Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 2025/608 E. 2025/595 K.

T.C. DENİZLİ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : ... KARAR NO : .... KARAR TARİHİ ...

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

BAŞKAN : ... ÜYE : ... ÜYE : ... KATİP : ....

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ :... TARİHİ : 11/12/2024 (Ara Karar) NUMARASI :...

DAVACI : ... VEKİLİ : .... DAVALILAR : .... VEKİLİ : ... VEKİLİ : DAVANIN KONUSU : Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan G.KARAR YAZIM TARİHİ : 10/04/2025 İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen ara kararına yönelik davalı ....r vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekilinin 07/05/2024 havale tarihli ihtiyati tedbir talepli dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin alıcı vasfı ile davalılardan arsa sahibi ... satış vaadi ile bağımsız bölüm satın aldığını, tüm bedellerini ödediğini ancak davalılar tarafından tapu devir tescili ile tesliminin yapılmadığını, taraflar arasında 30.01.2018 tarihinde “...akdedildiğini, sözleşme kapsamında... Ada, ...Parselde bulunan taşınmaz projesinde akdedilen sözleşmenin 3-4 numaralı ekinde gösterilen "I.01 nolu tip 03, 4+1 bağımsız bölümün" devri ve bunun karşılığında müvekkili şirketin satış bedelini ödemesinin kararlaştırıldığını, kararlaştırılan bağımsız bölümün blok ismi değiştirilerek 'B' yapıldığını ve güncel olarak B-01 tip 3, 4+1 bölümüne karşılık geldiğini, izah edilen bağımsız bölümün devri hususunda müvekkili şirketin ifa yükümlülüklerini yerine getirdiğini, sözleşme ile kararlaştırılan bedeli davalılara fazlası ile ödediğini, ancak davalılar tarafından devir ve tescil işlemi gerçekleştirilmediğini, taraflarınca bu hususta ihtarname keşide edilerek davalılara gönderildiğini ve taşınmazı sözleşmede kararlaştırıldığı üzere devretmeleri gerektiğini, 04.04.2024 tarihli... Noterliği'nin .... yevmiye numaralı ihtarnamesinin ihtar edildiğini, ancak davalıların kötüniyetli olarak müvekkilinin haklarını hali hazırda sürüncemede bırakmaya devam ettiklerini, işbu sebeplerle huzurdaki davayı açma gereğinin hasıl olduğunu, taraflar arasında 30.01.2018 tarihinde “...akdedildiğini, ... Satış Bedelini Düzenleyen 4. Maddesinde; “REZİDANS'ın satış bedeli KDV DAHİL 4.000.000TL'dir (Dört milyon Türk Lirası). Satış bedelinin 3.000.000TL (üç milyon Türk Lirası) kısmı peşin, 1.000.000TL (bir milyon Türk Lirası) kısmı ise REZİDANS'ın bu sözleşme doğrultusunda inşa edilip, TARAFLAR'ın hak ve yükümlülüklerinin yerine getirilip, fiilen teslim edilip REZİDANS'ın tapusunun tesliminde ödenecektir.” denildiğini, sözleşme kapsamında müvekkili şirketin 30.01.2018 tarihinde 3.000.000,00 TL ödeme gerçekleştirdiğini, taraflar arasında yapılan şifahi görüşmeler neticesinde taşınmazın fiilen tesliminden önce davalılarca “ihtiyacın hasıl olduğu” gerekçesi ile ek ödeme talep edildiğini, bunun üzerine müvekkili şirket tarafından fiili teslim anında ödenmesi gereken bakiye miktardan mahsup edilmek ve sözleşmeden kaynaklı hakları saklı kalmak üzere 400.000,00 TL ek ödeme yapıldığını, sonuç itibariyle 3.400.000,00 TL ödeme yapıldığını ve müvekkilinin sözleşmede üzerine düşen yükümlülüklerini fazlasıyla yerine getirdiğini, davalıların sözleşme konusu tapuyu devretmemesi üzerine devir ve tescil esnasında müvekkilinin ödemekle mükellef olduğu kalan 600.000,00 TL bedeli ödemeye hazır olduklarını bildirerek, tapu işlemlerinin yapılmasını sağlamak amacıyla 04.04.2024 tarihli Kartal 21. Noterliği 16918 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek davalılara gönderildiğini, söz konusu ihtarnamenin davalılara tebliğ edilmiş olmasına rağmen taraflarına herhangi bir devir işlemi gerçekleştirilmediğini, taraflar arasında akdedilen taşınmaz satım vaadi sözleşmesinin her ne kadar adi yazılı bir sözleşme olsa da davalıların arsa sahibi yüklenici olup yapılan rezidans satış sözleşmesinin alacağın temliki hükmünde kabul edilmek zorunda olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması durumunda; Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanununun 162. ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlem olduğunu, somut davalarında alacağın temliki hükümleri uygulanarak davaya konu rezidansın müvekkiline tesciline karar verilmesini, kabul anlamına gelmemek kaydı ile alacağın temliki hükümleri uygulanma imkanı bulunmazsa; bu durumda müvekkilinden alınan bedel denkleştirici adalet İlkesi gereğince hesaplanıp müvekkiline iadesine karar verilmesi gerektiğini, mahkemece taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinin resmi biçimde yapılmamasından kaynaklı olarak hukuken geçersiz olduğu kabul edilecek olursa bu durumda alıcının; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebileceğinin izahtan vareste olduğunu, sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerektiğini, denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verilerin tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanması gerektiğini, sonra bunların ortalamasının alınması gerektiğini, bu sebeple ödenen satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bedelin müvekkiline ödenmesine karar verilmesini, dava konusu rezidansı davalıların 3. Kişilere satmasının ve devretmesinin kuvvetle muhtemel olduğunu, davacılardan hali hazırda Varyap adına kayıtlı müvekkili şirkete ait bağımsız bölüm üzerine haciz şerhlerinin işlendiğini, takyidattan ari olarak açmış oldukları, tescil davasında sözleşme tarihi, yapılan ödemeler ve projenin geldiği aşama dikkate alınarak davanın devamı esnasında taşımazın üçüncü kişilere satışı durumunda dava konusuz kalma ihtimali ve müvekkilin telafisi imkansız zararlara uğrama ihtimali olduğunu, bu nedenle dava konusu .... Mevkii ....Ada, ...Parselde bulunan taşınmaz projesinde B-01 tip 3, 4+1 bölümüne" 3. Kişilere devrinin ve satışının önlenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına, mümkün olmazsa taşınmaz kaydına davalıdır şerhi konulmasına karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi 10.05.2024 ara kararı ve 20.05.2024 tarihli tashih ara kararı ile; "1-)6100 sayılı HMK'nın 389. maddesi gereğince davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin KABULÜNE, 2)-6100 sayılı HMK’nın 84 vd. maddeleri gereğince, dava değeri olan 4.000.000-TL (DörtmilyonTürkLirası)'nin %15'i olan 600.000,00-TL tutarında, Mahkememiz veznesine nakdi teminat yatırıldığı veya bu meblağı karşılayan kesin ve süresiz banka teminat mektubu Mahkememize sunulduğu taktirde; Davalı .... vergi kimlik numaralı ....ne kayıtlı;.... Mah. ...Mevkii ...Ada, ...Parsel ....B/Zemin+1/-Bağımsız Bölüm No:1 Dubleks Mesken taşınmaz üzerine 3. Kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için İhtiyati Tedbir Konulmasına," karar verilmiştir. İhtiyati tedbir kararının kaldırılmasını talep eden dahili davalı .... vekili 18/10/2024 tarihli itiraz dilekçesinde özetle; Dava konusu müvekkiline ait taşınmaz üzerindeki ihtiyati tedbirin kaldırılması gerektiğini, müvekkilinin satın aldığı dava konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verdiğini, dava konusu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmeler ve müvekkili tarafından yapılan ödemeye ilişkin dekontlar dikkate alındığında, müvekkilinin iyiniyetli 3.kişi olması, diğer davalılardan dava konusu taşınmazı satın almasının muvazaalı bir işlem olmadığının açık olması karşısında öncelikle ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, yada mahkemenin aksi kanaatte olması durumunda teminat miktarının artırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi 11/12/2024 tarihli ara kararında; taşınmazın davalı adına kayıtlı olduğu, taşınmazın 3. Kişilere devir ve temliki halinde, 6100 sayılı HMK'nın 389/1 maddesi gereğince hakkın elde edilmesinin tamamen imkânsız hâle geleceğine yönelik 6100 sayılı HMK'nın 390/3 maddesi gereğince davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat edecek nitelikte delil ibraz ettiği, ayrıca uyuşmazlık konusunun taşınmazın aynına ilişin olduğu, itiraza konu kararda açıklanan gerekçeye, dayanılan deliller ve hukuksal sebeplere ve özellikle ihtiyati tedbir kararında usul ve yasaya aykırı bir yan görülmediği gerekçesiyle ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına ilişkin yapılan itirazın reddine karar verilmiştir. Davalı ... vekilinin istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkili davalı...n 3 kişi olup, dava konusu taşınmazı tapu kayıtlarına güvenerek iyi niyetli iktisap ettiğini, Türk Medeni Kanunu madde 1023'de "tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü ile iyiniyetli 3. kişinin iktisabının korunacağını hüküm altına alındığını, bu iktisabının korunması gerektiğini, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında belirtildiği üzere bir kimsenin iyiniyetli olmadığını ileri süren kişi bu iddiasını ispat ile yükümlü olduğunu, davalı müvekkilinin söz konusu satıcı şirketle herhangi bir ticari ortaklığının bulunmadığını, davalı şirketlerin temsil yetkisine sahip kişilerle, iddialarda öne sürülen tarzda bir ilişkisinin bulunmadığını, davacının davanın ihbarını talep eden dilekçesinde sunduğu bu iddiaların somut delillerle desteklenmemekte olup gerçek durumu yansıtmadığını, davacının iddiaları hukuken herhangi bir geçerliliğe sahip olmadığını, davacının bu dosyaya bu yönde de herhangi bir delil sunmadığını, davacı tarafından müvekkili ve diğer davalılarla birlikte mal kaçırma amacı güttüğünü ve muvazaalı bir devir gerçekleştirdiği yönündeki iddialarının asılsız olduğunu, müvekkili ile diğer davalılar arasında huzurdaki dava açılmadan önce, hatta davacı tarafın son ihtarnameyi göndermeden dahi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve bu sözleşmeye ilişkin ek protokol imzalandığını, müvekkili dahili davalı .... dava konusu taşınmazı yasada belirlenen usul ve esaslara uygun şekilde devir aldığını, müvekkili davalı ... hak ve menfaatlerinin ihlal edildiğini, karar sonucunda müvekkilinin telafisi imkansız zararlar ile karşı karşıya olduğunu, mahkemenin bu kararı ile ; Anayasa madde 35 ve AİHS 1 nolu ek protokol madde 1'de hüküm ile güvence altına alınan mülkiyet hakkınının ihlal edildiğini, müvekkilinin taşınmazı gerçekten satın almış olan iyiniyetli 3. Kişi olduğunu, TMK madde 1023'ün müvekkili hakkında uygulanması gerektiği açık olup karar kesinleşene kadar müvekkiline ait taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir şerhi olması maddi ve manevi zarara sebep olacağını ,bu zararın davacı tarafından yatırılan cüzi miktar teminat ile de karşılanamayacağını, bu nedenlerle istinaf taleplerinin kabulü ile, ..Ticaret Mahkemesinin 11.12.2024 tarihli ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına yönelik itirazın reddine dair ara kararını kaldırılmasını, tedbir kararının tamamen iptalini, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir. Davacı vekili istinafa cevap dilekçesi ile; Müvekkili şirket tarafından parası ödenen fakat davalı grup şirketlerin muvazaalı ve kötüniyetli işlemleri ile taraflarına devredilmeyen dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ve tescili için ikame edilen davada telafisi güç ve imkansız zararların ve hak kayıplarının önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep edildiğini, asıl ve birleşen davaların açılış tarihleri; asıl dava 07.05.2024 ve birleşen dava 10.05.2024 olduğunu, taşınmaza ilişkin tapu kayıtları incelendiğinde taşınmazın dava açıldıktan hemen sonra 20.05.2024 tarihinde yine muvazalı olarak mal kaçırma saikiyle taşınmaz davalı şirketin ortaklarının yakın arkadaşı olan dahili davalı ... üzerine hacizli olarak devredildiğini, dahili davalı istinaf dilekçesinde diğer davalı ....arasında gerçekleştirilen devir işleminin muvazaalı olmadığına bu işlemin ek protokol ile yapıldığına ilişkin iddialarda bulunmuş olsa da dosyaya konuyla ilgili herhangi bir delil sunulmadığını, dahili davalı ... güncel değeri günümüzde yaklaşık olarak 100 milyon TL olan davaya konu taşınmazı üzerindeki takyidatlarla (haciz ve diğer tahditler) birlikte sorgusuz sualsiz hızlıca ve diğer davalı şirketlere herhangi bir bedel ödemeden ayrıca taşınmaz kaydında Yapı Kayıt Belgesi şerhi olduğu yani taşınmazın plan ve projesine aykırı inşa edildiğine dair kayıtların bulunduğu taşınmazı devralmasının da hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalı şirketlere en son yapılan bildirim Kartal 21. Noterliği 04 Nisan 2024 tarih ve 16918 yevmiye numaralı ihtarı ile sözleşmedeki tüm edimlerin yerine getirildiği