TL olduğu hesaplanmıştır." şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir. Mahkememiz ara kararı gereği alanında uzman bilirkişilerden yeniden rapor istendiği ve bilirkişilerin mahkememize vermiş oldukları raporda özetle: "Davacının ve davalının; 2014, 2015, 2016 ve 2020 yılına ilişkin defterlerinin usulüne uygun şekilde açılış ve kapanış tasdiklerine tabi tutulduğu görülmüştür. Temerrüt tarihinin 31.12.2015 olduğu değerlendirilmiş olup, temerrüde düşme/düşürülme ile ilgili hukuki değerlendirmelerin ise mali bilirkişinin uzmanlık alanında olmadığı tabidir. Davacının ödediği tutarın 1.550.000,00 TL, ödemediği tutarın ise 300.000,00 TL olduğu" şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir. Mahkememiz ara kararı gereği bilirkişilerden ek rapor istendiği ve bilirkişilerin mahkememize sunmuş oldukları 19/07/2024 tarihli ek raporda özetle: "461.914,24 TL üzerinden faiz hesaplanması durumunda ilgili ana para tutarları üzerinden toplamda 400.523,76 TL faiz hesaplandığı, Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere, sözleşmenin son taksidinden sonra 12 taksit gecikmeli olarak ödenmiştir. Burada sözleşmede yer alan madde lafzi olarak yorumlanırsa, 29/11/2015 taksidi ödendiği için temerrüt gerçekleşmez; ancak amaçsal (gai) bir yorumlama yapılırsa, amacın son taksitten sonra | ay içinde tüm borcun kapatılması (temerrüde düşülen tüm miktarın ödenmesi) olduğu düşünülürse temerrüdün gerçekleştiği kabul edilmelidir. Zira aksinin düşünülmesi halinde tüm taksitler eksik ödenmesi ve son taksitin tam ödenmesi durumunda temerrüt gerçekleşmeyecektir ki bir gayrimenkul satış sözleşmesinde amacın bu olduğunu söylemek son derece güçtür. Tarafların tacir olduğu göz önünde bulundurulduğunda, kök raporumuzda da belirtildiği gibi gabin talebinin karşılık bulamayacağı yine basiretli tacir gibi hareket etme yükümlülüğü dolayısıyla tacirden beklenen özenin en yüksek seviyede olduğu göz önünde bulundurulduğunda, attığı imzanın sonuçlarını öngöremeyen ve sözleşmenin karşı taraf lehine aşırı yararlanmaya sebep verdiği iddiasının, davacının basiretli hareket etme yükümlülüğü ile bağdaşmadığı kanısındayız. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 7/B maddesi gereğince davalı şirketin alıcıların muvafakatini almadan, bağımsız bölümün teslim süresini 4 (dört) ay daha uzatma hakkı vardır. Bu yönüyle davalı yönünden geç teslim sebebiyle herhangi temerrüt halinin varlığından bahsetmek mümkün değildir." şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir. Mahkememiz ara kararı gereği bilirkişilerden 2. Ek raporun aldırtıldığı ve bilirkişilerin mahkememize sunmuş oldukları 17/12/2024 tarihli 2. Ek raporda özetle: "Mali Müşavir Bilirkişi yönünden kök rapordaki görüşlerimiz aynen korunmaktadır. Kök rapora ve birinci ek rapora yapılan itirazların temelinde sözleşme şartlarının dikkate alınmadığı, işin gereği gibi yapılıp yapılmadığı, zor durum hali, temerrüt kavramı, dosya masraflarının hesaplanmasındaki dayanak gibi hukuki ve sektörel iddialar bulunmaktadır. Tüm bu iddiaların çözümlenmesi ve/veya kesinleştirilmesi neticesinde mali hesaplamalar değişebilir ya da aynen kalabilir. Fakat bunun karar merci mali bilirkişi değildir. Diğer bir ifade ile tarafların iddia ettiği hukuki ve sektörel enstrümanların mali bilirkişi tarafından çözümlenmesi mümkün değildir. Bu nedenle kök ve ek raporda yer alan hesaplamalar aynı ile caridir. Bu yönü ile eldeki dava açısından mali bilirkişi görüşü sübut bulmuştur. Sözleşmedeki temerrüt şartının” gerçekleşip gerçekleşmediği hususunda İkinci Raporumuzda (Birinci Ek Raporda) da açıkça vurguladığımız üzere, sözleşme maddesi sarih değildir ve yorumlamayı gerektirmektedir. Sözleşemeye göre 370.000 TL (toplam alacağın 1/10'u) ve birbirini izleyen iki taksitin ödenmemiş olması temerrüt şartıdır. Somut uyuşmazlıkta temerrüde düşülen tutar 300.000 TL'dir. Buna göre 1/10'luk (370.000'lik) şart gerçekleşmemiştir. Temerrüt durumunun oluşabilmesi için bir diğer alternatif şart ise sonuncu taksitten sonra ödemelerin | ay içinde tamamlanmamış olmasıdır. Alıcı taraf son taksit olan 29/11/2015'ten sonra da ödemelerini gerçekleştirmemiştir. Yine ek raporumuzda belirttiğimiz üzere sözleşmenin lafzi olarak yorumlanması halinde temerrüdün gerçekleşmediği; sözleşmenin amaçsal olarak yorumlanması halinde ise temerrüdün gerçekleştiği kabul edilmelidir. Ek rapor için yapılan yeniden incelemede dosyada davalı tarafın temerrüt ihtarına rastlanılmamıştır. Bu yönüyle -şayet davalının temerrüt ihtarı (Alıcı'ya tanıyacağı bir