Bursa 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/369 E. 2024/911 K.

TÜRK MİLLETİ ADINA T.C. BURSA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR ESAS NO : 2023/ KARAR NO : 2024/ BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ... DAVACI : ... VEKİLİ : Av. DAVALI : ... VEKİLİ : Av. DAVA : Alacak DAVA TARİHİ : 15/04/2023 KARAR TARİHİ : 25/09/2024 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 27/09/2024 Mahkememizde görülmekte olan alacak (Eser sözleşmesinden kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; 26/08/2020 tarihinde imzalanan sözleşmeye göre, ... Projesinin A, B, C ve D bloklarının asansör yapım işinin müvekkili tarafından yapılacağını ve bu iş karşılığında müvekkiline 1 adet dubleks daire verileceğini, sözleşme tarihinde asansörlerin toplam maliyetinin 355.000,00-TL, dubleks dairenin bedelinin ise 460.000,00-TL olarak belirlendiğini, sözleşmede kalan bakiyenin yani 105.000,00-TL'nin (sözleşmede hesap hatası sonucu 110.000,00-TL yazılmış ise de kastedilenin 105.000,00-TL olup ) tapu devrinden sonra sıra ödeme ile yapılacağının açık bir şekilde belirtildiğini, müvekkili sözleşmeden doğan tüm yükümlülükleri tam, eksiksiz ve zamanında yerine getirdiği halde, davalı tarafça sözleşmeye uyulmadığını ve 2022/Kasım ayından itibaren müvekkilinin oyalandığını, anılan taşınmaz müvekkili adına tapuda tescil edilmediği için bakiye 105.000,00-TL'nin müvekkili tarafından ödenmesinin mümkün olmadığını, ... 36. Noterliğinin 02.03.2023 tarih ve yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bahse konu taşınmazın müvekkili adına tescil edilmesi için bildirimde bulunulduğunu, ancak davalı tarafça olumsuz cevap verildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik, 26/08/2020 tarihli sözleşmeye istinaden belirlenen dairenin tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davadan sonra dava konusu taşınmazın 3. Kişiye satılması sonrasında, davacı vekili 11.06.2024 tarihli beyanında, HMK 125.m. uyarınca davaya, alacak davası olarak devam ettiğini beyan etmiştir. CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının istemlerinin zamanaşımına uğradığını, sözleşme herhangi bir taşınmaz devir vaadi içermemekle birlikte, aksi kanaatte dahi resmi şekil şartını taşımadığından tapu devir borcu doğurmayacağını, sözleşmeye göre tüm edimlerini yerine getirdiğini iddia eden davacı tarafın, aynı dilekçede 105.000-TL bakiye bir bedel olduğunu ve bu ödemenin de müvekkiline yapılmadığını ikrar ettiğini, sözleşme içerik itibariyle de tapu devrini vaadetmemekte olup yalnızca işin bedelinin o tarihte bir adet dubleks daire fiyatına oranlandığını ve satılması halinde belirlenen oranda kar paylaşımı yapılacağının belirtildiğini, sözleşme tarihinden itibaren 3 yıl geçip daire fiyatları kat be kat arttıktan sonra 3 sene önce belirlenen ve halen müvekkiline ödenmemiş olan 105.000-TL bakiye de ortada iken şeklen de geçersiz olduğu bariz bir sözleşmeye dayanarak işbu dava ile tapu devrinin talep edilemeyeceğini, sözleşmenin sözü geçen hükmünde açıkça kar paylaşımı marifetiyle tasfiyenin yapılacağı ifade edilmiş olmasına rağmen, kötüniyetli olarak tapu devri iddiasının ileri sürülmesinin TBK m.2 ve TBK m.19/1 hükümlerine aykırı olduğunu, kaldı ki devredileceği ileri sürülen tapu, dilekçede her ne kadar davacı tarafından D blok 9 numaralı daire olarak belirtilmişse de aslı da sözleşmede dairenin blok ve daire numarasının yer almadığını, şekil şartları geçerli olsaydı dahi taşınmaz devir vaadi içeren sözleşmelerde taşınmazın belirli olması gerekliliği sebebiyle, sözleşmenin zaten uygulanamaz durumda olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE Dava; davalı şirketin ... Projesinin A-B-C-D bloklarının asansör işi karşılığında davalı tarafından davacıya devredilecek olan taşınmazın devredilmediği iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, dava sırasında dava konusu taşınmazın 3. Kişiye devri nedeniyle taşınmazın bedelinin