İlk Derece Mahkemesi 2022/807 E. 2026/166 K.

T.C. İSTANBUL 20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2022/807 Esas KARAR NO :2026/166

DAVA:Tazminat (... Üyeliğinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ:26/12/2022 KARAR TARİHİ:12/03/2026

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (... Üyeliğinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:TALEP:Davacılar vekili tarafından sunulan 26/12/2022 tarihli dava dilekçesinde özetle; Davalı kooperatifin kendisine ait parsellerden birinde iki kat halinde inşa etmeyi planladığı birbirine denk büyüklükteki 60 işyeri için "ortaklarına öncelik vererek" ve “yer beğenmek suretiyle” ve de “taslak proje üzerinden” taksitli satış duyurusu yapmış olduğunu, bu duyuru üzerine, erken karar veren ve risk alan davacıların, bu binanın en cazip yerindeki yan yana ve altlı üstlü üç bağımsız bölümü, satın almış olduğunu, ancak davalı kooperatifin daha sonra plan ve numara değişikliği yaparak aynı alana 60 yerine 69 adet ve her biri daha küçük ölçüde bağımsız bölüm inşa etmiş olduğunu, böylece davacıların satın aldığı bağımsız bölümlerin büyüklüğü ve değerinin düşmüş olduğunu, davalı kooperatifin ayrıca yapının bağımsız bölüm numaralandırmasını keyfî biçimde değiştirmiş ve bu değişiklikle davacılar adına kayıtlı bağımsız bölümlerden birinin "köşe işyeri" olmaktan çıkarılmış ve böylece değeri düşürülmüş olduğunu, davalının ihtara rağmen durumu düzeltmeye yanaşmadığını ve arabulucu eliyle de anlaşma sağlanamadığını belirterek, davacılra ait bağımsız bölümlerin küçültülmüş olmasından kaynaklanan zarar sebebiyle 1 nolu davacı için şimdilik 5000 TL, 2 nolu davacı için şimdilik 5000 TL ve 3 nolu davacı için şimdilik 5000 TL’nin değer tespit tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, 60 nolu bağımsız bölüm olarak 1 nolu davacıya tahsis edildikten sonra davalı tarafından tek yanlı olarak numarası ve pozisyonu değiştirilmiş olan eski 60 nolu taşınmazın yerine (köşeye) geçirilen 32, 65 ve 69 nolu taşınmazların üzerine ihtiyati tedbir konulmasına ve bu taşınmazların vakti geldiğinde 1 nolu davacı adına tapuya tesciline, Yukarıdaki talebin kabulü halinde, eski 60 (şimdi 33) nolu bağımsız bölümünün 1 nolu (ve dolayısıyla 2 nolu) bağımsız bölümle birleştirilebilir olmaktan çıkarılmış olmasından kaynaklanan zararımız sebebiyle 1 nolu davacı için şimdilik 5000 TL, 2 nolu davacı için şimdilik 5000 TL ve 3 nolu davacı için şimdilik 5000 TL’nin değer tespit tarihinden işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, talebin kabul edilmemesi halinde, bu kere, 1 nolu davacıya ait olacak olan 60 nolu (şimdiki 33 nolu) taşınmazın köşe taşınmaz olmaktan çıkarılmasından kaynaklanan zarar sebebiyle 1 nolu davacı için şimdilik 5000 TL’nin değer tespit tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalı kooperatiften tahsiline, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. TALEP ARTIRIM : Davacılar vekili tarafından sunulan 02/05/2025 tarihli talep dilekçesinde özetle; Mahkememizin 19.04.2024 tarihli duruşmasının (1) no'lu ara kararı ile 674.519,61-TL eksik harcın yatırılması için süre verildiğini, harcın yanlış hesaplandığını, eldeki terditli davada, 33 no'lu taşınmazın yerine 32-65-69 numaralı taşınmazların müvekkiline verilmesini talep ettiklerini, dava değerinin 32-65-69'un toplam değeri olan 39.527.562 TL olmadığını, dava değerinin, 32-65-69 numaralı taşınmazlar ile 33 numaralı taşınmazın arasındaki fark olduğunu, bilirkişi ek raporunda ise bu farkın 8.520.000 TL olduğunu, bu nedenle terditli davanın hem birinci hem ikinci talebi için dava değerinin 8.520.000 TL olduğunu, eksik harcın, 145.500,30 TL olduğunu, eksik harcın yatırıldığını, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmişlerdir. CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan 02/02/2023 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davalı Kooperatifçe keyfi olarak yapılan hiçbir değişiklik bulunmadığını, davalı ... ortakların iradelerinin esas alındığı Genel Kurullarda alınan kararlar ve yetkiler dahilinde hareket etmekte olduğunu, ... Ada ...nolu parseldeki numaralandırma değişikliğinin proje kapsamında Belediye ile yapılan görüşmeler neticesinde İmar Yönetmeliği gereği yapılan bir durum olduğunu, İmar Yönetmeliği gereği