Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2018/1614 E. 2019/111 K.

T.C. BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA KARAR ESAS NO : 2018 KARAR NO : 2019 HAKİM : ... ... KATİP : ... ... ANA DAVADA DAVACI : ... ... VEKİLİ : Av. ... - DAVALI : VEKİLİ : Av. ... - DAVA : Kat Karşılığı İnşaat Sebebiyle Alacak DAVA TARİHİ : 17/12/2010 BİRLEŞTİRİLEN 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ... ESAS SAYILI DAVADA DAVACI : .. ... VEKİLİ : Av. ... - DAVALI : ... - ... VEKİLİ :Av. ... - DAVA : Tazminat DAVA TARİHİ : 17/12/2010 BİRLEŞTİRİLEN 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ... ESAS SAYILI DAVADA DAVACILAR : VEKİLİ : Av. DAVALI : ... - VEKİLİ : Av. ... - DAVA : Tapu İptali Ve Tescil DAVA TARİHİ : 03/06/2011 KARAR TARİHİ : 11/02/2019 Eldeki davada mahkememizde yapılan yargılama sonucunda verilen 18/06/2015 tarih ve ... - ... E/K sayılı karar temyiz edilmiş, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/8712 esas 2017/1256 karar numarasıyla bozularak mahkememizin ... esas sırasına kaydı yapılmış ve Yargıtay kararına uyularak muhakemeye devam edilmiştir. Bu muhakeme esnasında; ANA DAVADA DAVACININ TALEBİ : Davacı vekili dava dilekçesinde taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacının arsası üzerinde bir inşaat yapmayı üstlenen davalı şirketin sözleşmeye aykırı davrandığını, sözleşmeye göre yapılacak bloklardan A Blokta yer alan 1-2-3-4-5-6 ve 7 numaralı, C Blokta yer alan 1-2 ve 7 numaralı daireler ile A Blokta 6 ve 7, C Blokta 7 numaralı dairelerin devamı olan dublekslerin ve sözleşmeye ekli krokide gösterilen ortak alanların arsa sahibine verilmesi gerektiğini, sözleşmede kararlaştırılan inşaat yapım süresinin dolduğunu, ancak davalının inşaatı tamamlayıp teslim etmediğini, inşaat projeye aykırılıklar ve eksiklikler bulunduğunu, ihtara rağmen bunların giderilmemesi üzerine Bursa 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırdıklarını, sözleşmeye göre inşaat kat sayısında meydana gelecek artışların aynı oranda mal sahibine intikal ettirileceğini, A Blok altında sonradan oluşacak bağımsız ve ortak alanların tüm mülkiyet ve kullanım haklarının davacıya ait olmasının kararlaştırıldığını yine C Blokta mal sahiplerine ait dairelere 45 m2 ortak alan bırakılacağını, bu alanın da mülkiyet ve kullanım haklarının arsa sahibine ait olacağını, davalının sözleşmeye aykırı davranarak C Blok altında kendisine bir bağımsız bölüm oluşturduğunu, sözleşmeye göre 28 bağımsız bölüm yapılacakken toplam 34 bağımsız bölüm yapıldığını, arsa sahibine verilmesi gereken %36'lık orana isabet eden 12,24 daire yerine 12 daire verildiğini, eksik verilen dairelerden dolayı 31.200.-TL talep ettiklerini, ortak alanlardan kendilerine tahsis edilmeyen kısımlar için 5.000.-TL talep ettiklerini, teslim süresi dolmuş olmakla sözleşmeye göre işleyecek aylık 350.-TL ceza-i şart nazara alınarak 10 bağımsız bölüm için şimdilik 3.500.-TL talep ettiklerini ileri sürerek ve fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak toplam 40.700.-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davacının istediği alacak kalemleri toplamı 39.700.-TL tutmaktadır. Ancak, dilekçede bir maddi hata sonucu 5.000.-TL olarak istenen alacağın hesaplama sırasında 6.000.-TL olarak yazıldığı anlaşılmaktadır. ANA DAVADA DAVALININ CEVABI : Davalı taraf ise, davanın reddini savunmakta, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin doğru olduğunu, davacıya kalan bağımsız bölüm sayısının yanlış bildirildiğini, inşaatın yapım süresinin yanlış hesaplandığını, zira gerekli plan tadilatı ve inşaat ruhsatı alınmasından sonra yirmi beş ay olan inşaat süresinin dolmadığını, 350.