Antalya 4. Asliye Ticaret Mahkemesi 2016/359 E. 2019/880 K.

T.C. ANTALYA 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2016/359 KARAR NO : 2019/880 ASIL DAVADA BİRLEŞEN DAVADA BİRLEŞEN DAVADA DAVA : Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan), İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) DAVA TARİHİ : 13/05/2016-01/11/2017 KARAR TARİHİ : 08/11/2017-24/12/2019 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan), İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı karşı davalı vekili ... tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı şirketin davalı şirketten ... ... ada ... parsel üzerinde davalı şirketin inşa ettiği Otel vasıflı binayı satın aldığını, bu satışla ilgili olarak taraflar arasında “gayrimenkul satış protokolü” imzalandığını, akabinde ... tarihinde satışa konu taşınmazın davacı adına tapu devrinin yapıldığını, davacının protokol gereği taşınmazın satış bedeli olarak ... TL nakit kalan ... TL nin ise protokole uygun olarak ... ... mah. ... ada ... parsel üzerinde bulunan taşınmazın tapu kaydının devri yapılarak ödendiğini, taşınmasın satış tarihi itibariyle iskanının henüz alınmadığını, yapılan protokolde davalının hangi eksiklikleri tamamlayacağını, en önemlisi de genel iskanın en geç ... tarihine kadar tam ve eksiksiz olarak teslim etmeyi taahhüt ettiğini, tapunun devri ile birlikte davacının oteli teslim aldığını, davalınında eksik kalan bazı işleri tamamladığını, ancak bir çok eksik işin davacı tarafından yapıldığını, bu durumda satış protokolüne göre davalının taahhütlerini gereği gibi ifa etmediğini, en önemlisi otelin iskanının aradan geçen zaman zarfında davalı tarafça bir türlü alınamadığını,davacıyı sürekli oyalayan davalının yaklaşık 1.5 yıldır taahhüdünü yerine getirmediğini, sırf genel iskan müsadesi alabilmek için davacının otelin çatı katındaki odaların kaldırılarak çatının kapatılmasına ses çıkarmadığını, yeter ki genel iskan müsadesi alınsın düşüncesi ile hareket ettiğini, çatı katındaki odaların kaybı nedeniyle davacının otelin açıldığı günden bu yana gelir kaybı yaşadığını, zira otelin en güzel odalarının bulunduğu çatı katının tamamı ile atıl kaldığını, çatı katının yıkımının dahi genel iskan müsadesi alınması için yeterli olmadığını, ... Belediyesinin ... gün ve ... sayılı yazısı ile projeye aykırı imalatların yıkımı için karar alındığını aynı zamanda ... TL idari para cezası verildiğini, davacının bu durum nedeniyle mağdur olduğunu, dava konusu otelin mevcut olan fiziki durumu ile genel iskan müsadesinin alınmasının hukuken mümkün olup olmadığının tespitini, otelin mevcut onaylı projeye uygun hale getirilmesi için lazım gelen tadilat ve onarım masraflarının tutarının belirlenmesini, söz konusu tadilat için otelin tamamen boşaltılmasının zorunlu olup olmadığı, eğer zorunlu ise bu taşınma, depolama ve yeniden eşyaların otele taşınması masrafları ve eşyaların yıpranması, bazı eşyaların ve imalatların yeni oluşacak olan yapıya metrajların değişecek olması sebebi ile uymaması ve yeniden imalat ve tadilatları gerektirecek olması durumlarının irdenelenerek masraflarının belirlenmesini, bütün bu işlerin yapılarak inşaa ve tadilatın tamamlanmasi ile genel iskan müsadesinin alınması için lazım gelen sürenin tespiti ve bu süre zarfında müvekkilinin uğrayacak olduğu gelir kaybının tespitini, genel iskanın alınması için ödenmesi lazım gelecek masrafların, yapılacak olan tadilat sonrasında otelde meydana gelecek olan kullanılabilir alanların, özellikle odaların küçülmesi, bazı odaların tamamen iptal edilmesi sebebi ile sayılarının azalması ve totalde küçülecek olan otelin verimliliğine etki edip etmeyeceği, davacının satın almış olduğu otelde meydana gelecek olan değer kaybı dışında davacının uğramış olduğu yada uğrayacak olduğu zarar ziyanın belirlenmesini, yapılacak olan bu belirleme sonrasında daha sonra arttırmak koşulu ile fazlaya ilişkin ek talep ve tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik ... TL tutarında tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesini, uğranılan zarar ziyan dışında ayrıca taraflar arasında yapılmış bulunan ... tarihli protokolün cezai şart başlıkla son maddesine göre ... TL tutarında cezai şartın davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesini, hüküm altına alınacak olan meblağlara dava tarihinden tahsil tarihine kadar işleyecek olan ticari reeskont avans faizinin uygulanmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı karşı davacı vekilinin mahkememize sunduğu cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; davacı karşı davalının dava tarihi itibari ile taahhüdünü yerine getirmediğini, sözleşme gereğince nakten ödenecek ... TL nin sadece ... TL sinin ödendiğini, davalı şirkete noterden eksik işlemlerin tamamlanabilmesi için yetki verilmediğini,davacının iskanın alınması için oteli teslimden kaçındığını, otelin