İlk Derece Mahkemesi 2024/707 E. 2024/839 K.

T.C. ... 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA

T.C. ... 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR ESAS NO : 2024/707 Esas KARAR NO : 2024/839

BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ...

DAVA : Tapu İptali ve Tescil DAVA TARİHİ : 20/04/2020 KARAR TARİHİ : 05/12/2024 GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 05/12/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili kooperatifin 7 ortaklı olarak kurularak tüzel kişilik kazandığını, daha sonra davalı ...’nun 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 8/1maddesine göre yazılı olarak 13 pay talebi üzerine ortaklık şartlarını taşıması nedeniyle açık kapı ilkesine göre Kooperatif 13 payda hak sahibi olarak ortak olduğunu, müvekkiline ait arsa üzerinde kat iritfakı tesis edilip bağımsız bölümler halinde getirildikten sonra kooperatif adına kurulan kat irtifaklı bağımsız bölümlerin ortaklara genel kurul kararı ile tahsis edildiğini, kooperatifin ferdileşmeye giderek 13 bağımsız bölümün kat irtifakı tapularının davalı ...’na verildiğini, davalı ortağın 07/06/2016 tarihinde istifa ettiğini, ancak anılan davalının taahhüt ettiği sermaye payını ödemediği gibi taşınmazlarının tapusunu da iade etmediğini, müvekkili kooperatifin dava açacağını belirtmesi üzerine muvazaalı olarak devirlere başladığını, kendi adına tapuda kayıtlı bağımsız bölümlerden B blok 45 no’lu bağımsız bölümü de diğer davalıya tapu iptalini engellemek amacıyla muvazaalı olarak devrettiğini beyanla dava konusu taşınmazın tapu kaydı iptali ile davacı adına tapuya tesciline, aksi takdirde terdiden fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydıyla 100.000,00 TL maddi tazminatın haksız fiili tarihinden itibaren işleyecek faizleri ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle, davacı talebinin yasal dayanaktan yoksun olduğunu, somut bir delile dayanmadığını, dava konusu taşınmazın gayrimenkul danışmanlığı aracılığıyla aldığını, taşınmaz bedelinin bir kısmının eşi tarafından taşınmaz maliki olarak gözüken kişiye banka aracılığıyla ödediğini ve iyi niyetli üçüncü şahıs olduğunu, davacı kooperatifin basiretli davranarak tapu kütüğüne şerh koydurmak ile yükümlü olduğunu, müvekkilinin satın alınan taşınmazda oturduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle, kooperatif yönetiminin kötü niyet içerisinde bir takım hukuki sonuçlar elde etmeyi amaçladığını, gerçek harç tutarının belirlenmesi gerektiğini, davacı tarafın taleplerinin 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa aykırı olduğunu, işbu dava konusu ile aynı talepleri ve konuyu içeren davalar bulunduğunu, inşaatın güncel durum itibariyle %95 seviyelerinde olduğunu, müvekkilinin diğer davalı ile hiçbir suretle tanışmadığını, istifa gerçekleştiğinde ve dava açıldığında kooperatif yönetiminde aynı kişilerin bulunduğunu, davalı kooperatif yönetimince matbu olarak düzenlenip mali müşavirleri tarafından mail yoluyla örnek istifa metni ile ortaklıktan ayrılmanın gerçekleştirilmesinin talep edildiğini, istifa metninin müvekkilinin davalı kooperatifin ibrasını içerir şekilde düzenlendiğini, istifaname metninin müvekkili tarafından 07/06/2016 tarihinde kooperatif yönetim kuruluna sunulduğunu, 16/06/2016 tarihinde ise kat irtifakı tapularının verildiğini, müvekkili istifa ettiğinde kooperatif üyeliğinden kaynaklı herhangi bir borcu olmadığı gibi kooperatif yönetimince bu talebin hiçbir şerh konulmayarak kabul edildiğini, 219.000,00 TL aidat belirlenmesine ilişkin kararın ise 21/06/2018 tarihindeki genel kurul toplantısında alındığını, bu borç kaleminin müvekkilinden istenmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Eldeki dava ... .... .... ... Esas sayılı dosyası ile açılmış, yargılama safahatında mahkememizin ... Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiş, mahkememizin.... .... ... Esas ... .... .... Karar sayılı ilamı ile; asıl ve birleşen davaların konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen bir kısım davalıların, konutlar adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapuların iptali ile kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemini içerdiği, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği, istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortaklarının varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, karşı davalar yönünden imzası inkar edilmeyen istifanamelerin geçersizliğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı, uyap portalından temin edilen ... 10. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/492 E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair 8 nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği anlaşılmakla asıl ve birleşen davalar ile karşı davaların reddine gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, ... Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi'nin 2024/539 Esas 2024/551 Karar sayılı ilamı ile "Somut olayda davaların kooperatif ortağı iken istifa ettiği ve davacı kooperatifin de davalılar lehine tesis edilmiş bulunan tapu kayıtlarının iptalini istediği anlaşılmaktadır. Yukarıda gösterilen yasal düzenleme çerçevesinde davacının aynı olması dışında davalar arasında bir bağlantı bulunmamaktadır. Zira her bir davalının hukuki durumu, ödemeleri, maliki oldukları bağımsız bölümler farklıdır." gerekçesi ile mahkememiz kararının kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verilmiş, bu kez dava mahkememizin 2024/291 Esas sayısına kaydedilmiş, iş bu davanın ise Mahkememizin 03/10/2024 tarihli celse ara kararı ile ... Bölge Adliye Mahkemesi... .... .... Karar sayılı kaldırma ve gönderme kararı doğrultusunda tefriki ile yeni bir esasa kaydına ve yargılamaların bu esas numaraları üzerinden devamına karar verilmiş, dava bu kez mahkememizin 2024/707 Esasına kaydedilmekle yargılamaya devam olunmuştur. Dava, konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen davalının konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalılar adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Deliller toplanmış, mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi/bilirkişi kurulu raporları alınmıştır. "İstifaname" başlıklı belge örneklerinin ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; muhatabın S.S. Özyeni Dünya Yapı Kooperatifi, konunun kooperatif ortaklığından istifa, Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanlığı'na hitaben, "Kooperatifinizin ortağıyım. Kooperatifinizden konutumu (dairemi), tapusunu, tapuya ait tahsis belgesini aldım. Borcum'da bulunmamaktadır. Kooperatifinizden hiçbir alacağım ve gayrimenkulleri üzerinde hiçbir hakkım da yoktur. Herhangi bir hak da iddia etmeyeceğim. Kooperatifinizden istifa ediyorum." beyanını içerdiği, tip istifanamenin bila tarihli olarak Kooperatif Yönetim Kuruluna verildiği, Kooperatif Yönetim Kurulunun 01/08/2016 tarihli 35 sayılı kararı ile davalı ortaklık şartlarına haiz olduğundan bahisle istifasının kabul edildiği, buna karşın istifanamenin kabul tarihinden önce 16/06/2016 tarihinde davaya konu 45 nolu bağımsız bölümün ferdileştirme suretiyle davalı ortak adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır. Davaya konu ... ili, Çankaya ilçesi, Alacaatlı Mah 64424 ada 3 parsel sayılı taşınmazda kain B Blok 45 nolu dubleks konut vasfındaki bağımsız bölümün 16/06/2016 tarihli ferdileşme ile davalı ... adına tapuya tescil edildiği, dava tarihinden önce dava dışı üçüncü kişiye, devamında yine davalı ...'a satıldığı anlaşılmıştır. Asıl ve birleşen davalarda dava konusu bağımsız bölümlerde değer tespiti yönünden keşif icrası yapılmış, dosya kapsamı ve kooperatif kayıtları üzerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen 13/01/2021 tarihli bilirkişi raporu ve 18/01/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre; davacı kooperatif ve diğer arsa sahibi (Zeki Tutal) ile Coşkun İnş. Ltd. Şti-EDC Müh. Ltd. Şti-Türkyapı Grup ltd. Şti arasında 22/10/2012 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin akdedildiği, sözleşme uyarınca arsa sahiplerinin ... ili Yenimahalle 60652 Ada 1 ve 2 nolu parselde bulunan arsalar üzerine %50 paylaşım esası ile inşaat yapılması hususunda anlaştıklarını, söz konusu arsalar üzerinde yapılacak blokların 3 blok olacağı ve 36 ay içinde arsa sahiplerine teslim edileceğinin, konutlardan 88 adedinin yükleniciye, 11 adedinin arsa sahibine, 64 adedinin ise davacı kooperatifinin toplamda 20 paya sahip 10 üyesine ait olacağının kararlaştırıldığını, arsalar üzerinde inşaata başlanıldığı, 03/02/2015 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği, 21/01/2016 tarihinde ise ferdileşme/paylaşım suretiyle kat irtifakının davacı kooperatif adına tescil edildiği, toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 bloğun yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) 18/12/2019 tarihinde alındığı ve konutların oturuma açıldığı, söz konusu konutların 16/06/2016 tarihinde ferdileşme suretiyle kooperatif adına kat irtifakının tescil edilmiş olduğu, davacı kooperatifin 15/03/2016 tarihinde yapılan