-TL'lik kira bedelinin 4 aylık ek süreden itibaren işlemesi gerektiğini, davacı ile sözleşme imzalandıktan sonra bitişik parsel maliki ile de yeni bir sözleşme imzalandığını, her iki arsanın tevhit edildiğini, böylelikle inşaat ruhsatının 30/12/2008 tarihi olduğunu, bunu bilen ve tevhide onay veren davacının itirazının haksız olduğunu, kira bedeli talep hakkı doğmadığını, bu hakkın ancak 30/05/2011 tarihinden itibaren kullanılabileceğini, bağımsız bölümlerin davacıya anahtarları ile birlikte fiilen teslim edildiğini, davacının halen C Bloktaki bağımsız bölümde ikamet ettiğini, ortak alanların yer sahibine bırakılmasının kat mülkiyeti kanununa aykırı olduğunu, bu sebeple sözleşmenin bu hükmünün uygulanamayacağını, inşaat alanında meydana gelen artışın bitişik parselin tevhidinden sonra oluştuğunu, davacının bu artıştan yararlanamayacağını ileri sürmüştür. BİRLEŞEN DAVADA DAVACININ TALEBİ : Ana davanın davacısı olan ... 17/12/2010 tarihinde açtığı diğer bir dava ile aynı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden söz ederek davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, yapılan ihtara rağmen aykırılıkların giderilmediğini, inşaat süresi dolmuş olmasına rağmen kapıların takılmadığını, pencerelerde sorun olduğunu, banyo ve mutfakların yapılmadığını, çatılarda "Brass" tipi yerine "Marsilya" tipi kiremit kullanıldığını, bahçe duvarının imara aykırı ve arsa dışına yapıldığını, çevre düzenlemesinin yapılmadığını, mantolama uygulamasının ayıplı ve kusurlu olduğunu, ana yağmur oluklarının düzgün yapılmadığını, dış cephe boyasında ayıp bulunduğunu, daireler içinde su sızmasına, nem ve rutubete sebep olan ayıplar bulunduğunu, bazı kapı ve pencere montajlarının hatalı olduğunu, güvercinlik pencerelerinin sabit yapıldığını, yer döşemesinin özensiz yapıldığını, meyil ve derz dolgu hataları bulunduğunu, elektrik tesisatında eksik ve hatalı kısımlar olduğunu, kapı otomatiği ve diyafon bağlantılarının yapılmadığını, su sayaçlarının muhafaza dolaplarının, kombilerin takılmadığını, merdiven korkuluklarının yapılmadığını, çevre düzenlemesinin eksik olduğunu, bunun gibi daha birçok eksiklikler bulunduğunu, bu eksikliklerin Bursa 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyasına verilen bilirkişi raporunda tespit edilerek detaylı biçimde yazıldığını ileri sürerek davalının işlere müdahele etmemesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini, eksik ve ayıplı işlerin nama ifasını sağlamak üzere şimdilik 63.250.-TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. BİRLEŞEN DAVADA DAVALININ CEVABI :Birleşen davanın davalısı ve müteahhit taraf olan şirket vekili davanın reddini istemiş, eldeki davanın ... sayılı dosyaya derdestlik teşkil ettiğini, zira eksik imalat sebebiyle tazminat davası ile nama ifaya izin talebinin aynı mahiyette olduğunu, aksi takdirde davaların birleştirilmesi gerektiğini, inşaatın %99 oranında tamamlanması nazara alındığında nama ifaya izin talebinin haksız olduğunu, eksik ve hatalı imalat bulunmadığını, bilakis fazla ve ekstra imalat yapıldığını, davacıya kalacak bağımsız bölüm sayılarının ve inşaat teslim tarihlerinin yanlış bildirildiğini ileri sürmüştür. BİRLEŞEN DAVADA DAVACININ TALEBİ :Ana davanın davalısı olan ... Mimarlık Otomotiv İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti ve onunla birlikte hareket ederek dava açan ..., ... ve ... 03/06/2011 tarihinde tapu iptali talepli bir dava açmışlar ve eldeki davayla birleştirilmesini istemişlerdir. Mahkememizin ... esasına kaydedilen bu davada taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bahsedilerek davacı müteahhit ... Ltd.Şti'nin inşaatı tamamladığını, müteahhide kalacak dairelerin arsa sahibi tarafından tescilinin yapılmadığını, müteahhitten daire alan diğer davacıların da tapusunu alamadığını ileri sürerek A Blokta 5 ve 6, C Blokta 8 ve 12 numaralı dairelerin davacılar adına tescili talep edilmiş, ayrıca Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyası ile yapılan tespite göre inşaatın %99 seviyesinde tamamlandığını, inşaat yapımı sırasında davalı ... lehine ekstra imalatlar yapıldığını, bunun bedelinin 80.000.