davalıdan tahsili talebidir. Mahkememizce mahallinde keşif yapılarak bir adet gayrimenkul değerleme uzmanı, 1 adet makine mühendisi bilirkişinin resen seçilmesine karar verilmiştir. Bilirkişi heyetinin 11/12/2023 tarihli raporunda; makina mühendisi inceleme tespitlerine göre; ... adresinde kurulu ... Projesi A-B-C-D Bloklarında tesis edilmiş olan asansörlerin 26.08.2020 tarihinde taraflar arasında imzalanan sözleşmeye uygun olarak izinleri alındığını, teslim edildiğini ve sorunsuz olarak kullanıldığını, gayrimenkul değerleme uzmanı inceleme tespitlerine göre; dava tarihi (15.04.2023) itibari ile piyasa rayiç değeri: 2.201.060,56-TL, sözleşme tarihi (26.08.2020) itibari ile piyasa rayiç değeri: 510.212,10-TL olduğu bildirilmiş, mahkememizce taşınmazın esas değeri üzerinden harç tamamlatılmıştır. Dava konusu olan taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde 02/08/2023 tarihinde tapuda 3. Kişiye devredilmiş olmakla davacı tarafça davaya alacak davası olarak devam edilmesi istenmiştir. Dava konusu sözleşmenin 26.08.2020 tarihinde el yazısı ile; “Bu sözleşme ... Asansör ile ... Projesinin A-B-C-D bloklarının 3 adet 7 durak 1 adet 6 durak asansörün yapım işidir. Asansörler anahtar teslimi, Ruhsat alımı, denetim firması harçları ve KDV dahil fiyat verilmiştir. BU İŞİN KARŞILIĞINDA ... BLOKLARINDAN 1 ADET DUBLEX DAİRE VERİLECEKTİR. Daire alım-satım,abonelikler, kombi ve ankastre alıcıya aittir.7 durak asansör - 90.000x3=270.000— (ikiyüzyetmişbin)6 durak asansör - 85.000x1=85.000— (seksenbeşbin)genel toplam - 355.000 TL— (Üçyüzellibeşbin) ….Blok....nolu dublex = 460.000 TL— (Dörtyüzaltmışbin)kalan ...'nın alacağı = 110.000 TL—(Yüzonbin TL)YUKARIDA AYRINTILARI BELİRTİLEN İŞ DAİRE KARŞILIĞI VERİLMİŞ OLUP, DAİRE SATILDIĞINDA ALIM-SATIMDAN DOĞACAK KAR ... ALACAĞINDAN DOLAYI ORANTILANARAK KAR PAYLAŞIMI YAPILACAKTIR. ... ASANSÖR DAİREYİ ÜZERİNE ALIRSA KALAN BAKİYEYE SIRA ÖDEME VERECEKTİR. Asansör yönetmeliklere uygun olarak imal edilecektir.” şeklinde düzenlenmiş ve ... Asansör adına ..., ... İnşaat adına ... tarafından imzalanmış olduğu görülmüştrür. Davacı tarafça davalı adına 29.11.2022 tarihli "Asansör ve Montaj, Proje Hizmet Bedeli" olarak düzenlenmiş KDV dahil 355.000,03 TL tutarlı e-faturanın düzenlenmiş olduğu, davalıya keşide edilen 02.03.2023 tarihli noter ihtarnamesiyle taşınmazın tapuda tescili istenmişse de, bu talebe davalı tarafça olumsuz cevap verildiği, tapu kayıtlarında; ... DUBLEKS DAİRE nitelikli taşınmaz tapuda ...? yüzölçümlü ARSA vasfıyla, TAM hisse oranı ile ... : ...adına SATIŞ edinim sebebi ile 02/08/2023 tarih ve yevmiye ile kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.Keşif sırasında yapılan incelemeler ve alınan bilirkişi raporundan, sitede A-B-C-D Bloklarında tesis edilmiş olan asansörlerin sözleşmede yazılı özellikleri taşıdığı, tescillerinin yapılmış ve periyodik kontrollerinin yaptırılarak uygunluk belgelerinin alınmış olduğu ve yine keşif sırasında site sakinleri ile yapılan görüşmelerde asansörlerin sorunsuz olarak kullanılmakta olduğu bilgisinin alınmış olduğu anlaşılmaktadır.Kural olarak; eser sözleşmelerinin geçerli olması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Tarafların karşılıklı olarak "icap" ve "kabul" iradelerinin oluşmasıyla eser sözleşmesi ilişkisi kurulur. Yazılı olması ancak, taraflara ispat kolaylığı sağlar. Ne var ki, taşınmaz mülkiyeti nakli borcunu doğuran sözleşmelerin, sözleşme tarihi itibarıyla uygulanması gereken 818 sayılı BK'nın 213 (6098 sayılı TBK 237.md), TMK'nın 706, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerliliğine ilişkin olup, bu şekil şartına uymayan bir sözleşme geçerli olarak kabul edilemez. Sözleşmenin geçersiz hükümlerine rağmen diğer hükümleri itibarıyla taraflar arasında eser sözleşmesi kurulduğu anlaşılabiliyor ise tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşmeye göre belirlenmelidir. Çünkü sözleşmenin yorumunda taraf iradelerine önem verilmesi ve sözleşmenin mümkün olduğunca ayakta tutulmaya çalışılması gerekir. Bu nedenledir ki şekil koşuluna uyulmadığından geçersiz olan bir sözleşme tümüyle geçersiz sayılmayıp, şekil koşulu gerektirmeyen hükümleri, kurulduğu anlaşılan eser sözleşmesi için uygulanması gereken geçerli hükümlerdir. Özellikle bedelin devredilecek taşınmaz olarak kararlaştırıldığı eser sözleşmesi, taşınmaz devri yönünden geçerli değil ise de yapılacak işin bedeli olarak geçerli ve bağlayıcıdır (... 