Bölge Adliye Mahkemesi 2025/1197 E. 2025/1350 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

15.HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2025/1197

KARAR NO : 2025/1350

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TARİHİ: 02/03/2023

NUMARASI : 2018/141 Esas, 2023/233 Karar

DAVA: Tapu İptali ve Tescil-Tazminat

DAVA TARİHİ: 30/07/2015

BİRLEŞEN BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCRAET MAHKEMESİNİN 2021/111 ESAS SAYILI DOSYASINDA:

DAVA: Tapu İptali Ve Tescil ve Sözleşmenin feshi

DAVA TARİHİ: 25/08/2015

BİRLEŞEN BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2016/392 ESAS SAYILI DOSYASINDA;

DAVA: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))

DAVA TARİHİ: 21/04/2016

KARAR TARİHİ: 20/11/2025

Dairemizce verilen kararın temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay 6. HD nin 2024/1844 esas 2025/1694 karar sayılı, 28.04.2025 tarihli bozma ilamı ile hükmün bozulmasına karar verilmiş olup, Dairemiz'ce açılan duruşmada bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :

Asıl ve birleşen davalar davacısı arsa sahibi vekili asıl dava dilekçesinde; davacı ile davalılar arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 ve 54 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin olarak Bakırköy 3. Noterliği'nin 21/02/2006 tarih ve ... yevmiye numarasında kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve Bakırköy 40. Noterliğinin 30.04.2009 tarih ve ... yevmiye no'lu ek sözleşmesinin düzenlendiğini; 21.02.2006 tarihli sözleşmede, ... Bankası A.Ş. tarafından ...'ye devredilen ... ada, 53 parseldeki 10351,04 m²'lik ve 74 ada, 54 parseldeki 152 m²'lik arsaların müteahhit davalılar tarafından ...'den satın alınacağı; 30/04/2009 tarihli ek sözleşmede ise ödeme yapılmak suretiyle davalılar tarafından alınan bu kısmın bedelinin belli bir tarihe kadar ödenmesi halinde müvekkiline devredileceğine dair hükümler mevcut olduğunu; o tarihlerde dava dışı ... şirketi ile aradaki ihtilaflar nedeniyle müvekkilinin zor durumda olduğunu; davalıların taşınmazların dava ile ...'den geri alınmasının uzun süreceği, ihale ile ...'den aldıkları kısmı davacı adına aldıkları, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki payların geçerli olacağını belirterek müvekkilinin zorda kalmasını kullanarak hile ile taşınmaza sahip olduklarını; davalılar ile yapılan kök ve ek sözleşmeler gereğince bugüne değin arsa üzerinde hiçbir imalat yapılmadığını, inşaat ruhsatı dahi alınmadığını; Beyoğlu 15. Noterliğinin 21/09/1988 tarih ... yevmiye no'lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... İnşaat AŞ'ye arsanın 1/2'sinin tapuda devredildiğini ve toplam arsanın %25'lik kısmının kat irtifakı kurulmuş olması nedeni ile 39 adet bağımsız bölümün karşılığı olarak ... İnşaat A.Ş. tarafından ... Bankası A,Ş,'ye 40.523.088,00 TL karşılığında devrine muvafakat ederek bu bağımsız bölümlere denk gelen arsa payının tapuda ... Bankası adına devir ve ferağ verildiğini, ... İnşaat AŞ'nin inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması üzerine taraflar arasındaki sözleşmelerin feshedildiğini ve müvekkili tarafından açılan ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1992/108-240 E.-K. sayılı dosyasında yapılan yargılamada ... A.Ş. üzerinde kalan %25'lik hissenin müvekkili adına hükmen tesciline karar verildiğini; ... Bankası üzerinde bulunup sonrasında ...'ye geçen kısmın iadesine ilişkin olarak taraflar arasında verilen mahkeme kararlarının kesinleşmesi ile dava konusu taşınmazın davacıya iade edilmesi hakkının doğduğunu belirterek, davalılar adlarına kayıtlı İstanbul ili, ... ilçesi, Demirhane Caddesi, ... pafta, ... ada, 53 parseldeki 10351,04 m²'lik ve ... ada 54 parseldeki 152m²'lik kısımların yolsuz tescil nedeniyle iptaline ve davacı adına tesciline, dava konusu gayrimenkulün uzun süredir haksız ve hukuksuz olarak davacının elinde olmamasından dolayı bilirkişi incelemesinden sonra belirlenecek rakam kadar arttırmak ve fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile HMK'nın 107. maddesi gereğince şimdilik 100.000,00 TL'nin avans faizi ile tazminaten taraflarına ödetilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/111 Esas sayılı