Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2025/941 E. 2026/697 K.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/193 E., 2024/547 K.

Mahkemenin bozmaya uyularak verilen kararı, asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA 1. Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; davacı ile davalı şirket arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, davalı arsa sahipleri ..., ......... ve .......... ile davalı yüklenici şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, arsa sahipleri ile yapılan sözleşme gereğince müteahhit uhdesinde kalacak olan 7481 parsel, 3 no.lu dükkan vasfındaki taşınmazı 100.000,00 TL bedelle davalı yüklenici şirketin davacıya satmayı vaad ettiğini, satış bedelinin ödendiğini, taşınmazın tamamı bitirilip diğer kat maliklerine müstakil tapuları verilmesine rağmen davalı şirketin sebepsiz olarak davacıya tapuda ferağdan kaçındığını, davalı yetkilisinin müvekkiline güven vermemesi nedeniyle imzalamış olduğu sözleşmeyi tapuya şerh verdiğini, tapudan kontrole gidince tapunun şerhli olarak diğer davalı ...'a satılmış olduğunu öğrendiğini, tapudaki şerhe rağmen 3. kişilerin iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarını belirterek, davalıların tapu kaydı bilgileri verilen taşınmazın tapuda devri hususunda icbarına, davalılardan ... adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın tescilinin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde; arsa sahibi davalılardan...........’ın asıl davanın dava tarihinden önce vefat ettiği anlaşıldığından mirasçısı olarak tespit ettiği ...’a karşı iş bu davanın açıldığı, ... adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın tescilinin iptali ile müvekkili adına tesciline ve dosyaların birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP 1. Davalılar ..., ..............., ..., ...... Emlak...Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davacı ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmenin, teminat amaçlı yapılan bir sözleşme olduğunu, satış vaadi sözleşmesi olmadığını, dava dışı ... ile davalı şirket arasındaki 11.06.2010 tarihli sözleşmeye göre dava konusu dükkanın sözleşme 4. maddesinde belirtilen işlerin yapılması karşılığı olarak 140.000,00 TL bedelle ...'a verileceğini, ...'ın alması gereken taşınmazın onun isteği ile satış vaadinin davacıya yapıldığını, kararlaştırılan işlerin yapılmamış olduğunu, bedel alma hakkının doğmadığını, davacı ve ...’a eksiklerin giderilmesi için ihtarname gönderildiğini, 20.08.2010 tarihli sözleşme ile bu durumun açıkça ortaya konmuş olduğunu, davacının sözleşme şartları yerine gelmediğinden taşınmazın mülkiyetini isteyemeyeceğini, diğer taraftan yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerine karşı ... edimlerini ifâ etmediğini, iskân ruhsatını alarak kat mülkiyeti tesis etmek suretiyle teslimi gerçekleştirmediğini, bu nedenle yüklenicinin sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri talep hakkının doğmamış olduğunu, ...'ın iyiniyetli 3. kişi olduğunu, taşınmazı yükleniciden değil mal sahibinden doğrudan satın aldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI Mahkemenin 2012/481 Esas, 2015/486 Karar, 15.12.2015 tarihli kararı ile ...'ın şirketin elektrik işlerini yapmadığı, 3 no.lu dükkanın elektrik işleri karşılığı devredildiği, davacının da bu işleri tamamlamadığı, bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin ek sözleşme uyarınca edimin yerine getirilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ 1. Mahkemenin 2012/481 Esas, 2015/486 Karar, 15.12.2015 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 2016/4953 Esas, 2019/1295 Karar, 14.02.2019 tarihli kararı ile dava konusu bağımsız bölümün davalı ...'a 22.03.2012 tarihli satış işleminin muvazaalı olup olmadığı hususunun yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda tarafların delilleri de toplanmak suretiyle birlikte değerlendirilerek araştırılması; bu işlemin muvazaalı olduğunun tespit edilmesi halinde, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında noterde düzenleme şeklinde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunduğundan, mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak 12.06.