6. HD'nin 17.02.2022 tarihli 2021/ E., 2022/ K. Sayılı ve aynı Dairenin 11.12.2023 tarihli 2023/ E., 2023/ K. Sayılı ilamları).Bu durumda, sözleşmenin taşınmaz devri yönünden geçerli değil ise de, taraflar arasında eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğu sabit olup, sözleşmede davacıya verilen daire satıldığında alım-satımdan doğacak kârın davalı alacağından dolayı orantılanarak kar paylaşımı yapılacağını belirleyen hükmü geçerli ve tarafları bağlayıcıdır. Kaldı ki, davacı davasını alacak davası olarak devam edilerek hükme bağlanmasını talep etmiştir. Anılan sözleşme hükmünde, kar payı paylaşımının davacıya dairenin verilip davacı tarafça satılması hali için öngörülmüşse de, davacının edimini gereği gibi ifasından sonra davalıya keşide ettiği ihtarname ile dairenin tapuda kendisi adına tescili istenmiş olduğu, nitekim davalı tarafın davadaki cevaplarında ve beyanlarında, davacının tapu iptali tescil isteyemeyeceği ve fakat sözleşmedeki kar paylaşımına göre bedel talebinde bulunabileceğini beyan etmiş olduğu gözetildiğinde, dava tarihi itibariyle kar payının tasfiyesi talebi bakımından muacceliyet unsurunun gerçekleştiği kabul edilmiştir.Sözleşme hükmünde, davacı tarafından yapılan iş bedeli 355.000 TL, taşınmaz bedeli 460.000 TL, davalının alacağı 110.000 TL olup, daire satıldığında alım-satımdan doğacak karın davalı alacağından dolayı orantılanarak kar paylaşımı yapılacağı, buna göre davacının %77,17, davalının ise %23,91 oranında kar payı isteyebileceği, taşınmazın 1.800.000 TL bedelle tapuda 3. Kişiye resmi satış devrinin yapılmış olduğu ihtilafsız olmasına göre, davacının talep edebileceği alacağın 1.389.130,20 TL olarak hesaplanmıştır.Açıklanan bu nedenlerle, davanın kısmen kabulü ile, 1.389.130,20.-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM; Gerekçesi ve ayrıntısı yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın KISMEN KABULÜ ile, 1.389.130,20.-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle davalıdan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE, 2-Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE, 3-Harçlar yasası gereğince alınması gereken 94.891,48.-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 179,90-TL harç ile 47.670,88.-TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 47.040,70-TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAT KAYDINA, 4-6325 Sayılı Kanun 18/A-13 maddesi uyarınca 3.120,00-TL zorunlu arabuluculuk hizmeti giderinin kabul ret oranına göre; (%48,74 kabul %51,26 red) 1.520,68-TL'sinin davalıdan; 1.599,32.-TL'sinin davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA, 5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT 13/1-2 uyarınca belirlenen 182.804,32.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibari ile yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddolunan kısım üzerinden taktir ve tayin olunan 188.869,58.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE, 7-Davacı tarafça yapılan aşağıda dökümü yazılı toplam 54.612,28.-TL yargılama giderinden kabul ve ret oranına göre (% 48,74 kabul, % 51,26 red) 26.618,02.-TL'sinin davalıdan alınıp davacıya VERİLMESİNE, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA, 8-Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa İADESİNE, Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzünde, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.25/09/2024 Başkan ... e-imza Üye ... e-imza Üye ... e-imza Katip ... e-imza