İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/23 E. 2024/411 K.

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO: 2023/23 Esas KARAR NO: 2024/411 DAVA: Maddi ve Manevi Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ: 08/03/2010 Mahkememizde görülmekte olan Tazminat, Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA, SAVUNMA ve DOSYA KAPSAMI: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilleri ile davalı arasında ---------- Noterliği'nin 25.04.2007 tarih ve -------- yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, davalının 25.09.2006 tarihinde noterde özel vekaletname verdiğini, davalının 21.05.2009 tarihli noter ihtarnamesi ile közleşmeden 2 yılı aşkın bir sîire geçtiği halde hiçbir proje alınmadığı, yasal ve hukuki hiçbir faaliyet ve işlem yapılmadığını, sözleşmenin kağıt üzerinde kaldığı ve taşınmazın atıl durumda kaldığını, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde hukuksal ve fiili haklarının kullanamadığından maddi ve manevi yönden mağdur olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, ayrıca 21.05.2009 tarihli azilname ile müvekkillerine verdiği vekaleti azlettiğini, davalının feshini müvekkillerinin kabul etmeyerek bu durumu 17.06.2009 tarihli cevabi ihtarname ile bildirdiklerini, ayrıca 09.11.2009 tarihli noter ihtarnamesi ile davalıdan akdin aynen ifası ile yeniden vekalet vermesini istediklerini, davalının üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davalının sözleşmeyi fesih istemi ve gerekçelerinin haksız ve kötü niyetli olduğunu, sözleşmenin 11. maddesinde inşaata başlanmasının imar durumunun alınmasını müteakip 60 gün içinde başlanacağı, 8. maddesinde inşaat ruhsatı alınsa bile imar durumundan dolayı inşaata başlanmaz ise sürenin başlamayacağının belirlendiğini, taşınmazın imar durumu için belediyeye 10.10.2006 tarihinde yazı yazıldığını, 12.10.2006 tarihli cevabi yazıda arsa üzerinde belediye tarafından yola mahreç şerhi olduğu, ayrıca belediye tarafından geçiş hakkı işlenmediğinin anlaşıldığını, 13.10.2006 tarihinde geçiş yolu işlendiğini ve aplikasyon krokisinin tapudan alındığını, 22.12.2006 tarihinde komşu -------- ve -------- parseldeki boş arsanın kamulaştırması amacıyla davalının ısrarıyla ve sözleşmenin 2. maddesi gereğince belediyeye dilekçe verildiğini, 25.12.2006 tarihinde imar durumu sorulduğunda ------- parselde tespitli eser bulunduğundan ---------- görüş alınmadan uygulama yapılamayacağının bildirildiğini, aynı yazıda imar durumunun kadastral yola mahreç sağlanması halinde verilebileceği ve belediyeye geçiş hakkının işlenmediği cevabı verildiğini, tüm bu işlemler için ------------ yapı parselden terk için mahruzu olmadığına dair yazı alındığını ve 28.02.2007 tarihinde tapu ve kadastro müdürlüğünden --------- ve ---------- parsellerin röperli krokileri alındığını, lüm bu işlemlerden sonra sözleşmenin resmen akdedildiğini, 25,04.2009 tarihinde davalının maliki olduğu --------- parsele ----------- parselden lehe geçiş hakkı olması nedeni ile müdahalenin ineni davasının açıldığını, 24.08.2007 tarihinde istenen istikamet ve kol kesitlerinin belediyeye verildiğini. 27.09.2007 tarihinde ağaç revizyonu alındığını, mutabık kalınan projenin 17.10.2007 tarihinde belediye teslim edildiğini, -------- ve --------- parsellerin istimlakı ile ilgili dava açıldığının ve halen derdest olduğunu, inşaata başlanamasımn nedeninin istimlak davası ile geçiş hakkı için davaların sonuçlanmaması olduğunu, sözleşmenin 11. maddesi gereğince arsanın sorunsuz bir şekilde teslim edilmemesi nedeni ile inşaata başlanamadığını, ancak proje için bütün işlemler ve arsa üzerindeki tüm sorunların giderilmesi ve inşaata başlanması için gerekli olan tüm işlemlerin müvekkili tarafından yapıldığını ifade ederek öncelikli olarak sözleşmenin aynen ifası ile sözleşme gereğince davalının üzerine düşen yükümlülüklerinin yerine getirilmesini, bu talepleri uygun görülmediği takdirde sözleşmenin feshi ile müvekkillerinin yapmış olduğu masraflar, proje bedelleri ile kazanç kayıpları için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000TL'nin 