-TL olduğunu, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bunun şimdilik 10.000.-TL sinin davalıdan avans faizi ile birlikte alınarak ... İnşaat Ltd.Ştine ödenmesine karar verilmesi istenmiştir. Anılan dava dosyası mahkememizin ... esas sırasına kaydedilmiş ve birleştirme kararı verilerek 06/06/2011 tarihinde anılan dava ile birlikte görülmeye başlanmıştır. BİRLEŞEN DAVADA DAVALININ CEVABI : Ana davanın davacısı olan ... birleştirme kararından sonra birleşen davanın reddini istemiş, davacılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmadığını, davayı ayrı ayrı açmaları gerektiğini, davacının ekstra imalat sebebiyle alacak talebinin haksız olduğunu beyan etmiştir. DELİLLER ve GEREKÇE: Yukarıda özetlenen dava sebebiyle mahkememizde yapılan yargılama sonucunda 17.06.2015 gün ve ... esas ... karar sayılı ilamla ana dava yönünden proje değişikliği sebebiyle fazla bağımsız bölüm imalatından kaynaklanan alacak talebi kısmen kabul edilmiş ve 36.000₺’nin yasal faiziyle birlikte davacıya ödenmesine karar verilmiştir. Aynı hükümle birleşen davalar yönünden de karar verilmiş ve bu karar davalı tarafça temyiz edilmiştir. Temiz incelemesini yapan yargıtay 23. hukuk dairesi 27.04.2017 gün ve 2015/8712 esas sayılı kararıyla ana davada davacının 31.200₺ talep ettiğini, buna rağmen talep aşılarak 36.000₺’ye hükmedildiğini, bunun HMK 26/1 maddesine aykırı olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Bozma ilamında birleşen davaların numara ve taraflarına yer verilmemiş olması da eleştirilmiştir. Mahkememizce bozmaya uyularak yargılama yapılmıştır. Mahkememizce daha önce verilen kararın diğer kısımları ve birleşen davalarla ilgili bozma yapılmamıştır. Bu itibarla bozma sonrasında birleşen davalara ilişkin yeni bir kısa karar kurulmamıştır. Ancak gerekçeli karar başlığına ilişkin eleştiri nazara alınarak ve infazda tereddüt yaşanmaması kaygısıyla birleşen davalara ilişkin olarak önceki kararlar aynen tekrar edilmiştir. Keza bütünlük sağlanması açısından bozma dışı bırakılan konulardaki önceki gerekçe de tekrar edilmiştir. Yine kazanılmış haklar ve bozma dışı bırakılan hususlar dikkate alınarak hükmün diğer kısımlarında değişiklik yapılmamış, sadece hüküm altına alınan miktar değiştiğinden vekalet ücreti yeniden hesaplanmıştır. Yukarıda özetlendiği şekilde karşılıklı davaların birleşmesi ile oluşan derdest dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali-tescil, alacak, tazminat ve ceza-i şart taleplerini içermektedir. Üç ayrı davanın birleşmesi ile oluşan davanın hüküm gerekçesi yazılırken karşılıklığa ve gereksiz kelime tekrarına düşülmemesi açısından tarafların temel sıfatları zikredilecektir. Buna göre ... E. Ve ... E. sayılı dosyaların davacısı, ... E. sayılı dosyanın davalısı olan ... "arsa sahibi" adıyla anılacaktır. Keza ... E. Ve ... E. sayılı dosyaların davalısı, ... E. sayılı dosyanın davacılarından olan ... Mimarlık Otomotiv İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti. ise "müteahhit" adıyla anılacaktır. ... E. Sayılı dosyanın davacıları ... Mimarlık Otomotiv İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti. unvanlı tüzel kişi ile ..., ... ve ... isimli gerçek kişilerdir. Gerçek kişiler tarafından açılan ve tapu iptali ve tescil taleplerini içeren dava, mahkememizin 11/10/2011 tarihli kararı ile eldeki davadan ayrılmış, yeni bir esasa kaydedildikten sonra görevsizlik kararı verilerek Tüketici Mahkemesine gönderilmiştir. Eldeki davada taraf olarak sadece arsa sahibi ve müteahhit taraf kalmış olmakla, ..., ... ve ... isimli kişilerin isimlerine karar başlığında yer verilmediği gibi, gerekçenin ilerleyen kısımlarında bu kişilerden bahsedilmeyecektir. Keza ... E. sayılı dosyayla aynı mahiyette olan, başlangıçta Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesine açılıp görevsizlik kararıyla Bursa 2. Ticaret Mahkemesine