İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi 2025/699 E. 2026/187 K.

T.C. İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/699 Esas KARAR NO : 2026/187

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 15/12/2014 KARAR TARİHİ : 05/03/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili adına kayıtlı ... 6813 ada, 1 parsel, 5107 m2 lik taşınmazın kooperatife ait iken tasfiye memurlarınca parselin... hissesinin alıcı ile anlaşarak Genel Kuruldan karar almadan muvazalı olarak davalı kooperatife devir edilmesi sebebiyle davalı adına olan hissenin iptali ile müvekkili kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini, ...'ün de aynı hissey... tarihinde ... yevmiye ile kurucusu ve temsilcisi olduğu davalı kooperatife devrettiğini, tasfiye yönetim kurulu üyelerinin gayrimenkul satışını Kooperatif Genel Kurulu'ndan izin ve yetki almadan devrettiğini, satış bedelinin kooperatif hesaplarına intikal ettirilmediğini, bu şekilde kooperatif kanunu hükümlerine aykırı ve usulsüz devir yapıldığını, bu kanunsuz muvazaalı işlemi gizlemek için 2003 yılından 2013 yılına kadar genel kurul yapmadıklarını, 2013 yılında bazı kooperatif üyelerinin kooperatif yeni kanununa göre adaptasyon yapılmaması sebebi ile kooperatifin feshinin yapılacağını öğrenince zorlama ile genel kurul yaptıklarını, yeni yönetim kurulu seçildiğini, tapu işlemlerinin nasıl yapılacağının tapudan öğrenileceği sırada ...hissenin ...'e devrine ait hiçbir belge bulamadıklarını, eski yönetim kurulunun müvekkile yeni yönetime hiçbir defter, evrak, para devretmediğini, ayrıca arsa satışından alınan paranın kooperatif hesaplarına alınmadığının tespit edildiğini, bu kanunsuz işlemleri yapan yöneticiler ve ... hakkında suç duyurusunda bulunulduğunu, açıklanan bu nedenlerle; önceden ... 6813 Ada 1 Parsel'in davalı üzerinde bulunan ... hisse üzerine Medeni Kanunun 1010. Maddesi uyarınca davalıdır şerhi konması ile tapu dairesine bildirilmesini, müvekkil kooperatife ait bulunan ... 6813 Ada 1 Parselin ...hissesine ilişkin ...tarih ve ... sayılı satış işlemi ...'e yönetim kurulu üyeleri ile el birliği ederek, düşük değerle, genel kuruldan yetki alınmadan devir edildiğini, ...'ün aynı hisseyi temsilcisi bulunduğu ... devir ettiği 4.6.2001 Tarih 2441 sayılı devir işlemi Kooperatifler Kanunu 42, Ve 81. Maddesinde yer alan kooperatif genel kurulundan satış kararı alınmadan yapıldığı için geçersiz bulunduğundarı ve işlem kooperatifi zarara uğratmak için muvazaalı olarak yapıldığından ayrıca bu hisse alınan borç için devir edilmiş olup, bu sebeple muvazaalı bir işlemle devredilmiştir. Kooperatlfi zorara uğratan ve karşı tarafla anlaşılarak yapılan bu hisse devri muvazaalı ve kanunsuz olduğundan bu sebeple davalı kooperatif adına olan ...hissenin iptali ile müvekkil kooperatif adına tesciline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın tapu iptal ve tesciline ilişkin olduğunu, kooperatif ile üyeler arasında üyelik sıfatından kaynaklanan bir işleme dayalı olmadığını, kooperatiflerin tacir olarak adledilemeyeceği ve bir ticari işletme olarak görülemeyeceğinden TTK 4. ve 5.maddeleri gereğince mahkemenin görevli olmadığını ve öncelikle görevsizlik kararı verilmesini ayrıca davanın tapu iptal ve tescili davası olması nedeniyle harcın dava konusu taşınmazın değeri üzerinden yatırılmasının