21.05.2009 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile tahsilini, davalının ağır kusuru nedeni ile müvekkillerinin her bir için 10.000TL olmak üzere 20,000TL. manevi tazminatın aynı tarihten itibaren işleyecek ticari faizi ile davalıdan tahsilini yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davacılar arasında akdedilen sözleşmenin başında taraflarca bilinen imara mümkün olmayan sözleşme konusu taşınmaza uygun bir imar planının derhal temin edilebileceği konusunda aldatıcı vaatlerle özel vekaletnamenin verildiğini, sözleşmenin tek taraflı olarak maliki menfaatleri aleyhine olduğunu, herhangi makul cayma süresi içermediğini, ifasının kanuni imkansızlık nedeni ile mümkün olmadığını, BK m.20'ye göre sözleşmenin batıl olduğunu, taraflar arasında hüküm ifade etmediğini, BK m.2'ye göre sözleşmenin tek taraflı olduğunu, sözleşmenin yapıldığı tarihte ve öncesinde satışa konu --------- ilçesi, ---------- Mahallesi, --------- ada, ---------- parselde kayıtlı 564,5m2 taşınmazın ifrazda ve ifrazdan, sonraki durumunu belirleyecek uygulama yapılmamış belirlenebilir olup olmadığına bakılmadığını, imar bakımından satışa konu olan yer ifrazda sakıncalı olup ha nedenle sözleşmede kanuni imkansızlık doğduğunu ve sözleşmenin batıl olduğunu, satışa konu taşınmazın ifrazının gerektiği bilindiği halde taşınmazın bir kısmının dahi ifrazı sureti ile satışının vaat edilmediğini, tamamının satışa konu edildiğini, imar kanunun kapsamı içinde ifrazın mümkün olup olmadığının resen incelenemesi gerektiğini, sözleşmenin imar kanuna aykırı olduğunu ifade ederek davanın reddini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.Birleşen dosyada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalıların murisinin sözleşmenin feshi beyanının müvekkilleri tarafından kabul edilmediğinden ve sözleşme halen yürürlükte olduğundan öncelikle sözleşmenin aynen ifası ile sözleşme gereğince davalının üzerine düşen yükümlülüklerinin yerine getirilmesi, bu taleplerin uygun görülmemesi halinde müvekkillerinin kusursuz, davalıların ise edimini ifa etmeyerek, haksız olarak sözleşmeyi feshedip müvekkilleri azlederek tamamen kusurlu olduğundan ve sözleşmeye aykırı davrandığından sözleşmenin feshi ile müvekkillerin yapmış olduğu masraflar, kamulaştırma bedeli için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 85.833,00 TL nin 28.02.2012 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile tahsiline, dava konusu giderin 28.02.2012 yılında yatırıldığı dikkete alındığında miktarın güncel değerlemesinin bu yönden belirsiz alacak olarak tahsiline, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Birleşen dosyada davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi 25.04.2007 tarihinde imzalandığını, davacı tarafça asıl davanın açılmasından sonra 2012 yılında 85.833,00-TL kamulaştırma bedeli yatırıldığı iddiasıyla bu tutarın tahsili talep edildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin objektif imkansızlık nedeniyle kesin hükümsüz olduğunu, müvekkillerinin murisince yapılan fesih ve azilin haklı olduğunu, akde tahammül süresinin dolduğunu, azli bilen davacının azil tarihinden sonra masraf yapmasının kendi kusurundan kaynaklandığını belirterek davacının tüm iddialarının öncelikle zamanaşımı nedeniyle reddine, aksi halde esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. İNCELEME ve GEREKÇE Dava, yüklenici tarafından arsa sahibine karşı açılan, öncelikle sözleşmenin aynen ifası, bu talep uygun görülmezse sözleşmenin feshi ile yapılan masraflar ile mahrum kalınan kazanç kaybının tahsili amacıyla şimdilik 50.000 TL maddi tazminat, ayrıca her bir davacı için ayrı ayrı 10.000’er TL manevi tazminatın tahsili taleplidir. Davacı ..., davacı ---------Ş’nin yetkilisidir. ... yargılama sırasında vefat etmiş, mirasçılara davaya devam etmiştir.Davalı arsa sahibi ..., --------- Noterliği'nin 25/09/2006 tarihli --------- yevmiye nolu özel vekaletname ile davalıların her ikisine de, arsa sahibine ait --------- ilçesi, --------- mah. --------- pafta, --------- ada ----------- parsel