İlk Derece Mahkemesi 2014/859 E. 2016/428 K.

T.C. İSTANBUL 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO:2023/563 Esas KARAR NO :2025/350 DAVA:Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ:29/08/2023 KARAR TARİHİ:05/05/2025 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı Vekilinin Mahkememize Tevzi Edilen Dava Dilekçesinde Özetle; Müvekkilinin emalk komisyoncusu olduğunu, davalının "..." adresindeki taşınmazın satışı ve kiralanması için aracılık hizmeti talep ettiğini, bunun üzerine 20/05/2018 tarihli "Gayrimenkul Satılık- Kiralık Yetki Belgesi" başlıklı tellaliye ücret sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme imza aşamasından hemen sonra taşınmazın kiralanması için ilanları vererek tanıtımlara başladığını, ancak davalının sözleşmenin 3. 4. Ve 5. maddelerini ihlal ederek taşınmazı müvekkilini devre dışı bırakarak kiraladığını, bu durumda müvekkilinin aylık kira bedeli olan 90.000,00-TL alacağı bulunduğunu, yüksek mahkeme içtihatlarında da sözleşmeye aykırı hareket eden satıcının tellaliye ücreti ödemesi gerektiğinden bahsedildiğini iddia ederek; davanın kabulünü, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 90.000,00-TL alacağın dava tarihinde itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya bırakılmasını talep ve dava etmiştir. Davalıya usulüne uygun tebligat yapılmış olup, davalı davaya cevap vermeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 128. maddesi uyarınca tüm iddiaları inkar etmiş sayılmıştır. Gayrimenkul Uzmanı Bilirkişinin 16/10/2024 Tarihli Raporunda Özetle; "Davacı ile davalı arasında imzalanan sözleşmenin bitiş tarihi ile (20.05.2019), dava konusu taşınmazın kiralanma tarihinin çok yakın olduğu, arada taşınmazın teslim süresi, kira sözleşme başlangıcı, yerin tadilat süresi ve bunun gibi durumlar düşünüldüğünde sözleşme tarihi ile arasında çok az bir zaman farkı bulunduğu, bu durum düşünüldüğünde davacı tarafın Hizmet Bedeli almaya hak kazandığı, alması gereken hizmet bedelinin taraflar arasında imzalanan sözleşmede bulunan asgari bedel olan 90.000,00-TL olması gerektiği, davacı tarafın dilekçesinde talep etmiş olduğu dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz hesaplamasının uzmanlık alanım olmadığından tarafımdan yapılamayacağı, takdiri Sayın Mahkemenize ait olmak üzere yasal faiz hesaplaması yapılması gerekirse konusunda uzman bir Hesap Uzmanına hesaplatılması gerektiği" görüş ve kanaatine varılmıştır. DELİLLER: -Davacı tarafından sunulan; 20/05/2018 - 20/05/2019 tarihli "Gayrimenkul Satılık- Kiralık Yetki Belgesi" başlıklı sözleşme sureti, -... Tapu Müdürlüğü'nden gelen dava konusu taşınmazın tapu kaydına ilişkin müzekkere cevabı -... Vergi Dairesi Müdürlüğü'nden gelen davalıya ait BA/BS formalarını içerir müzekkere cevabı -... Belediye Başkanlığı'ndan gelen müzekkere cevabı "... Mah. ... Cad. Zemin Kat Bağımsız Bölümler 26-27, No: 67, .../..." adresine ait ruhsat kayıtlarını ve diğer bilgileri içerir müzekkere cevabı -... A.Ş'den gelen "... Mah. ... Cad. Zemin Kat Bağımsız Bölümler 26-27, No: 67, .../..." adresine ait kira sözleşmesi -... Vergi Dairesi Müdürlüğü'nden gelen dava konusu adresin yoklama kayıtlarını içerir müzekkere cevabı -... A.Ş'den gelen dava konusu taşınmazın abonelik kayıtlarını ve diğer bilgileri içerir müzekkere cevabı -... Büyükşehir Belediyesi'nden gelen dava konusu taşınmaza ilişkin abonelik bilgilerini ve diğer bilgileri içerir müzekkere cevabı -Bilirkişi raporu -Arabuluculuk son tutanağı -Tarafların beyan ve dilekçeleri -Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkindir. 6098 sayılı TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu tanımdan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenmiştir. Simsar, iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı TBK’nın 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Simsarlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK’nın 520/2. maddesinde (BK m. 404/2) "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanunun 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 502. ve devam hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir. Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) TBK m. 523'de (BK. m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C.: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s. 604 vd). Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 tarihli ve 2014/859 E., 2016/428 K., 15.03.2017 tarihli ve 2017/644 E., 2017/460 K. ve 07.03.2018 tarihli ve 2017/555 E., 2018/442 K. sayılı kararlarında da aynı ilkelere işaret edilmiştir. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu simsarlık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukuki ilişkilerini şekillendirebileceği açıktır...''(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.12.2018 tarih ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı). HMK'nın "İspat yükü” kenar başlığını taşıyan 190 ıncı maddesinde; “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. (2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir.” şeklinde düzenleme mevcuttur. Somut olayda taraflar arasında 20/05/2018-20/05/2019 tarihlerini kapsar şekilde bir yıllığına davalıya ait taşınmazın satılması veya kiralanması hususunda yazılı simsarlık sözleşmesi akdedilmiş, taşınmazın kiralanması durumunda asgari 90.000,00 TL bedele simsarın hak kazanacağı kararlaştırılmıştır. Dava konusu taşınmaz 25/05/2019 tarihinde dava dışı ... ... adlı işletmeye market olarak kiralanmıştır. Kira sözleşmesi simsarlık sözleşmesinin süre bitiminden 5 gün sonra yapılsa da davacı, kendi faaliyeti ile kiracının bulunduğunu, ... ile de görüşmelerin devam ettiği, ancak görüşmelerin kendisinin aradan çıkarılmak suretiyle sonlandırıldığını ve kira sözleşmesinin imzalandığını iddia etmiştir. Celp edilen evraklara göre yöneticinin vergi yoklaması evrakındaki beyanından taşınmazın 28/08/2019 tarihinde kiralandığı, dava dışı marketin ruhsat başlangıç tarihinin 28/08/2019 tarihi olduğu, malik tarafından yapı kayıt belgesi başvurusunun 25/03/2019 tarihinde yapıldığı, 24/05/2019 tarihinde yapı kayıt belgesinin alındığı, bundan bir gün sonra kira sözleşmesinin imzalandığı görülmüştür. Dava konusu taşınmazın niteliği ve sunulan kira sözleşmesinin içeriği gözetildiğinde ülke çapında faaliyet gösteren ve sözleşme hükümlerine göre kiralananın yasal sorunlardan arındırılmış halde teslimini isteyen bir zincir marketin, kiralayacağı yer ile ilgili bilgi edinmesi, tapu ve mülkiyet kaydını incelemesi, görüşmelerin yetkili temsilcilerle yapılması, zincir marketin yeri hususunda pazar araştırması yapması, iktisadi açıdan başkaca ihtimallerin değerlendirilmesi, kiralama işlemi için yetkililerden nihai olumlu görüş alınması şeklindeki hususların hayatın olağan akışı kapsamında belli bir süre alacağı, bu görüşme ve işlemlerin simsarlık sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren başlayıp 5 gün içinde sonuçlanmasının pek mümkün olmadığı, ticari hayatın gereklerine göre daha uzunca bir süre alması gerektiğine kanaat edilmiştir. Nitekim simsarın faaliyetleri sonucu sözleşmenin, tanınan süre sona erdikten kısa bir süre sonra kurulması hâlinde de simsarın ücrete hak kazanması TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğidir. (... BAM, 4. HD., 11/12/2024 tarih, 2024/94E., 2024/95K) Bu nedenlerle taşınmazın, davacının aracılık faaliyeti ile kiralandığı, davacının aracılığı olmasa dahi sözleşme süreci içinde gelen taleplerin simsara iletilmesi gerektiği, her iki durumda da kira sözleşmesi kurulmuş olmakla davacının ücrete hak kazandığı anlaşılmış, sözleşmedeki asgari bedel olan 90.000,00 TL'nin davacıya ödenmesine karar vermek gerekmiş, her iki tarafın ticari işinden dolayı alacağa avans faizi işletilmiş, aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Ayrıntılı Açıklandığı Üzere; 1-Davanın Kabulü ile 90.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Alınması gereken 6.147,90-TL karar ve ilam harcından 1.536,98-TL peşin harcın düşümü ile eksik kalan 4.610,92-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına, 3-Davacı tarafından yatırılan 269,85-TL başvuru harcı ve 1.536,98-TL peşin harç olmak üzere toplam 1.806,83-TL harç bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 4-Davacı tarafından yapılan tebligat, müzekkere, bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 3.203,00-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 6-6325 sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca Hazine tarafından karşılanan zorunlu arabuluculuk gideri 1.320,00-TL'nin davalıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydına, 7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde resen ilgilisine iadesine, Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu kabil olmak üzere verilen karar alenen okunup usulen anlatıldı. 05/05/2025 Katip ... Hakim ... e-imza e-imza