tamamlanması için davalı şirkete oteli teslim etmek yerine davalıdan plan tadilatı için para istediğini, otel içinde projeye aykırı imalatlar yaparak iskanın alınmasını imkansız hale getirdiğini, 1 yıl içinde ödenmesi gereken çeki vadesinde ödemediğini, yerine yeni tarihli evraklar verdiğini, hatta sözleşmeye konu otel bedelini gayrimenkul devri ile ödenecek kısmında davalıyı dolandırdığını, devre konu taşınmazın ... TL ye kira verildiğini, söyleyerek davalıyı zarara uğrattığını, davacı karşı davalının kusurlu davranışları nedeniyle taraflar arasındaki sözleşmenin uygulanamaz hale geldiğini, şirketin davacı karşı davalının tutumu ve davranışları nedeniyle maddi ve manevi zarara uğradığını, davacı karşı davalı şirketin dava dilekçesinde dile getirdiği tüm maddi vakıaların davacının kusurundan kaynaklandığını, davalı şirkete sadece çatının yapılması hususunda sözlü yetki verildiğini, kalan yerlerin ise davacı karşı davalı tarafından yapılacağının beyan edildiğini hatta otel için yeniden proje çizdirileceği gerekçesi ile plan tadilatı için davalıdan ... TL para istendiğini, söz konusu miktar için davacıya ... TL ve ... TL olmak üzere 2 adet çek teslim edildiğini, davacı karşı davalının da vermiş olduğu tamilatlar doğrultusunda otele ait merdiven ve hava boşluklarının kapatıldığını, ekstra tuvalet ve banyolar yapıldığını, mutfak ve girişin büyütüldüğünü, projeye aykırı olarak yapılan tüm tadilatların davacı şirketin emir ve talimatları altında gerçekleştiğini, müvekkilinin bu şekilde otele iskan alamayacağını davacıya bildirmesine rağmen davacı şirket yetkilisinin siyasi bağlantılarının olduğunu ve bu hali ile plan tadilatı yapılarak iskan alabileceğini müvekkili şirket yetkilisine beyan ettiğini, davacının bu hususu dava dilekçesinde ikrar ettiğini, taraflar arasında sözleşme gereğince dava konusu otelin bedelinin ... TL sinin nakden ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ancak davacının sadece ... TL ödediğini, davalının tüm ısrar ve çabalarına rağmen tapu devrinde ödenmesi gereken ... TLnin müvekkili şirkete halen ödemediğini, ayrıca her ne kadar dükkanın kirasının ... TL olduğu, kira bedelinin tapu devrinden sonra içinde bulunan kiracı tarafından davalıya ödeneceği iddia edilmiş ise de devir işleminden sonra kiracının kira sözleşmesindeki kira bedelinin ... TL olduğunu beyan ettiğini, davalı şirketin bu satıştan ... TL zarar ettiğini, davacı şirketin kendi kusurundan kaynaklı olarak iskan alınamadığını, davacı karşı davalının usul ve yasaya aykırı biçimde hem akdin ifasını hem de cezai şartı talep ettiğini, davacının ifaya ekli cezai şartı isteyebilmesi için bu hususun açıkça sözleşmede kararlaştırılmış olması gerektiğini, ancak taraflar arasında bağıtlanan sözleşmede böyle bir hükmün olmadığını, davacının hem ifa hem cezaya yönelik talebinin yasal dayanağının bulunmadığını, karşı davaları yönünden davalı şirketin şirketin bugüne kadar iskan alamadığı inşaatının bulunmadığını, davalı şirketin şirket politikası gereğince otel işletmek istemediğini, bu nedenle otel ruhsatlı taşınmazı davacı şirkete devrettiğini, sözleşme sırasında davacı karşı davalı şirketin mevcut otel projesini kabul etmesine rağmen daha sonra siyasi bağlantıları kullanarak daha geniş kullanım alanlı bir otel yapma gayesi içine girdiğini, bu nedenle de davacı karşı davalının kendi edimlerini yerine getirmeyerek müvekkili şirketi zarara uğrattığını, davalı şirketin uğradığı zararların giderilmesi istemiyle Ankara ...Noterliğinin ... tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesini düzenlediğini ancak davacı karşı davalının söz konusu ihtara cevap vermediğini, bu nedenle iş bu karşı davanın açılmasının zorunlu hale geldiğini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile tapu devrinde eksik ödenen ... TL bakiye alacağın, ... TL değerinde olduğu iddia edilerek müvekkiline devredilen taşınmazın gerçek değeri beyanılarını yansıtmadığı için müvekkilinin uğramış olduğu ... TL zararın, sözleşmede yazılı olmadığı halde plan tadilatı için müvekkilinden alınan ... TL’nin, iskanın alınamaması davacı karşı davalı şirketin kusurundan kaynaklandığı için müvekkili şirketin bu güne kadar ödemiş olduğu elektrik, su, idari para cezası ... vb. İşler için ödenen ... TL zararın, cezai şart konusunda sayın mahkemenin aksi kanaatte ise davacı karşı davalı şirketin sözleşmeye uymadığı için müvekkili şirketin uğramış olduğu diğer maddi ve manevi zararlardan dolayı ... TL cezai şartın, ödenmesine karar verilmesini, dava konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilerek taşınmazın devrinin kiraya verilmesinin ve projeye aykırılı tadilatlar yapılmasının önlenmesini talep ettiklerini, davanın kabulü ile taraflar arasında bağıtlanan sözleşme gereğince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik ... TL nin temerrüt tarihiden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, müvekkili