sayılı taşınmazla ilgili, mevcut binayı yıktırma, yerine inşaat yapma amacıyla her türlü imar, ruhsat işlemleri, plan, proje evrakları tanzim etme, sunma vs için özel yetki vermiştir.25/09/2016 tarihli bu özel vekaletnameden sonra da 25/04/2007 tarihinde, yüklenici ---------Ş ile arsa sahibi arasında ---------- Noterliği'nin 25/04/2007 tarihli --------- yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmede -------- katlı -------- blok konut amaçlı bina yapılacağı, 6 dairenin arsa sahibine, 5 dairenin müteahhide kalacağı şeklinde anlaşıldığı, inşaat süresinin 10 ay olacağı, 5 aydan fazla uzamayacağı, bu süreyi geçerse her ay için daire başına arsa sahibine 1500 USD kira parası ödeneceği, yüklenici ruhsatı alsa bile geçiş yolu ile ilgili bir pürüz çıkarsa yahut mevcut yıkılacak evdeki kiracıdan kaynaklanan sorundan dolayı inşaat başlamazsa süre başlamayacaktır.Davalı (muris) arsa sahibi ..., Kadıköy -------- Noterliği'nin 17/06/2009 tarihli ----------yevmiye nolu ihtarname ile 2 yılı aşkın bir süredir hiçbir projenin alınmamış, hiçbir faaliyetin yapılmamış olması sebebiyle 25/04/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshettiğini bildirmiştir. Arsa sahibi ayrıca 17/06/2009 tarihli ---------- yevmiye nolu ihtarname ile de davacılara verilen özel vekaletnameden azlettiğini bildirmiştir.Davacılar, arsa sahibinin fesih iradesinin haksız ve hukuksuz olduğunu, sözleşmenin ayakta olduğunu ileri sürerek iş bu davayı açmış, aksi durumda maddi ve manevi tazminat taleplerinde bulunmuştur.Davalı arsa sahibi ..., cevap ve savunmalarında sözleşmenin bayında taraflarca bilinen imarı mümkün olmayan sözleşme konusu taşınmaza uygun bir imar planının derhal temin edileceği şeklinde aldatıcı vaatlerle vekâletname alındığı, taşınmazda ifraz işlemleri, imar işlemlerindeki eksiklik ve imkânsızlıklar olduğuna bakılmadığını, sözleşmenin imkansızlık sebebiyle batıl durumda olduğu, 2 yıldan fazla süre geçmesine rağmen bir çivi çakılmadığı ileri sürülerek davanın reddi istenmiştir. Yargılama sırasında davalı arsa sahibi 14/02/2018 tarihinde vefat etmiş, dosyada mübrez mirasçılık belgesine göre husumet mirasçılarına (üç çocuğu ve iki torunu) yöneltilmiş, yargılamaya taraf teşkili sağlanarak devam edilmiştir. Uyuşmazlık noktaları, arsa sahibinin fesih hakkı olup olmadığı, makul ve haklı sebeplerin olup olmadığı, yüklenicinin kar kaybı, yapılan masrafların tahsili taleplerinde bulunup bulunamayacağı ve manevi tazminat talep etme koşullarının oluşup oluşmadığıdır.08/03/2010 tarihli dava dilekçesinden sonra (işbölümü itirazı olmadığından mahkememizin görevli olduğu kabul edilmiş) devam eden uzun yargılama boyunca tarafların tüm delilleri toplanmış, davacının bildirdiği tanıklar dinlenmiş, bilirkişi heyetleri oluşturularak raporlar alınmıştır. Dosyada mevcut plan ve krokilerden de anlaşılacağı üzere arsa sahibine ait --------- parsel sayılı taşınmazın --------- parsel sayılı taşınmazlarla çevrili olduğu, yola mahrecinin olmadığı bellidir. Yüklenici tarafından belediyeye yapılan başvurulardan anlaşılacağı üzere --------- numaralı parselde bulunan eski eser sebebiyle -------- görüş alınması, Devlet Demiryollarından görüş alınması gerekmiş, -------- ve --------- parsel sayılı taşınmazların bir kısmının yol olarak tapudan terkini için kamulaştırılması talebinde bulunulmuştur. --------- Belediyesi 25/10/2007 tarihinde encümen kararı almış; 13/12/2007 tarihinde de, -------- ve --------- nolu parsellein bir kısmının kamulaştırılması için dava açmış, bu dava -------- e sayılı dosyasında görülmüştür. -------- sayılı, 27/03/2012 tarihli kararla, “… --------- mah. --------- ada, --------- parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin 42.495,75 TL olarak tespitine, --------- mah. -------- ada, -------- parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin 43.337,25.-TL olarak tespitine, taşınmazlarda ---------- no'lu parselin 17,17 m2'lik kısımdaki davalılara isabet eden payların, -------- parselin 17,51 m2'lik kısmın davacı idare adına tapuya terkin ve tesciline” karar verilmiştir.