İlk Derece Mahkemesi 2018/182 E. 2020/696 K.

T.C. ANTALYA 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2018/182 KARAR NO : 2020/696

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 02/05/2016 KARAR TARİHİ : 25/12/2020

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekilinin mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle; davacının dava dışı ...'den, davalı kooperatif adına kayıtlı ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... katlı binadaki ...- ...- ... cepheli ... Katta bulunan bağımsız bölümü Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile ... tarihinde ... TL bedelle satın aldığını, dava dışı ... ve davacının davalı kooperatife bağımsız bölümün satışını dilekçe ile bildirdiklerini ve buna istinaden davalı kooperatif tarafından; ... Tarih ve ... Nolu kararı ile üyelik devrinde sakınca görülmediği gerekçesi ile üye kaydı gerçekleştirildiğini,davacı tarafından üyelikten kaynaklanan tüm yükümlülüklerin yerine getirildiğini, davalı kooperatif tarafından, ... tarihinde tapu masrafı adı altında ... TL ödeme alınmış ve buna ilişkin tahsilat makbuzu verilmiştir. Davacının üyeliğine isabet eden bağımsız bölümün davacı adına devir ve tescilinin gerçekleştirilmediğini, davacının üyeliğini devir aldığı ve kendisine bağımsız bölümü satan dava dışı ...'e karşı satışa ilişkin ödediği ... TL bedelin iadesi istemi ile Antalya ... İcra Müdürlüğü'nün .../... sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlattığını, itiraz üzerine takibin durduğunu, itirazın iptali istemi ile Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... E- .../... K sayılı dosyası üzerinden dava dışı ...'e karşı itirazın iptali istemi ile dava açıldığını, davanın reddine karar verildiğini, davacı bedelini peşin ödemek sureti ile devraldığı kooperatif üyeliği ve üyeliğe bağlı bağımsız bölüme malik olamadığını, davalı kooperatif tarafından dava tarihi itibarı ile halen tapu devrinin gerçekleştirilmediğini, Davalı kooperatifin üyesi olan davacıya üyeliğine isabet eden ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde kooperatif adına kayıtlı bağımsız bölümün, kooperatif adına olan kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde üyeliğine isabet eden bağımsız bölümün rayiç değeri olarak fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik ... TL'nin ödenmesine karar verilmesini, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalı kooperatif adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devir ve tescilinin engeller mahiyette ihtiyati tedbire karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde özetle; Davada kooperatife husumet yöneltilemeyeceğini, davanın görevsiz mahkemede açıldığını, Her ne kadar kooperatiflerle ilgili davaların Ticaret Mahkemelerinde açılacağı Kooperatifler Kanunu’nda düzenlenmiş ise de; bu hükmün münhasıran kooperatif faaliyetleri nedeniyle ve Kooperatif tarafından açılan davaları kapsadığını, üye de olsa, gerçek kişinin açtığı ve kooperatif faaliyetine dayanmayan bir davada görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, zamanaşımı süresinin dolduğunu beyanla davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir. Taraflara usulüne uygun duruşma gün ve saatini bildirir davetiyelerin tebliğ edildiği anlaşıldı. Mahkememizin ... tarih .../... Esas -.../... Karar sayılı ilamı ile davaya bakmaya Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı verildiği, Antalya ...Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarih .../... Esas -.../... Karar sayılı ilamı ile karşı görevsizlik kararı verilerek dosyanın Antalya BAM ...Hukuk Dairesine gönderildiği, Antalya BAM ... Hukuk Dairesinin ... tarih .../... Esas -.../... Karar sayılı ilamı ile ; "Davaya Antalya ...Asliye Ticaret Mahkemesinde bakılması gerektiği halde davanın Antalya ...Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından bakılması gerektiği belirtilerek görevsizlik kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, HMK'nın 353/1-a, 353/3 maddesi gereğince Antalya ...Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... esas .../... karar ve ... tarihli kararının KALDIRILMASINA..." şeklinde karar verilerek dosyanın Mahkememize gönderildiği görülmüştür. Dava dosyası Mahkememizin .../... Esas sırasına kaydı yapıldıktan sonra yeniden yapılan yargılamada: ... Tapu Müdürlüğü'ne ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlere ilişkin maliklerini gösterir tapu kaydı dosyamız arasına alınmıştır. Mahkememizce yargılama sırasında; ... tarihli oturum ... nolu ara karar gereği Mahallinde ... günü, saat ...'da ... ... refakatinde re'sen seçilecek bir mali müşavir, bir nitelikli hesap bilirkişisi ve bir inşaat bilirkişisi aracılığı ile keşif yapılarak kooperatif üyelerine tahsis edilen taşınmazın rayiç değerinin tespiti, davacının yaptığı ödemeler tespit edilerek eksik ödeme bulunup bulunmadığı, buna göre talep edilebielecek tazminat miktarının emsal yargıtay kararlarındaki hesaplamaya göre tespit edilmesine karar verilmiş, bilirkişi heyeti tarafından sunulan ... tarihli raporda özetle; "...Mahkemenizin .../... Esas sayılı dosyası ile dosya içerisindeki beyan ve belgeler incelendiğinde aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir. ✓Dava konusu taşınmazın keşif tarihindeki (...) değerinin ...- TL, dava tarihi (...) değerinin ise ...- TL olduğunun tespit edildiği, ✓Davacının davalı kooperatifte ... tarih ve ... numaralı hisse devrinin onaylanması karan ile üyeliğinin başladığı, ✓Davacının uğradığını iddia ettiği zararın tespiti için mahkemece yapılması istenen hesaplamada ki verilerde eksiklik bulunduğundan, bu haliyle yapılacak hesaplamanın mahkemenin görevlendirmesine aykırı olacağı, ✓Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ne olduğu ve davacı ortağın eksik ödeme yapıp yapmadığı gibi hususların araştırılması sonrası güncel zararın hesaplanabileceği, ✓Davacının hisse devri ile Ödeme yaptığı kabul edilen ... TL tutarın güncel değerinin ... TL olduğu, ✓Davacının tapu masrafı olarak davalıya yapmış olduğu ... TL ödemenin güncel değerinin ... TL olduğu..." sonuç ve kanaatine varıldığı belirtilmiştir. ... tarihli oturum ... nolu ara karar gereği "Davalı kooperatifin yukarıda belirtilen ... nolu ara karar gereği kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ne olduğu ve davacı ortağın yapmış olduğu ödeme miktarı ile eksik ödeme var ise bunun tespiti açısından kooperatife ait ticari defter ve belgeleri HMK 222.maddesi gereği 2 haftalık kesin süre içerisinde dava dosyasına ibraz etmesi, ibraz etmediği takdirde HMK 220.maddesi gereği verilen 2 haftalık süre içerisinde kooperatife ait ticari defter ve belgelerin ibraz edilmemesi halinde ibraz edilmemesi ve aynı sürede delilleri ile birlikte ibraz etmemesi hakkında kabul edilebilir bir mazeret göstermez ya da belgenin elinde bulunduğunu inkar eder ve teklif edilen yemini kabul veya icra etmezse mahkemenin duruma göre söz konusu belgenin içeriği konusunda diğer tarafın beyanını kabul edebileceğinin (kooperatife ait ödentileri, davacının eksiksiz olarak yerine getirdiği hususunu) ihtarına, (davalı kooperatif vekiline ihtarat yapıldı)" karar verildiği, ... tarihli oturum ... nolu ara karar gereği "Verilen kesin süre içerisinde davalı kooperatife ait ticari defter ve belgelerin ibraz edilmediği görülmekle davacının kooperatife ait ödentileri eksiksiz olarak yerine getirdiğinin kabulü ile buna göre mahkememizin ... tarihli oturum ... nolu ara kararında belirtilen hususlarda ek rapor alınmasına" karar verildiği anlaşılmıştır. ... tarihli oturum bilirkişi heyetinde bulunan mali