dosyasında, davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; anılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin gereklerinin yerine getirilmediğini, inşaata hiç başlanmadığını, inşaat ruhsatının bulunmadığını, gönderilen ihtarda belirtilen 3 aylık sürede de alınmadığını, bu sözleşmelerle belirtilen şartlarla ... adına kayıtlı ancak yasal olarak davacıya ait olan hisselerin bedelinin bilahare davacı tarafından davalılara ödenmesi şartıyla ...'den davalı yükleniciler tarafından satın alınacağının öngörüldüğünü, davacının ayrıca tapuda kendi adına kayıtlı olan hisselerin bir kısmının da ferağını verdiğini, davalı yüklenicilerin sözleşme konusu 53 ve 54 no'lu parsellerde ... adına olan hisseleri 11.250.000,00 Euro'ya satın aldıklarını, davacı toprak sahibinin söz konusu bedelin 6.780.000,00 Euro'sunu 2009 yılında davalılara ödediğini, bakiyenin yüklenicinin taşınmazdaki hissesi üzerine ... Bankası lehine ipotek tesis edildiğinden ödenmediğini, önceki yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle söz konusu hisselerin mülkiyetini davalı tarafın ya da bir üçüncü kişinin kazanması söz konusu olamayacağından hisselerin tamamının davacıya ait olduğunu, arsa sahibi davacının sözleşmeden doğan yükümlülüğünü yerine getirmesine rağmen, davalı yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirterek; taraflar arasında düzenlenen 21.02.2006 tarihli sözleşme ile 30.04.2009 tarihli ek sözleşmenin davalı yüklenicilerin temerrüdü sebebiyle geriye etkili olarak feshine; sözleşme gereği davalı yüklenicilere devredilen ... ... ada, 53 parseldeki her bir davalı için 4.502,79 m² olarak toplam 13.508,37 m² ve aynı ada, 54 parseldeki 152 m²'ye isabet eden hissenin davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile her iki taşınmazdaki davalılara geçen payların davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve davacı adına takyidatsız tescilini, sözleşmeden dönme sebebiyle uğranılan zararlarının ve cezai şart talep etme haklarının saklı tutulmasını talep etmiştir.Birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2016/392 Esas sayılı dosyasında, davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde; sözleşmenin geriye etkili feshini ve tapu iptal ve tescil istediklerini, taşınmazlar üzerinde tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını da talep ettiklerini, söz konusu paylar üzerinde 3. kişilerin iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceğini belirterek dava dosyasının Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/819 esas sayılı dosyası ile birleştirilerek, ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Asıl ve birleşen davalar davalı yüklenici şirketler vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile arsa sahibi davacı adına kayıtlı olan 8138184/... hissenin yapılacak olan inşaata karşılık davacı yüklenicilere devredildiğini, ek sözleşme ile kararlaştırılan şartlarda taşınmazlar dava dışı ... adına kayıtlı olan 53 no'lu parselin 10351,04 m²'sine tekabül eden hisse ile 5723632/... hissesi ile aynı yerde bulunan 55423 m² miktarlı 54 no'lu parselde ... adına kayıtlı .../... paya tekabül eden 152 m² ile birlikte toplam 10503,04 m²'nin davalı yükleniciler tarafından ...’den ihale ile satın alındığını, satım bedeli olarak 17.000.000,00 TL ödeme yapıldığını; 21.02.2006 tarihli sözleşmenin bır kısım maddelerinin satın alma bedelinin ödenmesi halinde geçerli olacağının ve bu bedelin Euro karşılığı 11.250.000,00 Euro olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, davacı tarafından yalnızca 6.780.000,00 Euro'sunun ödendiğini, bakiye kalan 4.470.000,00 Euro ödenmesi gereken 31.12.2009 tarihine kadar ödenmediğinden ödenen kısmın davacıya iade edildiğini; dolayısıyla ...’den satın alınan taşınmaz hisselerinin davalılara ait olduğunu, sözleşme gereği davacının taşınmazdaki hisseleri üzerinde bulunan takyidatları kaldırması gerektiği halde kaldırmadığını, hem bu nedenle hem de imar durumundaki sorunlardan dolayı imar durumunun çıkartılıp inşaata başlanılamadığını, davacının kusurlu olduğundan inşaata başlanılması ile ilgili ihtarname çekip 3 ay süre vermesinin doğru olmadığını, ruhsat alınmasında davacının arsa payı üzerinde bulunan takyidatları ve dava