şirket aleyhine açılan haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı karşı davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Birleşen Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... Esas, .../... Karar sayılı dosyasında davacı vekili ... tarihli dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ... tarihli ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel sayılı taşınmazın satışın ilişkin gayrimenkul satış protokolü imzalandığını ve protokol gereği müvekkili alıcı tarafından davalı satıcıya protokolde kararlaştırılan satış bedelinin ödendiğini, davalı tarafça da taşınmazın tapu devrinin yapıldığını, dava konusu taşınmazın tapu kaydında satış öncesinde de mevcut davalı aleyhine tesis edilen alacaklısı ... olan ... tarihli ve ... yevmiye nolu ipoteğin, dava konusu taşınmazın satışından hemen sonra fek edileceğinin taahhüt edildiğini ancak kötü niyetle hareket eden davalının halihazırda ipoteğin fekkini sağlamadığını, bu hususta davalıya davalı adına ihtarname keşide edildiğini, davalı tarafça verilen cevabi ihtarnamede ipoteğin taşınmaz satış bedelinin ....-TL'sinin ödenmediğinden bahisle fekkinin sağlanamayacağının bildirildiğini, davalının tapu devrinde müvekkilince ödenmesi gereken satış bedelinin ödenmediği ve bu nedenle de dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin fekkinin sağlanamayacağına ilişkin itirazının haksız ve mesnetsiz olduğunu, taraflarca imza edilen gayrimenkul satış protokolünün ödeme şeklinin düzenlendiği bölümün 1.madde başlığı altında da satış bedeline dair ...-TL'nin nakden ve peşin olarak ödeneceğinin açık olduğunu, müvekkilince iş bu yükümlülüğün yerine getirilmesi üzerine ilgili Tapu Müdürlüğünde satış ve mülkiyetin devrinin gerçekleştiğini, kaldı ki davalı tarafça ödenmediği iddiasında olunan ...-TL'lik bedelin davalının düşük fatura kesme saiki nedeniyle davacının firmasından personeli ... hesabından çekilerek davalıya ödendiğini ve yine aynı meblağın ... tarihinde davalı şirketin hesabına yatırıldığını, ... tarihli gayrimenkul satış protokolünde müvekkiline ait tüm yükümlülüklerin eksiksiz olarak yerine getirildiğini, taraflar arasındaki Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... esas sırasında kayıtlı tazminat davasının da derdest olduğunu belirterek, iş bu dava ile Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... esas sayılı dosyasının birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Taraflara duruşma gün ve saatini bildirir usulüne uygun meşruhatlı davetiye tebliğ edilerek usulüne uygun taraf teşkili sağlanmıştır. Dava dilekçesi ekinde taraflar arasında düzenlenen ... tarihli gayrimenkul satış protokolünün dava dilekçesi ekinde olduğu görülmüştür. ... Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu ... Mah ... ada ... parsel sayılı taşınmaza ait takyidatlı tapu kayıt örneği, resmi senet örneği, dosyamıza celp edilmiştir. ... Belediyesine müzekkere yazılarak dava konusu ... Mah ... ada ... parsel sayılı taşınmazın iskan, harç ve ruhsat bedellerinin bildirilmesi, varsa buna ilişkin ödemelerin, ayrıca mimari projeye ilişkin evrakların gönderilmesi talep edilmiştir. ... Belediyesi tarafından gönderilen yazı dosyamız arasına alınmıştır. Mahkememizce davacı karşı davalıya mahkememizin ... tarihli oturum ... nolu ara kararı ile HMK 119. Maddesi gereği dava dilekçesinde bildirdiği genel iskan alınmaması sebebiyle talep ettiği her bir alacak kalemi için talep sonucunu açıklaması için süre verilmiş, davacı tarafından buna ilişkin dilekçe dosyamız arasına ibraz edilmiştir. Yargılama sırasında taraf tanıkları dinlenmişlerdir. Mahkememizce yapılan yargılama sırasında; ... tarihli oturum ... nolu ara karar gereği bir inşaat, bir mimar ve bir hesap uzmanı bilirkişi aracılığıyla mahallinde keşif icrasına karar verilmiş, yapılan keşif sonunda bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan ... havale tarihli raporda özetle; "...Davaya konusu dosya kapsamı ile yerinde yapılan keşif ve inceleme sonucunda; 1.Keşif tarihinde davaya konu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel üzerindeki otel vasfındaki yapıda heyetimizce yapılan inceleme neticesinde yapının ... kat + ... kat + ... Kat + ... Kat ve çatı katında oluşmuş olduğu görülmüştür. ... katta mutfak, soğuk hava deposu, iki adet depo, kiler, sauna, masaj odası, hamam, iki adet tuvalet mahallerinin olduğu, Zemin ( Giriş ) katında, lobi, resepsiyon, restoran, ofis, çelik karkaslı kuzey ve batı cephelerinde projede olmayan çelik karkaslı yanlan ve üstü kapalı sökülebilir nitelikli oturma bölümü olduğu, 3.Katta koridor ve 8 adet oda, kat merdiveni, yangın merdiveni, asansör mahallerinin olduğu, 4.Katta koridor ve 8 adet oda, yangın merdiveni, asansör mahallerinin olduğu, Çatı katında koridor ve 4 adet odanın olduğu, otelin toplam 20 odalı olduğu, yapımn fiziki durumunun zemin katın kuzey ve batı cephesinde bulunan çelik karkaslı sökülebilir nitelikli kısmı hariç, dosyada bulunan ... tarih ve ... nolu onaylı mimari projeye uygun olduğu görülmüştür. 