müşavir ... tarafından davalı kooperatife ait ticari defter ve belgelerin dosyaya ibraz edilmesinden sonra davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ne olduğu, davacı ortağın eksik ödeme yapıp yapmadığı hususları tespit edilmek suretiyle mahkememizin ... tarihli oturum ... nolu ara kararında belirtildiği şekilde bilirkişi heyeti tarafından kooperatif üyelerine tahsis edilen taşınmazın tespit edilen rayiç değeri, davacının yaptığı ödemeler ile varsa eksik ödeme olup olmadığı ile buna göre talep edilebilecek tazminat miktarının dava dosyası içeriside mevcut emsal yargıtay kararı da dikkate alınmak suretiyle hesaplanması hususunda ek rapor tanziminin istenmesine karar verilmiş, bilirkişi tarafından sunulan ... tarihli ek raporda özetle; "...Mahkemenizin .../... Esas saydı dosyası iie dosya içerisindeki beyan ve belgeler ve davalının ibraz ettiği 2013-2019 yıllarına ait defterlerin incelenmesi sonucunda, ✓Dava konusu taşınmazın keşif tarihindeki (...) değerinin ...- TL, dava tarihi (...) değerinin ise ...- TL olduğunun tespit edildiği, ✓Davacının davalı kooperatifte ... tarih ve ... numaralı hisse devrinin onaylanması kararı ile üyeliğinin başladığı, önceki üye ...' in bu tarihe kadar ödediği ... TL' nın davacının ödemesi olarak işlem yapıldığı, ✓ Davalı kooperatifin ibraz ettiği defterlerde ( 2012 yılı sonrası) davacı ve dava dışı ...' in aidat tahakkuku ve ödemelerine rastlanmadığı, davacının 2007 yılı (üyelik devri yılı) öncesine ait defterlerini ibraz etmediği, bu nedenle gerek davacının gerekse emsal bir üyeye ait ödemelerin tarih ve miktarlarının tespit edilemediği, ancak üyelik devrini yapıldığı ... tarihinde dava dışı ...'in aidat borcunun olmadığı kanaatine varıldığı, dolayısı ile davacının da borcunun olmadığı ve (davalının defterlerini ibraz etmediğinden) davacının ödemelerini zamanında ve tam yaptığının kabulü gerektiği kanaatine varıldığı, ✓ Davacının hisse devri ile ödeme yaptığı kabul edilen ... TL tutar ile tapu masrafı olarak davalıya yapmış olduğu ... TL ödemelerin toplamının dava tarihi itibariyle güncel değerinin ... TL olduğu..." sonuç ve kanaatine varıldığı belirtilmiştir. Davacı vekili mahkememize sunduğu ... tarihli ıslah dilekçesinde özetle; dava dilekçelerinin sonuç kısmında yer alan taleplerini, davalı kooperatifin üyesi olan davacıya, üyeliğine isabet eden ... ili, ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde kooperatif adına kayıtlı, ... katlı binanın sadece, ..., ..., ... cepheli ... kat bağımsız bölümün, kooperatif adına olan kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde, üyeliğine isabet eden bağımsız bölümün rayiç değeri olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik ... TL'nin davacıya ödenmesine şeklinde düzelttiklerini, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin; takriben ... TL ve hali hazırdaki değerinin de ...-... TL civarında olduğunu, buna göre, bilirkişice belirlenen değer ile taşınmazın gerçek değeri arasında fahiş fark olduğunu, davacının çok fahiş zarara uğramış olduğunu, davacının üyeliğine özgülenen ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parselin, davalı kooperatif başkanı ve arsa sahiplerinin sahtecilik ve dolandırıcılık eylemleri kapsamında elden çıkarıldığını, davalı kooperatif kayıt ve belgelerinin düzensizliği, davacı üyenin haklarını koruma konusunda özensiz ve dikkatsizliğinin dava dosyası münderecatı ile sabit olduğunu, keza davacının üyeliğine özgülenen ... ili, ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ... katlı binanın sadece, ..., ..., ... cepheli ... kat bağımsız bölümün,ve kooperatif başkanı ... ile arsa maliklerinden ...'