dışı idarenin imar uygulamalarından kaynaklanan nedenlerle inşaat ruhsatına müracaat etmesine rağmen ruhsat alım sürecinin devam ettiğini, davalılara atfedilecek kusur ve ihmal olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... İnşaat AŞ ve ... Bankası arasındaki sözleşmelerden kaynaklanan davacı taleplerinin müvekkiline yöneltilemeyeceğini, davaya konu taşınmaz üzerindeki 39 bağımsız bölümün 5.723.632/22.000.000 arsa payına isabet eden kat irtifakı hissesinin, Bakanlar Kurulu kararı ile ... Bankası ile müvekkili arasında imzalanan 14.12.2001 tarihli protokol ile bilanço değeri üzerinden bedeli ödenerek 25.2.2005 tarihinde müvekkili idare mülkiyetine geçtiğini, bilahare müvekkili idarenin, 53 no'lu parseldeki 39 adet bağımsız bölümle ilgili arsa payını ve 54 no'lu parseldeki hissesini diğer davalılara satarak 5.6.2007 tarihinde devrettiğini, müvekkilinden ... Bankası A.Ş.'den devredilen varlıklar ve akitlerden doğan yükümlülükler nedeniyle 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’nun ek 14 maddesine göre talepte bulunulamayacağını belirterek davanın reddini istemiştir.Birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/392 Esas sayılı dosyasında davalı ... Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; tapu kayıtlarına göre ipotek konulduğunu; kredi ilişkisinin devam ettiğini, halen bankaya 22.921.409,82 Euro riski bulunduğunu, kötü niyetli olduğuna dair delil bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.İlk Derece Mahkemesinin 02.03.2023 tarih, 2018/141 E., 2023/233 K. Sayılı ilamı ile; asıl dava dosyası için davalı ... yönünden geri alma nedeniyle HMK 123. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına, yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın ... dışındaki diğer davalılar yönünden reddine, tazminat taleplerinin reddine, birleşen 2021/111 Esas sayılı dosya yönünden davanın kabulüne, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalıdan almış olduğu ve sebepsiz zenginleşme teşkil eden 6.500.000,00 USD'yi yüklenicilere geri vermesine, davacı tarafından tevdi mahalline depo edilmesine, davalı yüklenicilerin 2006 ve 2009 tarihli sözleşme nedeniyle davacı arsa sahibinin kendilerine devrettiği İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 ve 54 parsel sayılı taşınmaz arsa paylarının sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi sebebiyle İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 no'lu parseldeki toplam 13.508,37 m²'ye isabet eden hissenin ve ... ada, 54 no'lu parseldeki 152,00 m²'lik kısma isabet eden taşınmaz hissesinin davalı yükleniciler adlarına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davalı yükleniciler tarafından ...’den satın alınan kısım yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi nedeniyle, davalı tarafça ödenen 11.250.000,00 EURO nun davalılara verilmek üzere davacı tarafından tevdii mahalline depo edilmesine, davacı tarafça 3 ve 4 no'lu ara karar kapsamında tevdii edilmesi gereken 6.500.000,00 USD ile 11.250.000,00 EURO'nun Bakırköy/Vakıfbank Adliye Şubesi'nde davacı tarafça açılacak vadeli hesaba karar kesinleştiğinde mevduat faizi ile davalıya ödenmek üzere davacı tarafından depo edilmesine, hesap cüzdanının mahkeme veznesine sunulmasına, davacının sözleşmeden dönme nedeniyle uğranılan zararları ve cezai şart talep haklarının saklı tutulmasına, birleşen 2016/392 Esas sayılı dosya yönünden, davacının, İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 81.650.872/... pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve 6577 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 Euro bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 54 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 5.723.632/66.000.000 pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 27.06.2007 tarihli ve 6577 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 Euro bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı Yüklenici için 81.650.872/... pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 20.02.2015 tarihli ve ...yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 20.000.000,00 Euro bedelli ipoteğin fekki talebinin kabulüne, davaya konu taşınmazların davacı hissesine tekabül eden