zorunlu olarak yapılan bu numaralandırma değişikliklerinin, fiilen hiçbir bağımsız bölümün konumunu değiştirmemiş olduğunu, yapılan değişikliğin, yalnızca numaralandırma ile ilgili olup fiziken bir konum değişikliği gerçekleştirilmemiş olduğunu, davacıların iddiasının aksine bahsi geçen alanda 69 adet değil, Zemin 1 adlı katta 28 adet iş yeri; zemin 2 adlı katta ise 30 adet iş yeri olmak üzere 58 adet bağımsız bölüm bulunmakta olduğunu, 20 Mayıs 2018 tarihinde İstanbul İmar Yönetmeliğinin değişmesi sebebiyle proje zorunlu olarak yeni yönetmeliğe göre düzenlenmiş ve 2020 yılının Temmuz ayında inşaat ruhsatı alınmış olduğunu, emsal kullanım alanlarının değişmesi sebebiyle 60 adet olarak planlanan alanda 58 adet iş yeri yapılmış olup alanlar İmar Yönetmeliğinin müsaade ettiği maksimum şekle getirilmiş olduğunu, ...’in davacılara doğrudan kurulu bir iş yeri satmadığından, yalnızca 294 ada 1 parselde yer alan ... inşaatı olarak yapılması planlanan iş merkezinden 3 adet iş yeri için brüt 625 m2 arsa sattığından davacının 60 nolu iş yerinin konumunun hali hazırda köşe olmaktan çıkması sebebiyle bir zarara uğradığındanbahsedilemeyeceğini, ...’in 33 nolu iş yerinin köşeye denk geleceği yönünde herhangi bir taahhüt vermediğini, davacının 33 nolu iş yeri yerine 69, 65 ve 32 nolu iş yerlerinin kendisine verilmesi gerektiği yönündeki iddiası kabul edilebilir olmadığını belirterek, davacıların ihtiyati tedbir taleplerinin tümüyle reddine, davanın tümüyle reddine, tüm yargılama harç ve giderleri ile vekâlet ücretinin davacılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER : Davalı Kooperatifin ticari defter ve kayıtları, Sicil kayıtları, ... ana sözleşmesi, Davacıların ... ortaklık belgeleri, Tapu kayıtları, Belediye İmar kayıtları, Davacılar tarafından verilen taahhütname, .... Noterliği'nin 03/12/2021 tarihli ve 25753 yevmiye numaralı ihtarname, .... Noterliğinin 17/12/2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, .... Noterliği'nin 06/01/2022 tarihli ve 361 yevmiye numaralı ihtarname, .... Noterliğinin 17/01/2022 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... sayılı dosyası, Davalı ...'in 24/03/2018 tarihli genel kurul tutanağı ve hazirun cetveli, Davalı ...'in 20.05.2017 tarihli genel kurul tutanağı, Keşif, Bilirkişi raporları, Arabulucu Anlaşmazlık Tutanağı. .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... sayılı dosyasında verilen gerekçeli kararın incelenmesinde; davacılar ... tarafından davalı ... İşyeri Yapı Kooperatifi aleyhine açılan Davalı kooperatifin 05.03.2022 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan söz konusu kararların (gündemin 9., 13., ve 14. maddeleri) yoklukla malül olduğunun tespiti, bu talebin kabul görmemesi halinde bu kararların batıl olduğunun tespitine, 05.03.2022 tarihli olağan genel kurul toplantısında söz konusu kararların TK m. 449 uyarınca yürütülmesinin geri bırakılmasına; mevcut yönetim kurulunun ... yönetiminde ehil olmaması nedeniyle, ... yönetim ve temsili için yönetim ve temsil kayyımı atanması talepli davanın davanın reddine karar verildiği ve kararın kesinleşmediği anlaşılmıştır. Bilirkişiler ... ve ... tarafından hazırlanan 17/10/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Tahsis yapılan projeyle 24/03/2018 tarihli genel kurul sonrasındaki proje arasında bağımsız bölüm yerleri değişmediği ancak ilave inşa edilen bağımsız bölümlerden dolayı konumlarının değiştiği, 33(eski 60) nolu bağımsız bölümün köşe dükkân özelliğini kaybettiği bu nedenle şerefiye kaybettiği, brüt alanlarının ölçülerinin arttığı, Alan artışıyla kazanılan değerin şerefiye kaybından kaynaklı değer kaybına göre fazla olduğu, Farklılıkların bağımsız bölümlerin değerlerinin kaybına neden olmadığı, diğer bir deyişle davacıların somut bir zararlarının oluşmadığı, dolayısıyla zarar iddialarının ispata muhtaç olduğu, Taşınmazların değerinin; 1 olu bağımsız bölüm için 29.490.229,00- TL, 2 nolu bağımsız bölüm için 28.824.108,00- TL, 33(Eski 60) nolu bağımsız bölüm için 23.856.000,00.- TL olarak takdir Edilebileceğinin, davacılara tahsis edilen bağımsız bölümlerin yerlerinin işbu raporun "Mimari Projeler" konu başlığı altında; konumlarının da "Yerinde İnceleme" konu başlığı altında görsel olarak gösterildiğinin sonuç ve kanaatine varmışlardır.

