Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/1183 E. 2024/989 K.

T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2023/1183 Esas - 2024/989 T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİ KARAR ESAS NO : 2023/1183 KARAR NO : 2024/989 BAŞKAN : ÜYE : ÜYE : KATİP : DAVACI : VEKİLİ : DAVALI : VEKİLİ : DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 11/03/2021 KARAR TARİHİ: 27/09/2024 KARAR YAZIM TARİHİ: 25/10/2024 Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : TALEP :Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;“Müvekkil kooperatif ve davalı kooperatif arasında, ... Noterliğinin 14.01.2011 tarih ve ... yevmiye numarasına kayıtlı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Villa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığı, bu sözleşmeye göre müvekkil (yüklenici) kooperatifin ... İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... parselde bulunan gayrimenkul üzerinde toplam ... adet konutun inşaatını yapacağı ve yapacağı inşaata karşılık olarak ... adet konuta sahip olacağı kararlaştırılmıştır. Davacı kooperatif inşaatın yapım işini 01.03.2011 tarihli "İnşaat Yapım Sözleşmesi" ile ... Danışmanlığı (...)'na vermiştir. Davalı kooperatifte ekte sunmuş olduğumuz Mutabakat Tutanağından anlaşılacağı üzere bu durumu kabul etmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 25.02.2011 tarihli Yer Teslim Tutanağından da anlaşılacağı üzere davalı kooperatif iş bu sözleşmenin imzalanmasından önce 06.09.2010 tarihli Yapı Ruhsatı ile uygulamaya konulan projelere göre bir kısım (...) no lu konutların temel ve subasman imalatları dâhil olmak üzere imalatlarını yapmıştır. Davacı kooperatif inşaatı Yer Teslim Tutanağında belirtildiği haliyle teslim almış olup çalışmalarına başlamıştır. Ancak projenin gerek teknik kısmındaki eksiklikler ve gerekse kullanım ihtiyaçları dâhilinde yapılacak olan tadilatlar sebebiyle davacı ve davalı kooperatif arasında 27.04.2012 tarihli "Proje Tadili Mutabakat Tutanağı" imzalanmış ve daha önce hazırlanan projeler üzerindeki tadilatlara ilişkin çalışmalar 29.08.2014 tarihinde "Yapı Ruhsatı" nın alınmasıyla tamamlanmıştır. (Geçen süre 2 Yıl 4 Ay 2 gündür). Projelerin tadili ile ... ve ... sistemi tamamen değiştirilmiş, binanın genel statik projesinde görülen eksiklikler giderilmiş, mimari yapısında kullanıma yönelik değişiklikler yapılmış konutlarımızın brüt kullanımı 168,69 m2 iken 1-20 nolu konutlarda 225,86 m2 ye 21-40 no.lu konutlarda 228,28 m2 ye çıkartılmıştır. Sosyal Tesis olarak ifade edilen eski hali ile ... no.lu yeni hali ile ... no.lu konut Kapıcı dairesi olarak her bir konutun müştemilatı olarak uygulamaya e-imza e-imza e-imza e-imza alınmıştır. bu güne kadar yapılan tüm imalat fark bedelleri kooperatifimizce karşılanmış olup bu konuda Davalı Kooperatifçe tarafımıza her hangi bir ödeme yapılmamıştır. Davalı kooperatif, müvekkil yüklenici kooperatifin belirtilen sözleşme hükümlerine uymadığı, bu nedenle Ankara ... Noterliğinin ... yevmiye numarasına kayıtlı 31.03.2016 tarihinde ihtarname (1.) göndererek inşaat ile ilgili belirlenen sürelere uyulmadığı ve eksikliklerin tamamlanması için 15 günlük süre verildiği, bu ihtarnamenin kooperatife 02.04.2016 tarihinde tebliği edildiği, 28.04.2016 tarihinde aynı noterliğin ... yevmiye numarası ile aynı nedenlerle ikinci ihtarname gönderildiği, yüklenici tarafa 29.04.2016 tarihinde tebliğ edildiği, Bu ihtarnameleri takiben yapılan görüşmeler