kısımları üzerindeki ipoteklerin fekkine karar verilmiştir.Hükmün; davalı ... dışındaki tüm taraf vekillerince istinaf edilmesi sonucu; Dairemiz 21.03.2024 tarih, 2023/1824 E., 2024/267 K.sayılı kararı ile; istinaf talebinin yargılama gideri ile harç yönünden kısmen kabulüne karar verilerek; davacı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, davalılar vekillerinin istinaf taleplerinin ayrı ayrı reddine, Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 02.03.2023 tarih ve 2018/141 Esas, 2023/233 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, asıl dosya yönünden; davalı ... yönünden geri alma nedeniyle HMK 123. maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına, yolsuz tescile dayalı Tapu İptali ve Tescil talebi yönünden davanın ... dışındaki diğer davalılar yönünden reddine, tazminat taleplerinin reddine, Birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/111 Esas sayılı dosya yönünden davanın kabulüne, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalıdan almış olduğu ve sebepsiz zenginleşme teşkil eden 6.500.000 USD'yi yüklenicilere geri vermesine, davacı tarafından tevdi mahalline depo edilmesine, davalı yüklenicilerin 2006 ve 2009 tarihli sözleşme nedeniyle davacı arsa sahibinin kendilerine devrettiği İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 ve 54 parsel sayılı taşınmaz arsa paylarının sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi sebebiyle İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 no'lu parseldeki toplam 13.508,37 m2 ye isabet eden hissenin ve ... ada, 54 no'lu Parseldeki 152,00 m²'lik kısma isabet eden taşınmaz hissesinin davalı yükleniciler adlarına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davalı yükleniciler tarafından ... den satın alınan kısım yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi nedeniyle, davalı tarafça ödenen 11.250.000 EURO'nun davalılara verilmek üzere davacı tarafından tevdii mahalline depo edilmesine, davacı tarafça 3 ve 4 no'lu ara karar kapsamında tevdii edilmesi gereken 6.500.000,00 USD ile 11.250.000,00 EURO'nun Bakırköy/Vakıfbank Adliye Şubesinde davacı tarafça açılacak vadeli hesaba karar kesinleştiğinde mevduat faizi ile davalıya ödenmek üzere davacı tarafından depo edilmesine, hesap cüzdanının mahkeme veznesine sunulmasına, davacının sözleşmeden dönme nedeniyle uğranılan zararları ve cezai şart talep haklarının saklı tutulmasına, birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/392 Esas sayılı dosyası yönünden; davacının, İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 81.650.872/... pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve 6577 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 EURO bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 54 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 5.723.632/66.000.000 pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve 6577 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000,00 EURO bedelli ipotek, İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 81.650.872/... pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 20.02.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 20.000.000,00 EURO bedelli ipoteğin fekki talebinin kabulüne, davaya konu taşınmazların davacı hissesine tekabül eden kısımları üzerindeki ipoteklerin fekkine karar verilmiştir.Dairemiz kararının, davalılardan ... dışındaki tüm taraf vekillerince temyiz edilmesi sonucu, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 28/04/2025 tarih, 2024/1844 E., 2025/1694 K sayılı ilamı ile; dairemiz kararının, diğer temyiz sebepleri incelenmeksizin asıl dava ile birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/111 E sayılı dosyasından verilen sözleşmenin geçersizliğine dair hüküm yönünden bozulmasına karar verilmiştir.Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 28/04/2025 tarih, 2024/1844 E., 2025/1694 K sayılı ilamında özetle; "Mahkemece verilen kararın gerekçesindeki fesih açıklaması ile geçersizliğin tespiti yönündeki hüküm sonucu çelişkili olduğu, sözleşme konusundaki ifa imkansızlığının devamlı imkansızlık veya geçici imkansızlık olup olmadığı, geçici imkansızlık ise tahammül süresinin dolup dolmadığı ve sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının mevcut olup olmadığı değerlendirilerek hüküm ve gerekçe çelişkisi yaratılmaksızın denetlemeye elverişli biçimde hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı, gerekçesi ile HMK 359. Maddeye uygun olarak hüküm ve gerekçe çelişkisi yaratılmaksızın yeniden hüküm kurulması için diğer temyiz itirazları şimdilik incelenmeksizin asıl ve birleşen davaların bozulmasına karar verilmiştir.Dairemizce 18/09/2025 tarihinde yapılan duruşma sonucu, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 28/04/2025 tarih, 2024/1844 E., 2025/1694 K sayılı bozma ilamına uyularak yeniden yargılama yapılmıştır.Uyuşmazlık; 6098 sayılı ... Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa maliki, davalılardan ... ... İnşaat Turizm San ve Tic. A.Ş. Ve Ortakları ... Adi Ortaklığı yüklenici, davalı ... sözleşmeye konu arsanın bir kısmının önceki maliki, diğer davalı ... Bankası ise ipotek alacaklısıdır. Davacı ile davalı yüklenici adi ortaklık arasında; Bakırköy 3. Noterliğinin 21/02/2006 tarih ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Akdedilen Satış Vaadi İçerikli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 30/04/2009 tarih ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Sözleşme akdedilmiştir.Asıl dava tapu iptali ve tescil ve tazminat, birleşen Bakırköy 7. ATM nin 2021/111 esas sayılı dosyasındaki dava Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki sözleşmenin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi, tapu iptali ve tescil, birleşen Bakırköy 7. ATM nin 2016/392 esas sayılı dosyası ise ipoteğin fekki talebine ilişkindir. Uyuşmazlığa konu Sözleşme ve Ek Sözleşme 6098 sayılı ... Borçlar Kanununun yürürlüğünden önce 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) yürürlükte iken imzalanmıştır. "818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 20/I. maddesine göre: "Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır." Aynı şekilde, BK'nın 96. maddesi, "Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur." hükmünü taşımaktadır. Keza, BK'nın 117. maddesi "Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.", demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir.Sözleşme konusundaki ifa imkânsızlığı sözleşmenin kurulması sırasında mevcut bulunması ve sonradan giderilmesi mümkün olmayan devamlı imkansızlık olması halinde, objektif yönden imkânsızlık bulunduğundan BK'nın 20. maddesi uyarınca borç ilişkisi esasen meydana gelmeyecektir. Bu itibarla, taraflarca düzenlenen sözleşme batıl olduğundan, taraflar için hüküm ifade etmeyecek ve nedensiz zenginleşme kuralları içinde taraflar, birbirlerine verdikleri şeyleri istirdat etmek hakkını haiz olacaklardır.Sözleşme kurulurken mevcut olan imkânsızlığın, geçici imkânsızlık niteliğinde olması yani imkânsızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu ortaya çıkar. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir." Sözleşme geçerli biçimde kurulmuş olmasına rağmen geçici imkansızlığın sürmesi veya imkansızlık hali ortadan kalkmış olmasına rağmen taraflardan birinin tahammül süresinin dolması nedeniyle sözleşmeden dönmek istemesi halinde yapılması gereken iş sözleşmenin yapıldığı sırada geçersiz olduğunun tespitine karar vermek olmayıp sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğini saptayarak bu konuda bir karar vermektir.Somut olayda; davaya konu taşınmazlara ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi 2006 yılında akdedilmiş ve inceleme tarihi 2025 yılında dahi henüz inşaata başlanmamıştır. Bu durumda davacı açısından "akde tahammül süresi" dolduğunun kabulü gerekir, her ne kadar Dairemizce önceki karar ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmiş ise de bu kez gerekçe ve hüküm arasındaki bu hüküm maddesindeki çelişki giderilerek ve Yargıtay bozmasının hükmün sadece bu kısmına yönelik usul bozması olduğu ve kararın; temyiz edenlerin diğer temyiz sebepleri incelenmeksizin bozulduğu da nazara alınmak sureti ile diğer hüküm maddeleri değiştirilmeksizin, hükümde sadece birleşen davaya ilişkin kısımda "sözleşmenin geriye etkili feshine " karar verilmiştirAçıklanan nedenlerle, yargıtay 6. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