Bilirkişiler ... ve ... tarafından hazırlanan 26/02/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Davaya konu taşınmazın köşe konumundan çıktığını, Taşınmazın hali hazırda köşe konumlu olsa idi; 32.376.000.- TL- 23.586,000.- TL = 8.790.000.- TL Taahhüt edilen alan = 625 m2 olup 625 m2 X 38.000.- TL = 23.750.000.- TL Toplam mevcut tadilat ruhsat alanı: 852 m2 X 38.000.- TL = 32.376.000,00.- TL Taşınmazın birleştirilme halinde değerinde herhangi bir değişiklik olmayacağının görüş ve kanaatine varıldığını, taşınmazın arsa payı ile ilgili değerlendirme konuları dışı olduğunun sonuç ve kanaatine varmışlardır. Bilirkişiler ... ve ... tarafından hazırlanan 26/09/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; ¸ ¸ Taşınmazın birleştirilme halinde değerinde herhangi bir değişiklik olmayacağının, taşınmazın arsa payı ile ilgili değerlendirme konuları dışı olduğunun sonuç ve kanaatine varmışlardır. Bilirkişiler ... ve ... tarafından hazırlanan 26/02/2025 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; 33 nolu bağımsız bölümün otopark girişi üzerine yapılan bölüm 33 nolu bağımsız bölümün pencere alanlarını kapatmış olduğundan Tam köşe konumdan çıkması nedeni ile %10 değer kaybına uğradığını, buna göre;¸ Taşınmazın birleştirilme halinde değerinde herhangi bir değişiklik olmayacağının görüş ve kanaatine varmışlardır. Mahkememiz ara kararı gereğince 26/05/2025 tarihinde yeniden keşif yapılmasına karar verilmiş olup, keşif incelemesinde; Davaya konu taşınmazlara gelindiği, inşaatın büyük oranda tamamlanmış olduğu, taşınmazların fiilen halen kullanılmadığı tespit edildiği, taşınmazlar gezilerek fotoğraflama yapıldığı, bilirkişiden gerekli notları almasının, fotoğrafları çekmesi istendiğinin ve rapor düzenlenmek üzere dosyanın bilirkişilere tevdi edilmiştir. Bilirkişiler ... tarafından hazırlanan 12/02/2026 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Davalı şirkete ait 2018-2019-2020-2021-2022 -2023-2024-2025 (01ay)ay yılına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, davalı şirketin ticari defterlerinde ... kayıtlarına göre davacıların ... üyesi oldukları ve dava konusu taahhütname akdedilen arsa için 2017 yılında Davacılardan bedelin tahsil edildiğine dair kayıtların mevcut olduğu, Mahkemenin ara kararı doğrultusunda ; Düzenlenen bilirkişi kök ve ek raporlarda dava konusu olan taşınmazın dava tarihi itibariyle değerlerinin taşınmazın rapor tarihindeki değeri üzerinden üfe oranlaması yapılarak tespit edilmiş olması ve 33 numaralı köşe konumdaki bağımsız bölümün değer kaybının da aynı şekilde hesaplanmış olması hatalı olduğundan raporun denetime elverişli olmaması nedeniyle mevcut raporlara itibar edilmesi mümkün olmadığından dosyanın farklı bilirkişi heyetine tevdi ile, dava konusu taşınmaz yönünden, a) Davalı ... tarafından 294 ada 1 parselde yapılan işyeri projesinde davacılara doğrudan satış suretiyle satılan dava konusu taşınmazların dava tarihindeki inşaat maliyetleri dikkate alınarak rayiç değerinin denetime elverişli şekilde tespiti hususunda;

¸Projede 1, 2, 33 (eski 60 nolu) bağımsız bölümlerin hangi davacıya tahsisinin yapıldığı hususunda; Taraf vekili Tarafından sunulan tapu fotokopilerine göre; 1 nolu bağımsız bölüm ... ... adına 08.01.2026 tarihinde 2 nolu bağımsız bölüm ... ... adına 08.01.2026 tarihinde 33 nolu bağımsız bölüm ... ... adına 08.01.2026 tarihinde Ferdileşme işlemi sonucu tescil edildiğini, c) Davacılara tahsis yapılan proje ile davalı kooperatifin 24/03/2018 tarihli genel kurulunun 13. maddesi kapsamında projede yapılacak revizyon sonrası bağımsız bölümlerin yerlerinin değişmeyeceği hususundaki bilgilendirme kapsamında projede yapılan revizyon nedeniyle dava konusu bağımsız bölümlerin yerlerinin, m2 ölçüleri ve konumlarında farklılık olup olmadığı hususunda; Dava konusu taşınmazlar Taslak projede 1,2 ve 60 numara almıştır. Ancak onanlı proje kat iritfakı kurulum aşamasında 1 ve 2 aynen kalmış 60 numara 33 nolu bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini, konumları hafif kaydırılmış, yana 3 adet bağımsız bölüm ve otopark girişi olan blok eklendiğini, taslak projede bağımsız bölümler için net 500 m2 ibaresi yazılı olduğunu, Mevcutta ise bir miktar büyüme olduğunu, d) Revizyon sonrası davacılara taahhüt edilenin aksine bağımsız bölümlerin yeri, konumu ve alanlarında değişiklik (köşe konumdan çıkma gibi) varise bunun bağımsız bölümlerin değerlerine etkisi ve dava konusu olan 1, 2, 33 (eski 60 nolu) her bir bağımsız bölüm yönünden dava tarihi itibariyle değer kaybının olup olmadığı hususunda; 1 ve 33 nolu bağımsız bölüm taslak projede köşe konumda iken mevcutta ara