Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/380 E. 2023/1147 K.

T.C. BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2022/380 Esas KARAR NO : 2023/1147

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 12/09/2020 KARAR TARİHİ : 14/12/2023 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 22/12/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili esas ve birleşen dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin ihbar edilen ......... A.Ş.'den 16 nolu bağımsız bölümün sözleşme ile satın aldığını, sözleşmedeki satış bedelini ödediğini ......... A.Ş. 'nin projeyi davalı ........ LTD.ŞTİ. 'ne devrettiğini, müvekkilinin B6 Blok 5 ve B 3 Blok 5 nolu taşınmazları sattığı için anlaştığını ancak davalı ........ şirketinin daireleri teslim etmediğini, bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile müvekkil şirket adına tescilini, olmadığı takdirde denkleştirici adalet çerçevesi içinde bedelinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ........ vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, taraflar arasında sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını, sözleşme şekle uygun yapılsa bile satış vaadi sözleşmesinin ayni değil şahsi hak doğuracağını, müvekkili şirketin tüm hak ve borçlarını devrettiğini, davanın öncelikle usulden olmazsa esasdan red edilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ...... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, taraflar arasında sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını, resmi şekilde yapılmayan sözleşmenin geçerli olması için yüklenicinin edinimi yerine getirmiş olması, alıcının tüm borçlarını eda etmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasını sağlaması gerektiğini, bu şartların yerine gelmediğini, davacının basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiğini, davanın öncelikle usulden olmazsa esasdan red edilmesini talep ve dava etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ: Dava; Tapuya Kayıt ve Tescil ve terditli olarak alacağın tahsili istemine ilişkindir. Taraf vekilleri yazılı delillerini ibraz etmişler, diğer deliller ile Büyükçekmece ...... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...... Değişik İş sayılı, Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesinin ....... Esas sayılı dosyası kesinleşme şerhiyle birlikte Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...... Esas sayılı dosya mahkememizce toplanmıştır. Büyükçekmece ...... Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından dava konusu İstanbul ili, ...... İlçesi, ..... Mahallesi, ..... Ada ve ..... Parsel B6 Blok 5 numaralı ve B3 Blok 5 numaralı bağımsız bölümler aşağıda belirtilen davalılar adına kayıtlı ise, 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla 15.000,00 TL teminat yatırıldığında taşınmazın üzerine ihtiyati tedbir konulmasına dair karar verilmiş olup, ihtiyati tedbir kararı Beylikdüzü Tapu Müdürlüğüne gönderilmiş ve taşınmazın tapu kaydına işlenmiştir. Dava konusu taşınmazın tapu kaydı celp edilmiş incelenmesinde;Dava konusu İstanbul ili, ...... İlçesi, ...... Mahallesi, ...... Ada ve ...... Parsel B6 Blok 5 numaralı ve B3 Blok 5 numaralı bağımsız bölümlerin ...... adına 20/09/2017 tarihi itibari ile intikal edildiği görüldü. Davanın Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesinde açıldığı, Büyükçekmece ....... Asliye Hukuk Mahkemesinin ilamı ile davanın görevsizlik nedeni ile usulden reddine karar verdiği, dosyanın görevli Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemelerine gönderilmesine karar verildiği, dosyanın mahkememize gönderildiği ve ...... Esasa kaydedildiği görülmüştür. Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin tespiti ve yine teminat bedelinin tespiti açısından bilirkişinin görevlendirilmesine karar verilmiş, bilirkişiler 02.08.2022 tarihli raporlarında; İstanbul İli ...... İlçesi ...... Mahallesi, ....... Ada ve ...... Parsel, B3 Blok 5 numaralı bölümün dava tarihi itibari ile satış değeri, 400.000,00-TL olarak takdir edilmiştir. İstanbul İli ...... İlçesi ...... Mahallesi, ..... Ada ve ...... Parsel, B6 Blok 5 numaralı bölümün dava tarihi itibari ile satış değeri, 400.000,00-TL olarak bildirmişlerdir. Dava konusu taşınmazların değerinin toplamda 800.000,00-TL olduğu tespiti ile taraflar arasındaki uyuşmazlık konuları çerçevesinde davacının yapmış olduğu ödemelerin tapu iptal ve tescile hak kazanıp kazanmadığı ve taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti ile tarafların itirazları kapsamında dosyadaki delillerde değerlendirilmek suretiyle emsal Yargıtay içtihatları dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde davacının ödediği bedelin güncel miktarıının tespiti hususlarında rapor alınmasına mahkememizce heyete tevzi nedeni ile hazırlanan tensip tutanağı ile karar verilmiş bilirkişiler 08/04/2023 tarihli raporunda özetle; ''Teknik Bilirkişi Heyeti tarafından kök raporda tespit edildiği üzere İstanbul İli ....... İlçesi ...... Mahallesi, ..... Ada ve 13 Parsel, B3 Blok 5 numaralı bölümün dava tarihi itibari ile satış değerinin, 400.000,00TL olarak takdir edildiği ve İstanbul İli ...... İlçesi ..... Mahallesi, ..... Ada ve ...... Parsel, B6 Blok 5 numaralı bölümün dava tarihi itibari ile satış değerinin 400.000,00TL olmak üzere her iki taşınmazın toplam değerinin dava tarihi itibarı ile 800.000,00 TL takdir edildiği, mali incelemeler neticesinde ; Davacı ...... Gıda Pazarlama Sanayi ve Ticaret A.Ş. İle Davalı ...... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında akdedilen 23.03.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi ve Davacı ile Davalı ........ Tasarı Mimarlık Mühendislik İnş.San.ve Tic.Ltd.Şti arasında 23.03.217 tarihli sözleşmenin devamı niteliğinde akdedilen 06.11.2019 tarihli sözleşmelere istinaden Davacı tarafından ödenen toplam 550.000,00 TL'nin, 19.04.2022 Dava tarihindeki TL değerlerinin Denkleştirici Adalet İlkesi Tablosu verileri nezdinde 1.822.172,84 TL olarak tespit edildiği'' şeklinde tespitlerini mahkememize bildirmişlerdir. Bilirkişinin 08/04/2023 tarihli raporu ile davacı vekili bilirkişi tespitine göre ödenen paranın denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde karşılığı 1.822.172,84 TL olup daha önce bir kısım tamamlama harcı yatırmakla mahkememiz 06/07/2023 tarihli 1 nolu ara kararına göre de Davacı vekiline 7 günlük kanuni süresi içerisinde ıslah dilekçesi ve ıslah harcını yatırıldığına dair makbuzları mahkememize sunmasının istenilmiş ve davacı taraf ıslah dilekçesini ibraz edip harcı tamamlamıştır. Davalı ...... İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş vekili BAkırköy ...... Tüketici Mahkemesi ....... sayılı, Bakırköy .......Tüketici Mahkemesi ...... sayılı dosyası ile müvekkili şirket aleyhine açılan davaların reddedildiğine dair emsal mahkeme kararlarını sunmuştu Yapılan yargılama ve toplanan deliller sonunda; Davacı taraf, ihbar olunan ........ İNŞAAT YAPI KUYUMCULUK OTO. İNŞAAT A.Ş. İle 23/03/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşmeye istinaden ...... Ada, ...... Parselde A1 Blok 16 No'lu dairenin kendilerine verileceğini, bilahare bu şirketin inşaatı ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞİRKETİ'ne devrettiğini, devralan bu şirketle 06/11/2019 tarihli sözleşme yaptıklarını, sözleşmeye göre 100.000 TL ödeme karşılığında B6 Blok 5 No'lu ve B3 Blok 5 No'lu bağımsız bölümlerin satışı için anlaştıklarını, bu sözleşmenin tarafı olan ........ A.Ş.'nin yükümlülüklerini yerine getirmediğini 30/08/2020'de daireleri kendilerine teslim etmediği gerekçesiyle eldeki davayı açtığı görülmüştür. Davaya konu inşaatın yapıldığı İstanbul ,Beylikdüzü, ...... Mahallesi ...... Ada, ..... Parsel sayılı taşınmaz davalı ...... AKM İNŞAAT SAN. VE TİC. A.Ş. şirket üçüncü kişilere ait bu taşınmaz üzerinde Büyükçekmece ....... Noterliğinin 15.06.2015 tarih ve ....... yevmiye sayılı," DÜZENLEME ŞEKLİNDE SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ" ne istinaden inşaat yapmayı üstlenmiştir. İnşaatın devam sırasında da ihbar olunan ....... İNŞ YAPI KUYUMCULUK OTO.A.Ş ile15.01.2017 tarihli "BARTIR KARŞILIĞI İNŞAAT" sözleşmesi yapıldığı görülmüştür Ancak dosya kapsamı ve tarafların kabulü emsal dosyalara göre de davacının adire satın aldığın iddia ettiği ....... İNŞ YAPI KUYUMCULUK OTO.A.Ş yüklendiği sorumluluğu yerine getiremediği anlaşılmıştır. Daha sonra ihbar olunan şirket de davalı ........ Mimarlık Mühendislik İnşaat San.Tic.Ltd.