2.İlgili belediye yetkililerince tespit edilen aykırılıklardan dolayı dava konusu otel inşaatının Davanın ... tarihinde açıldığı dikkate alındığında o tarihteki mevcut onaylı projeye uygun halde genel iskan almasının mümkün olmadığı tespit edilmiştir. ... vekilinin ... tarihli dilekçesinin 2. sayfa ...de belirtmiş olduğu iskan alamaması sebebinin kendisine bu hususta bir vekaletname ile yetki verilmediğini ileri sürmüştür. Ancak böyle bir vekaletname verilmiş olsa dahi ... Tarihli Yapı Tatil Zaptında belirtilen projeye aykırılıklar giderilmeden genel iskan almasının mümkün olmadığı tespit edilmiştir. 3.Dava konusu otelin mevcut olan fiziki durumu ile genel iskan alınmasının hukuken mümkün olup olmadığının tespiti istenilmiştir. Davanın ... tarihinde açıldığı dikkate alındığında o tarihteki mevcut fiziki durumunun dava dosyası ve içeriğinde yer alan bilgi ve belgelerin incelenmesi neticesinde .İlgili belediye yetkililerince tespit edilen aykırılıklardan dolayı dava konusu otel inşaatımn dava tarihi itibari ile fiziki durumunun genel iskan almasının mümkün olmadığı tespit edilmiştir. Ancak Keşif tarihi itibari ile alınmış olan yeni tadilat projesine uygun olarak dava konusu yapının ... tarih ve ... nolu onaylı mimari projeye uygun olduğu görülmüştür. 4.Otelin mevcut olan onaylı projeye uygun hale getirilmesi için lazım gelen tadilat ve onarım masraflarının tutarının belirlenmesi talep edilmiştir. Davanın ... tarihinde açıldığı dikkate alındığında o tarihteki mevcut onaylı projeye uygun hale getirilmesi için lazım gelen tadilat ve onarım masrafları dava dosyası ve içeriğinde yer alan bilgi ve belgelerin incelenmesi neticesinde Toplam ...-TL dir. ( % 18 KDV hariç ) 5.Söz konusu tadilat için otelin tamamen boşaltılmasının zorunlu olup olmadığı, eğer zorunlu ise bu taşıma, depolama ve yeniden eşyaların otele taşınması masrafları ve eşyaların yıpranması, bazı eşyaların ve imalatların yeni oluşacak olan yapıya metrajlarının değişecek olması sebebi ile uymaması ve yeniden imalat ve tadilat gerektirecek olması durumlarının irdelenerek masrafların belirlenmesi talep edilmiştir. Davanın ... tarihinde açıldığı dikkate alındığında o tarihte yapılması gereken tadilattan sonraki durumda; Toplam taşınma ve amortisman maliyetinin toplamı ( ... + ... ) = ...-TL dir 6.Bütün bu islerin yapılarak inşa ve tadilatın tamamlanması ile genel iskan müsaadesinin alınması için gereken sürenin tespiti ve bu süre zarfında müvekkilinin uğrayacak olduğu gelir kaybının tespitini talep etmiştir. İnşa ve tadilatın tamamlanması için gereken süre 90 gün (3 Ay) dır. İnşaat ruhsatı ve genel iskan harçlarının hesaplanması belediyesine göre değişmektedir. Bu süre ve bedele ilişkin tarafımızca hesaplama yapılamamaktadır. İlgili belediyesinden yazı ile öğrenilmesi gerekmektedir. 7.Yapılacak tadilat sonrasında otelde meydana gelecek olan kullanılabilir alanların, özellikle odaların küçülmesi, bazı odaların tamamen iptal edilmesi sebebi ile sayılarının azalması ve totalde küçülecek olan otelin verimliliğinin, küçülme oranının üzerinde bir verim düşüşüne sebep olup olıfaayacağı ve müvekkilinin satın almış olduğu otelde meydana gelecek olan değer düşüşü/- rant kaybının rakamsal olarak belirlenmesi, diğer bakış açısı ile otelin mevcut fiziki durumu ile sahip olduğu değer ile projeye uygun hale geldikten sonra yapacağı değer arasındaki farkın belirlenmesini talep etmiştir. Yapılsal Değer Kaybı; Otel davacı - karşı davalı ... tarafından satın alındığmdaki fiziki durumu ... kat, ... kat, asma kat, ... kat ve ... kat ve çatı katından ibaret olup, asma katta sekiz ( 8 ), birinci katta sekiz ( 8 ), ikinci katta sekiz ( 8 ) ve çatı katında altı ( 6 ) olmak üzere 30 yatak kapasitesinin olduğu, keşif tarihinde yapının fiziki durumu bodrum kat, zemin kat, 1. kat ve 2. kat ve çatı katından ibaret olup, birinci katta sekiz ( 8 ), ikinci katta sekiz ( 8 ) ve çatı katında dört ( 4 ) olmak üzere 20 yatak kapasitesinin olduğu, bir kat ile 10 adet yatak kapasitesinin azalmış olduğu tespit edilmiştir. Yapımn arsa payında bir artış ve azalmanın söz konusu olmadığı, ancak yapının alındığı tarihindeki fiziki durumuna göre ... yataklı bir otel olduğu projeye uygun hale getirildikten sonraki fiziki durumunda ... yataklı bir otel haline geldiği hususu göz önüne alındığında Dava konusu taşınmaz üzerinde yer alan yapıda ... yataklık değer kaybımn olduğu, ... tarafından ... Yılı Yatak Birim Maliyetleri Listesinden dava konusu taşınmazın satın alındığı tarihteki fiziki özellikleri dikkate alındığından ekli tabloda ... yıldız + ... kategorisi içerisinde yer aldığı bu sebeple ... yılı Birim Maliyetinin ...