konumlu olduğunu, bu durumun değer kaybı oluşturduğunu, 1 numaralı bağımsız bölümün 3 cepheden (Doğu, Batı, Güney) cepheden ışık alan köşe iş yeri konumunda olması değiştirilerek çift cepheden (Doğu, Batı) ışık alır vaziyette getirilirmiş ayrıca köşe işyeri olma vasıflından çıkarıldığını, 33 numaralı bağımsız bölümün 3 cepheden (Doğu, Batı, Güney) cepheden ışık alan köşe işyeri konumunda olması değiştirilerek çift cepheden (Doğu, Batı) ışık alır vaziyette getirilirmiş ayrıca köşe işyeri olma vasıflından çıkarıldığını, e) Değer kaybı varsa her bir bağımsız bölüm yönünden değer kaybının tespiti hususunda; Bu durum değer kaybı oluşturmuştur Sanayi tesisinde cephe sayısı, manzara mantığından çok daha işlevsel nedenlerle değeri etkiler. Üç cepheli bir dükkân ile iki cepheli bir dükkân arasındaki fark, çoğu zaman %8–25 bandında bir değer farkı yaratır; Bunun temel nedenleri; Lojistik ve operasyon kolaylığı, Doğal ışık ve havalandırma, koku, duman, toz gibi unsurların tahliyes, enerji maliyetleri olduğunu, 2 nolu bağımsız bölümde değişiklik yoktur. nolu bağımsız bölümde zemin kat olarak algılanan 1. bodrum katta %15 ve 33 nolu bağımsız bölümde yüksek giriş konumundaki zemin ve 1. katta % 10 düşüklüğü yaratacağına kanaat edildiğini,

¸ Davacılara tahsis edilen bağımsız bölümler ile mevcut durumdaki yerlerin belirlenmesi hususunda; Tahsis edilen bağımsız bölümlerin mevcut durum ile uyumlu olduğunu, bağımsız bölümlerin m2'lerinin değişip değişmediği, değişmiş ise bundan dolayı davacının zararının yada karının olup olmadığı, varsa zararın tespiti ve bu durum davacıların kârına ise davalının takas mahsup talep edip edemeyeceği hususunda; taslak projeye göre ilave edilen alanlar değer artışına sebep olduğunu, takdirin mahkemeye ait olduğunu, ¸ h) bağımsız bölümlerin altlı üstlü olmasından dolayı proje ve imar durumuna göre birleştirilebilir olup olmadığı, birleştirilmesine imkan varsa konum değişikliğinden kaynaklı birleştirmenin mümkün olmaması nedeniyle davacıların zararının olup olmadığı, yer, konum ve alan değişimi birlikte değerlendirilerek her bir bağımsız bölüm için davacıların varsa zararının dava tarihi itibariyle ayrıca tespiti hususunda, taşınmazların taslak proje ve mevcut durum arasındaki birbirleri ile konumlarında fark olmadığını, bu yönde değer kaybı hesaplanmadığını, diğer ... üyelerine yer tahsisi yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise hangi şekilde yapıldığının ... kayıtlarından incelenmesi hususunda; taraf vekili tarafından sunulan bazı örneklerde farklı örneklerde 2024-2025 tarihleri arasında tescillerin yapılmış olduğu görüldüğünü, j) Projeye sonradan eklenen 32,65,69 nolu bağımsız bölümlerin kime tahsis edildiği hakkında davacı taleplerinin her bir davacı ve bağımsız bölüm yönünden ayrı ayrı değerlendirilmesi hususunda; Taraf vekili Tarafından sunulan tapu fotokopilerine göre; 32,65 ve 69 nolu bağımsız bölümler ... ve San. Toplu İşyeri Yapı adına kayıtlı olduğu yönünde görüş bildirilmiştir. ¸ DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Mahkememizce yapılan yargılama sırasından toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; dava davacılar tarafından davalı kooperatiften satın alınan dava konusu taşınmazların yapımı sırasında proje değişikliğinden dolayı taşınmazların niteliğinde oluşan değişiklik iddiasına dayalı zarar tazmini, tapu iptal ve tescil ile terditli zarar tazmini istemine dayalıdır. Davacı taraflar davalı kooperatiften aldıkları taşınmazların alanının küçülmesi nedeniyle uğranılan zararın tazminini, ... ...'a tahsis edilen mevcut 33 numaralı (eski 60 nolu) bağımsız bölümün köşe konumdan çıkarılması nedeniyle 32,65 ve 69 numaralı bağımsız bölümlerin ... ... adına tapuya tesciline bu talebin kabulü halinde 33 numaralı bağımsız bölümün 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerle birleştirilebilme imkanının ortadan kalkması nedeniyle oluşan zararın tazmini, tapu iptal talebinin reddi halinde 33 numaralı bağımsız bölümün köşe konumdan çıkarılması nedeniyle oluşan değer kaybına yönelik zararın davalıdan tazminine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı taraf ise numaralandırma değişikliğinin proje kapsamında Belediye ile yapılan görüşmeler neticesinde imar yönetmeliği gereği yapılan bir durum olduğunu, fiilen hiçbir bağımsız bölümün konumunu değiştirmemiş olduğunu, yapılan değişikliğin, yalnızca numaralandırma ile ilgili olup fiziken bir konum değişikliği gerçekleştirilmemiş olduğunu, 60 nolu iş yerinin konumunun hali hazırda köşe olmaktan çıkması sebebiyle bir zarara uğradığından bahsedilemeyeceğini, ...’in 33 nolu iş yerinin köşeye denk geleceği