neticesinde 01.10.2016 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Gayri Menkul Satış Vaadi ve Villa Karşılığı Sözleşme Tadil Sözleşmesi” imzalanarak yapılacak imalatlar karşılığında müvekkil kooperatife verilecek olan ... konuta ilişkin kat irtifak tapusunun ... konut kat irtifak tapusuna düşürülmesi ve buna yönelik olarak inşaat teslim süresinin 31.12.2017 olarak belirlenmesine karar verilmiştir. davalı kooperatif, inşaatın teslim süresinin uzatılmasına rağmen yenilenen sürede de sözleşme şartlarının yerine getirilmediğinden bahisle Ankara ... Noterliğinin ... yevmiye numarasına kayıtlı 02.10.2020 tarihli ihtarname keşide edilerek 06.10.2020 tarihinde müvekkil kooperatife tebliğ edildiği, sözleşmenin derhal feshedildiğinin belirtildiği ve eksik kalan işlerin davalı kooperatif tarafından tamamlanarak davacı kooperatiften tahsil edileceği yönünde ihtaren bildirdiğini, davanın kabulüne, dava konusu inşaatın dava süresince durdurulmasına ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilmesine; dava konusu ... Mah. ... Ada bir parsel üzerinde Delil Tespiti yapılarak; inşaatın hangi aşamada olduğunun, proje değişikliği nedeniyle oluşan imalat fark bedellerinin ve ilave imalat bedellerinin, hesaplanarak fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak ve bilirkişi raporundan sonra artırılmak kaydıyla şimdilik 1.000.00 TL nin davalı kooperatifin temerrüt tarihi olan 05.12.2020 tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davacı kooperatife ödenmesine, ... ve ... numaralı konut İmalatlarının hakkaniyet gereği sözleşme kapsamından çıkarılmasına ve bu konutlara ilişkin imalat bedellerinin hesaplanarak dava tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz ile birlikte tarafımıza ödenmesine karar verilmesine, ..., ... ve ... no'lu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile davacı Yüklenici kooperatif adına Tapuya Kayıt Ve Tesciline; yargılama gideri ve vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. CEVAP :Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; "Yetkili Mahkeme Ankara Mahkemeleridir. Vekil edenin adresi Ankara'dadır. Ayrıca 14.01.2011 tarihinde yapılan sözleşmenin 26.Maddesinde: Ankara Mahkemeleri ve İcra Daireleri Yetkilidir denmiştir. Belirtilen nedenlerle yer itibari ile yetkili Mahkeme Batı Ankara değil Ankara Mahkemeleridir. Ayrıca Kooperatifler Kanunu 99.uncu maddesi gereğince iki Kooperatif arasındaki dava ticari davadır. Bu nedenle davanın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülmesi gereklidir. Her iki yasal düzenleme göz önüne alındığında görevli ve yetkili mahkeme Ankara Asliye Ticaret Mahkemeleri görevli olduğunu, Davacı ile 14.01.2011 tarihinde yapılan Villa Karşılığı Sözleşme imzalandıktan sonra başlangıçtan itibaren çeşitli bahanelerle inşaatı yapmamış sürekli oyalamıştır. Bugün itibarı ile sözleşmenin üzerinden on (10) yılı aşkın bir süre geçmesine rağmen inşaat bitirilememiştir. Oysa Davacının yapacağı işler binaların yalnızca kaba inşaatı (çatı kaplama ve drenajlarını) içermektedir. Davacı inşaatı yirmi dört (24) ay içerisinde tamamlamak zorundaydı. Bu süre aşıldıktan sonra önce 31.12.2017 ye kadar uzatılmış, konut sayısı (15) on beşe düşürülmüştür. Daha sonraki yazışmalarda ise, vekil eden tarafından (hiçdeğilse) 31.12.2018 tarihine kadar bitirilmesi istenmiştir. Esasen yapılan bu işlemler Davacıya yeni süre vermek için değil bir an önce kaba inşaatın bitirilmesini sağlamak içindir. Vekil