-TL/yatak olduğu projeye aykırılıklardan dolayı kaybedilen ... yatak maliyetinin keşif tarihi itibari ile ...-TL olduğu tespit edilmiştir. Dava Tarihi itibariyle yapıda oluşan Değer kaybı ...-TL olarak tespit edilmiştir. Dava konusu taşınmazda yer alan projeye aykırılıkları en az maliyetle İmar Çapına uygun hale getirmek için Dava konusu taşınmazın TİCARİ olan niteliği KONUTA çevrilmiştir. Bu sebeple Ticari nitelikte Arsa üzerinde bulunan otelin fiyatı ile Konut niteliğinde olan arsa üzerindeki otelin alım satım fiyatlarının aynı olmayacağı tespit edilmiştir. Bu sebeple arsa değerinde de %15 azalma meydana geleceği bununda o bölgede arsa m2 Birim Maliyetinin ...-TL olacağı dikkate alındığında Arsa değerinin 619 m2 x ... TL/m2 = ...-TL olduğu Arsa değerinde oluşan azalmanın da = ...-TL x 0,15 = ...-TL azalmaya sebep olduğu tespit edilmiştir. Dava Tarihi itibariyle Arsada oluşan Değer kaybı ...-TL olarak tespit edilmiştir. 7. İşletmesel Değer Kaybı; a- Davacının otelde yapmak zorunda kaldığı tadilat süresince gelir kaybı meydana geldiği, ancak davacı şir ' ........ - • - ... nedeniyle tespit edilemediği, b- Tadilat sonrasında otelin 30 odadan 20 odaya düşmesi sonucu davacının mahrum kalacağı gelir miktarının tespiti içinde yine (10. Sayfa başında açıklanan) davacının 2014-2015 yılı mali bilgilerine ihtiyaç olduğu, açıklanan bilgi ve belgelerin dosyaya ibrazı halinde söz konusu "gelir kaybının" tespit edilebileceği" sonuç ve kanaatine varılmıştır. Davacı tarafın mahrum kaldığı gelire ilişkin alacak talebi yönünden 2014 ve 2015 yılı ticari defterlerini ibraz edilmesi üzerine dava dosyası rapor tanzim eden bilirkişi heyetine tevdii edildiği, bilirkişi heyeti tarafından sunulan ... havale tarihli ek raporda özetle; "...Davaya konusu dosya kapsamı ile taraf itirazları ve dosyaya yeni sunulan bilgiler doğrultusunda yapılan inceleme sonucunda; 1.Dava dosyasına gelen ... Belediyesi yazısı ve Davacı vekilinin sunduğu evrakların incelenmesi neticesinde yapılan ödemelere ilişkin dekontların binada Genel İskan alınabilmesi için yapılan harcamalar olduğu tespit edilmiştir. Bu ödemelerin toplamının ...-TL olduğu bu harcamaların taraflar arasındaki Satış Sözleşmenin İncelenmesi neticesinde "Dava konusu gayrimenkul satış sözleşmesinde satıcı firmanın yapmakla sorumlu oldukları belirtilmiştir. Bu hususlar; genel iskanın alınması, havuzun yapılması ve kullanılabilir hale gelmesi, mutfak tefrişatınm tam olarak bitirilmesi olarak bitirilmesi ve kuran firma tarafından çalışır halde teslim edilmesi. Bu maddelere bağlı olan İşler opsİyonlu olarak en geç ... Tarihine kadar alıcısı bulunana tam ve eksiksiz olarak teslim edilecektir." Dendiğinden Bu ödemelerin toplamının ...-TL olduğu bu yükümlülüğünde ...'de olduğu tespit edilmiştir. 2.Otelin mevcut olan onaylı projeye uygun hale getirilmesi için odalardaki eşyaların uygun yere taşınması depo edilmesi ve yeniden yerleştirilmesi sonucu oluşacak yıpranma ve masraflarının tutarı; Dava Tarihi itibariyle toplam ...-TL dir. (% 18 KDV hariç) 3.Otelin mevcut olan onaylı projeye uygun hale getirilmesi için lazım gelen tadilat ve onarım masraflarının tutarı; Pava Tarihi itibariyle toplam ...-TL dir. ( % 18 KDV hariç ) 4. Yapılacak tadilat sonrasında otelde meydana gelecek olan kullanılabilir alanlann, özellikle odaların küçülmesi, bazı odaların tamamen iptal edilmesi sebebi ile sayılanmn azalması ve totaide küçülecek olan otelin verimliliğinin, küçülme oranının üzerinde bir verim düşüşüne sebep olup olmayacağı ve müvekkilinin satın almış olduğu otelde meydana gelecek olan değer düşüşü - rant kaybının rakamsal olarak belirlenmesi, diğer bakış açısı ile otelin mevcut fiziki durumu ile sahip olduğu değer ile projeye uygun hale geldikten sonra yapacağı değer arasındaki farkın belirlenmesini talep etmiştir. Dava Tarihi itibariyle yapıda oluşan Değer kaybı ...-TL olarak tespit edilmiştir. 5.İsletmesel Değer Kaybı: Davacının otelde yapmak zorunda kaldığı tadilat süresince gelir kaybı meydana geldiği, Otel oda sayısının azalması sebebiyle de gelir kaybı oluştuğu anlaşılmaktadır. Davacı şirketin bu nedenle uğradığı gelir kaybının; ... TL olduğu defter kayıtlanndaki bilgilerden tespit edilmiştir. 