beyan edilerek tescil talebinde bulunulduğunu, ancak davalı şirketler müvekkiline yapması gereken devir ve tescil talebi yerine 20.05.2024 tarihinde taşınmazı dahili davalı ... adına devir ederek muvazaalı bir biçimde mal kaçırdıklarını, istinaf talebinde bulunan dahili davalının, diğer davalı şirketlerin sahibi olan ... Aile Dostu olduğu, ayrıca dava konusu taşınmazı almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu hususları bir bütün olarak değerlendirildiğinde dahili davalını iddialarına itibar edilmemeli istinaf talebinin reddine karar verilmesi gerektiğini, ihtiyati tedbir talebindeki hukuki yarar dava konusu uyuşmazlık ile alakalı telafisi zor ve imkansız durumların oluşmaması için usul gereği uzayan yargılama sürecinde dava konusu ile alakalı mevcut durumun korunmasıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunun 389/1 maddesi uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini, bu nedenlerle haksız ve hukuki mesnetten yoksun istinaf başvurusunun reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılara yüklenmesine karar verilmesini istemiştir. HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; asıl dosyada davalılar ...(arsa sahibi) ve ....(yüklenici) ile imzalanan adi yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden tapu iptal ve tescil, tescil talebi kabul görmediği takdirde geçersiz sözleşme nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanarak ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince davacıya iadesi istemine ilişkin, birleşen dosyada ise dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak davalı ....ye devredildiği iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil, istinaf başvurusuna konu uyuşmazlık ise dava konusu taşınmaz üzerine konulan ihtiyati tedbirin kaldırılması için yapılan itirazın reddine dair .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 11/12/2024 tarihli ara kararının incelenmesi istemine ilişkindir. HMK'nın "ihtiyati tedbir şartları" başlıklı 389/1. maddesine göre "mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir." HMK'nın "ihtiyati tedbir talebi" başlıklı 390/3 maddesine göre de " tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır." HMK’nın 389. maddesinde ihtiyati tedbirin şartları düzenlenmiş olup, söz konusu maddede; meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkansız hale geleceği veya gecikmesinde sakınca bulunması yahut ciddi bir zararın ortaya çıkacağı endişesi bulunan haller, ihtiyati tedbir sebebi ve şartı olarak kabul edilmiştir. Mahkemece, ihtiyati tedbir yargılamasının gerektirdiği inceleme ve ispat kuralları dikkate alınarak, yapılan incelemeden sonra, bu sakınca veya zararı ortadan kaldıracak tedbire karar verilmesi mümkün olacaktır. İhtiyati tedbirde asıl olan ihtiyati tedbire esas hakkın bulunması ve bir ihtiyati tedbir sebebinin ortaya çıkmasıdır. Bunlar ihtiyati tedbirin temel şartlarını oluştururlar. Maddede bu iki hususa yer verilmiş ihtiyati tedbire ilişkin hak ve özellikle ihtiyati tedbir sebebi genel olarak belirtilmiştir. Tedbir talebinin kabulü veya reddi bir kısım genel ilkeler konularak hakime bırakılmış, ancak ihtiyati tedbirin sadece uyuşmazlık konusu hakkında verileceği düzenlemiştir. Bu bilgiler ışığında uyuşmazlık incelendiğinde; somut olayda tapu iptal ve tescil talebinin de bulunduğu buna göre dosya içeriği, mevcut deliller ve özellikle ihtiyati tedbirin uyuşmazlık konusu hakkında verilebileceği gözönüne alındığında ilk derece mahkemesi kararının ve gerekçesinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla; davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 11/12/2024 tarih,.... Esas sayılı ara kararına karşı davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Alınması gerekli 615,40 TL karar harcından peşin alınan 427,60 TL harcın mahsubu ile bakiye 187,80 TL harcın davalı... alınarak hazineye irat kaydına, 3-Davalı....r tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 5-İstinaf karar tebliği, harç ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle KESİN olarak karar verildi.10/04/2025 .....Başkan ....Üye ...Üye ...Katip

Bu belge güvenli elektronik imza ile imzalanmıştır.