yönünde herhangi bir taahhüt vermediğini, davacının 33 nolu iş yeri yerine 69, 65 ve 32 nolu iş yerlerinin kendisine verilmesi gerektiği yönündeki iddiası kabul edilebilir olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir. Dava konusu ihtilaf davacı ... üyelerine tahsis edilen bağımsız bölümlerin proje, plan değişikliği ile değerinin düşüp-düşmediği, m²'lerinin küçülüp küçülmediği, köşe işyeri olmaması nedeniyle değer düşüklüğü olup-olmadığı, köşe işyerinin tapu iptal tescil talebi olmazsa zararların tazmini talebinden ibaret olduğu anlaşılmıştır. Dava zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olup, davacı tarafça dosyaya sunulan 15/12/2022 tarihli arabuluculuk son anlaşmazlık tutanağı ile tarafların görüşme sonunda anlaşamadıkları ve zorunlu arabuluculuğa ilişkin dava şartının yerine getirildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizin 02/02/2023 tarihli ara kararı ile Davacılar vekilinin ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile; dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... grubu, 294 Ada, 1 Parsel 32-65-69 no'lu bağımsız bölümlerde bulunan taşınmazlar üzerine ileride arttırılmak üzere takdiren 60.000,00 TL nakdi veya gayri nakdi teminat yatırılması halinde dava konusu taşınmazların 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi yönünden ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiği ve davacı tarafça teminat bedeli mahkememiz dosyasına depo edildiğinden ihtiyati tedbirin uygulanması yönünden ... Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazıldığı ve Tapu Müdürlüğünce ihtiyati tedbirin uygulandığının bildirildiği anlaşılmıştır. Davalı tarafça ihtiyati tedbire yönelik yapılan itiraz üzerine Mahkememizin 17/03/2023 tarihli ara kararı ile davalı vekilinin ihtiyati tedbire itirazının reddine karar verilmiş bu kararı karşı davalı tarafça yapılan istinaf başvurusu hakkında İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi'nin 31/05/2023 tarih, 2023/892 Esas 2023/847 Karar sayılı ilamıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Mahkememizin 07/05/2024 tarihli ara kararı ile Mahkememizin 19/04/2024 tarihli duruşmasının 3 nolu ara kararı gereğince davacı tarafça teminat yatırılmadığı anlaşıldığından mahkememizce konulan tedbirin kaldırılmasına karar verildiği ve dava konusu taşınmazlar üzerindeki tedbirin kaldırıldığı anlaşılmıştır. Mahkememiz tarafından yargılama sırasında dava konusu taşınmaza ilişkin tapu ve imar kayıtları getirtilerek taşınmazın bulunduğu ... ilçesi, Hadımköy ... Mah. 294 Ada 1 parsel'de bulunan taşınmazın bulunduğu yerde teknik bilirkişiler vasıtasıyla keşif yapılmıştır. Mahkememizce yapılan ilk keşif sonrası düzenlenen bilirkişi kök ve ek raporlarda dava konusu olan taşınmazın dava tarihi itibariyle değerlerinin taşınmazın rapor tarihindeki değeri üzerinden üfe oranlaması yapılarak tespit edilmiş olması ve 33 numaralı köşe konumdaki bağımsız bölümün değer kaybının da aynı şekilde hesaplanmış olması hatalı olduğundan raporun denetime elverişli olmaması nedeniyle mevcut raporlara itibar edilmesi mümkün olmadığından dosyanın farklı bilirkişi heyetine tevdi ile yeniden mahalinde keşif yapılmasına karar verilmiştir. Mahkememizce dosya hakkında yapılan yargılama süresi göz önüne alınarak her ne kadar ikinci kez yapılan keşfe gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi Tuğba Doğan katılmış ise de ilgili bilirkişiye dosya teslime edildikten sonra tutuklu olması ve bilirkişinin pasif konumda bulunması nedeniyle bilirkişi heyeti tarafından rapor düzenlenemediğinden Mahkememizin 27/11/2025 tarihli ara kararı ile gayrimenkul bilirkişi Tuğba Doğan'ın yerine farklı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişinin görevlendirilmesine karar verilerek bilirkişi heyeti oluşturularak bilirkişi heyet raporunun düzenlenmesi yoluna gidilmiştir. Mahkememiz ara kararı gereği 30/06/2025 tarihinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi heyet raporuna göre; Dava konusu taşınmazlar Taslak projede 1,2 ve 60 numara almıştır. Ancak onanlı proje kat iritfakı kurulum aşamasında 1 ve 2 aynen kalmış 60 numara 33 nolu bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini, konumları hafif kaydırılmış, yana 3 adet bağımsız bölüm ve otopark girişi olan blok eklendiğini, taslak projede bağımsız bölümler için net 500 m2 ibaresi yazılı olduğunu, Mevcutta ise bir miktar büyüme olduğunu, d) Revizyon sonrası davacılara taahhüt edilenin aksine bağımsız bölümlerin yeri, konumu ve alanlarında değişiklik (köşe konumdan çıkma gibi) varise bunun bağımsız bölümlerin değerlerine etkisi ve dava konusu olan 1, 2, 33 (eski 