gerektiğini, eksik harcın davacı tarafça tamamlanmasını ve dava konusu taşınmazın ... tarafından 1998 yılında iktisap edildiğini, bu süreç içerisinde davacının sessiz kaldığını, 1996 yılında tasfiye kararı aldığını ve tasfiye sürecine girdiğini, tasfiye sürecine giren kooperatifin tasfiye işlemlerini yapmak için şayet tasfiye memuru görevlendirilmedikçe yönetim kurulu üyelerinin tasfiye işlemini gerçekleştireceklerinin kanun gereği olacağını, hal böyle olunca tasfiye işlemini yerine getiren yönetim kurulunun mal satış yetkisinin olduğunu, davacının iddia ettiğini aksine ... tarafından yönetim kuruluna verilen paranın borç olmadığını, paylı mülkiyet olan davacının da hissedar olduğu parselde diğer ortağın payını satması üzerine işlemin gerçekleştiği 1997 yılında yürürlükte olan 743 sayılı kanuni medeninin 658. Maddesi kullanılarak bu hisseniz ...'e devredilmesinden ibaret olduğunu, davacının kasasından çıkan bir para mevcut olmadığını, bu bedelin ... tarafından hissenin kendisine devredilme karşılığında ödendiğini, ...'ün eşinin o tarihte kooperatifin ortağı olmasının durumu değiştirmeyeceğini, ...'ün bu işlemi üye sıfatıyla değil kendi sıfatıyla gerçekleştirdiğini, kooperatifin zarara uğrayabilmesi için kooperatif pay bedellinin üyelerden toplanan paralarla diğer deyişle kasadan ödenmesi gerektiğini, o tarihteki kasa defterlerinden de görüleceği üzere davacının kasasında bu amaç için toplanmış veya bu amaca tahsis edilen bir para olmadığını, davacının bu suç duyurusunun kötü niyetli olduğunu, dava konusu payın ... tarafından alındıktan sonra 3 yıl sonra müvekkilin kooperatife satıldığını, açıklanan bu nedenlerle; kötü niyetle açılmış bulunan işbu mesnetsiz davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının ... tarafından ... Belediyesine satılan dava konusu hisse için paydaş olması nedeniyle ön alım hakkı mevcut iken davacının tasfiye memuru olarak görevli yönetim kurulu üyeleri tarafından davacının üyelerine ön alım hakkını kullanmak için teklif götürüldüğünü, üyelerin bunu kabul etmemeleri üzerine, tasfiye memuru olarak görevli yönetim kurulu üyeleri bu kez mevcut kaçak olarak yaptıkları binaları yasal hale getirmek ve bireyselleşmeyi gerçekleştirmek amacıyla ön alım bedeli ve tapu masraflarından ibaret olan bedeli karşılığında dava konusu hisseyi müvekkili için alarak müvekkiline devretme teklifinde bulunulduğunu, ve müvekkili tarafından bu husus kabul edilerek ve bedeli ödenerek dava konusu hisse ön alım kapsamında alınarak müvekkiline devredildiğini, bu olay karşısında müvekkilinin iyi niyetli olarak dava konusu hisseyi aldığını, tasfiye memuru statüsünde görev yapan yönetim kurulunun Genel Kurul kararı almasa gerektiğini bilmediği gibi kendisinden bilmesini gerektiğinin de beklenemeyeceğini, dava dosyasından da görüleceği üzere Ticaret Sicil Müdürlüğünden alınmış yetki belgesi ile işlemin gerçekleştirildiğini, olağan zamanaşımı ile kazanma tapuya kayıtlı taşınmazlarda olduğunu, bu kurum TTK 712 maddede düzenlendiğini, buna göre geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürmesi durumunda, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemeyeceğini, bu durumda müvekkili tarafından diğer davalıya devredildiği tarihe kadarki zaman ile dava tarihine kadar diğer davalının hisseye bağlı inşaat ruhsatı alması ve mevcut parselde 2B