---------- sayılı kararla, “--------- parsel sayılı üzerinde kat mülkiyeti kurulu taşınmazın -------- nolu -------- arsa paylı bağımsız bölümünde davalı ---------- intifa hakkı sahibi olduğu anlaşılmakla, -------- nolu bağımsız bölümle ilgili olarak olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemiş olması” sebebiyle karar bozulmuştur. -------- mahkemelerinin kapatılması ile yargılama --------- Asliye Hukuk Mahkemesinde devam etmiş, mahkemenin -------- E, --------- K sayılı kararla ------- nolu bağımsız bölüm yönünden davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesin yer olmadığına, diğer davalılar yönünden hükmün kesinleşmesi sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Karar 09/09/2014 tarihinde kesinleşmiştir. Nihayetinde --------- ve ---------- parsellerin belirtilen kısmı 09/09/2014 tarihinde yol olarak tapuya tescil edilmiş; --------- parselin yola mahreci sağlanmıştır.Davalı arsa sahibi ... de sağlığında 08/11/2005 tarihinde (davacılara özel vekaletname vermeden, sözleşme imzalamadan önce) ---------- parsel sayılı taşınmazdaki apartman yöneticisine geçit hakkına yapılan müdahalenin meni davası açmış; mahkemece taşınmaz malikleri karşı husumet yönetilmesi için süre verilmiş, nihayetinde de eksiklikler tamamlanmamış, davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.Yargılama boyunca aldırılan bilirkişi raporlarından da kısaca bahsetmek gerekir. Mimar, inşaat mühendisi ve hukukçudan oluşturulan ilk bilirkişi heyeti 25/10/2011 tarihli kök ve 15/03/2013 tarihli ek raporlarında özetle, arsa sahibinin fesihte haklı olmadığını, gecikmelerin yüklenicinin elinde olmayan sebeplerden kaynaklandığını, ---------- parselin komşusu ------------ parselde 13.03.2051 tarihli geçit hakkı olduğunu, --------- ve ---------- parselin kamulaştırılmasına dair karar alındığını, ifa olanağının mevcut olduğunu, 1/50 ölçekli uygulama projesi hazırlanabileceğini; davacıların yaptıkları hizmetlerle ilgili iş takibi hizmet karşılığı 1.684,05 TL, avan proje hizmet karşılığı olarak 4.061,00 TL ye hak kazanacağı, davacılardan --------- tarafından 20/02/2012 tarihli ---------- sayılı tahsilat makbuzundan anlaşıldığı üzere -------- ve--------- parseller için 90.000 TL kamulaştırma bedeli yatırıldığı, gerçek giderlerin 95.745,05 TL olduğunu, taşınmaz yapılsaydı yüklenicinin toplam maliyetinin 972.247,97 TL olacağı, taşınmazların 1.400.000,00 TL ye satılacağı,( 1.400.000,00 TL- 972.745,05 TL =) 427.752,03 TL kar elde edileceği, kar kaybı eksiltme yöntemine göre ise 82.279,12 TL kar edebileceği belirtilmiştir.Her iki taraf da raporlara itiraz etmişlerdir. Ayrıca taraflar sulh görüşmeleri için süre istemişlerse de (Temmuz 2013’ten Mart 2015’e kadar tarafların sulh görüşmeleri sebebiyle yargılama durmuştur) sulh olamadıklarından yargılamaya devam edilmiştir. Tarafların itirazları nazara alınarak bir inşaat mühendisi, bir gayrimenkul uzmanı, bir hukukçu bilirkişiden oluşturulan yeni bir heyetten rapor alınmasına karar verilmiştir. Bilirkişiler 11/12/2015 tarihli kök raporda özetle sözleşme konusu sözleşme tarihinde imkansız olmakla beraber tarafların ifa zamanında mümkün hale geleceği düşüncesi ile yapıldığı için sözleşmenin geçersiz olmayacağı, ifa imkansızlığının giderildiğinin ispatlanması halinde davacılarca feshe itiraz edilebileceği, imar durumundaki engelin devam etmesi ve edecek olması ihtimalinde ise davacının kar yoksunluğu tazminatı değil, yaptığı çalışmalardan dolayı arsada bir değer artışı meydana geldiyse onu talep edebileceği belirtmişlerdir. 