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeye konu 74 80... parsel (eski 15 59... parsel) sayılı taşınmazlar üzerindeki inşaatın getirilen fiziki seviyesinin saptanması, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak eksik işler varsa bu işlerin bedelinin tespit edilmek suretiyle depo etmesi için davacıya uygun bir süre verilmesi, bu bedel depo edildiğinde sözleşme ifâ ile sonuçlanmış olacağından davacının tapu iptali ve tescil isteminin hüküm altına alınması, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bağımsız bölümün, arsa sahipleri tarafından davalı ...'a 22.03.2012 tarihinde satıldığı, her üç davalının da vekili olan Av. ...’ın taşınmazı devralan davalı ...'ın eşi olduğu, dava konusu bağımsız bölümün davalı ...'a satış tarihinden önce davacı ile davalı yüklenici şirket arasında noterde yapılan 23.08.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin 12.09.2011 tarihinde tapuya şerh verildiği, bu hali ile davalı ...’ın dava konusu taşınmazın durumunu ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesini bilebilecek konumda olup iyiniyetli olmadığı, keşfe gidildiğinde inşaatın tamamlandığı tespit edilmekle eksik işlerin tespiti ve bedelinin depo edilmesine hacet kalmadığı, sözleşmenin ifâ ile sonuçlandığının anlaşıldığı, taşınmazın 27.02.2018 tarihinde 3. kişi konumunda bulunan ...'a devredildiği, dahili davalı ...'ın dava konusu taşınmazı depo olarak (satın almadan) önceden beridir kullandığı, hatta bu taşınmazın komşusu olan 7480 ada, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazların da (2011'den beri) dahili davalı ... adına kayıtlı olduğu, dava konusu taşınmazın kendisine teslim edildiği ve kullanımında olduğunun görüldüğü, dahili davalı ... ile diğer davalı ... arasında herhangi bir akrabalık bağı tespit edilemediği, dahili davalı ...'ın taraflar arasındaki ilişkileri bilebilecek durumda olmadığı, dava konusu taşınmazı da adına kayıtlı olan komşu taşınmazlar ile bütünlük arz etmesi maksadıyla almış olabileceği kanaatine varıldığı, davaya davalı ... aleyhine tazminat davası olarak devam edilmediğinden, dahili davalının iyiniyetli olmadığı hususu usulünce ispatlanamadığından; diğer davalı ...'a karşı usulüne uygun olarak açılmış başka bir tazminat davası da bulunmadığından asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a. İlk başta ...'a yapılan satışın, kendisinin davalılar vekili ile arasındaki ilişki sebebiyle muvazaalı olduğu; aynı şekilde uyuşmazlığın geldiği nokta düşünüldüğünde ... ve ... arasında yapılan devrin de muvazaalı ve kötü niyetli olduğu yönündeki iddialarının gereği gibi inceleme konusu yapılmadığını, araştırılmadığını, aynı şekilde yine aynı vekil tarafından taşınmaz üzerindeki şerhin terkini için dava açıldığını, taraflar arasındaki tapu iptal tescil davası sürerken, şerh tapudan silinir silinmez ilgili taşınmazın ...'a satıldığını, mahkemenin gerekçesinde davalı ...'ın dava konusu taşınmazı depo olarak (satın almadan) önceden kullandığı, hatta bu taşınmazın komşusu olan 7480 ada, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazların da (2011'den beri) dahili davalı ... adına kayıtlı olduğu, dava konusu taşınmazın kendisine teslim edildiği ve kullanımında olduğunun görüldüğüne değinildiğini, bu duruma rağmen ...'ın taraflar arasındaki ilişkileri bilebilecek durumda olmadığı yönünde değerlendirme yapılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalı ...’ın bu taşınmazı ne şekilde kullandığının da araştırılmadığını, yapılan değerlendirmenin mevcut durumun gerçekliğine uygun olmayıp açıklığa kavuşturulması gerekirken, yanlış bir varsayımla, hiçbir somut delile dayanmadan karar verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil istemine ilişkindir.