6.DAVACI ŞİRKETİN TOPLAM GELİR KAYBI *Genel İskan alınabilmesi için yapılan harcamaların toplamı:... TL(KDV hariç) *Otelin mevcut olan onaylı projeye uygun hale getirilmesi:... TL(KDV hariç) *Otelin onaylı projeye uygun hale getirilmesine ait tadilat:... TL(KDV hariç) *Otelin tadilat öncesi sahip olduğu değer ile projeye uygun hale geldikten sonraki değer arasındaki farkın maddî tutan:... TL(KDV hariç) *Yapılan tadilat süresindeki çalışamama nedeniyle oluşan kaybın ve eksik oda sayısının sebep olduğu maddi kaybı:.. TL(KDV hariç) DAVACININ UĞRADIĞI TOPLAM MADDİ KAYBIN... ... TL (KDV hariç) olduğu," sonuç ve kanaatine varılmıştır. Dosyanın kök ve ek raporları düzenleyen bilirkişi heyetine tarafların itirazlarını karşılar mahiyette ek rapor tanzimi için tevdii edilmiş, bilirkişiler tarafından sunulan ... havale tarihli ek raporda özetle; "...1. ... kayıt tarihli ek raporumuzda yazılı hususlara ait görüşlerimizin değişmediği, 2.Davalı/karşı davacı vekili otel binasının (tadilat öncesi) yapı ruhsatında kullanılabilir inşaat alanının 830 m2 göründüğünü, tadilat sonrası ise 962 m2 göründüğünü belirterek binanın kullanım alam miktarının daha arttığım dolayısıyla değerinin de arttığını iddia ettiği, ancak yapılan tadilat sonrasında otelde meydana gelen ticari olarak kullanılabilir alanların, özellikle odaların küçülmesi, bazı odaların tamamen iptal edilmesi sebebi ile sayılanımı azalmasının meydana getirdiği zararın toplamdaki kullanım m2 sinin (ticari kullanılabilir alanların) artmasının hesaplanan zarar ve kayıptan düşülecek bir husus olmadığı, 3.Davacı/karşı davalı firmanın zorunlu tadilat sebebi ile oluşan 90 günlük gelir kaybımn ... TL olduğu, 4.Toplam İşletmesei Değer Kaybının; Davacının otelde yapmak zorunda kaldığı tadilat süresince gelir kaybı meydana geldiği, Otel oda sayısının azalması sebebiyle de gelir kaybı oluştuğu anlaşılmaktadır. Davacı/karşı davalı şirketin bu oda sayısı azalması nedeni ile uğradığı gelir kaybı aşağıda yer almamaktadır. 6. DAVACI ŞİRKETİN TOPLAM GELİR KAYBI *Genel İskan alınabilmesi için yapılan harcamaların toplamı: ... TL(KDV hariç) *Otelin mevcut olan onaylı projeye uygun hale getirilmesi:... TL KDV hariç) *Otelin onaylı projeye uygun hale getirilmesine ait tadîlat:... tlKDV hariç) *Otelin tadilat öncesi sahip olduğu değer ile projeye uygun hale geldikten sonraki değer arasındaki farkın maddi tutan :... TL KDV hariç) *Yapılan tadilat süresindeki ... çalışamama nedeniyle oluşan kaybm ve eksik oda sayısının sebep olduğu maddî kaybın :... TL (KDV hariç) DAVACININ UĞRADIĞI TOPLAM MADDİ KAYBIN..... ... TL (KDV hariç) Olduğu," sonuç ve kanaatine varılmıştır. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: Asıl dava, davalı karşı davacı yüklenici/malik tarafından gayrimenkul satış protokolü ile davacı karşı davalıya satışı yapılan taşınmazın protokolde belirtildiği şekilde genel iskanının davalı karşı davacı tarafından alınmaması, bu sebeple davacının uğradığı zarar kalemlerinin ve taraflar arasındaki sözleşme gereği cezai şartın tahsili istemine ilişkindir. Karşı dava, davalı karşı davacı tarafından taraflar arasındaki gayrimenkul satış protokolü gereği satış bedelinin bir kısmının eksik ödendiği, satış bedeli karşılığı davacı karşı davalı tarafından davalı karşı davacı adına tapuda devri yapılan taşınmazın gerçek değerinin protokolde belirtilen tutarda olmadığı, davacı karşı davalının bu hususta zarara uğradığı iddiasıyla açılan alacak istemine ilişkindir. Birleşen dava ise, davacı karşı davalı tarafından davalı karşı davacı aleyhine gayrimenkul satış protokolüne konu ... Mah. ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydındaki ipoteğin davalı karşı davacı tarafından fekkedilmediği gerekçesiyle açılan ipoteğin fekki istemine ilişkindir. Asıl dava yönünden yapılan değerlendirmede; Uyuşmazlığın; gayrimenkul satış protokolüne konu taşınmazın davacı karşı davalı adına tapuya kayıt ve tescilinden sonra davalı karşı davacının protokol gereği taşınmazın genel iskanını almaması sebebiyle uğranılan zararlar ve sözleşmede belirtilen cezai şartın talep edilip edilemeyeceği istemine ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Dava dilekçesi ekinde bulunan ... tarihli gayrimenkul satış protokolünün incelenmesinde: ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı tamamlanmış ... katlı ... dükkan ve ... odalı otel yapı ruhsatlı binanın ... TL bedelle davacı karşı davalıya satışına karar verildiği, satıcı davalı karşı davacı, 1- Genel İskan Alınması, 2 Havuzun Yapımı ve Kullanılabilir Hale Gelmesi, 3-Mutfak Tefrişatının Tam olarak bitirilmesi ve ... firma tarafından çalışır halde teslim edilmesi, bu maddelere bağlı olan işler opsiyonlu olarak en geç ... tarihine kadar tam ve eksiksiz olarak alıcıya teslim edilecektir kaydının bulunduğu, sözleşmenin ödeme şeklininde ... TL nakden ve peşin olarak alıcı firma tarafından tapuda ödeneceği, ayrıca ... ... Mah. ... ada ... parselde kayıtlı dükkanın ... TL değerinde kabul edilerek tapusunun satıcı davalı karşı davacıya verileceği, ayrıca sözleşme tarihi itibariyle 1 yıl vadeli ... TL'lik çek verileceği ile davacı karşı davalının tapu alımından sonra satıcı şirkete noterden eksik işlerin tamamlanabilmesi için yüklenici firma olarak yetki vereceği ve yüklenici olan firmanın yapılacak olan işlerden ve otelin teslimatında herhangi bir bedel talep etmeyeceğinin düzenlendiği, ayrıca cezai şarta ilişkinde teslim şartları ve ödeme şekli yazılı olan gayrimenkul alım satım sözleşmesine uymayan veya eksik kalan taraf uğratacağı maddi ve manevi zarardan dolayı ... TL ceza ödemeyi