genel kurulunda kooperatif pay adedinin 20, paydaşlara isabet eden konut sayısının 64 olarak belirlendiği, 14 adet konutun ...'na ait olacağının kararlaştırıldığı ve ardından davacı yönetim kurulunun 16/03/2016 tarih ve rızaen taksimat konulu 9 nolu yönetim kurulu kararıyla da kooperatifin 15/03/2016 günlü 2015 yılına ait olağan genel kurul kararı ve aynı günlü konutların ortaklar arasında rızaen paylaşımı dikkate alınarak ortak sayısının 10, hisse adedinin 20 ve bunlara isabet eden toplam konut sayısının ise 64 olmasına denildikten sonra ...'nun 4 payına karşılık... .... .... .... .... .... .... nolu toplam 14 adet konutun kendisine tahsis edilmesine karar verildiği, ...'na tahsis edilen 14 adet konuttan davaya konu B Blok 45 nolu bağımsız bölümün davalı ...'na devredildiği, devirleri sağlamak için davacı kooperatife üyelik için yapılan başvuruların Kooperatif Yönetim Kurulunun 01/06/2016 tarih ve 27 nolu kararı ile kooperatif ortaklığına kabul edildikleri ve ardından 07/06/2016 tarihinde söz konusu kooperatife sunulan ortaklıktan ayrılmaya yönelik başvuruda bulundukları, davacı kooperatifin ayrılma dilekçelerinden sonraki bir tarih olan 16/06/2016 tarihinde söz konusu konutların ferdileşme suretiyle tapularının devrinin gerçekleştirildiği, tapu devirleri sonrasında 01/08/2016 tarih ve 35 nolu yönetim kurulu kararı ile söz konusu ortakların istifalarının kabulü ve ortaklıktan çıkarılmaları ile kooperatif kayıtlarından silinmelerine karar verildiği, kooperatif ortaklarına ferdileşme suretiyle tapu devirlerinin yapılmasının devirlerden önce 15/03/2016 tarihinde yapılan 2015 yılı genel kurul toplantısının 4 nolu gündem maddesinde yer alan karara dayandığı, ayrıca davacı kooperatifin 17/03/2017 tarihinde yapılan 2016 yılı genel kurul toplantısının 6 nolu gündem maddesinde alınan karar ile benimsenerek yönetim kurulunun ibrasına da karar verildiği, davacı kooperatifin 22/11/1996 kuruluş tarihi ile 2016 yılı genel kurulunun yapıldığı 17/03/2017 tarihleri arası ortaklarından aidatta toplamadığı, kooperatifin bu tarihler arası giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığı, kooperatifin davalıların istifasının benimsenmesinden sonra alınan genel kurul kararları ile hisse başına yıllık bir kereye mahsus aidat alınmasına yönelik kararlar alınmış ise de 2018 yılında ortaklardan aidat istemesine gerekçe gösterilen harcamaların 9.846.129,43 TL'lik kısmı için herhangi bir belge gösterilmediği, kalan 3.271.742,57 TL'nin ise 1996 yılından başlamak üzere 2014 yılı sonuna kadar geçen sürelerde yapılan harcama belgeleri gösterildiği ancak bu belgelerde dahi kooperatifin arsa, inşaat, imalat gibi gerek altyapı gerekse üstyapı giderleri bulunmadığı, muhasebe kayıtlarına intikal ettirilen harcamaların kooperatif ortağınca ödenmesi gerektiğine ilişkin bir illiyet bağının da tespit edilemediği bildirilmiştir. Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, bilirkişi/bilirkişi kurulu raporlarına göre; dava, konut yapı kooperatifi üyesi olduğu belirtilen davalı ...'nun konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalı ... tarafından diğer davalıya muvazaalı satışı nedeniyle bu davalı adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yana konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği, istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortağı davalının varsa tasfiye masraflarından sorumluluğunun söz konusu olabileceği, kaldı ki davalı ... tarafından diğer üçüncü kişi davalıya yapılan satışın muvazaalı yolsuz tescil vasfında olduğunun ispatlanamadığı anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE, 2-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan 427,60 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 1.707,75 TL ve 24.592,00 TL tamamlama harcı toplamı ‭26.299,75‬ TL harçtan mahsubu ile artan 25.872,15 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-Davalı ... tarafından yapılan bir yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına 5-Davalı ... tarafından yapılan 77,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 6-Davalılar vekille temsil olunduğundan, usuli kazanılmış hak gözetilerek, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 195.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, 7-HMK'nın 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının yatırana iadesine, Dair, taraf vekillerin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar, açıkça okunup, usulen anlatıldı.05/12/2024

Başkan ... e-imza Üye ... e-imza Üye ... e-imza Katip ... e-imza