gönderildikten sonra ... E. K. sayısı ile "açılmamış sayılmasına" karar verilen dosyanın detaylandırılmasına da gerek görülmemiştir. Davanın kolay anlaşılması açısından sürecin özetlenmesinde yarar vardır. Taraflar arasında bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, arsa sahibinin mülkiyetindeki Bursa, Nilüfer, Ertuğrul Mahallesi 1097 Ada 1 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapının özellikleri, inşaat süresi ve teslim tarihi, oluşacak bağımsız bölümlerin ne suretle paylaştırılacağı gibi birçok husus kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye göre yapının %36'sı arsa sahibine, %64'ü müteahhide ait olacaktır. Müteahhit taraf bu sözleşmeyi imzaladıktan sonra bitişik parselde dava dışı ...'un maliki olduğu 1097 Ada 2 parsel sayılı taşınmaz için de benzer bir sözleşme yapmıştır. Müteaahit şirket arsa sahiplerinin bilgisi ve onayı ile her iki arsayı tevhit etmiş, ortaya çıkan yeni parsel 1097 Ada 3 Parsel numarası ile tapuya tescil edilmiştir. Tevhit işlemi ilk sözleşmenin yapılmasından sonra gerçekleştiği ve işlemler zaman aldığı için müteahhit şirket davaya konu sözleşmede yer alan ruhsat ve inşaat tarihlerine uymamıştır. Yine bu tevhit işlemi sebebiyle taşınmazın imar durumunda değişiklik olmuş, emsal artışı sebebiyle taşınmazda yapılacak bağımsız bölüm sayısında artış oluşmuştur. Tevhit öncesinde davacı arsa sahibinin taşınmazında 28 bağımsız bölüm yapılacak durumda iken, tevhit sonrasında 34 adet bağımsız bölüm yapılmıştır. Yukarıda özetlenen süreç içinde taraflar arasındaki sözleşmenin ifası bir süre sorunsuz devam etmiş, müteahhit taraf yapıyı büyük oranda tamamlamıştır. Ancak inşaat işinin sonlarına doğru taraflar arasında anlaşmazlık çıkmıştır. Eldeki davalara konu olan anlaşmazlıklar beş ana başlık altında toplanabilir: Müteahhidin teslim süresine uyup uymadığı, buna bağlı olarak sözleşmede kararlaştırılan cezaî şart ödeme yükümlülüğünün doğup doğmadığı, Müteahhidin eksik, ayıplı veya sözleşmeye aykırı imalat yapıp yapmadığı, Sözleşmede arsa sahibine verileceği/bırakılacağı kararlaştırılan ortak alanlardan dolayı arsa sahibinin talep hakkı bulunup bulunmadığı, KAKS artışından kaynaklanan bağımsız bölümlerden arsa sahibinin paylaşım oranına isabet edecek oranda talep hakkı bulunup bulunmadığı, Müteahhidin arsa sahibi lehine fazladan imalat yapıp yapmadığı, fazla imalat varsa bundan dolayı müteahhidin talep hakkı bulunup bulunmadığı. Müteahhidin Fazla İmalat Sebebiyle Alacak Talebi: Yukarıda belirtilen uyuşmazlık konularından sonuncusu olan ve müteahhit tarafın açtığı ... E. sayılı dava dosyası eldeki dava ile birleştirilerek yargılaması sürdürülmüş, 11/04/2013 tarihli oturumda tarafların davayı takip etmemesi sebebiyle dosya işlemden kaldırılmıştır. Anılan dosyada hem tapu iptali ve tescil talepleri hem de fazla imalat sebebiyle kısmî alacak talebi vardır. Tapu iptal talepleri, müteahhitten bağımsız bölüm satın almış olan ..., ... ve ... isimli kişiler lehinedir. Bu davanın tefrik edilerek tüketici mahkemesine görevsizlikle gönderildiğini açıklamıştık. Böyle olunca derdest dava yönünden ... E. sayılı dosyadaki talepler müteahhidin fazla imalat sebebiyle alacak taleplerinden ibaret kalmıştır. Yargılama sürerken bu dava takipsiz bırakılmış ve üç aylık yasal süre içinde yenilenmediğinden nihayet 12/0/2013 tarihi itibariyle açılmamış sayılmıştır. Nihai hükümde açılmamış sayılmasına karar verilen bu davanın detaylandırılmasında yarar yoktur. Ancak müteahhit tarafın dava açmadan önce bir tespit talebinde bulunduğu, Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespitte bilirkişinin ekstra imalatlar bedelini 79.665.TL olarak belirlediğini açıklamakla yetinelim. Müteahhit bu bedelin 80.000.TL olduğunu ileri sürmekle beraber 10.000.TL'lik kısmî dava açmıştır. Arsa sahibi yargılama sürerken müteahhidin açtığı fazla imalat sebebiyle alacak davası hakkında