16/03/2017 tarihli ek raporda da özetle, teknik olarak kar yoksunluğunun 630.752,03 TL olduğunu, sözleşmenin geçerli olarak kabul edildiyse işverenin temerrüdü sebebiyle yüklenicinin sözleşmeden dönebileceği, dönme halinde de müspet değil menfi zararların tahsilini isteyebileceği, sözleşmenin baştan itibaren imkansız olduğu kabul edilirse sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu, her iki durumda da kar yoksunluğunun istenemeyeceğini rapor etmişlerdir. Aynı heyet 20/05/2019 tarihli ikinci ek raporda da önceki görüşlerini aynen koruduklarını belirtmişlerdir.Davacının talebi üzerine, değer kaybının hesaplanması için bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyeti oluşturularak rapor alınmasına karar verilmiş, 24/01/2020 tarihli raporda özetle, 03/07/2017 tarihinde yönetmelikte yapılan değişiklikle yola mahreci olmayan taşınmaza yapı ruhsatı alınabilir hale geldiğini, ancak bunun dava tarihinden sonra gerçekleştiği, dosyada mevcut onaylanmış projenin sözleşme ile uyumlu olmadığını, sözleşmede zemin ve birinci kat için planlanan daireler ile --------- verilmek üzere tasdiklenen projedeki zemin ve ---------- katlar arasında farklı düzenlemeler olduğu, kamulaştırma kararı öncesinde 2 kat 250 m² lik inşaat alanı için izin veriliyorken kamulaştırma sonrasında tapuda yol olarak tescil ile birlikte 15 kat , 1.168.515 m² lik inşaat alanına izin verildiğini, 2.225.573,96 TL değer artışının olabileceği belirtilmiştir.Davacı 28/01/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile maddi tazminat olarak davanın başında talep ettiği 50.000 TL yi, ıslah ederek 2.328.318,96 TL ye çıkarmıştır. Aynı tarihte eksik harcını da yatırmış, dosyanın miktar itibariyle heyete tevdi edilmiş, dosya heyetçe incelenmiştir.Bu arada davalı taraf, 12/03/2020 tarihli beyan dilekçesi ekinde --------- tarafından kaleme alınmış hukuki mütalaayı sunmuştur. Bu özel raporda kısaca, sözleşmenin yapıldığı tarihte imar mevzuatına göre inşaat yapma imkanının olmaması sebebiyle arsa sahibinin akde tahammül süresi kadar bekleme mecburiyeti olduğu, inşaat süresi 10 ay olarak kararlaştırıldığına göre hazırlık işlemlerinin daha kısa bir süre olması gerektiği, arsa sahibinin 2 yıldan fazla bekleyerek makul tahammül süresi kadar beklediği, sözleşmenin hükümsüz olduğu zikredilmiştir.Mahkememizin --------- Esas sayılı dosyasında yapılan ilk yargılama sonunda, "sözleşmenin kurulduğu anda, geçici imkansızlık halinin mevcut olduğu, sözleşme tarihinden 2 yıl sonra gönderilen fesih ihtarının, akde vefa prensibine uygun olduğu, bu sebeple feshin haksız fesih olmayacağı ve tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı aldıklarını geri verme yükümlülüğünün olacağı, davacının yaptığı masrafları isteme hakkının olduğu" gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne; sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespitine, aynen ifa talebinin reddine, 11.402,06 TL masrafın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline; kar kaybı talebinin reddine karar verilmiştir.Bu kararımız, --------- ile ,“Taraflar, sözleşmede bu durumu, inşaat ruhsatının alınmasından önce yapılması gereken işleri öngörmüş olup bunların bir kısmı giderilmeden imar uygulamasının yapılması, inşaat ruhsatının alınması mümkün değildir. Ancak bu eksiklikler giderildikten sonra imar uygulaması yapılarak ruhsat alınabilecektir. Anılan bu eksikliklerin giderilmesi için gereken makul süre dikkate alındığında davalı arsa sahipleri tarafından sözleşme tarihinden yaklaşık iki yıl geçmesiyle yüklenicinin vekaletten azledilmesi ve ihtarname ile sözleşmenin feshedilmesinde sözleşmeye tahammül süresinin geçtiğinden bahsedilemez, kaldı ki objektif geçici imkansızlığın yargılama sırasında giderildiği, ortadan kalktığı buna göre de sözleşmenin başında imkansızlık bulunmadığı anlaşılmakla mahkemece sözleşmenin geçersizliğinin tespiti hatalı ise de sözleşme davalı arsa sahiplerince gerek yüklenicinin vekaletten azledilmesi gerekse ihtarname ile geriye etkili olarak feshedildiğinden davacının ilk talebi olan sözleşmenin aynen ifasına karar verilemez ise de davacının terditli 2. talebi yönünden herhangi bir inceleme ve değerlendirme de yapılmamıştır. Buna göre yukarıda açıklandığı üzere sözleşmenin davalı arsa sahiplerince haksız olarak feshedildiğinin kabulü ile taraflar arasındaki sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda tasfiyenin yapılması gerekir.Davacı terditli olarak müspet ve menfi zarar talep etmiş olmakla geriye etkili fesih halinde kural olarak sadece menfi zarar talep edebilecek ise de haksız fesih halinde müspet zararları