-Bakırköy 7. ATM. nin 2018/141 esas sayılı ASIL dosyası ile ilgili olarak (evveliyatı Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2016/504 esas, Bakırköy 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/366 esas sayılı dosyasında);1-Davalı ... yönünden; davanın geri alınması sebebi ile HMK' nun 123. maddesi uyarınca DAVANIN AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,2-Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın ... dışındaki diğer davalılar yönünden REDDİNE,3-Tazminat taleplerinin REDDİNE,Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/111 esas sayılı BİRLEŞEN DOSYASIYLA İLGİLİ OLARAK (evveliyatı Bakırköy 2. ATM'nin, mahkememiz ile birleşen 2015/819 Esas sayılı dosyasında);1-Davanın KISMEN KABULÜNE, 2- Taraflar arasındaki Bakırköy 3. Noterliğinin 21/02/2006 tarih ve ... yevmiye numarasında kayıtlı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı sözleşmeye ek olarak Bakırköy 40. Noterliğinin 30/04/2009 tarih ve ... yevmiye nolu ek sözleşmesinin GERİYE ETKİLİ FESHİNE,3-Davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalıdan almış olduğu ve sebepsiz zenginleşme teşkil eden 6.500.000 USD' nin yüklenicilere verilmesi için davacı yan tarafından Bakırköy/... Adliye Şubesinde davacı tarafça açılacak vadeli hesaba, karar kesinleştiğinde mevduat faizi ile davalılara ödenmek üzere depo edilmesine, hesap cüzdanının mahkememize sunulmasına, - Davalı yüklenicilerin 2006 ve 2009 tarihli sözleşme nedeniyle; davacı arsa sahibinin kendilerine devrettiği İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 53 ve 54 Parsel sayılı taşınmaz arsa paylarının sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi sebebiyle İstanbul İli, ... İlçesi, ... Ada, 53 nolu Parseldeki toplam 13.508,37 m2 ye isabet eden hissenin ve ... Ada, 54 nolu Parseldeki 152,00 m2lik kısma isabet eden taşınmaz hissesinin davalı yükleniciler adlarına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 4-Davalı yükleniciler tarafından ... den satın alınan kısım yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil etmesi nedeniyle, davalı tarafça ödenen 11.250.000 EURO nun davalılara verilmek üzere davacı tarafından Bakırköy/Vakıfbank Adliye Şubesinde davacı tarafça açılacak vadeli hesaba, karar kesinleştiğinde mevduat faizi ile davalılara ödenmek üzere depo edilmesine, hesap cüzdanının mahkememize sunulmasına, 5-Davacının sözleşmeden dönme nedeniyle uğranılan zararları ve cezai şart talep haklarının saklı tutulmasına, Birleşen Bakırköy 7. ATM’nin 2016 / 392 Esas sayılı dosyası ile ilgili olarak (evveliyatında mahkememize açılan davanın 2 ATM nin 2015/819 esas sayılı dosyası ile birleşmesi ve 2 ATM nin ilgili dosyasının mahkememizin tefrik edilen 2018/141 esasla birleşmesi üzerine tekrar mahkememizde görülen davada);1-Davacının, İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı yüklenici için 81.650.872/... pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve 6577 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000 Euro bedelli ipotek,2-İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 54 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı Yüklenici için 5.723.632/66.000.000 pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 27.06.2007 tarih ve 6577 yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 10.000.000 Euro bedelli ipotek,3-İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 53 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olmayan her bir dava dışı Yüklenici için 81.650.872/... pay üzerinde davalı Türkiye ... Bankası A.Ş. lehine 20.02.2015 tarih ve .. yevmiye numaralı işlem ile tesis edilmiş 20.000.000 Euro bedelli ve davaya konu taşınmazlarda davacı hissesine tekabül eden kısımlar üzerindeki İPOTEKLERİN FEKKİNE, B) İLK DERECE YARGILAMASI YÖNÜNDEN1-Asıl davada alınması gereken 427,60 TL karar ve ilam harcının peşin yatırılan 87.095,25 TL ve tamamlama harcı olarak yatırılan 4.209.820,98 TL harçtan mahsubu ile artan 4.296.488,63 TL harcın davacı yana İADE EDİLMESİNE, 2- Asıl Dosya yönünden yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına, 3-Davalı ... ... İnş. Turz. San Ve Tic Aş Ve Ortakları ... Adi Ortaklığı tarafından yapılan yargılama 5.254,35 TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile adı geçen davalı ortaklığa ödenmesine, 4-Davalı ... tarafından yapılan yargılama 5.200,00 TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile adı geçen davalıya ödenmesine, 5-Davalı ... ... İnş. Turz. San Ve Tic Aş Ve Ortakları ... Adi Ortaklığı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 2.707.281,94 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,6-Davalı ... kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 17.900,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, 7-Birleşen 2021/111 Esas sayılı dosya yönünden alınması gereken 16.838.974,73 TL harçtan önceden alınan 1.707,75 TL + 335.698,00 TL + 657.595,00 TL + 3.385.517,93 TL harcın mahsubu ile eksik 12.458.456,05 TL harcın davalılar ... Yapı İnş. Turizm. Tic. A.ş., ... ... İnş.Turz. San.Ve Tic A.ş. ve ... İnş. Turizm San. Tic. A.Ş. tahsili ile hazineye irad kaydına, (2016/504 Esas, 2018/106 Karar sayılı dosyasında düzenlenen Harç No: 2018/96 Referans No: ... 24.04.2018 tarihli harç tahsil müzekkeresine istinaden harç tahsil edilmiş ise yeniden harç alınmasına yer olmadığına, Harçlar Kanunu'nun 8. Maddesi gereği ödenen miktarın ise mahsup edilmesine) 8-Davacı tarafından yapılan 2.443,00 TL posta masrafı ile 1.707,75 TL peşin harç, 335.698,00 TL, 657.595,00 TL, 3.385.517,93 TL olmak üzere toplam 4.382.961,68 TL yargılama giderinin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine, 9-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 2.703.081,94 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,10- Birleşen 2016/392 Esas sayılı dosya yönünden alınması gereken 6.594.032,61 TL harçtan peşin alınan 1.648.508,16 TL harcın mahsubu ile bakiye 4.945.524,45 TL harcın davalılardan tahsili ile hazineye irad kaydına, 11- Davacı yanca karşılanan 1.648.508,16 TL harç bedelinin davalılardan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, 12-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 1.203.310,00 TL avukatlık ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine,13-Davacı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,