kabul eder hususunun kararlaştırıldığı görülmüştür. Davalı karşı davacı tarafça genel iskanın alınmamasına ilişkin olarak gayrimenkul satış protokolünün 5. Maddesinde belirtilen yetkinin davacı karşı davalı tarafından verilmemesi gerekçe olarak gösterilmiş ve buna göre kusurun davacı karşı davalıda olduğu iddia edilmiştir. Yüklenici tarafından yapılan inşaatın imar mevzuatına uygun hale getirilip getirilemeyceğinin, belediye sınırları içerisinde ise ilgili Belediye Başkanlığına, belediye sınırları dışında ise Valilikten sorulması gerekir. Yapının kısmen kaçak yapı olması ve imar mevzuatına aykırılıklar bulunması sebebiyle aykırılıkların giderilmesi için yapılması zorunlu olan işlemlerin bildirilmesi, imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesinin mümkün olmadığının belirtilmesi halinde yıkılması gerekin bir yapının ekonomik değeri olmayacağına dava tümden reddedilmeli, imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesinin mümkün olduğunun bildirilmesi halinde ise inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken masraflar düşülerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir.(Usul ve esasları ile eser sözleşmesi uygulaması 2. Baskı Sayfa 269 açıklamaları.) Menfi zarar, uygulanacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin yerine getirilmemesi sonucu güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan, sözleşme yapılmasa idi uğranılmayacak olan zarardır. Dava konusu somut olayda, taraflar arasındaki gayrimenkul satış protokolü gereği satışa konu taşınmazın genel iskanının alınması davalı karşı davacının sorumluluğundadır. Mahkememizce yargılama sırasında dinlenen tanıklar tarafından taşınmazın genel iskanının alınması hususunda davacı karşı davalı ile davalı karşı davacı arasında bir çok kereler aracı olunduğu ve görüşmeler yapıldığı, davalının yapılan görüşmelere rağmen sözleşmede belirtilen genel iskan alınmasına ilişkin sorumluluğunu yerine getirmediği görülmüştür. Her ne kadar davalı karşı davacı tarafından sözleşmede belirtilen yetkinin verilmediği belirtilmiş ise de; inşaatın yapımı sırasında genel iskana ve projeye aykırılıkların yüklenici satıcı tarafından bilindiği hususu özellikle inşaatın Yapı Denetim Firması sahibi tanığın beyanlarından anlaşılmıştır. İnşaatın projeye aykırı olarak yapılması sonucu genel iskanının alınamamasından davacının uğradığı zarar kalemleri bilirkişi kök ve ek raporları ile tespit edilmiş, hükme esas alınan ... tarihli bilirkişi kök raporunda genel iskanının alınabilmesi için yapılan harcamalar toplamının ... TL olduğu, otelin mevcut onaylı projeye uygun hale getirilebilmesi için yapılacak masrafın ... TL olduğu, otelin onaylı projeye uygun hale getirilmesine ait tadilatın da ... TL olduğu, ayrıca otelin yapılan tadilat süresindeki 90 günlük çalışamaması nedeniyle oluşan kaybın ve eksik oda sayısının sebep olduğu maddi kaybında ... TL olduğu tespit edilmiştir. Davalı karşı davacının belirtilen alacak kalemleri yönünden menfi zararının bulunduğu, sözleşmede belirtilen genel iskanının alınmasına ilişkin davalı karşı davacının yükümlülüğünü yerine getirmemesi sebebiyle talep edilelebilecek alacak kalemlerinin yukarıda belirtilen alacak kalemleri olduğunun kabulü ile bu miktar üzerinden davacının menfi zararının kabulüne karar vermek gerekmiştir. Davacı karşı davalının cezai şart istemine ilişkin olarak yapılan değerlendirmede: Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi, belirlenen zaman ve yerde ifa edilmemesi yada sözleşmeden dönülebilmesi için sözleşmenin yanlarından birisinin diğer tarafa ceza olarak bir miktar para ödemesinin sözleşmede kararlaştırılması halinde kararlaştırılan paraya ceza koşulu denilmektedir. 6098 Sayılı TBK.'nun 179/2. Maddesinde ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifade edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı hakkında açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir denilmek suretiyle gecikme cezası düzenlenmiştir. Buna ifaya ekli gecikme cezası denilmektedir. Dava konusu somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmede davalının genel iskanın alınmasına ilişkin yükümlüğünü belirtilen süre içerisinde yerine getirilmemesi sebebiyle davacı karşı davalının sözleşmede kararlaştırılan cezai şart yönünden talepte bulunabileceğinin kabulü gerekmiştir. Karşı dava yönünden yapılan incelemede: Davalı karşı davacı tarafından sözleşmede belirtilen satış bedelinin nakit kısmını eksik ödendiği, ayrıca sözleşmede ... TL'lik kısım yönünden davalı karşı davacı adına tapuda devri yapılan taşınmazın gerçek değerinin daha düşük olduğu gerekçesiyle açılan alacak istemine ilişkin değerlendirmede, dosyada bulunan ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazın satış senedinin incelenmesinde: Taşınmazın ... TL bedelle davacıya satışının gerçekleştirildiği görülmüştür. Davalı karşı davacı