ve yeşil alanlar ile ilgili dava süreçlerini yürütmesi kapsamında belirtilen şartları sağladığından davacının iş bu davayı açmasının kötü niyetli olduğunu, kabul anlamına gelmemekle beraber BK 46.maddeye göre yetkisiz temsil onama halinde bir kimse yetkisi olmadığı halde temsilci olarak bir hukuki işlem yaparsa bu işlem ancak onadığı taktirde temsil olunanı bağlar hükmünün amir olduğunu , 2021 yılında yapılmış genel kurulda tasfiye memurluğu görevini yerine getiren yönetim kurulu üyelerinin dava konusu taşınmazın bedeli müvekkili tarafından verilerek kendisine iktisabına ilişkin işlemin de dahil olduğu tüm işlemleri ibra etmesi, tüm üyelerin yönetim kurulu üyeleri tarafından kendilerine bildirilmiş olması karşısında bu şilemden haberdar olması nedeniyle davacının onay verdiğinin izahtan vareste olduğunu başka bir deyişle onamanın gerçekleştiğini, ayrıca işlem tarihinde davacının tasfiye halinde olduğunu, tasfiye halinde olan bir kooperatifin mal edinme işlemi yapamayacağını, yapılan işlemin de tasfiyeye yönelik olduğunu, olayda davacının gerçek bir mal alımının söz konusu olmadığını, bedelin müvekkili tarafından ödenmiş olmasının bunu teyit ettiğini, davacının kayıtları incelendiğinde dava konusu mal için herhangi bir para toplanmadığının görüleceğini beyan ederek iyi niyetli müvekkili tarafından yapılan iktisabın hukuka uygun olduğunu bu nedenle davanın reddine karar verilerek yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir. DELİLLER: Kooperatif kayıtları, tapu kayıtları, bilirkişi incelemesi, ... 29. Asliye Ceza Mahkemesi ... Esas sayıl ceza dosyası, yazılan müzekkere cevapları, tüm dosya kapsamı ve taraf açıklamaları. GEREKÇE: Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkememizin ... E -...K. sayılı dosyasından verilen 17/11/2022 tarihli karar ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Verilen karar davalı tarafça temyiz edilmiştir. Yargıtay 4.Hukuk Dairesi ... E - ... K. Sayılı ilamında "Dava sonucunda dava dışı ...'ün de hukukun etkileneceği anlaşıldığından, ...'ün davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken" gerekçesi ile bozulmuştur. Bozma sonrası dosya yukarıdaki esasa kaydedilerek ve bozmaya uyularak yargılamaya devam edilmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 716. maddesinin 1. fıkrasında, "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten, mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde, hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir." düzenlemesine yer verilmiştir. Aynı maddenin 2. fıkrasında ise bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişinin tescili doğrudan doğruya yaptırabileceği belirtilmiştir. TMK'nın 1024. maddesinde, "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu, iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir." hükmüne yer verilmiştir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'un 59/8. fıkrası, "... yönetim kurulu üyeleri ve temsile yetkili kişilerin genel kurulun devredemeyeceği yetkileri kullanamayacağı..." hükmünü amirdir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6. maddesine göre, kooperatiflere ait taşınmazlar kooperatif genel kurulunun kararı ile satılabilir. Aynı Kanunun 81. Maddesine göre Tasfiye kurulunun görevleri anasözleşmede gösterilir. Kooperatif kayıtları üzerinde yapılan bilirkişi