60 nolu) her bir bağımsız bölüm yönünden dava tarihi itibariyle değer kaybının olup olmadığı hususunda; 1 ve 33 nolu bağımsız bölüm taslak projede köşe konumda iken mevcutta ara konumlu olduğunu, bu durumun değer kaybı oluşturduğunu, 1 numaralı bağımsız bölümün 3 cepheden (Doğu, Batı, Güney) cepheden ışık alan köşe iş yeri konumunda olması değiştirilerek çift cepheden (Doğu, Batı) ışık alır vaziyette getirilirmiş ayrıca köşe işyeri olma vasıflından çıkarıldığını, 33 numaralı bağımsız bölümün 3 cepheden (Doğu, Batı, Güney) cepheden ışık alan köşe işyeri konumunda olması değiştirilerek çift cepheden (Doğu, Batı) ışık alır vaziyette getirilirmiş ayrıca köşe işyeri olma vasıflından çıkarıldığını, e) Değer kaybı varsa her bir bağımsız bölüm yönünden değer kaybının tespiti hususunda; Bu durum değer kaybı oluşturmuştur Sanayi tesisinde cephe sayısı, manzara mantığından çok daha işlevsel nedenlerle değeri etkiler. Üç cepheli bir dükkân ile iki cepheli bir dükkân arasındaki fark, çoğu zaman %8–25 bandında bir değer farkı yaratır; Bunun temel nedenleri; Lojistik ve operasyon kolaylığı, Doğal ışık ve havalandırma, koku, duman, toz gibi unsurların tahliyes, enerji maliyetleri olduğunu, 2 nolu bağımsız bölümde değişiklik yoktur. nolu bağımsız bölümde zemin kat olarak algılanan 1. bodrum katta %15 ve 33 nolu bağımsız bölümde yüksek giriş konumundaki zemin ve 1. katta % 10 düşüklüğü yaratacağına kanaat edildiğini, 1 nolu bağımsız bölümün köşe konumdan çıkması nedeniyle oluşan değer kaybının 2.203.530,00-TL olduğu, 2 numaralı bağımsız bölümde köşe kaybına dayalı değer kaybı bulunmadığı, 33 numaralı bağımsız bölümün köşe konumdan çıkması nedeniyle oluşan değer kaybının 2.089.500,00-TL olduğu, taşınmazların taslak proje ve mevcut durum arasındaki birbirleri ile konumlarında fark olmadığını, bu yönde değer kaybı hesaplanmadığını, diğer ... üyelerine yer tahsisi yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise hangi şekilde yapıldığının ... kayıtlarından incelenmesi hususunda; taraf vekili tarafından sunulan bazı örneklerde farklı örneklerde 2024-2025 tarihleri arasında tescillerin yapılmış olduğu görüldüğünü, j) Projeye sonradan eklenen 32,65,69 nolu bağımsız bölümlerin kime tahsis edildiği hakkında davacı taleplerinin her bir davacı ve bağımsız bölüm yönünden ayrı ayrı değerlendirilmesi hususunda; Taraf vekili Tarafından sunulan tapu fotokopilerine göre; 32,65 ve 69 nolu bağımsız bölümler ... ve San. Toplu İşyeri Yapı adına kayıtlı olduğu görüşüne varılmıştır. Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde, davacılar tarafından davalı kooperatiften alınan bağımsız bölümlerin projede yapılan değişiklik sonrası alanının küçüldüğü, köşe konum olmaktan ve birleştirilebilir olmaktan çıkarıldığı iddiasıyla değer kaybına dayalı tazminat ve tapu iptal tescil talebiyle terditli zarar tazminine yönelik eldeki davanın açıldığı, davalı tarafça projede keyfi değişiklik yapılmadığı, imar yönetmeliği gereği değişiklik yapıldığı ancak davacılara tahsis edilen taşınmazların alanında veya konumunda bir değişiklik olmadığı bu yüzden davalıların değer kaybı ve tapu iptal ve tescil taleplerinin haksız olduğu yönünde savunmada bulunulmuş olup, davalı kooperatifin 24/03/2018 tarihli olağan genel kurul toplantısının 13. maddesi başlığı altında ... üyelerine dava konusu taşınmaza ilişkin projede imar yönetmeliğinde yapılan değişikliklerden ve diğer yönetmeliklerden ötürü revizyon yapılmasına bu revizyonun üyelerin mevcut yerlerini değiştirmeyeceğini fakat dükkan numaralarında farklılıklar oluşturacağının bilgisi verildiği ve gerekli görülecek revizyonların yapılması için yönetim kuruluna yetki verilmesine oy birliğiyle karar verildiği, söz konusu genel kurul kararlarına karşı iptal istemine yönelik davanın .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Karar sayılı dosyasında görüldüğü ve davanın reddine karar verildiği bu davada eldeki dosyamızın davacılarının davacı sıfatıyla taraf olmadığı, dava konusu ... kayıtları ve tapu kayıtları incelendiğinde dava konusu 1 numaralı bağımsız bölümün davacı ... ... adına, 2 numaralı bağımsız bölümün davacı ... ... adına, 33 numaralı bağımsız bölümün davacı ... ... adına tescil edildiği, yapılan keşif sonrası teknik bilirkişiler tarafından yapılan tespitler ve dosya kapsamına sunulan taşınmaz fotoğraflarına göre dava konusu taşınmazların taslak projede 1,2 ve 60 numara aldığı ancak onanlı proje kat irtifakı kurulum aşamasında 1 ve 2 numaralı bağımsız bölüm aynen kalmış 60 numaralı bağımsız bölümün 33 nolu bağımsız bölüm olarak tescil edildiği, taşınmazda yapılan değişiklik sonucunda dava konusu 1,2 ve 33 