C) İSTİNAF İNCELEMESİ YÖNÜNDEN1-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının hüküm kesinleştiğinde ve istek halinde kendisine İADESİNE,2-Birleşen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/392 Esas sayılı dosyası yönünden; alınması gereken 6.594.032,61 TL harçtan ... Bankası A.Ş'den peşin alınan 1.648.509,00 TL ve ... Yapı İnş. Turizm. Tic. A.Ş, ... ... İnş.Turz. San. ve Tic A.Ş ve ... İnş. Turizm San. Tic. A.Ş 'den peşin alınan 1.648.508,15 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 3.297.015,46 TL harcın davalılardan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,3-Asıl ve Birleşen 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/111 Esas sayılı dosyası yönünden; alınması gereken 16.839.402,33 TL harçtan peşin alınan 4.210.171,28 TL harcın mahsubu ile bakiye 12.629.231,05 TL'nin davalılar ... Yapı İnş. Turizm. Tic. A.Ş, ... ... İnş. Turz. San.ve Tic A.Ş ve ... İnş. Turizm San. Tic. A.Ş tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA, 4-Davacı tarafından yapılan 2.214 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının davalılardan alınarak davacı tarafa VERİLMESİNE,5-İstinaf incelemesi sırasında, bozma ilamı gereği duruşma açıldığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,5-Gerek ilk derece gerekse istinaf aşamasında yatırılan gider avanslarından kullanılmayan kısımların karar kesinleştiğinde yatıran tarafa İADESİNE,Dair, davacı vekili Av.A... ile davalı ..., ... ve ... şirketleri vekili Av...., birleşen davalı ... Bankası vekili Av.... vekillerinin yüzlerine karşı, diğer tarafların yokluklarında, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 20/11/2025