edenin iyi niyetli ve davacıyı kollayan davranışlarına rağmen; davacı yerinde ve hukuki olmayan bahanelerle kaba inşaatı tamamlamamıştır. Dava dilekçesinde de belirttiği gibi bu kez ancak (13) konut yapabileceklerini ileri sürmüştür. Bu tip vekil eden tarafından kabul edilmesi beklenemeyecek, sözleşme şartlarını değiştirir nitelikte, haksız talepleri ileri sürmeye başlamışlardır. Yapıldığı iddia edilen dairelerin de birçok eksiği vardır. Dava dilekçesinde dahi dört dairenin drenajlarını yapmadıkları ve yapmayacaklarını kabul ve ikrar etmişlerdir. Proje değişiklikleri davacının: "Daha kolay ortak bulabiliriz." şeklindeki talepleri e-imza e-imza e-imza e-imza nedeniyle yapılmıştır. Hatta (1) konutun iptal edilerek "Sosyal Konut"a çevrilmesi de aynı düşünce nedeni ile yapılmıştır. Bu değişikliklerden ötürü Davacı Kooperatifin daha önce onaylattığı bütün projelerin değiştirilmesi zorunda kalınmıştır. Bu projelerin değiştirildiği tarihlerde vekil eden 100.000,00 TL harcamak zorunda kalmıştır. Bu ödemeler içerisinde halen Davacının ödemediği borçları vardır. Vekil eden, Davacının yapması gereken kaba inşaatın bitmediği (çatı olukları, pissu giderleri tamamlanmadığı) için proje değişikliği sonrası altyapı inşaatına bile başlayamamıştır. Proje değişikliği nedeniyle sosyal konut olarak belirtilen yerin arsası da vekil edene aittir. Bu yerin inşaatına davacı hissesi oranında (15/39) ortak olarak katılacaktır. Bundan önce arsa bedelinin kendisine düşen hissesini de aynı oranda ödemek zorundadır. Arsa bedeli olarak bugünün fiyatları ile 78.846,00TL olarak belirlenen bedel de vekil edene halen ödememiştir. davacının taahhüdünde olan (1) yağmur olukları ve küpeşteler (harpuştalar) ile (2)tuğla imalatlarının bir kısmının cam tuğla olarak değiştirilmesi nedeni ile daha pahalı olan cam tuğla imalatları vekil eden tarafından ödenmiştir. Bu imalat toplamı olan (120.000+117.000) 237.000,00TL vekil eden tarafından ödenmiştir. Bu miktarı da talep ve dava hakkımız saklı kalmak üzere cevaben bildiriyoruz. Dava dilekçesinde dahi (13) konut yapabileceklerini diğer iki konutu yapmayacağını açık bir şekilde söylemektedirler. Her iki durum göz önüne alındığında: Davacının sözleşmeye uymadığı hem tespit, hem de kendi beyanları ile ortadadır. Davacının temerrütü tartışmasız bir vakıadır. Kaldı ki vekil edene devredilen (5) konutun bugün için Davacı tarafından yapılma şansı yoktur. Bu nedenle (2) konutu daha devretmek istemeleri makul ve iyi niyetli bir talep değildir. Ankara Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.iş sayılı dosyasından tespit edilmiştir. Dava dilekçesindeki iddiaların doğru olmadığı ortadadır. Davacının yapmak zorunda olduğu (3) numaralı dairenin eksiklikleri tespitten sonra müvekkil tarafından tamamlanmıştır. Bunun vekil edene maliyeti 96.000,00 TL'sıdır. Davacının yapmak zorunda olduğu (28-31) numaralı dört adet konutların drenajları tespitten sonra tarafımızdan tamamlanmıştır. Bunun vekil edene maliyeti 27.000,00TL'sıdır. Ayrıca davacının şantiye binası olarak kullandığı (21) numaralı konutun pissu-temizsu tesisatı yapılmamıştır. Ayrıca şantiye olarak kullanılması nedeniyle bu binadaki ruhsata aykırılıklar giderilmemiş, projeye uygun hale getirilmemiştir. Gecikmeden dolayı vekil eden Kooperatifin cari giderleri artmakta ve sürekli ruhsat yenilemekten ötürü yeni harçlar ödemek zorunda kalmaktadır. Ankara ... Noterliğinin ... yevmiye numarasına kayıtlı, 02.10.2020 tarihli ihtarnamesinde