aylık ödeme süresini içerir bir ihtarname) bulunmamaktaysa, bu durumda davacı/alıcının temerrüde düşürülmediği kabul edilebilir. Ne var ki hukuki konular hakkında tasnif münhasıran sayın mahkemeye aittir. Yine ek ve kök raporlarımızda da belirttiğimiz üzere, gabin talebinin somut uyuşmazlık bakımından karşılık bulamayacağı, satıcının sözleşmenin 7/B maddesi gereğince teslim süresini (4 aya kadar) uzatabileceği, bu yönüyle geç teslimin bir temerrüt sebebi olmadığı kanısındayız. Bu yönüyle kök ve ek raporumuzdaki kanaatimizde bir değişiklik olmamıştır. Dosya içeriğinde yer alan Satış Vaadi Sözleşmesi ve eki Teknik Şartnameden, dava konusu taşınmazın (Shell&Core-) Kabuk ve çekirdek yapı şeklinde teslim edileceği, kısaca, taşıyıcı sistemin yapılması, dış cephe ve çatının kapatılarak ince yapı işlerinin tamamlanmadan teslim edileceğinin anlaşıldığı, dosya içeriğinden konu taşınmazda bu hususa ilişkin herhangi bir eksiklik bulunmadığı, aksi kanaat veya itiraz ileri sürülmediği sonucuna ulaşılmıştır." şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir. ... 26. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasının incelenmesinde; davalı tarafından davacı aleyhine 461.914,24 TL tutarlı temerrüt faizine ilişkin takip başlatılmış olduğu ve davacı tarafından borcunun olmadığından bahisle takibe itiraz edildiği ve takibin durduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasında akdedilen 22/01/2020 tarihli devir protokolünün incelenmesinde; davalının satıcı, davacının devreden alıcı ve dava dışı şirketin devralan alıcı olarak protokolde yer aldığı, devreden alıcı ile devralan alıcı arasında 21/01/2020 tarihli devir ve temlik sözleşmesi imzalandığı ve satıcının devreden alıcının talebini olumlu karşıladığı, devreden alıcı tarafından taraflar arasında daha evvel akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu tüm hak ve alacakların devralan alıcıya devredildiği, devreden alıcının ... 26. İcra Müdürlüğü'nün ...Esas sayılı takip dosyasındaki toplam borcunun 700.412,16 TL olduğu, devralan alıcının söz konusu icra dosyasındaki borcu devreden alıcı adına bloke çekle ödeyeceği kararlaştırılmıştır. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 18/2. Maddesinde; "Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir" şeklinde düzenleme yapılmıştır. Tüm dosya kapsamı bir bütün olarak incelendiğinde; her ne kadar davacı tarafından şirketin dar boğazda olması nedeniyle davalının taşınmazın satışına ilişkin dayatmalarını kabul ettiği ve fazla ödeme yapmak zorunda kaldığı, bu durumun da gabin oluşturduğu ileri sürülmüş olsa da bilirkişi raporlarında da izah edildiği üzere davacı taraf tacirdir. TTK 18/2 uyarınca davacının tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekmektedir. Somut olayda ise 2018 yılında başlatılan ancak davacı tarafından itiraz edilmek suretiyle durdurulmuş takip için 2020 yılında düzenlenen protokol içeriğinde toplam borç olarak 700.412,16 TL belirlendiği, davacının, davalının ve dava dışı şirketin bu borç konusunda mutabık kaldıkları, davacının mutabık kaldığı borcun dava dışı şirket tarafından davalıya ödenmesinin üstlenildiği dikkate alınarak tarafların tacir olması ve basiretli davranma yükümlülükleri göz önüne alındığında somut olayda gabinin bulunduğunun kabulü mümkün olmadığından davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir. . HÜKÜM : Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere : 1-Davanın REDDİNE, 2-Karar tarihi itibariyle 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 615,40 TL harçtan peşin alınan 6.838,04 TL'nin mahsup edilerek bakiye 6.222,64 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinden bırakılmasına, 4-Davalı tarafından yapılan 100,00 TL tebligat-posta giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 5-Davalı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte olan A.A.Ü.T. gereğince dava değeri olan 400.412,16 TL üzerinden hesaplanan 64.061,82 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 6-6325 Sayılı Yasa'nın 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin m.26 hükmüne göre Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, 7-Taraflarca yatırılan gider ve delil avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde HMK.m.333 hükmü uyarınca ilgili tarafa iadesine, Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde mahkememize veya bulunulan yer asliye ticaret mahkemesine dilekçe ile başvurmak koşuluyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 29/04/2025

Katip e-imzalıdır

Hakim e-imzalıdır