hemen "açılmamış sayılmasına" karar verilmesini talep etmiş, hatta bu talebinin karşılanmamasından yola çıkarak hakim hakkında redd-i hakim isteğinde bulunmuştur. Redd-i hakim talebine karşı yazılan kararda da açıklandığı üzere bir kere birleştirilen davanın yeniden tefrikinde ciddi ve acil bir yarar yoktur. Tefrik kararı verilmeden de davanın bir kısmı hakkında nihai karar verilemez. Davanın bir kısmının açılmamış sayılmasına dair kararda hakimin takdir hakkı yoktur. Dava hangi tarih itibariyle açılmamış sayılacaksa bu tarih değişmez. Kararın acil olarak verilip verilemesi de esasa tesir etmez. Sonuç olarak müteahhidin açtığı dava hakkında 12/07/2013 tarihi itibariyle açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Bu durumda derdest davadaki talepler arsa sahibinin taleplerinden ibaret kalmıştır. Bu talepleri sırasıyla değerlendirelim: İnşaatın Teslim Süresi ve Cezai Şart Talep Hakkının Doğup Doğmadığı: Arsa sahibi sözleşmede yazılı ruhsat ve inşaat teslim süresinin 06/07/2010 tarihinde dolduğunu, buna rağmen bağımsız bölümlerin eksiksiz biçimde teslim edilmediğini ileri sürerek, her bir bağımsız bölüm için sözlemenin 7. Maddesinde yazılı aylık 350.TL kira bedelinin ödenmesini talep etmektedir. Ancak yukarıda, sürecin özetlendiği bölümde açıklandığı üzere müteahhit ilk sözleşmeden sonra 1097 Ada 2 Parsel sahibi ile de anlaşma sağlamış, iki parseli birleştirerek tek bir parselden oluşan imar adası haline getirmiştir. Bu tevhit işlemi arsa sahiplerinin bilgi ve rızası dahilindedir. Üstelik bu birleşme sebebiyle taşınmazın imar durumunda lehe değişiklik olmuş KAKS oranları artmış, bu artıştan dolayı davacının arsasında yapılabilecek bağımsız bölüm sayısı da artış göstermiştir. Nitekim ilk sözleşmeye göre altı adet fazla bağımsız bölüm yapıldığı malumdur. Bu işlemler elbette yeni bir proje değişikliği de gerektirir. O halde hakkaniyete uygun biçimde inşaat teslim süresini tevhit sonrası ruhsat tarihi esas olacak şekilde belirlemek gerekir. Bu konuda mahkememizin hükme esas aldığı 22/10/2012 günlü raporda açıklandığı üzere inşaat teslim tarihi 30/01/2011 olmalıdır. Cezai şartın doğması için sözleşmede dört aylık bir ek süre de kararlaştırılmıştır. O halde dava tarihi itibariyle sözleşmenin 7. Maddesiyle kararlaştırılan kira alacağı talep hakkı henüz doğmamıştır. Davacının bu yöndeki taleplerinin reddi gerekir. Öte yandan davacı talepleri arasında çelişkili ve hakkaniyete uymayan bir durum da söz konusudur. Hem inşaat alanı artışından doğan fazla bağımsız bölümlerden hak talep edilmesi, hem de artışa neden olan sürecin doğurduğu teslim süresindeki gecikmenin kabul edilmemesi doğru olmaz. Her vakıanın nimetinden yararlanıp külfetinden uzak kalmayı beklemek olmaz. Eksik, Ayıplı Veya Sözleşmeye Aykırı İmalat Sebebiyle Alacak Talepleri: Arsa sahibi ... dava açmadan önce Bursa 6.Asliye Hukuk mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyası üzerinden tespit talebinde bulunmuştur. Anılan dosyaya verilen 05/11/2010 tarihli rapor inşaat mühendisi ve mimar olan iki ayrı bilirkişi tarafından düzenlenmiştir. Buna göre pencere doğramaları ve kapılarda ayıplar ve eksikler bulunduğu, dış cephe mantolama, sıva, boya gibi kısımlarda ayıplı imalat yapıldığı, zemin seramiklerinin ayıplı olduğu, elektrik ve sıhhi tesisatta eksikler ve ayıplar bulunduğu, çatılarda uygun olmayan çatı kaplaması kullanıldığı, arsa sahibine bırakılacak eklenti alanının bağımsız bölüm olarak yapıldığı, sığınak yapılmadığı, çevre düzenlemesinde eksiklikler bulunduğu belirtilerek eksikliklerin giderilmesi için 63.250.-TL masrafa ihtiyaç bulunduğu, arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölüm sayısının eksik hesaplanması yüzünden 0,24 nispetinde bağımsız bölümün arsa sahibine bırakılması gerektiği, bunun da 130.000.-TL olarak kabul edilen bağımsız bölüm değeri üzerinden 31.200.