Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/1134 E. 2024/107 K.

T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/1134 Esas KARAR NO : 2024/107 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 29/11/2023 KARAR TARİHİ : 29/01/2024 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 14/02/2024 Mahkememizde görülmekte olan davanın yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dilekçesinde özetle; Müvekkili firma ile davalı ... San. ve Ticaret Ltd. Şti. arasında, Bakırköy ... Noterliği’nin 23.06.2023 tarihli-... numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, buna göre; “... İli, .... ilçesi, .... Mah. ... Ada, 4 parselde kain ....kat ... no.lu bağımsız bölüm” 500.000,00 TL (beş yüzbin türk lirası) karşılığında, müvekkile satılmasının vaad edildiğini, taşınmazın tesliminin 31.07.2024 tarihinde yapılacağının kararlaştırılmasına mukabil, 500.000,00 TL’lik satış bedelinin nakden ve tek seferde satış vadedene ödendiğini, gayrimenkulu karşı tarafın üçüncü kişilere devretmeye çalıştığının öğrenildiğini, sonrasında, davalının müvekkiline gönderdiği Bakırköy ...Noterliği’nin ... yevmiye numaralı-26.10.2023 tarihli ihtarnamesi ile “sözleşme bedelinin ödenmediğini” iddia ederek ve sözleşmeyi geriye yönelik feshettiğini bildirdiğini, ancak müvekkili firma ile davalı arasında akdedilen Bakırköy ... Noterliği'nin 23.06.2023 tarih ve ... numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davalı şirketin ödemenin tamamını nakden ve tek seferde aldığını beyan ettiğini, ilgili sözleşmenin kanunda öngörülen tüm geçerlilik şartlarını taşıyan hukuka uygun ve geçerli bir sözleşme olduğunu, davalı tarafından sözleşmenin feshini gerektirecek haklı bir sebebin oluşmadığını, davalı tarafın noter huzurunda düzenlenen evrakı inkar ederek borcundan kurtulmaya çalıştığını ve sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, TBK uyarınca sözleşmenin bir tarafı haksız fesih beyanına muhatap olduktan sonra aynen ifa talebinde bulunabileceği gibi zararının giderilmesini isteme hakkına da sahip olduğunu, taşınmazın üçüncü kişilere devredilme ihtimalinin bulunduğunu, bu nedenle “... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada, 4 parselde kain ....kat ... no.lu bağımsız bölüm" üzerine üçünü kişilere devrinin önlenmesi bakımından ihtiyati tedbir şerh edilmesine karar verilmesini talep ettiğini, “... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada, ... parselde kain ....kat ... no.lu bağımsız bölümün" tapu kaydının iptaliyle davacı müvekkili adına tapuda tesciline, bu taleplerinin reddi halinde gayrimenkulün dava tarihindeki rayicinin tespiti ile dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalı firmadan tahsilini, bu taleplerinin de reddi halinde terditli olarak, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 500.000,00-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, (İşbu davanın 6100 Sayılı HMK'nın 107.maddesi gereği belirsiz alacak davası olup haksız fesih nedeniyle uğradıkları zarar tam olarak tespit edildiğinde harcının yatırılarak dava değerinin tamamlanacağını), yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ilk olarak yetki itirazında bulunduğunu, yetkili mahkemenin İstanbul Ticaret Mahkemeleri olduğunu, hem davaya konu taşınmazın bulunduğu yer hem de davalı şirketin adresi gereği Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemeleri yetkisiz olduğunu, bu yönden öncelikle davanın usulden reddini talep ettiklerini; yapılan sözleşmenin irade uyumsuzluğu açısından geçersiz olup hüküm ifade etmediğini, bahse konu sözleşmede her ne kadar taşınmazın satışının vaad ettiği ileri sürülse de bu işlemin gerçekte davacı ile dava dışı üçüncü şahıs arasındaki ticari ilişkiden doğan bir borcun teminatına yönelik yapıldığını, tarafların iradesinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak olmadığını, tarafların gerçekte yapmak istediği sözleşmenin hukuki nitelendirme bakımından bir tür kefalet sözleşmesi olduğunu, ancak kefalet sözleşmesi yönünden de sözleşmenin hüküm ifade etmeyip geçersiz olduğunu, keza TBK tarafından kefalet sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi gereken "kefalet" ibaresinin ve sorumlu olunacak azami miktar ile tarihlerin bilhassa belirtilmesi