Bozma ilamında dava konusu bağımsız bölümün davalı ...'a satışının muvazaalı olup olmadığının araştırılması, işlemin muvazaalı olduğunun tespit edilmesi halinde, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında noterde düzenleme şeklinde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunduğu, mahallinde keşif yapılarak inşaatın getirilen fiziki seviyesinin saptanması, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak eksik işler varsa bu işlerin bedelinin tespit edilmek suretiyle depo etmesi için davacıya uygun bir süre verilmesi, bu bedel depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından davacının tapu iptali ve tescil isteminin hüküm altına alınması, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkemece, yapılan inceleme neticesinde davanın reddine karar verilmiş, davacı vekilince temyiz isteminde bulunulmuştur.

Dava konusu tescili talep edilen bağımsız bölüm hakkında davacı ile yüklenici arasında 23.08.2010 tarihinde noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş, sözleşmede satış vaadi bedelinin tamamının tahsil edildiği, kat irtifakının kurulmasına müteakip tapuda ferağının verileceği, taşınmaz zilyetliğini devir edildiği belirtilmiş, iş bu sözleşme 12.09.2011 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Dava konusu bağımsız bölümün, üzerinde “satış vaadi vardır” şerhi bulunmakta iken 22.03.2012 tarihinde davalı ...’a devredildiği anlaşılmıştır. Satış vaadi şerhinin üzerinden 5 yıl geçmesinin ardından davalı ...’ın talebi üzerine 19.02.2018 tarihinde satış vaadi şerhi terkin edilmiş, akabinde birkaç gün sonra 27.02.2018 tarihinde diğer davalı ...’a satış yoluyla devredilmiştir. Yapılan kolluk araştırmasında da ...’ın söz konusu bağımsız bölümü, herhangi bir kişiye kiralamadığı, devir tarihinden önce ve sonra bizzat iş yeri deposu olarak kendisinin kullandığı tespit edilmiştir. Davalı ... sunduğu beyan dilekçesi ile dava konusu yere komşu parsel üzerinde hali hazırda dükkanları olduğunu, bu dükkanları depo olarak kullandığını, ardından dava konusu bağımsız bölümü de satın aldığını belirtmiştir. Tüm dosya kapsamı bütün olarak değerlendirildiğinde, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı, taşınmazın davalı ...’a devri esnasında satış vaadi şerhinin mevcut olduğu, taşınmazı hali hazırda kullanmakta olan diğer davalı ...’ın şerhin terkin edilmesinin hemen ardından tapuda devri gerçekleştirdiği hususları da göz önünde bulundurulduğunda davalıların satış vaadi sözleşmesinden haberdar olmadıkları ve taşınmazın tapuda devirleri esnasında iyiniyetli olduklarının kabul edilemeyeceği anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

Diğer taraftan, bozma ilamında da belirtildiği üzere yükleniciden temlik alan 3. kişinin tescil hakkının doğması için yüklenicinin, arsa sahibine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ... ifâ yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmesi gerekmektedir. Her ne kadar bilirkişi raporunda sözleşmeye konu binada kullanıma engel olacak herhangi bir eksiğe rastlanmamış olup, apartmanın meskun olduğunun görüldüğü belirtilmiş ise de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslimin anahtar teslim şartına bağlandığı, yüklenicinin taşınmazı, tüm inşaatları teknik şartlarına ve onaylı projelerine uygun olarak bitirip kat mülkiyeti kurulmuş olarak arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt ettiği görülmektedir. Dosyanın tetkikinde taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin belgesine rastlanmamış, tapu kaydının kat irtifakı kurulmuş şekilde bırakıldığı anlaşılmıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak; binanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine uygun şekilde teslimi için yapı kullanma izin belgesi alınması, kat mülkiyeti tesisi vd. işlemler için gereken bedelin, ayrıca eksik işler varsa bu işlerin bedelinin tespit edilmesi, tespit edilen bedeli depo etmesi için davacıya uygun bir süre verilmesi, bu bedel depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından davacının tapu iptali ve tescil isteminin hüküm altına alınması, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesinden ibaret olup, bu hususlar gözardı edilerek verilen karar usul ve yasaya uygun bulunmadığından bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

25.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.