-TL'ye isabet ettiği konusunda görüş bildirilmiştir. Arsa sahibinin bu rapora esas alarak açtığı dava mahkememizin ... esas sırasına kaydedilmiş ve daha sonra hukuki irtibat varsayılarak eldeki dava ile birleştirilmiştir. Davacının talebine esas aldığı ve ... D.İş sayılı dosyaya verilen raporda inşaatın genel durumu incelenmiş, daire içleri, blok genel yapıları, çatı ve bodrum katlar ile ortak alan, bahçe ve çevre düzenlemeleri değerlendirilerek ayıp ve kusurların giderilmesi için 63.250-TL masrafa ihtiyaç olduğu belirtilmiştir. Mahkememizde yapılan yargılama sırasında bu tespit raporu yetersiz görülerek yeni bir heyetten bilirkişi raporu alınması uygun bulunmuştur. Bilirkişi heyeti 22/10/2012 günlü raporunda müteahhit tarafın eksik imalatlar yaptığını tekrar eden görüş bildirmiş, müteahhidin eksik bıraktığı işlerin tamamlanması için gereken maliyetin 35.000-TL olduğunu açıklamıştır. Anılan raporda müteahhit tarafın 69.000-TL tutarında fazla imalat yaptığı görüşüne istinaden arsa sahibinin ayıplı ve eksik imalattan dolayı alacaklı olmadığı buna mukabil 34.000-TL borçlu olduğu bildirilmişse de bu rapor hükme esas alınmaya uygun bulunmamıştır. Zira müteahhit tarafın alacak talebi hakkında dava açılmamış sayılmıştır. Üstelik yapılan hesapta tespit sırasında gözlemlenen tüm eksikliklere yer verilmemiştir. Bu itibarla mahkememizce daha sonra alınan 02/05/2014 günlü heyet raporunda belirtilen eksik - ayıplı imalata ilişkin görüş dosya kapsamına daha uygundur. Anılan raporda müteahhidin eksik -ayıplı imalatının giderilmesi için gerekli bedel 42.500-TL olarak hesaplanmıştır. İlk raporda hesaba katılmayan baca, asansör gibi hususların da hesaba katıldığı, fiili duruma daha uygun bulunan bu görüş hükme esas alınarak birleşen ... Esas sayılı dosya yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Müteahhit tarafın dava tarihi itibariyle birçok eksik ve ayıplı imalat yaptığı tartışmasızdır. Nitekim bizzat müteahhit tarafından yapılan başvuru üzerine Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyasında dahi sözleşmeye aykırılık hususlarının mevcudiyetine temas edilmektedir. Davacı taraf özellikle blokları çevreleyen ihata duvarının projeye aykırı biçimde yapıldığını ileri sürerek bu hususta yeni bilirkişi incelemesi talep etmişse de eldeki dava yönünden doğrudan etkili görülmeyen bu hususta yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına lüzum bulunmamıştır. Zira sözleşmeye göre iskan alınıncaya kadar arsa sahibinin müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin bir kısmının tapusunu vermeme hakkı vardır. Müteahhit taraf tüm tapuların devrini istemeden önce yapıya iskan almalı ve varsa bütün projeye aykırılıkları giderip projeye uygun hale getirmelidir. Bu arada duvarın yola tecavüzü yahut projeye aykırılığı iskan alınmasına engel teşkil ederse müteahhidin bunu gidermek zorunda kalacağı aşikardır. Henüz duvarın yıkılması için güncel bir işlem yokken ileride meydana gelmesi muhtemel bir zarar iddiasıyla tazminata hükmetmek doğru olmaz. Zira zarar doğarsa öncelikle giderme sorumluluğu müteahhide aittir. Öte yandan davacının isteği üzerine blok aralarına da duvar çekildiği, bunun da imara aykırılık oluşturduğu izahtan varestedir. Eldeki dava birçok sebebin bir araya gelmesi yüzünden yeterince uzamış durumdadır. Ayrıntı niteliğinde olduğu taktir edilen ve ana davaya tesiri konusunda yeterli kanaat edinilmeyen hususlarda yeni keşif ve bilirkişi incelemeleri yapmak esas hakkında karar vermeyi geciktirecektir. Dosyada tarafların tespit davaları aracılığıyla aldıkları raporlar ile mahkememizden alınan ana ve ek raporlar nazara alındığında aynı konularda altı adet rapor söz konusudur. Bilirkişi raporu sayısı arttıkça görüşler ve değerlendirmeler farklılaşmakta, bu da karar vermeyi zorlaştırmaktadır. Nitekim bir heyetin eksik imalat kalemine dahil ettiği kimi hususların diğer heyetçe hesaba dahil edilmediği ortadadır. Bu sebeple