Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/187 E. 2023/1005 K.

T.C. BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2019/187 Esas KARAR NO : 2023/1005 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 15/03/2019 KARAR TARİHİ : 07/11/2023 K.YAZIM TARİHİ : 07/12/2023 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TALEP: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacının davalı kooperatif üyesi olduğu, Bakırköy ..... Naterliğince düzenlenen 19.11.2003 tarih ve ..... yevmiye sayılı devir sözleşmesi ile ...... 'tan bu ortaklığı devraldığı, üyeliği gereği kendisine Avcılar, .... Pafta, ...... Parselde kayıtlı A-3 Blok D:20 nolu bağımsız bölümün tahsis edildiği, davacının kaoperatif üyesi olması nedeniyle genel kurul hazirun cetvellerinde ortak olarak kaydı bulunduğu gibi genel kurul toplantılarına da katıldığı, üyeliği gereği tüm akçeli yükümlülüklerini kooperatife karşı yerine getirdiğinden,kooperatife hiçbir. borcunun olmadığı, davalı kooperatif tarafından bağımsız bölüm tapusunun bugüne kadar kendisine verilmediği gibi, kooperatif yetkilileri tarafından dairenin üzerinde haciz olduğunun söylendiğini, dava kornusu dairenin mülkiyetinin tahsis tarihinde geçtiği, bu nedenle kaoperatifin borcu nedeniyle davacı adına tahsis edilmiş bağımsız bölüme haciz konulamayacağını, Yargıtay'ın bu konuda kökleşmiş içtihatlarının bulunduğunu, 4721 sayılı TMK 716. maddesi uyarınca davacıya tahsis edilen A-3 Blok, 20 nolu dairenin tapu kaydının tüm takyidatlardan ari bir şekilde davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir, CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının kötü niyetle huzurdaki davayı ikame ettiğini zira davacının kooperatif ortaklığını devir aldığını beyan ettiği kişinin kooperatife borcunun olup olmadığını sormadığı ve kooperatifte bir araştırma yapmadığını, dilekçe ekinde sunulan belgelerin ise kooperatif aidatı ile ilgisinin olmayıp, kooperatifin arsasını aldığı arsa sahibine olan borçları nedeniyle ortakların m2 başına 22 TL den hesaplanarak ödeyecek oldukları bir tutar olduğunu, davacının devir aldığı tarihten bu güne değin dubleks meskende ikamet ettiği halde 80 m2 dairelerin ödediği aidatlardan bir kısmını ödediği, geriye kalanlarını ise ödemediği, bu nedenle kooperatife karşı halen borcunun bulunduğu, kooperatifin sadece 1 blokunda kat mülkiyetine geçilmiş olup diğerlerinin ise hala arsa vasfında gözüktüğü, nitekim davacının tapu bilgilerini verdiği taşınmazın arsa vasfında olup imar barışı çerçevesinde bu taşınmaza yönelik kooperatif tarafındarı tahsili talep edilen ödemeleri yapmadığını,bu mnedenle davacının yükümlülüklerini yerine getirdiği yönündeki beyanının gerçeği yansıtmadığını, her ne kadar kendi taşınmazı üzerinde haciz bulunduğu yönünde iddia da bulunmuş ise de kat irtifakı bile olmayan davacı dairesi üzerinde haciz olmasının mümkün olmadığını, kooperatif üyelerinden hiçbir kimseye tapu tahsisinin yapılmadığını, beyanla haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER VE GEREKÇE: Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır. Dosyaya sunulan 15/01/2020 tarihli bilirkişiler ...... tarafından düzenlenen bilirkişi raporunda; Davacının davalı kooperatif üyesi olduğu,1163 sayılı kooperatifler kanunu kapsamında tapu iptal ve tescil davası yönünden aktif dava ehliyetinin bulunduğunun kabul edilmesi gerekeceği, davacı yanca davaya konu edilen ..... parselde kayıtlı 3. kat 10 nolu ..... arsa paylı meskeri nitelikli bağımsız bölümün davalı ..... Yapı Kooperatifi adına (tam) kat mülkiyeti tesisi gereği 24.12.1992 tarihinde ...... yevmiye nolu işlemle kayıtlı olduğu ve üzerinde haciz şerhlerinin bulunduğu, davacının üyeliği gereği adına tahsis ve teslim edildiği düşünülen, yerinde yapılan keşif sırasında halen davacı kiracısının ikamet etmekte olduğu A3 - nolu bloğun ise İstanbul İli, Avcılar İlçesi ..... pafta ..... parsel üzerinde bulunduğu, Kooperatif muhasebe defter ve kayıtlarına göre davacının davalı kooperatife borcu bulunmadığı tespit edildiği gibi davalı koaoperatif tarafından davacının kooperatif hesaplarına göre borcunun bulunmadığının kabul edildiği, Davalı kooperatifin davacıya tahsis ettiği A3 bloktaki bağımsız bölümleri yasal hale getirebilmek için imar barışından yararlandığı ve İmar barışı çerçevesinde kooperatifin üyelerinden tahsilini talep ettiği ve davacıya da imar barışı gereği isabet eden ödeme tutarının davacı yarıca ödenmemesi nedeniyle borçlu bulunduğu yönünde beyanda bulunulduğu, İmar barışı çerçevesinde üyelerden tahsili istenen ve kooperatifin davacı dışındaki diğer tüm üyelerinden bağımsız bölümlere isabet eden bu ödemelerin, tahsilinin gerçekleştirip gerçekleştirmediğinin ve imar barışı çerçevesinde bu ödemelerin tüm üyelerce ödenmesi halinde bağımsız bölüm tescilterinin yasal olarak üye adına mümkün olup olmayacağı konusunda açıklama yapılması gerekeceği yönünde sonuca ulaşıldığı, davacının gerek muhasebe kayıttarı gereği gerekse davalı kooperatif beyanlarından anlaşıldığı üzere genel