numaralı bağımsız bölümün bulunduğu tarafa 3 adet bağımsız bölüm (32,65 ve 69 numaralı) ve otopark girişi olan blok eklendiği dolayısıyla dava konusu taşınmazların konumları yana eklenen bağımsız bölümler nedeniyle hafif kaydırıldığı, taslak projede bağımsız bölümlerin alanının net 500 m² olarak belirlenmesine rağmen mevcutta ise bir miktar büyüme olduğu 1 numaralı bağımsız bölümün 264,57m², 2 numaralı bağımsız bölümün 247,30m², 33 numaralı bağımsız bölümün 352,00m² alanının büyüdüğü anlaşılmakla, bu haliyle eldeki davada davacılar tarafından dava konusu taşınmazların alanının küçüldüğününden bahisle zarara uğradıkları iddiasıyla tazminat talebinde bulunulmuş ise de projede yapılan değişiklikler sonrasında davacılara tahsis edilen dava konusu taşınmazların alanlarında küçülmenin aksine büyüme gerçekleştiğinin sabit olduğu bu nedenle davacıların taşınmazların alanın küçüldüğüne yönelik zarar iddialarının yerinde olmadığı ve bu yöndeki tazminat talebinin haksız olduğu, Davacı ... ...'ın kendisine tahsis edilen 33 numaralı bağımsız bölüm yerine taşınmaza sonradan ilave edilerek oluşturulan 32, 65 ve 69 numaralı bağımsız bölümlerin adına tapuya tescili talebi yönünden ise Davalı ... tarafından taşınmaz projesinde yapılan değişiklikler sonrasında davacı ... ...'a satılan ve tahsis edilen 33 numaralı bağımsız bölümde herhangi bir değişiklik yapılmadığı ancak taşınmaza sonradan ilave edilen 32, 65 ve 69 numaralı bağımsız bölümlerin bulunduğu bloğun ilavesi sonrasında 33 numaralı bağımsız bölümün binanın köşe konumunda olmaktan çıktığı anlaşılmakla davacı ... ... tarafından kendisine yapılan tahsis sonrası davalı kooperatife verdiği 15/02/2017 tarihli taahhütname ile kendisine tahsis edilen taşınmazı değiştirmeyeceğini ve yaptığı taşınmaz seçimine uymayı taahhüt ettiği açık olup bu nedenle davacının kendisine tahsis edilen 33 numaralı bağımsız bölüm yerine yeni ilave edilen bağımsız bölümlerin tescili talebinin haklı nedene dayanmadığı anlaşıldığından davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmiş, tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmiş olması nedeniyle davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin kabulü halinde talep ettiği dava konusu taşınmazların konumlarının değişmesi nedeniyle birleştirilebilir olmaktan çıkmasından dolayı taşınmazların değerinde oluşan kayba yönelik tazminat talebi hakkında bir değerlendirme yapılmamış, davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi halinde terditli olarak talep ettiği davacı ... ...'a tahsis edilen 33 numaralı bağımsız bölümün köşe konumdan çıkması nedeniyle taşınmazın değerinde oluşan kayba yönelik zararın tazmini talebi yönünden ise davacıya tahsis edilen 33 numaralı bağımsız bölümün köşe konumdan çıkarılması nedeniyle bu bağımsız bölümün değerinde reel bir düşüş meydana geldiği çünkü dava konusu taşınmazın iş yeri niteliğine haiz olması nedeniyle fiziki konumunun, cephe sayısının, taşınmazın bütününe göre bulunduğu yerin görülebilirlik, enerji maliyetleri ve lojistik kolaylık ve benzeri faktörler açısından taşınmaz değerine etki ettiği bir gerçek olup, davacı tarafça dava konusu 33 numaralı bağımsız bölümün söz konusu projeden beğenilerek seçilmek suretiyle satın alındığı taşınmazın kura yoluyla belirlenmediği göz önüne alındığında davacının satın aldığı ve davacıya tahsis edilen 33 numaralı bağımsız bölümün projede yapılan değişiklik sonrası ilave edilen blok nedeniyle köşe konumdan çıkarılarak ara konuma getirildiği bu nedenle yukarıda belirtilen hususlar göz önüne alındığında dava konusu 33 numaralı bağımsız bölümün değerinde gerçekleşen azalma nedeniyle davacı ... ...'ın zarara uğradığı yapılan dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli son bilirkişi heyet raporuyla da sabit olduğu bu nedenle davacı ... ...'ın kendisine tahsis edilen taşınmazın köşe konumdan çıkarılması nedeniyle uğradığı zararın tazmini talebinin haklı olduğu sabit olup yapılan bilirkişi incelemesi sonucu 33 numaralı bağımsız bölümün köşe konumundan çıkarılması nedeniyle oluşan değer kaybının 2.089.500,00-TL olduğu tespit edildiğinden davacı ... ...'