belirttiğimiz ve daha önce ödeyeceklerini söyledikleri miktarlar da bugüne kadar ödenmemiştir. Halen üst birliğe yaptığımız ödemeler de vekil edene ödenmediği gibi, aleyhimize açılan davaları Davacıya ihbar etmemize rağmen bu davalara katılmak ve çıkan miktarları ödemekten kaçınmaktadırlar. Bu açıklamalar göz önüne alındığında, dava dilekçesinde ileri sürülen iddiaların doğru olmadığı ortadadır. Konutların Devrinin Yapılmadığını belirterek davanın reddine, dava masrafları ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına, davanın çözümüne bir katkısı olmayan, yaptırılan delil tespitleri göz önüne alındığında inşaatın durdurulması yolundaki tedbir kararının kaldırılmasına " şeklinde beyanda bulunmuştur. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Davacı taraf dava konusu olayda davacı yüklenici Kooperatif imalat şartlarının ağırlaşması ve acze düşmüş olması sebebiyle, sözleşme ve tadilat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin tapusunun ferağından vazgeçerek, yapılıp davalıya teslimi gereken ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin yapılmasının sözleşme kapsamından çıkarılmasını diğer bir deyişle sözleşmenin tadilini istemiştir. Kural olarak eser sözleşmesinde yüklenici sözleşme hükümleriyle bağlı olup TBK nın 471. Maddesi gereğince yüklenicinin üstlendiği işi iş sahibinin haklı menfaatlerini gözetecek biçimde sadakat ve özenle yerine getirmesi gerekmektedir.Aynı şekilde yüklenici sözleşmede kararlaştırılan eseri teslim etmekle yükümlü olup taraflar arasında iş azalmasına dair bir düzenleme yapılmadığı sürece sözleşmede kararlaştırılandan daha azı teslimle sorumluluktan kurtulamaz. e-imza e-imza e-imza e-imza Davacı taraf somut olayda edimlerde değişiklik istemesine dayanak olarak aşırı ifa güçlüğünü göstermiştir. 6098 sayılı TBK nın “III. Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” hükmünü içermektedir. Hükme esas alınan hüküm kurmaya ve denetime elverişli olan bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi taraflar ilk yapılan sözleşmeden sonra tekrar bir araya gelerek sözleşme tadilini yapmışlardır. Yapılan yeni sözleşme davacının edimlerini ağırlaştıran tarzda olmadığından ve davacının somut olarak uyarlama koşullarının oluştuğunu kanıtlamadığından davacının bu talebinin reddine karar verilmiştir. Bununla birlikte yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda proje dışı fazladan yapılan imalat bulunmadığı; ayrıca davalının gizli ve kusurlu imalat yaptığının kanıtlanamadığı anlaşıldığından davacı tarafın imalat fazlasına yönelik talebinin reddine karar verilmiştir. Aynı şekilde her ne kadar davacı taraf tapu iptali ve tescili talebinde bulunmuş ise de davacının bunun için kurumlara olan borç ve ilişiksizlik belgesinin getirilmesini ile diğer sözleşme şartlarının sağlanması durumunun yerine getirilmediği anlaşıldığından davacının bu talebinin de reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 427,60TL karar ve ilam harcının, peşin alınan 59,30TL, ıslah ile alınan 1.891,00TL ve tamamlama yolu ile alınan 39.993,00TL harçtan mahsubu ile bakiye 41.515,70TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca davanın ret oranına göre hesap ve takdir olunan 260.728,26TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 4-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine, Dair, davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 27/09/2024 Başkan Üye Üye Katip e-imza e-imza e-imza e-imza