incelemesinde 02.09.2021 tarihli bilirkişi raporunda; "Tasfiye Halinde ... Defteri incelenmiş olup Tapu hissesinin satışı için alınan ve tapuya sunulan tasfiye kararı 15.01.1998 tarihli Genel Kurul Toplantısında; “genel kurulun tasfiye kararı aldığı ve tasfiye organı olarak görev yaptığı, Tasfiyenin halen... ada ...parsel nolu arsa üzerinde bulunan B1, B2 ve C blokların projelerinin onaylanması, kat irtifaklarının kurulması ve bu bloklarda oturan ortaklarımıza tapularının dağıtılmasına bağlı olduğu, 6813 ada 1 parsel nolu taşınmaz ise 5107 m2 olup, bunun 2093 m2'si İstanbul Belediyesi'ne ait iken ... Belediyesi’ne 5.651.100.000-TL ye satıldığı, kooperatifin tasfiyesinin tek şartı belediye hissesi ile kooperatif hissesinin bizim işgal ettiğimiz yerlerin bizde kalacağı (çünkü B1, B2 ve C Bloklar yapılmıştır) ancak İstanbul Belediyesi bu ifrazı kabul etmeyerek bizim işgal ettiğimiz yerlerin daha değerli olduğunu iddia ederek bizi dava etmiştir ve bu davanın halen devam ettiği şayet, ... Belediyesi bu hisseyi bir başka şahsa satarsa yeni maliğin de aynı hakları iddia etmesi ve tasfiyenin tamamen çıkmaza girmesinin kesin olduğu, bu durumda ... Belediyesi’nin müşterek mülkiyetimizde olan ... hisseyi satın alması nedeni ile; A) Kanuni şufa hakkımızı kullanmaya, B) Satış bedelinin varılan anlaşma gereği ...’ten alınmasına, C) Tapu belediyeden alındıktan sonra kooperatifimizce işgal edilen kısımlar (B1, B2 ve C Blokların olduğu kısım) kooperatifte kalmak üzere 6813 Ada 1 Parsel'in belediyeden alınan 2093-5107 hissesinin ...'e belediyeye ödenen bedel karşılığı devredilmesine ve hisseler bu şekilde ifraz edilerek tasfiyenin sağlanmasına karar verilmiştir.” denilerek üye ...ve Başkan ... tarafından imza altına alınmıştır. Karar defterinde tapu hissesi devredilen ...'ün kooperatif üyeliğinden istifa kararı 15/01/1987 gün tarih ve 2 sıra nolu karar ile onaylanmıştır. Dava konusu işlemin yapıldığı tarihte kooperatifin tasfiyesine karar verilmiş olduğu; Genel Kurul artık mevcut olmadığından Tek yetkili organın Tasfiye Kurulu olduğu tespit edilmiştir; Tasfiye Kurulu'nun da kooperatifin menfaati ve amaçları doğrultusunda karar alabileceği; yapılan işlemin geçerli olduğu; ancak satış bedeli konusundaki fark ve kooperatifin uğradığı herhangi bir zarar olup olmadığı konusunda nihai takdirin Sayın Mahkeme'de olduğu görüş ve kanaatine varılmakla;" Açıklamalarına yer verilmiştir. Harca esas dava değerinin tespiti için alınan 17.02.2021 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın dava tarihindeki değeri 5.651.104 TL olarak belirlenmiştir. ... 29. Asliye Ceza Mahkemesi ... Esas sayıl ceza dosyasında alınan 03.10.2017 havale tarihli bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazın genel kuruldan yetki alınmadan yönetim kurulu tarafından ... e satıldığı belirtilmiştir. Mahkemece alının ek raporda ise sanıkların herhangi bir kusurunun bulunmadığı görüşüne yer verilmiştir. Somut olayda; Davaya konu ... İlçesi, ... Mahallesi, 6813 ada 1 parsel de kayıtlı sayılı 5107 m2 miktarındaki ... hissesini 25.02.1998 günü ... Belediyesi davacı kooperatife devretmiştir. Bu devirden bir gün sonra 26.02.1998 günü hissenin tamamı bu kez tasfiye aşamasında bulunan davacı kooperatif tasfiye yönetim kurulu üyeleri tarafından dahili davalı ... e satılmıştır. Satış yapılmasına ilişkin