kapsamında olan kar kaybını da talep edebilir. Davacı yüklenicinin sözleşmenin geçerliliğine inanarak yaptığı masrafları da dikkate alınarak menfi zararları ile kar kaybının tespiti ile oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.” gerekçeleriyle kaldırılmıştır.Kaldırma kararı sonrası dosya iş bu esas sırasına kaydedilmiştir.Davacı ..., karardan sonra 10/12/2021 tarihinde vefat etmiş, mirasçıları adına davacı vekili, vekaletnamesini sunmuştur. Yine davacı --------- şirketi yönünden yeni şirket yetkilisinden güncel geçerli vekaletname alınarak sunulmuştur.Kaldırma kararı sonrası yapılan incelemede;Sözleşmenin geçerli şekilde kurulduğu, giderilecek eksikliklerin mahiyetine göre de iki yıllık sürenin makul olmayacağı ve bu sebeple de feshin haksız olduğu gerekçesi mahkememizce de kabul edilmiştir. Her ne kadar ---------- sayılı kararıyla ancak 09/09/2014 tarihinde -------- ve --------- parsel sayılı taşınmazların belirlenen kısımlarının yol olarak tapuya tesciline karar verilmiş ve geçici imkansızlık ancak 2014 yılında giderilmiş ise de; giderilecek eksikliklere, gerekli zamana göre 2009 yılında yapılan feshin erken ve haksız olduğu gerçeğini kabul etmek gerekmiştir. Haksız fesih ile, davacının menfi ve müspet zararlarını talep edebileceği anlaşılmıştır. Müspet zarar talepleri bakımından:Bu noktada davacının kar kaybı istemi haklıdır. Dosyada mevcut 6 adet rapordan, (25/10/2011 tarihli kök ve 15/03/2013 t.li ek rapor) ilk ikisini hazırlayan heyet, özellikle ek raporlarında taşınmazın 2010 dava tarihindeki m2 birim fiyatını 3.500 m2 olarak kabul etmiştir. 100 m2 den davacıya düşecek dört adet daire için 1.400.000 TL satış bedeli elde edileceğini; inşaat maliyetlerinin 972.247,97 TL olacağını, buna göre da kar kaybının 427.752,03 TL olacağının hesaplamışlardır. İkinci bilirkişi heyetinin teknik bilirkişileri de kendilerinden önceki heyetin 3.500 TL şeklindeki m2 birim fiyat tespitine ve 972.247,97 TL olan inşaat maliyet hesabına aynen katılmışlardır. Sadece ara katların m2 sinin 114 m2 olması, ilk heyetin 100 m2 üzerinden hesap yapmış olması sebebiyle maddi hata olduğunu, 114 m2 den davacıya düşen 4 adet daire için 1.603.000 TL satış bedeli elde edileceğini; inşaat maliyetlerinin 972.247,97 TL olup, bunun düşülmesi ile kar kaybının 630.752,03 TL olacağını hesaplamışlardır.Mahkememizce de bu kar kaybı hesabı benimsenmiş; daha sağlıklı bir hesaplama yapılamayacağı sonucuna varılmıştır. Davacı vekilinin bu hesaplamaya ilişkin esaslı bir itirazı olmamıştır. Şöyle ki davacı tarafça 2010 yılında 100 m2 fiyatının 350.000 TL olarak kabul edilmesinin düşük olduğu, en az 800.000 TL kabul edilmesi gerektiği belirtilmişse de, davacı vekili bunu destekler somut bir delil sunamadığı gibi, ikinci heyetteki teknik bilirkişilerin bu itirazı 16/03/2017 tarihli raporun özellikle------- Ve ------- Sayfasında tartıştığı ve öyle m2 birim fiyatının 350.000 TL olacağına kanaat getirdiği, aynı heyetin 20/05/2019 tarihli 2. Ek raporunda da aynı görüşü muhafaza ettiği nazara alınarak m2 birim rayiç değerine itiraz yerinde görülmemiştir. Davacılar değer artışı isteminde bulunmuş olup, dosya heyete tevdi edilmeden bu hesap için atanan bilirkişiler 24/01/2020 tarihli raporlarında yol olarak tapuya tescilin 31/05/2017 yılında yapıldığını, 03/07/2017 tarihli imar yönetmeliğinin yürürlüğe girmesi ile 250 m2 ye en fazla iki kata kadar izin verilen taşınmazda 192 m2 üzerine en çok 15 kata kadar imar iznin yolunun açıldığını, taşınmazın değerinde 2.225.573,96 TL artış olduğunu belirtmişlerdir. Bu bilirkişi raporu hükme esas alınmamıştır. İstinaf kararının içeriğinden de aynı sonuca varılmakla davacı kar kaybı isteyebilecek ayrıca değer kaybı isteyemeyecektir. Kaldı ki, bu raporda hesaplanan değer artışı 15 katlı yapıya izinli yer içindir ve yine hükme esas olamaz. Davacıların dava tarihi itibariyle, haksız bir fesih olmasaydı inşa edeceği bina, 2 katlı olacaktı. Kar kaybı hesabı da 2 katlı taşınmaz yapılsaydı davacıların elde edeceği kara ilişkindir ve nitekim mahkememizce kabul edilen kar kaybı hesabı da