ın bu yöndeki maddi tazminat talebinin kabulüyle belirlenen tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacı ... ...'a verilmesine, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verilmiş, davalı tarafça yargılama sırasında cevap dilekçesi takas mahsup talep edilmemiş bilirkişi raporları sonrası dava konusu taşınmazların alanında gerçekleşen büyüme nedeniyle davacıların zarara uğramasının aksine yönelik kâra geçtikleri yönünde davalı beyanları ile son bilirkişi heyet raporuna karşı beyanları kapsamında takas mahsup defi ileri sürülmüş ise de dava konusu taşınmazların alanının satım aşamasında belirlenen alandan daha fazla olduğu bu nedenle taşınmazların değerinde bir artış gerçekleştiği sabit olsa da davalı tarafın ... olması ve dava konusu taşınmazların ... üyeleri için yapılan bir proje kapsamında inşa edilmiş olması nedeniyle alan büyümesinden kaynaklı değer artışına ilişkin üyelerden ek ödeme alınıp alınmayacağı alınacaksa miktarı hususunun ... genel kurulu tarafından belirlenmesi gerektiği eldeki davada davacıların uğradığı zarara ilişkin tazminat talebine karşı bu hususta sadece ... üyesi olan davacılara karşı takas mahsup definin kullanılması mümkün görülmediğinden davalı tarafın takas mahsup defi hakkında herhangi bir karar verilmeyerek aşağıdaki şekilde karar verilmiştir. KARAR: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-. Davacılar tarafından Davalı ... aleyhine açılan DAVANIN KISMEN KABÜLÜ ve KISMEN REDDİNE, a) Davacılar tarafından dava konusu taşınmazlarının alanın küçülmüş olmasından kaynaklı zararın tazminine yönelik talebin reddine, b) Davacı ... ...'ın adına tescilli 33 numaralı bağımsız bölümün yerine 32, 65 ve 69 numaralı bağımsız bölümlerin adına tapuya tescili ve taşınmazların birleştirilebilir olmaktan çıkması nedeniyle oluşan zararın tazmini taleplerinin reddine, c) Davacı ... ...'ın adına tescilli 33 numaralı bağımsız bölümün köşe konumdan çıkarılmış olması nedeniyle taşınmazda oluşan değer kaybına ilişkin 2.089.500,00-TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı ... ...'a verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, 2- Davacı ... ... tarafından yatırılan peşin harç ve tamamlama harcından alınması gereken 142.733,75-TL karar harcının mahsubu ile fazla yatırılan 3.031,85-TL peşin harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacı ... ...'a iadesine, 3- Davacı ... ... tarafından yatırılan peşin harcın alınması gereken maktu 732,00-TL karar harcından mahsubu ile bakiye 552,10-TL karar harcının davacı ... ...'dan tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine, 4- Davacı ... ... tarafından yatırılan peşin harcın alınması gereken maktu 732,00-TL karar harcından mahsubu ile bakiye 219,67-TL karar harcının davacı ... ...'dan tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine, 5- Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşamamaları nedeniyle 6325 Sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 3.200,00-TL'nin davadaki haklılık durumuna göre 784,79-TL'sinin davalıdan, geri kalan 2.415,21-TL'sinin davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine, 6- Davacı ... ... tarafından yargılama sırasında yatırılan 359,80-TL başvurma harcı, 179,90-TL peşin harç, 142.553,85-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 143.093,55-TL harç giderinin davalıdan alınarak davacı ... ...'a verilmesine, 7- Davacı ... ... tarafından yargılama sırasında yapılan tebligat-posta masrafı 287,25-TL, bilirkişi ücreti 35.250,00-TL, keşif yol ücreti 6.930,00-TL, keşif harcı 5.636,40-TL olmak üzere toplam 48.103,65-TL yargılama giderinin davanın kabul ve red durumuna göre 11.790,33-TL'sinin davalıdan alınarak davacı ... ...'a verilmesine, bakiye kısmın davacı taraf üzerinde bırakılmasına, 8- Davacılar ... ... ve ... ... tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına, 9- Davalı tarafça yargılama sırasında yapılan tebligat-posta masrafı 350,00-TL yargılama giderinin davanın kabul ve red durumuna göre 264,21-TL'sinin davacılardan alınarak davalı tarafa verilmesine, bakiye kısmın davalı taraf üzerinde bırakılmasına, 10- Davacı ... ... yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 310.530,00 -TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı ... ...'a verilmesine, 11- Davalı ... yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 5.000,00-TL vekalet ücretinin davacı ... ...'dan alınarak davalıya verilmesine, 12- Davalı ... yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 5.000,00-TL vekalet ücretinin davacı ... ...'dan alınarak davalıya verilmesine, 13- Davalı ... yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 790.840,00-TL vekalet ücretinin davacı ... ...'dan alınarak davalıya verilmesine, 14- Taraflarca yatırılan gider avansının karar tebliğ işlemleri tamamlandıktan ve karar kesinleştikten sonra kullanılmayan kısmının yatıran ilgili tarafa resen iadesine, Dair; davacılar vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize verilecek bir dilekçe ile İSTİNAF yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 12/03/2026

Başkan ... e-imza* Üye ... e-imza* Üye ... e-imza* Katip ... e-imza*