çevre duvarlarının yıkılıp projeye uygun hale getirilmesi konusunda ilave araştırmaya gerek görülmemiştir. Arsa sahibi dava dilekçesinde müteahhidin inşaattan el çekmesi yönünde hüküm kurulmasını talep etmişse de bugün itibariyle bu talep ve kararın fiili anlamı kalmamıştır. Zaten bilirkişi raporlarında inşaatın %99 oranında tamamlandığı belirtilmiş olduğuna göre müteahhitten işten el çekmesini beklemek doğru olmaz. Arsa Sahibinin Ortak Alanlar Üzerindeki Hak Talebi: Arsa sahibinin taleplerinden biri de sözleşmede kendisine bırakılması vadedilen ortak alanların kendisine bırakılmamasından kaynaklanan alacak iddiasıdır. Bilirkişi raporlarında isabetle açıklandığı üzere davacının bu talebi mer'i yasalara aykırıdır. Kat mülkiyeti kurulan ana yapıya ait ortak alanlarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin eşit kullanım ve söz hakkı vardır. Ortak alanlar belirli bir bağımsız bölüme yahut kat malikine tahsis edilemez. Arsa sahibinin kendisine verilmesini istediği yerler 634 sayılı kat mülkiyeti kanunun 4. maddesi kapsamında kalan yerlerdir. Bu yerlerin ortak alan niteliği ortadan kaldırılamayacağı gibi buralar azaltılarak yeni bağımsız bölümler oluşturulamaz, ortak alanların kullanımı belli kişi yahut kişilere tahsis edilemez. O halde davacının sözleşmeden kaynaklanıyor olsa bile mer'i kanunlara aykırı olan bu talebi reddedilmelidir. Buna karşılık sözleşmeyle arsa sahibine bırakılması taahhüt edilen bağımsız bölüm miktarı hesaplanırken arsa sahibinin kaybına neden olan bu husus ortadan kalkacaktır. Aşağıda açıklanacağı üzere arsa sahibine verilmesi gereken ancak eksik verilen miktar yönünden alacağa hükmedildiğine göre arsa sahibinin ortak alan kullanımlarından kaynaklanan zararı bağımsız bölüm olarak karşılanmış olacaktır. KAKS Artışından Kaynaklanan Bağımsız Bölümlerden Arsa Sahibinin Talebi: Dosya arasına intikal eden tüm bilirkişi raporlarının ortak görüş olarak belirttiği fiili duruma göre arsa sahibin ile müteahhit arasında yapılan sözleşme sırasında davacı adına kayıtlı olan 1097 Ada 1 parsel sayılı taşınmazda imar sınırlamaları itibariyle inşa edilebilecek bağımsız bölüm sayısı 28'dir. 1097 Ada 2 parsel sayılı taşınmaz ile yapılan tevhit sonucunda KAKS oranı değişmiş, davacının arsasında yapılacak yapıda 34 bağımsız bölüm yapılacak hale gelmiştir. Tevhit işlemi ile her iki parselin ayrı ayrı KAKS oranından daha yüksek bir oran ortaya çıkarılmıştır. Bu artış iki parselin birleşmesiyle oluşan 1097 Ada 3 parselin tek bir parselden oluşan imar adasına dönüşmesinden kaynaklanmaktadır. Müteahhit taraf imar artışının tevhitten kaynaklanması sebebiyle davacı arsa sahibinin talep hakkı bulunmayacağı iddiasındadır. Nitekim birçok örnek uygulamada benzer yargısal kararlar verildiği malumdur. Ancak bu kararlar eldeki davaya emsal teşkil edecek nitelikte değildir. İmar ve bağımsız bölüm artışı mülkiyeti davacıya ait olmayan başka bir arsanın tevhidinden kaynaklanan yüz ölçüm artışıyla orantılı ise davacının talep ileri süremeyeceği ortadadır. Daha açık bir ifade ile tevhit sebebiyle arsa büyüdüğü için yapılacak bağımsız bölüm sayısı da arttıysa elbette tevhit öncesi arsa sahibinin talep hakkı olamaz. Ancak somut olayda tevhit ile taşınmazın imar durumu değişmiştir. Davacı arsa sahibinin arsası üzerine yapılacak bağımsız bölüm sayısı artış göstermiştir. Bu artış tevhit sebebiyle arsa yüz ölçümü artışıyla bağlantısız biçimde, taşınmazın tek parselden oluşan imar adasına dönüşmesinden dolayıdır. Keza dava dışı ...'a ait eski 1097 ada 2 parsel taşınmaz sayılı taşınmazda da benzer bir artış söz konusudur. Arsa yüz ölçümü ile orantılı olmayan bu artıştan müteahhit taraf kadar arsa sahibi de yararlanmalıdır. Bu durum dosyadaki 22/10/2012 günlü heyet raporunda isabetle açıklanmıştır. Dosyaya daha sonra alınan 02/05/2014 günlü rapordaki temel görüşe itibar edilmemiştir. Buna karşılık bağımsız bölüm