tarafından sözleşmede belirtilen bedelin ... TL'lik kısmının eksik ödendiği belirtilmiş ise de; davacı karşı davalı tarafından açılan dava tarihine kadar eksik ödemeye ilişkin davalı karşı davacı tarafça talepte bulunulmadığı gibi dinlenen taraf tanıkları da taşınmaz bedeli yönünden taraflar arasında ihtilafın bulunmadığını, sadece genel iskanın alınması hususunda ihtilafın bulunduğunu belirtmeleri karşısında mahkememizce yapılan değerlendirmede: Davalı karşı davacının taşınmaz bedelinin eksik ödendiği hususundaki iddiası gerçeklikten uzak bulunmuştur. Davalı karşı davacının satış bedeline konu davacı adına tapuda devri gerçekleştirilen taşınmazın gerçek bedelini ... TL olmadığı ile bu hususta zarara uğradığına ilişkin alacak kalemine ilişkin yapılan değerlendirmede ise, tarafların tacir olduğu ve serbest iradeleri ile aralarında gayrimenkul satış protokolünü tanzim ettikleri,buna göre taşınmazın daha düşük değerde olduğuna ilişkin beyanının dinlenmesinin mümkün olmadığının kabulü ile davalı karşı davacının bu yöndeki talebininde reddi gerekmiştir. Birleşen dava yönünden yapılan değerlendirmede: Davacı karşı davalı tarafından satışa konu ... ada ... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında bulunan ipoteğin fekki istemiyle davalı karşı davacı aleyhine açılan davada taşınmaza ilişkin tapu kayıt örneğinin incelenmesinde: Taşınmazın tapu kaydında ... lehine ... TL'lik birinci derecede ... tarihinde ipotek tesis edildiği, ... tarihli satışa ilişkin resmi senette ipotekle yükümlü olarak taşınmazın davalı karşı davacı tarafından satın alındığı görülmüştür. İpoteğin fekkine ilişkin istemde husumetin davalı karşı davacı değil, lehine ipotek tesis eden bankaya yöneltilmesi gerekmektedir. Bu yönü ile birleşen davanında reddine karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar mahkememizin ... tarihli celsesinde kısa kararda birleşen dava dosyası yönünden ayrıca açıklama yapılmamış ise de, davacı karşı davalının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verildiği, bu hususa birleşen davadaki isteminde dahil olduğunun kabulü ile aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM:Ayrıntısı gerekçeli kararda anlaşılacağı üzere; A)Davacı – karşı davalının davasının KISMEN KABUL, KISMEN REDDİ ile ... TL tazminatın ve ... TL cezai şart bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE, Davacının fazlaya ilişkin talebinin REDDİNE, B)Davalı – karşı davacının karşı davasının REDDİNE, C)Asıl davada alınması gereken ... TL karar harcının peşin alınan ... TL harçtan düşüldükten sonra bakiye ... TL harcın davalı karşı davacıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAD KAYDINA, D)Asıl davada davacı-karşı davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Gereğince hesaplanan ... TL nispi vekalet ücretinin davalı karşı davacıdan alınarak davacı karşı davalıya VERİLMESİNE, E)Asıl davada davalı-karşı davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Gereğince hesaplanan ... TL nispi vekalet ücretinin davacı karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya VERİLMESİNE, F)Asıl davada davacı karşı davalı tarafından yapılan ... TL davetiye, ... TL posta gideri, ... TL bilirkişi gideri, ... TL keşif harcı olmak üzere toplam ... TL giderden davanın kabul ve ret oranı gözetilerek ... TL ile ... TL ilk dava masraf toplamı olan ... TL'nin davalı karşı davacıdan tahsili ile davacı karşı davalıya VERİLMESİNE, bakiye yargılama giderinin davacı karşı davalı üzerinde BIRAKILMASINA, G) Karşı davada alınması gereken ... TL harcın peşin alınan ... TL harçtan mahsubu ile fazla alınan ... TL harcın karar kesinleştiğinde istek halinde karşı davanın davacısına İADESİNE, Ğ)Karşı davada davacı karşı davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Gereğince hesaplanan ... TL vekalet ücretinin karşı davada davacı karşı davalıya VERİLMESİNE, H)Karşı davada davalı-karşı davacı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinde BIRAKILMASINA, I)Artan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştğinde taraflara İADESİNE, İ) Birleşen davada alınması gerekli ... TL harçtan peşin olarak alınan ... TL harçtan mahsubu ile bakiye ... TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE, J) Birleşen davada Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap edilen ... TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE, K) Birleşen davada davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA, L) Artan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştğinde taraflara İADESİNE, Dair; davacı karşı davalı vekilinin ve davalı karşı davacının yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 Sayılı Kanunun 345.maddesi gereğince 2 hafta içerisinde ilgili İstinaf Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.24/12/2019 Başkan ... ¸E- İmzalı Üye ... ¸E- İmzalı Üye ... ¸E- İmzalı Katip ... ¸E- İmzalı