buna göre yapılmıştır. (Kaldı ki taşınmaza 15 kat izni verilmiş olması da davadan sonra yönetmelik değişikliği ile meydana gelmiştir) Hesaplanan 630.752,03 TL kar kaybı dışında değer artışı istenemeyeceği kabul edilmiştir.Menfi zarar talebi bakımından;Menfi zarar hesabında, davacılar vekiline,12/03/2021 tarihli ara kararla ve 26/05/2021 tarihli celsede 2 nolu ara kararla dava tarihine kadar sözleşme sebebiyle yaptığı masrafların (dayanak belgeleri ile birlikte) sunması için 2 hafta süre verilmiş; davacılar vekili de 08/06/2021 tarihli dilekçesi ile 10 kalem masraf saymış ve ekine masrafların yapıldığını gösteren dekontları sunmuştur. Dosya kapsamında davacı yüklenicinin yaptığı masraflar dekontlarla sabittir.Ancak kamulaştırma bedeli olarak istenen 90.000 TL tutara ilişkin makbuza göre ödemenin 2012 yılında yine davacı -------- şirketi tarafından yapıldığı görülmektedir. Ödeme davadan sonra olmakla bu davada istenemeyeceğini kabul etmek gerekmiştir. Bu hususta tereddüt olmaması için davacı vekiline açıklama yapması için süre verilmiş, 2012 yılında, sözleşmenin feshedilmemiş gibi davacıların üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirerek yatırdıklarını beyan etmiştir.(Esasen davacı vekili yargılamanın başında ilk mavi klasörde yer alan 14/02/2011 tarihli dilekçesinde yaptığı masrafları saymış, Bunlar arasında 90.000 TL’nin olmadığı görülmüştür. Sonrasında ilk kez 15/06/2012 tarihli dilekçe ekine bir makbuz ekleyerek belediyeye 90.000 TL yatırdığını beyan etmiştir. Bu harcama kalemi sulh görüşmeleri dönemine de denk gelmemiş olup, yapılan bu ödemenin bu davada istenmesinin hukuk tekniğine uygun düşmeyeceği kanaatine varılmıştır. Yine davacı vekilinin masraflarını kalem kalem açıkladığı 08/06/2021 tarihli beyan dilekçesi ekinde kamulaştırma bedeli olarak 85.833 TL yatırıldığına dair dekont da 28/02/2012 tarihli olup dava tarihinden sonradır ve bu davada istenemez. ) Böylece, davacı tarafın sunduğu dekontlara göre (06/06/2021 tarihli dilekçede) kamulaştırma bedeli hariç kalan masrafların (davacıların yatırdığı harç, emlak vergisi, aplikasyon ücreti, proje çizim bedeli, ihtanname masrafı vs) toplamı 20.591,54 TL olup, bu tutar menfi zarar olarak hükme bağlanmıştır.Manevi zarar talebi bakımından; Davacıların ticari itibarlarının zedelendiği veya kişilik değerlerine saldırıda bulunulduğu ispatlanmadığından, koşuları oluşmayan manevi tazminat talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.Ticari faiz istemi bakımından;Davacılar vekili TTK nun 19/2 Maddesi bir taraf için ticari olan işin diğer taraf için de ticari olacağı karinesiyle bu davada ticari faiz verilmesi gerektiğini ileri sürmüşse de davalı müteveffa ... tacir olmadığı, işbölümü itirazı olmadığı için yargılamanın mahkememizde yapıldığı ve yasal faize hükmedilmesi gerektiği açıktır. (Kaldıki TTK nun 19/2 maddesindeki karine, tacirin kural olarak tüm borçlarının ticari olması ile ilgili olup, tacirin alacakları söz konusu olduğunda bu madde borçlu tarafı bağlamaz. Tacirin alacaklarında borçlu taraf da tacir ise ticari, tacir değilse yasal faiz ile sorumlu olur.)Yargılama sırasında davacı vekili, kamulaştırma bedelini davadan sonra yatırdığını fark ederek birleştirme istemli alacak davası açmış; 85.833,00 TL nin 28.02.2012 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile tahsilini talep etmiştir. ---------- sayılı dosyası mahkememiz dosyası ile birleştirilmiş, taraf teşkili sağlanmıştır. Ne var ki, davalı taraf(müteveffa ve mirasçıları) arsa sahibi olup; tacir değildir, ticari işletmesi ile ilgili bir ihtilaf da yoktur. Uyuşmazlığın çözümünde genel mahkeme sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu sebeple birleşen davanın esasına girilmeden görev dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir. (Dosyada mübrez, ... vefatından sonra sunulmuş ---------- Noterliğinin 19/02/2018 tarih, ------------ yevmiye nolu veraset ilamı ile mirasçıların miras payları belirlenmiştir. Yine ... vefatından sonra --------- Noterliğini 13/12/2021 tarihli --------- yevmiye nolu veraset ilamı ile miras