ın Sahtecilik ve dolandırıcılıktan kaynaklı haksız eylemleri nedeniyle bu bağımsız bölümün davacı adına tescilinin imkansız hale geldiğini, kooperatif üyesi davacının, bağımsız bölümün tapusunun adına tescilini imkansız kılan kooperatif başkanının ve arsa sahiplerinin Antalya ... Ağır Ceza Mahkemesinin .../... E ve .../... K. sayılı davasına konu haksız fiillerinden kaynaklı, taşınmazın piyasa rayici ile bilirkişi tarafından belirlenen değer arasındaki fahiş farka ilişkin dava, talep ve tazminat haklarını saklı tuttuklarını beyanla dava dilekçesinde belirtmiş oldukları ... TL olan taleplerini bilirkişi raporu doğrultusunda ... TL artırarak ... TL olarak ıslah edip düzelttiklerini, dava dilekçemizde belirttikleri kısım için dava tarihinden itibaren, ıslah edilen kısım için ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE;Dava, kooperatif üyesi 3. Kişiden harici gayrimenkul satım sözleşmesi ile satın alınan bağımsız bölümün davacı adına tapuya kayıt ve tescilini, olmadığı takdirde davacının ödediği miktar dikkate alınarak taşınmazın rayiç değerinin kooperatiften tahsili istemine ilişkindir. Dava konusu ... ili ... ilçesi ... mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerin kooperatif adına değil, 3. Kişiler adına tapuda kayıtlı olduğu görülmüştür. Yargıtay 23.Hukuk Dairesi'nin 26/10/2015 tarih 2014/6261 E. 2015/6878 K. Sayılı ilamında "...Dava, tapu iptali, tescil, mümkün olmazsa daire bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir: a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır. b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır. c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır. d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır..." şeklinde belirtilmiştir. Tüm dosya kapsamı ve bilirkişi ek ve kök raporları doğrultusunda yapılan değerlendirmede:yukarıda belirtilen emsal içtihat doğrultusunda yapılan hesaplamaya göre, dava konusu taşınmazın keşif tarihindeki değerinin ...- TL olduğu, dava tarihi itibariyle değerinin ise ... TL olduğu, davacının davalı kooperatifte ... tarih ve 45 gün aralı hisse devrinin onaylanması kararı ile üyeliğinin başladığı önceki üye ...'in bu tarihe kadar ödediği ... TL'nin davacının ödemesi olarak işleme alındığı, davalı kooperatifin ibraz edilen ticari defter ve belgelerine göre davacının ödemelerini zamanında ve tam yaptığının anlaşıldığı, neticeten davacının hisse devri ile ödeme yaptığı kabul edilen ... TL tutar ile tapu masrafı olan davalıya yapmış olduğu ... TL ödeme toplamının dava tarihi itibariyle güncel değerinin ... TL olduğu, davacının davalı kooperatiften talep edebileceği tutarın ... TL olduğu anlaşıldığından davacının davasının bu miktar yönünden kabulüne karar vermek gerekmiş, açıklanan gerekçelerle aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın KABULÜNE, Buna göre ... TL’nin (... TL’lik kısmına dava tarihinden itibaren, ... TL’lik kısmına ıslah tarihi olan ... tarihinden itibaren) işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 2-Harçlar kanunu uyarınca alınması gerekli ... TL harçtan peşin ve ıslah harcı olarak alınan ... TL harcın mahsubu ile bakiye ... TL harcın davalıdan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 3-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap edilen ... TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 4-Davacı tarafından yapılan ... TL dava ilk masrafının davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 6-Davacı tarafından yapılan ... TL bilirkişi gideri, ... TL keşif harcı, ... TL araç gideri, ... TL tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere toplam ... TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 7-Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde istek aranmaksızın davacıya İADESİNE, Dair; davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 25/12/2020

Başkan ... ¸E- İmzalı

Üye ... ¸E- İmzalı

Üye ... ,E- İmzalı

Katip ... ¸E- İmzalı