Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3029 E. 2026/1122 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi SAYISI : 2025/331 E., 2025/839 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 1. Tüketici Mahkemesi SAYISI : 2024/172 E., 2024/798 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Banka vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; noterde düzenlenen 29.12.2015 gün ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi" ile İstanbul ili, ... ilçesi... Mahallesi, 1933 parsel, D2 Blok, zemin kat, 3 numaralı, 3+1 tipte inşa edilecek, "... ..." adlı sitedeki dairenin 560.000,00 TL bedelle satın alınması hususunda davacı ile ... Otomotiv San. ve Tic. A.Ş arasında anlaşmaya varıldığını, konutun sözleşmeye göre 30.04.2017 tarihinde edileceğini, tutarın 199.000,00 TL'nın davalı ...'nın yönlendirmesi ile diğer davalı ... ile 48 ay vadeli Konut Finansmanı Sözleşmesi imzalanarak tutarın Banka tarafından ... Şirketine ödendiğini, kredinin bağlı kredi olduğunu, konutun teslim edilmediğini, teslim edilmemesinden dolayı davacının aylık 1.540,00 TL ev kirası ödemek hem de kredi taksitlerini ödemek zorunda kaldığını, bağımsız bölüm üzerinde diğer davalı ... tarafından ipotek tesis edildiğini belirterek kredi ödemelerinin durdurulmasına, davaya konu bağımsız bölümün davacı adına takyidatlardan ari olarak tesciline, konutun geç tesliminden dolayı doğmuş ve doğacak zararlara mahsuben şimdilik 12.000,00 TL'nın müştereken ve müteselsilen avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... Şirketi vekili cevap dilekçesinde; davacının dava konusu talebinin öncelikle tapu iptali ve tescil olduğunu, dava kapsamında talebi ile çelişecek şekilde kredi ödemelerinin durdurulması talebinde bulunduğunu, davacının öncelikle dava konusu dairelerin bitirilerek tescilini talep ettiğini, aradaki sözleşmenin karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olduğunu, kendi edimini ifa etmekten karşı tarafın ediminin ifasını talep edemeceğini, satış bedeline ilişkin kredi bedellerini ödemekten imtina eden davacının tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. 2. Davalı Banka vekili cevap dilekçesinde; görev ve husumet itirazlarının bulunduğunu, davalı Bankanın, satıcı ile davacı arasındaki satış sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi sözleşmenin garantörü de olmadığını, kanunda ya da sözleşmede böyle bir yükümlülüğü de olmadığını, bu anlamda bağlı kredi hükümleri dışında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun sair hükümleri sebebi ile sorumluluğu bulunmadığını, davacının davalı Bankaya bu aşamada husumet yöneltmesinin de mümkün olmadığını, bankanın yasal sorumluluğunun başlaması için de tüketicinin satıcı ile arasındaki sözleşmenin akıbetinin hukuken kesinleştirmesi gerektiğini belirterek bankaya ödenen bedellerin iadesi konusunda kabul beyanlarının olduğu hususu dikkate alınarak karar verilmesini, diğer hususlarda davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davacının davalı inşaat Firmasından bir taşınmaz satın aldığı, taşınmazın sözleşmeye uygun olarak davacı adına tescilinin yapılmadığı, davacının satın almış olduğu bağımsız bölümün keşif tarihi itibarıyla %100 oranında bitmiş olduğu ve tüm belediye hizmetlerinden faydalandığı, projede yaşamın başladığı blokların ve ortak alanların büyük kısmının tamamlanmış olduğu, ödemelerini tam olarak yaptığı, tüm bu sebeplerle dava konusu bağımsız bölümün tamamlanma oranı dikkate alınarak satış vaadi sözleşmesi esaslarına uygun olarak teslim edilmesi imkanı bulunduğu, davacının davasında haklı olduğu, edimini yerine getirmiş olduğu, tapunun davacı adına tescil edilmemesinin hukuka aykırı olduğu, davalı ...'nın edimini yerine getirmekle yükümlü olduğu, ancak bu yükümlülüğünü yerine getirmediği belirtilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinde haklı olduğu, ipoteğin kaldırılması talebi yönünden ise; davalı Bankanın satıcıya kredi verirken haciz veya ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi ve değer tespiti yapma, ekspertiz incelemesi yaptırma yükümlülüğü bulunduğu, haciz ve ipotek konulduğu tarihte taşınmazın davacıya satılmış olduğu, ekspertiz sırasında bu durumun kolayca anlaşılabilecek olduğu, harici satışlarda