herhangi bir genel kurul kararı dosyaya sunulmadığı gibi Tapu Müdürlüğünden celp edilen belgeler arasında da GK kararına rastlanmamıştır. Taşınmazı GK kararı olmaksızın davacı kooperatiften satın alan dahili davalı ... taşınmazı 04.06.2001 tarihinde davalı kooperatife satmıştır. Davacı Kooperatif ana sözleşmesinin incelenmesinde; sözleşmenin 23. maddesinde taşınmaz satın alımının Genel Kurul yetkisinde olduğu, 44/11 maddesinde Yönetim Kurulu nun GK dan karar almak şartı ile taşınmaz alım satımını yapabileceği, Tasfiye Kurulunun Görevleri ve Tasfiyenin Yürütülmesi başlıklı madde 87/3 de gayrimenkul satma şeklinin Genel Kurul kararıyla belirleneceği düzenlemelerinin yer aldığı anlaşılmıştır. Ana sözleşmede tasfiye memurlarının genel kurul kararı olmaksızın taşınmaz satışına yetkili olduğuna dair bir düzenleme bulunmadığı gibi, genel kurul tarafından alınmış bir satış kararı ve tasfiye memurlarına satış yetkisi verildiğine dair bir GK kararı da sunulmamıştır. Davalı kooperatif vekili kooperatifin tasfiyeye girmesi nedeni ile YK tarafından yapılan satışın geçerli olduğunu savunmuş ise de, tasfiye ile birlikte Genel Kurul organı sona ermez, tasfiye memurlarının görevi tasfiye ile ilgili konularla sınırlı olup tasfiyeyi yerine getiren yönetim kurulunun yukarıda yer verilen mevzuat ve ana sözleşme hükümleri uyarınca taşınmaz satış yetkisi bulunmamaktadır. Yukarıda yar verilen Kooperatifler Kanunu ve davacı kooperatif ana sözleşme hükümleri karşısında genel kurul tarafından taşınmaz satışına ilişkin bir karar alınmadan tasfiye yönetim kurul tarafından yapılan satışın hukuken geçerli olmadığı, davalı adına gerçekleştirilen tescilin yolsuz olduğu, davalının TMK'nın 1024. maddesi kapsamında mülkiyet hakkının korunamayacağı gözetilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davanın kabulüne, davalı ... adına tapuda kayıtlı; ... İlçesi, ... Mahallesi, 6813 ada 1 parsel de kayıtlı sayılı 5107 m2 miktarındaki ... hissesinin tapu kaydının iptali ile, iptal edilen hissenin davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 2- Kararın İİK madde 28/1 gereği derhal tapu müdürülüğüne bildirilmesine, 3- Alınması gereken 386.026,64-TL nispi karar harcından peşin + tamamlama harcından yatırılan toplam 104.191,68-TL harcın mahsubu ile bakiye kalan 281.834,96 TL harcın davalılardan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 4- Davacı vekili lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince hükmolunan kısım üzerinden hesaplanan 728.088,00 TL nisbi vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacı tarafa verilmesine, 5- Davacı tarafından yapılan toplam 853,90 TL peşin harç, 25,20 TL başvuru harcı, 7.685,00 TL +95.652,78 = 103.337,78 TL tamamlama harcı, 3.200 TL bilirkişi ücreti, 822,00 TL posta masrafı olmak üzere toplam 108.418,88 TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacı tarafa verilmesine, 6- Davacı tarafından yatırılan, kullanılmayan bakiye gider avansının kararın kesinleşmesi halinde davacı tarafa iadesine, Dair, davacı ve dahili davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karara karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek temyiz dilekçesi ile Yargıtay'a temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 05/03/2026

Başkan ... (e-imza)

Üye ... (e-imza)

Üye ... (e-imza)

Katip ... (e-imza)