payları belirlenmiştir.) HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere; A-Asıl Davanın kısmen KABUL kısmen REDDİNE; 1-Davacı yüklenici şirketin aynen ifa talebinin REDDİNE, 2-Davacının menfi zararları olarak yaptığı masraflara ilişkin talebinin KISMEN KABULÜNE; 20.591,54 TL’nin dava tarihinden (08/03/2010) itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan miras payları oranında tahsili ile davacı şirkete verilmesine; fazlaya ilişkin kısmın REDDİNE- 4-Davacının değer kaybı ve kar kaybı olarak iki kalem talep ettiği müspet zararlarına ilişkin talebin KISMEN KABULÜNE; a)Kar kaybı istemine ilişkin 630.752,03 TL kar kaybının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan miras payları oranında tahsili ile davacı şirkete verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine; b)Değer kaybı isteminin REDDİNE; 5-Davacı şirket ile davacı müteveffa ... için ayrı istenen manevi tazminat talebinin, ayrı ayrı REDDİNE; 6-Alınması gerekli 44.506,94-TL harçtan davacı tarafından peşin ve tamamlama harcı olarak olarak yatırılan 40.801,50-TL harcın mahsubu ile kalan 3.705,44-TL'nin davalılardan miras payları oranında alınarak hazineye irad kaydına, 7-Reddedilen manevi tazminat talebi yönünden alınması gerekli 427,60 TL harcın davacılardan tahsili ile hazineye irad kaydına, 8-Davacılar tarafından dava açılırken yatırılan 17,15-TL başvurma harcı, 40.801,50-TL peşin ve tamamlama harcının toplamı olan 40.818,65-TL'nin davalılardan miras payları oranında alınarak davacıya verilmesine, 9-Davacılar tarafından sarfedilen toplam 13.231,80 TL yargılama giderinin haklılık oranına göre takdiren (%27,40 kabul, %72,60 ret oranında) olmak üzere 3.624,87 TL'nin davalılardan miras payları oranında alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına, 10-Davalılardan ... tarafından 50,00 TL yargılama giderinin haklılık oranına göre takdiren 36,30 TL'nin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, kalan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına, 11-Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştikten sonra talep halinde yatırana iadesine, 12-Kabul edilen maddi tazminat için, AAÜT 'ne göre davacı vekili için takdir olunan 97.216,10-TL nispi vekalet ücretinin, davalılardan miras payları oranında alınarak davacıya verilmesine, 13-Reddedilen maddi tazminat için, AAÜT'ne göre davalılar vekili için takdir olunan 97.216,10-TL nispi vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara miras payları oranında verilmesine, 14-Reddedilen manevi tazminat için, AAÜT'ne göre davalılar vekili için takdir olunan 17.900,00-TL maktu vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara miras payları oranında verilmesine, 15- Davacılardan ... alınmasın karar verilen gider ve masraflarda, ---------- Noterliğinin 13/12/2021 tarihli ---------- yevmiye nolu mirasçılık belgesindeki miras paylarının nazara alınmasına; 16- Davalı ... alınmasına karar verilen gider ve masraflarda; ----------- Noterliğinin 19/02/2018 tarih, ------------ yevmiye nolu mirasçılık belgesindeki miras paylarının nazara alınmasına; B-Birleşen--------- Esas sayılı davanın; 1-Mahkememizin görevsizliği nedeniyle HMK.'nın 114(1)/c maddesinin yollamasıyla HMK.'nın 115(2). maddesi uyarınca davanın dava şartı yokluğu nedeniyle USULDEN REDDİNE, 2-HMK.'nın 20. maddesi uyarınca, iş bu kararın kesinleştiği tarihten itibaren iki haftalık süre içerisinde başvuru halinde, dava dosyasının görevli ---------- Asliye Hukuk Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 3-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 331/2. maddesi gereği harç ve yargılama giderlerinin görevli mahkemece değerlendirilmesine, davaya görevli mahkemede devam edilmemesi durumunda, mahkemece talep üzerine dosya üzerinden durumun tespiti ile yargılama giderleri, harç ve vekalet ücretinin hüküm altına alınmasına, Gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere davacılar vekili, davalı ..., --------- ve ---------- vekili ile davalı ... ve ... vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. 22/05/2024