kurul kararlarıyla kararlaştırılan tüm ödemeleri yaptığı ve borcunun olmadığı sonucuna ulaşılmakla kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceği ancak davacıya tahsis ve teslim edilen İstanbul İli, Avcılar İlçesi ..... pafta ..... parsel bloktaki 10 nolu dairenin yasal olarak tescile mümkün olup otmadığı yönündeki yasal şartların varlığı yönündeki değerlendirme ve takdirin sayın mahkemeye ait olacağı hususları tespit edilmiştir. Dosyaya sunulan 10/02/2022 tarihli bilirkişiler .... tarafından düzenlenen bilirkişi ek raporunda; Davacının .... Mahallesi, - Ada, .... Parselde yer alan - Blok, 3. Normal Kat, 10 nolu bağımsız bölüm ile ilgili olarak kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceği, Davaya konu dairenin 15.03.2019 dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 500.000 TL kadar olabileceği hususları tespit edilmiştir. Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Tapu iptali ve tescil için gerekli şartların şu şekilde sıralanması mümkündür: 1) Talep edenin kooperatif ortağı olması, 2) Kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması, 3)Talep edenin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması, 4) Talep eden adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut bulunması. Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli aşağıdaki gibi formüle edilmiştir: a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır. b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır. c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır. d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. Dosya ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı tarafından davalı kooperatife üye oldukları iddiası ile huzurda görülen tapu iptali ve tescil davası açılmıştır. Mahkememizce davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtları ile dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş olup yapılan bilirkişi incelemesi sonunda düzenlenen kök ve ek bilirkişi raporunda davaya konu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 500.000,00 TL olduğu; davacının gerek muhasebe kayıttarı gereği gerekse davalı kooperatif beyanlarından anlaşıldığı üzere genel kurul kararlarıyla kararlaştırılan tüm ödemeleri yaptığı ve borcunun olmadığı sonucuna ulaşıldığı belirtilmiştir. Davacı tarafından dava değeri üzerinden eksik harç ikmal edilmiştir. Davacı tarafından her ne kadar huzurda görülen dava, dava konusu taşınmazın takyidatlardan ari bir şekilde tarafına tescili istemli olarak dava açılmış ise de 12/09/2023 tarihli celsede takyidatlardan ari olarak taşınmazın tescili talebinden vazgeçilmiştir. Mahkememize celp edilen tapu kayıtları doğrultusunda dava konusu taşınmazın kapı numarasının 12 olarak değiştiği tespit edilmiş olup davacı vekili tarafından da yargılamanın aşamalarında dava konu bağımsız bölümün kapı numarası 12 olarak belirtilmiştir. Tekniğine uygun ve denetime elverişli olarak düzenlendiği kabul edilen bilirkişi kök ve ek raporları doğrultusunda ve yukarıda açıklanan nedenlerle davacının kooperatif ortağı olması, kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması, davacının kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve davacı adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut bulunması şartları bir arada gerçekleştiğinden tapu iptali ve tescil koşullarının oluştuğunun kabulü ile açılan davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir. HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-AÇILAN DAVANIN KABULÜ ile İstanbul ili, Avcılar ilçesi, .... Mah., .... Mevkii, ..... parselde kayıtlı 9/100 arsa paylı, 4. Kat, 12 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile söz konusu bağımsız bölümün davacı adına tapuda KAYIT VE TESCİLİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan ve tahsili gereken 34.155,00 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 8.538,75 TL nispi harçtan mahsubu ile bakiye 25.616,25 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, 3-Davacı tarafından sarf olunan (5.950,45 TL bilirkişi ücreti +250,00 TL ATGV araç ücreti + 515,15 TL posta ücreti tebligat, müzekkere masrafından ibaret) 6.715,60 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 4-Davacılar tarafından yatırılan 6,40 TL vekalet harcı, 44,40 TL başvurma harcı ve 8.538,75 TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Sarf olunmayan delil/gider avanslarının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine, 6-Kendisini vekil ile temsil ettiren davacılar lehine yürürlükte bulunan Avukatlık Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/1. maddesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 76.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, Dair; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341. ile 360. madde hükümleri uyarınca mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı ile davalı kooperatif tasfiye memurunun yokluğunda verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 07/11/2023 Katip ... e-imzalı Hakim ... e-imzalı