gereken, belli kanuni şartları taşıması halinde geçerlilik tanınan sözleşmelerden olup; şekil yönünden bu sözleşme de geçersiz olduğunu, davacı ... Ltd Şti ile dava dışı üçüncü kişi olan ... İşletmeleri Tic Ltd Şti yetkilisi ... arasında , cafe'nin ruhsat alımı ve cafe işletmesinin iç tasarım, tüm mobilya ve iç dizaynı hususlarında anlaşılmış olup bu iş karşılığı davacıya 850.000 TL bedel ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu bedelin bir kısmı olan 350.000 TL vekaleten işlem yapan davacı şirket yetkilisinin kendisine (...'ya) ilgili malzemelerin alınması ve işlemlerin başlatılması amacı ile banka yolu ile ödendiğini, bakiye kalan kısım olan 500.000 TL için hizmetin davacı tarafından tamamlanmasından sonra ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkil şirket yetkilisinin eşinin; aynı zamanda ... isimli işletme ile ticareti ve arkadaşlığı gereği kalan alacağının temin maksadı ile 500.000 tl bedelli bir satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, ilk itirazlarının kabulü ile mahkememizin yetkisizliği sebebi ile davanın usulden reddini, satış vaadi sözleşmesinin TBK 19 a aykırılık nedeni ile irade - beyan uyumsuzluğu sebebiyle geçersiz olması sebebiyle haksız tapu iptali tescil talebi ile taşınmazın rayiç değer talebinin reddine, tazminat talebi yönünden zarar mevcut olmadığından ve ispat edilemediğinden; aynı zamanda hukuki ilişki yönünden işlemin tarafı olmayan müvekkilimizden talep edilemeyecek bir alacak olması nedeni ile tazminat talebinin reddine, taşınmazın aynına ilişkin olmayan uyuşmazlık olması ve taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye ait olması nedeni ile tedbir ve şerh taleplerinin reddini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davacı üzerinde bırakılmasını talep etmiştir. DELİLLER : Bakırköy .... Noterliği’nin 23.06.2023 tarihli .... numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi, Bakırköy ....Noterliği’nin ... yevmiye numaralı-26.10.2023 tarihli ihtarnamesi, tanık, bilirkişi, keşif, yemin, tapu kayıtları, Ticaret Sicil Kayıtları, satış vaadi sözleşmesi, ses kaydı, banka ödeme dekontları, ... konuşma kayıtları, dosya kapsamında toplanan tüm deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE : Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bilirkişi ...'ın 25/12/2023 havale tarihli raporunda; Bakırköy .... Noterliği'nin 23.06.2023 tarih ve ... numaralı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'nde “... İli, ... ilçesi, .... Mah. ... Ada, ... parselde kain ....kat ... nolu bağımsız bölüm üzerindeki hak ve hisselerin tamamı, 500.000 TL bedel karşılığında, ... Otomotiv Limited Şirketi isimli kişiye satmayı vaat ediyorum. Satış bedelinin tamamı nakden ve tamamen tahsil edilmiştir. Taşınmaz henüz alıcısına teslim edilmemiş olup, 31.07.2024 tarihinde teslim edilecektir." yazmakta olduğunun görüldüğünü, Eyüpsultan Tapu Müdürlüğünün mahkememize cevaben yazdığı 01.12.2023 tarihli yazısı ve ekindeki tapu kaydında dava konusu '... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada, ... parselde kat irtifakının kurulmadığının, bağımsız bölümlerin mevcut olmadığının tespit edildiğini, davanın yargılanması sırasında mahkememizce alınan 30/11/2023 tarihli ara karar ile re'sen bilirkişi seçildiği için taraf vekillerini bilgilendirmek suretiyle 21.12.2023 tarihinde saat 15.30'da gerçekleştirdiği yerinde incelemede : dava konusu olan ... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada, ... parselin kazı aşamasında olduğunun tespit edildiğini, buna göre; Bakırköy .... Noterliği'nin 23.06.2023 tarih ve .... numaralı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'nde “... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada, ... parselde kain ....kat ... no.lu bağımsız bölümün fiilen ve tapu kaydı olarak /hukuken mevcut olmadığını, sözleşmede satışı vaad edilen '... İli, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada, ... parselde kain ....kat ... no.lu bağımsız bölümün arsa payının ve m2 bilgisinin mevcut olmadığını, sözleşmede satışı vaad edilen '*... İli, ... ilçesi, .... Mah. ... Ada, ... parselde kain ....kat ... no.lu bağımsız bölümün arsa payının ve m2 bilgisinin dosyaya sunulması durumunda arsa değerinin hesaplanacağını, dava dilekçesindeki terditli talep *..tapu adımıza tescil edilmezse sözleşmenin haksız feshi nedeniyle uğradığımız zararın tazminini ...' hususunda takdirin mahkememize bırakıldığını beyan etmiştir. Açılmış bir davanın esasının incelenebilmesi (davanın mesmu, yani dinlenebilir olabilmesi) bazı şartların tahakkukuna bağlı olup bunlara dava şartları denir. Diğer bir anlatımla; dava şartları, dava açılabilmesi için değil davanın esasını girebilmesi için aranan kamu düzeni ile ilgili zorunlu koşullardır, mahkeme, hem davanın açıldığı günde hem de yargılamanın her aşamasında dava şartlarının tamam olup olmadığını kendiliğinden araştırıp, inceler ve bu konuda tarafların istem ve beyanları ile bağlı değildir. Dava şartları dava açılmasından, hüküm verilmesine kadar var olmalıdır. Dava şartlarının davanın açıldığı günde bulunmaması ya da bu şartlardan birinin yargılama aşamasında ortadan kalktığının öğrenilmesi durumunda mahkeme davanın mesmu (dinlenebilir) olmadığından reddetmesi gerekir. Yetkinin kesin olduğu hallerde kamu düzeninden olması nedeniyle dava şartları arasında sayılmıştır (HMK 114/1-ç), yine HMK.nun 114/1-ç bendi uyarınca dava şartı olan bu husus, HMK.nun 115/1 maddesi gereğince mahkemece davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılır. Bu dava şartının sonradan giderilmesi de mümkün değildir. Anılan ve açıklanan bu sebeplerle, eldeki davanın tapu iptal ve tescil davası olduğu, iş bu davanın taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olduğu, ilgili yasal mevzuatlar çerçevesinde yapılan inceleme ile, 6100 sayılı HMK'nın 12.maddesi gereğince taşınmaz malın aynına ilişkin davalara taşınmazın idare sınırları içerisinde bulunduğu ilçe veya il adli yargı yerinde bakılması gerektiği, bu kuralın kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece resen gözetildiği, mahkemenin yargı yetkisinin ise HMK'nın 12. maddesine göre idari sınıra göre belirlendiği, dava konusu taşınmaz hangi ilçenin idari sınırları içinde kalıyorsa o il veya ilçe mahkemesinin yetkili olduğu ve iş bu yetkinin kamu düzeninden olup mahkemece re' sen de gözetilmesi gerektiği (HMK md19/1 vd.), dolayısı ile mahkememizce yapılan araştırma sonucunda taşınmazın bağlı bulunduğu Eyüpsultan Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazıldığı ve gelen yazı cevabına göre dava konusu taşınmazın Eyüpsultan ilçesine bağlı bulunduğu, Eyüpsultan ilçesinin ise adli teşkilatta İstanbul Adliyesine bağlı olduğu hususları birlikte değerlendirilerek, davanın saptanan dava şartı noksanlığı nedeni ile HMK.nun 115/2 maddesi uyarınca usulden reddi ile mahkememizin yetkisizliğine karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının açtığı davada,mahkememizin yetkilili olmadığı anlaşılmakla; açılan davanın, HMK'nun 115/2.maddasi uyarınca aynı kanunun 114/1-(ç) maddesinde belirtilen dava şartı noksanlığı nedeniyle usulden REDDİNE, mahkememizin YETKİSİZLİĞİNE; 2-6100 Sayılı HMK'nun 20. maddesi gereğince taraflardan birinin yetkisizlik kararı süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmiş ise kararın kesinleştiği tarihten, kanun yoluna başvurulmuşsa bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize başvurarak dava dosyasının yetkili mahkemeye gönderilmesini talep etmelerinin gerektiğinin, aksi taktirde mahkememizce davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğinin İHTARATINA, 3-HMK'nun 20 maddesi uyarınca kararın kesinleşmesini müteakip yasal iki haftalık sürede talepte bulunulduğunda dosyanın yetkili İstanbul Asliye Ticaret Mahkemesi'ne tevzi edilmek üzere İstanbul Hukuk Mahkemeleri Tevzi Müdürlüğü’ne GÖNDERİLMESİNE, 4-Mahkememizce verilen yetkisizlik kararının kesinleşmesinden sonra dava yetkili ve görevli mahkemede devam edilmemesi ve talep halinde yargılama giderlerinin değerlendirilerek HMK' nun 331/2. maddesi gereğince bir karar verileceğinin İHTARATINA, 5-Harç ve masrafların yetkili mahkemede nazara ALINMASINA, Dair,6100 sayılı HMK'nun 342 ve 345.maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren 2 haftalık süre içerisinde mahkememize verilecek dilekçe ile ilgili İstinaf Dairesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzünde açıkça okunup,usulen anlatıldı. 29/01/2024 Katip ... e-imzalıdır Hakim ... e-imzalıdır