Şti. İle 21.11.2018 tarihinde sözleşme yapmış ve buna göre de diğer davalı şirketteki tüm hak ve alacaklarını bu şirkete devir ve temlik ettiğini bildirmiş ve davacı şirket kendi kaşe imzası ile 16.03.2019 tarihli MUVAFAKATNAME başlıklı bir belge dosyaya sunulmuştur. Bu belgede davalı Şirket ile 15.01.2017 tarihli BARTIR KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMI SÖZLEŞMESİNİN, "16.03.2019 tarihinden önceki yapılan imalatlarda dahil olarak,sözleşmenin şartları aynı kalmak şartıyla ,SÖZLEŞMEDEN DOĞAN TÜM KAZANIM VE ALACAKLARIMI ........ Mim.Müh.İnş.Ltd.Şti.ne devir ve temlik etmesine " tarafımızdan MUVAFAKAT talebi üzerine 16.03.2019 tarihli SÖZLEŞME DEVİR PROTOKOLÜ başlıklı belge ile "16.03.2019 tarihinden önceki yapılan imalatlarda dahil olarak,sözleşmenin şartları aynı kalmak şartıyla ,SÖZLEŞMEDEN DOĞAN TÜM KAZANIM VE ALACAKLARIMI ........ Mim.Müh.İnş.Ltd.Şti.ne devir ve temlik ediyorum." yazılı belgeyi sunmuştur. İhbar olunan ......... İNŞAAT A.Ş. İle diğer davalı ..... 15.01.2017 tarihli BARTIR KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMI SÖZLEŞMESİ ,FESHEDİLMİŞ ve karşılıklı olarak İBRA ettikleri anlaşılmıştır. İhbar olunan ....... İnşaat Yapı Kuyumculuk Otomotiv A.Ş., 15.01.2017 tarihli barter sözleşmesine dayanarak davalı ........ karşı Bakırköy ...... Ticaret Mahkemesi ...... esas sayılı dosya ile söz konusu dava 17.10.2022 tarihinde karara çıkmış ve kesinleştiği anlaşılmıştır. Mahkeme gerekçeli kararında; ....... İnşaat Yapı Kuyumculuk Otomotiv A.Ş.'nin 15.01.2017 tarihli bartır sözleşmesinden kaynaklanan bütün haklarını 16.03.2019 tarihli sözleşme devir protokolü ile 3. şahsa temlik ettiğini, müvekkil şirketi ibra ettiğini bu nedenle müvekkil şirkete karşı herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunmayacağından bahisle davanın reddine karar vermiştir. Ayrıca Büyükçekmece ...... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ..... değişik iş sayılı dosyasından yapılan keşif ve akabinde düzenlenen bilirkişi raporunda da; davacının davaya konu ettiği bağımsız bölümlerin satışına ilişkin sözleşme yaptığı ........ İnşaat Yapı Kuyumculuk Otomotiv A.Ş.'nin davalıya karşı yükümlülüklerini yerine getirmediği, inşaatı eksik bırakarak sözleşmeyi feshettiği yer aldığı görülmüştür. Tüm bu delillere göre , Davacı ...... Gıda Pazarlama Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile Davalı ........ İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında akdedilen 23.03.2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi' nin davalı ...... şirketi ile davacı arasında bir sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Bilindiği üzere sözleşme veya hukuki işlem niteliğinde olan bu tür evraklarda cari olan "nispilik ilkesi" gereğince sadece ilgili tarafları bağlar ve yine sadece ilgili taraflara karşı ileri sunulabilir. Sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği davacının doğrudan davalı ....... şirketine karşı talepte bulunamayacağı gibi halef olduğu varsayılsa dahi davacı şirketin davaya konu ettiği bağımsız bölümlerin satışı konusunda sözleşme akdettiği şirketlerin davalı .......'e karşı edimlerini ifa etmediği emsal dosyalarla sabit olup sözleşmenin şahsi hak doğurması nedeni ile üçüncü şahıs durumunda olan birleşen dosya davalısına teşmil edilemeyeceği gibi diğer davalı ........'nin de edimlerinin yerine getirmediği bu sebepten dolayı birleşen dosya davalısına karşı hak ve alacak talebinde bulunamayacağından davanın birleşen dosya davalısı yönünden reddine karar vermek gerekmiştir. Diğer Davalı ........ şirketi yönünden ise ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞİRKETİ'ne devrettiğini, devralan bu şirketle 06/11/2019 tarihli sözleşme yaptıklarını, sözleşmeye göre 100.000 TL ödeme karşılığında B6 Blok 5 No'lu ve B3 Blok 5 No'lu bağımsız bölümlerin satışı için davacı, davalı ........ Limited Şirketiyle imzalamış olduğu adi yazılı Satış Vaadi Sözleşmesi şahsi bir hak doğurmakta olup şahsi hakka dayanarak sadece ........ şirketinden tapu talep etmesinin koşulları oluşmuş ise de ........ Limited Şirketi'nin inşaatı tamamlamadığı, yarıda bırakarak temerrüde düştüğü anlaşılmıştır. Öte yandan taşınmaz mülkiyetinin devri söz konusu olduğu için bu sözleşmenin resmî biçimde yapılması gerekmektedir. Zira 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde taşınmazların satışına ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacağı sabittir. Somut olayda da taraflar adi yazılı belge ile taşınmaz vaadi sözleşmesini imzaladıkları sabittir. Bu duurmda davacının tapu iptal talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Ancak Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi ” denkleştirici adalet ” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır. Somut olayda; mahkememizce 08/04/2023 tarihli hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı tarafından ödenen bedelin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ifanın imkânsız hale geldiği dava tarihindeki ulaştığı değer hesaplanmış hükme esas alınarak dilkeçenin 3) no'lu talep sonucundaki ıslah talebi dikkate alınarak: 1.822.172,84-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalı ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.'nden alınarak davacıya verilmesine aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir. H Ü K Ü M: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle; 1-)DAVACININ TAPU TESCİL TALEBİNİN REDDİ İLE: - (3) no'lu talep sonucundaki ıslah talebi dikkate alınarak: 1.822.172,84-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalı ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.'nden alınarak davacıya verilmesine, -Birleşen dosya (Büyükçekmece ...... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...... Esas sayılı dava dosyası) davalısı ........ İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ yönünden DAVANIN REDDİNE, 2-)ASIL DAVA YÖNÜNDEN: -Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 124.472,63-TL harçtan peşin alınan 1.707,75- TL harcın mahsubu ile bakiye kalan 122.764,88-TL harcın ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.'nden alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA, -Davacı tarafça yatırılan 1.707,75-TL peşin harç ve 54,40-TL başvurma harcı olmak üzere toplam 1.762,15- TL harcın ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.'nden alınarak davacıya verilmesine, -Davacı tarafça yapılan 7.101,85-TL yargılama giderinin ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.'nden alınarak davacıya verilmesine, -Davalı ........ TASARI MİMARLIK MÜH. İNŞ. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.'nden tarafça yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, -Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 217.773,83-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 3-)BİRLEŞEN DAVA YÖNÜNDEN: -Harçlar Tarifesi uyarınca alınması gereken 269,85-TL harçtan peşin alınan 54,40-TL harcın mahsubu ile bakiye kalan 215,45-TL harcın davacıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA, -Davacının yapmış olduğu yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, -Davalı tarafça yapılan 161,00-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak ....... İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ 'na verilmesine, -Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca tayin ve takdir olunan 1.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak ...... İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ'na verilmesine, 4-)Taşınmaz üzerinde bulunan ihtiyati tedbir kararının işbu kararın kesinleşmesine kadar devamına, 5-)Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde taraflara iadesine, 6-)HMK'nin uygulanmasına dair yönetmeliğin 58/1 maddesi gereğince taraflardan birinin talebi halinde gerekçeli kararın taraflara tebliğine, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 ila 360'ncı madde hükümleri uyarınca, mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye verilecek dilekçe ile kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde veya istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf başvuru hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize veya aynı sıfattaki başka bir mahkemeye vereceği cevap dilekçesi ile iki hafta içerisinde İSTİNAF yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzlerine karşı oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 14/12/2023

Başkan ....... ¸e-imza Üye ......... ¸e-imza Üye ......... ¸e-imza Katip ........ ¸e-imza