taşınmazların başkasına satılmasının uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum olduğu ve taşınmazın hâli hazırda satılmasa dâhi her an satılabilecek durumda olduğunu bankanın bilebilecek durumda olduğu, basiretli tacir konumunda bulunan bankaların sadece tapu kaydına itibar ederek haciz veya ipotek tesis etmesinin özen yükümlülüğüne aykırı bir davranış teşkil ettiği ve yüzeysel bir araştırma ile bu miktar bir kredi tesis etmesinin iyiniyetli olduğunu ispata yeterli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne İstanbul ili, ... ilçesi... Mahallesi, 1933 parsel, D2 Blok, Zemin Kat, 3 No.lu bağımsız bölümün ... Otomotiv Sanayi ve Ticaret A.Ş. olan tapu kaydının iptal edilerek davacı 3...6 T.C. kimlik numaralı ... adına tesciline, dava konusu 3 No.lu bağımsız bölüm üzerinde davalı ... Katılım Bankası A.Ş. Lehine bulunan 06.01.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı 600.000,00 TL tutarındaki ipoteğin fekkine, davacının gecikme tazminatı talebinin kabulü ile, 12.000,00 TL’nin dava tarihinden 39.881,29 TL’nin ıslah tarihinden itibaren yasal faiz işletilmek suretiyle davalı ... dan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş..." şeklinde karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı Banka vekili ve davalı şirket vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvuruların esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri Davalı Banka vekili temyiz dilekçesinde; bağlı kredi uyuşmazlığında Bankanın sorumluluğunun, sözleşmeden dönme ve bedel indirimi durumunda ortaya çıktığını, istinaf yoluna başvurma sebeplerinin, Banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasının gerekçesinin hukuka aykırı olması ve dolayısıyla Banka aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesinin hukuka aykırı olması sebebi ile olduğunu, davacının konut kredisinin teminatı olarak tesis edilmiş olup nitekim yargılama aşamasında borç sona ermekle ipoteğin kaldırıldığını, müvekkili Bankanın davacı ile diğer davalı arasındaki hukuki ilişkilerden sorumluluğunun söz konusu olmadığını, ipotek, kat irtifakları tesis edildikten sonra, taşınmaz satıcı adına iken, konut kredisi kullandırılmasına bağlı olarak bizzat davacının konut kredisinin güvencesi olarak tesis edildiğini, dava açıldıktan sonra borcun sona erdiğini ve ipoteğin de kaldırıldığını, davanın reddi gerekirken kabulünün hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ipoteğin kaldırılması ve tapu iptali ve tescil, olmazsa sözleşmenin feshi ile tazminat istemine ilişkin olup, temyiz isteminde bulunan davalı Banka vekili, kararı, ipoteğin kaldırılması yönünden temyiz etmiştir. İpotek, kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Alacak sona erdiği hâlde alacaklı, terkin taahhüdünü iradesiyle yerine getirmezse, taşınmaz maliki ipoteğin fekkini (kaldırılmasını) dava yolu ile isteyebilir. Somut olayda; davacı bağımsız bölüm almak üzere davalı Şirket ile noterde satış vaadi sözleşmesi imzaladıktan sonra ödemenin bir kısmını taksitle nakit, kalan kısmını ise davalı Bankadan çektiği krediyle yapmıştır. Banka ise bu krediye karşılık davaya konu taşınmaz üzerine ipotek tesis ettirmiştir. Davacı kredi ödemelerinin bir kısmını ödediğini iddia edip, buna ilişkin dekont sunmuşsa da ipotek borcunun tamamının ödenip ödenmediği hakkında bir araştırma yapılmış değildir. Bununla birlikte, dosya arasında ipotek akit tablosuna da rastlanılmadığından öncelikle ipotek akit tablosu getirtilerek, ipoteğin türü belirlenmeli, davacının ipotek borçlusu olduğunun tespit edilmesi hâlinde ipoteğe konu borç ödemelerinin tam ve eksiksiz yerine getirip getirilmediği hususunda evraklar tamamlanarak gerekirse bilirkişiden bu hususta rapor alınmalıdır. Ödenmeyen kısım olduğu saptanırsa davacı tarafa bu miktarı mahkeme veznesine depo etmek üzere süre verilmesi, eksiksiz depo edilirse ipotek şerhinin terkin edilmesi, kısmen ödeme yapılırsa davanın reddine karar verilmekle beraber ödenen bölümün kütüğün düşünceler sütununda gösterilmesine karar verilmesi gerekirken, dosya kapsamıyla ilgisi olmayan yanılgılı gerekçeyle ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. VI KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 02.03.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.