artışından arsa sahibinin talep hakkı bulunduğuna ilişkin 22/10/2012 günlü raporda bu husus eksik biçimde yer almıştır. Raporun altı ve yedinci sayfalarında bağımsız bölüm artışından bahsedilmiş, sekizinci sayfada bu artıştan dolayı arsa sahibinin hakkı olduğu belirtilmiş ancak bir hesaplama yapılmamıştır. Aynı heyetten alınan 11/09/2013 günlü ek raporda emsal artışından kaynaklanan bağımsız bölüm sayısının artması sebebiyle taraflar arasındaki sözleşmede yer alan %36'lık arsa sahibi payı karşılığında davacıya 12,24 daire verilmesi gerektiği açıklanmıştır. Davacı taraf kendisine 12 daire verildiğini belirtmiş olduğundan 0,24 daireye isabet eden bir alacak hakkı kalmıştır. Bu miktarın bağımsız bölüm yahut bağımsız bölümlerde hisse olarak verilmesinde pratik yarar yoktur. Zaten talep de bunun parasal karşılığının verilmesi yönündedir. Dosyadaki iki ayrı heyet raporu da bağımsız bölüm değerlerini ortalama 150.000-TL olarak göstermiştir. Bu değer mahkememizce de uygun bulunmuştur. Arsa sahibine verilmesi gereken 0,24 oranının bağımsız bölüm değeriyle çarpılması sonucunda alacak miktarı 36.000-TL olacaktır. Ancak yukarıda açıklanan bozma ilamı ve davacının talebi ile bağlı kalınarak 31.200.TL üzerinden hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere ; Ana Davada: ... E. Sayılı derdest ana dava yönünden proje değişikliği sebebiyle fazla bağımsız bölüm imalatından kaynaklanan alacak talebinin kısmen kabulü ile 31.200,00-TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Mimarlık Oto. İnş. San ve Tic. Ltd. ŞTi'den alınarak davacıya verilmesine, Fazlaya ilişkin talebin reddine, Sözleşmeden kaynaklanan cezai şart alacağı talebinin reddine, Kabul edilen kısım üzerinden davacı vekili lehine taktir olunan 3.744,00-TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Reddedilen kısım üzerinden davalı vekili lehine taktir olunan 2.725,00-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Birleşen Davada: ... sayılı birleşen dava yönünden davanın kısmen kabulü ile 42.500-TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Mimarlık Oto. İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti'den alınarak davacıya verilmesine, Fazlaya ilişkin talebin reddine, Kabul edilen kısım üzerinden davacı vekili lehine taktir olunan 4.975-TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Reddedilen kısım üzerinden davalı vekili lehine taktir olunan 2.490.-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Birleşen Davada: ... e sayılı birleşen dava yönünden davanın 12/07/2013 tarihi itibariyle açılmamış sayılmasına, Davalı vekili lehine taktir olunan 1.500-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Açılmamış sayılmasına karar verilen dava yönünden maktu karar harcının mahsubu ile fazla alınan 6.654,80-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacılar ..., ..., ... ve ... Mimarlık Otomotiv İnş. San ve Tic. Ltd. Şti'ne iadesine, Hüküm altına alınan toplam miktar üzerinden alınması gereken 5.034,44-TL harca ana davada alınan 604,40-TL ile birleşen ... esas sayılı davada alınan 939,30-TL harcın mahsubu ile bakiye 3.490,74-TL'nin davalıdan tahsiline, Birleşen tüm davalar üzerinden ortak masraf yapıldığı gözetilerek davacının dava süresince yaptığı ve ... D.İş sayılı tespit dosyasında harcadığı 1.865,05-TL masraftan kabul red oranına göre hesaplanan 1.322,00-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına, Davalı tarafça yapılan 900-TL masraftan kabul red oranına göre hesaplanan 261,90-TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına, Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa iadesine dair gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize iletilecek bir dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar taraf vekillerinin yüzüne karşı açıkça okundu, anlatıldı. 11/02/2019 İş bu kararın gerekçesi 01/11/2019 tarihinde yazılmıştır. Katip ... Hakim ...