Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesi 2021/116 E. 2023/231 K.

T.C. ANKARA 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2021/116 Esas - 2023/231 T. C. A N K A R A 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YETKİSİNİ KULLANAN MAHKEMEMİZCE VERİLEN KARAR ESAS NO : 2021/116 KARAR NO : 2023/231 HAKİM :... KATİP :... DAVACI :.... Av.... DAVALILAR .... VEKİLİ : Av... DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 24/02/2021 KARAR TARİHİ : 13/04/2023 GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 09/05/2023 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile ... ve Birlikleri Personeli Sosyal Yardım Vakfı'nın koordinasyonunda ...'nin iştiraki olan davalı konumun gösterilen Şirketler ile 20/09/2016 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi" akdedildiğini, bu sözleşme gereği müvekkilinin, mülkiyeti kendisine ait olan ...... blok otel olarak kayıtlı 3 nolu bağımsız bölümün 38.950.000,00TL+KDV bedelle satışı ile, proje, mahal listesi ve teknik şartnameye göre natamam işleri yapılıp 120 gün içerisinde iskan ruhsatı alınacağını taahhüt ettiğini, iskan ruhsatının 10/01/2018 tarihinde onaylandığını, sözleşmenin 2/f bendinde bulunan İskan Hakkedişi olan 17/01/2018 tarihli 5 nolu toplam 7.789.996,48TL+ KDV bedelli hakkediş ödemesi talebi ile idareye başvurulduğunu, buna karşılık müvekkiline 4.556.800,00TL ödeme yapıldığını, geri kalan miktarın eksiklikler bildirilerek başkaca ödeme yapılmadığını, tespit olunduğu iddia edilen eksikliklerin iskan ruhsatının ön koşulu, tamamlayıcı unsuru olmadığını, sözleşmenin ilave kat ve 850m2 inşaat alanı olmaksızın 14.350m2 inşaat alanı üzerinden mevzuata ve taraf iradelerine uygun olarak kurulduğunu, taşınmazın 18/12/2018 tarihinde dava dışı ...ye satıldığını, akabinde kendi hesaplarına göre eksik olduğu iddia edilen imalat bedeli mahsup edilerek 3.132.448,50TL'nin müvekkiline ...İş sayılı dosyasında tespit raporu alındığını, davalıların ödemeleri mahsup edildiğinde 1.425.028,30TL+ KDV eksik hakkediş ödemesi yapıldığını, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000,00TL'nin 10/01/2018 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesini, ilave imalat, gecikmeden kaynaklanan fiyat güncellemesi alacaklarına karşılık şimdilik 50.000,00TL'nin 10/01/2018 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekilinin cevap dilekçesinde özetle; kabul anlamına gelmemekle beraber eksik ödenen hakkediş bedeli için kısmi dava açılamayacağını, müvekkillerinin toplam 8 ayrı tüzel kişiliğin 15.000m2'den az olmamak kaydı ile taşınmaz satın almak istemesi ve davacı şirketin sahibi olduğu taşınmazın da 14.300m2 olması nedeniyle 850m2 ek kat inşa etmeyi, yine otel vasfında olan taşınmazın cins tashihini yaparak Ticari+Ofis'e çevirmeyi taahhüt ettiğini, her iki yükümlülüğü de yerine getiremeyeceğini bilerek kasten davalıları yanıltarak hukuken ayıplı olan taşınmazını müvekkil şirketlerine sattığını, 02/08/2016 tarihinde müvekkillerindne vakıf tarafından davacı şirkete yazı yazılarak son nihai teklifinin yazılı olarak sunmasını talep ettiğini ve davacı tarafından 03/08/2016 tarihli cevabi yazıda mevcut 12. Kat çatı katının çelik kontrüksiyon betonarme döşeme ile kapatılık mevcut kazan ve asansör dairesinin 13. Kata oluşturulacak çatı kat katına taşınması ile ilave 850m2 yeni alanın toplantı salonuna uygun şekilde ileri kaba natamam olarak elektrik ve mekanik tesisatlarının yapılmasını taahhüt ettiğini, inşaatın belirtilen süre içerisinde tamamlanmaması halinde aylık 500.000,00TL cezai şartın vakfa ödenmesi gerektiğinin davacıya bildirildiğini, imzalanan sözleşmede işin süresinin imza tarihinden itibaren 120 takvim günü olarak belirlendiğini ve ek süre vakıf yönetim kurulu kararı ile verilebileceğinin imza altına alındığını, 12.05.2017 tarihli davacı şirket yazısıyla yapı ruhsatının alındığının bildirilmesine cevaben Vakıf tarafından sözleşmede belirlenen 120 günlük sürenin başladığının ve sürenin 08.09.2017 tarihinde sona ereceğinin davacıya bildirildiğini, 07.09.2017 tarihinde davacı tarafından 60 günlük ek süre talebinde bulunulduğunu ve bu talebe istinaden 10 günlük ek süre verilerek 18.09.2017 tarihine kadar sürenin uzatıldığını, 19.09.2017 tarihinde davacı şirket tarafından 120 günlük ek süre istendiğini ve Vakıf Yönetim kurulunun 19.10.2017 tarih ve 19 sayılı kararı ile 120 günlük ek süre talebinin kabul edilip iş bitim tarihinin 16.01.2018 tarihine uzatıldığını,10.01.2018 tarihinde davacı şirket tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesinin (iskan) alındığını ve davacı tarafından Vakıfa yazılan yazı ile yükümlülükleri altında bulunan tüm işlerin eksiksiz olarak sözleşme ve ekleriyle yerine getirildiğinin ve sözleşmede belirlenen bakiye tutarın kesinti yapılmadan ödenmesinin istendiğini, 09.03.2018 tarihinde müşavir firma tarafından yapıda bir çok eksiklik tespit edildiğini, bu eksiklerin cins tahsisi yapılması ve yapılmayan ek kat dahil- giderilmesinin davacıya yazılı olarak bildirildiğini, dava konusu taşınmazın 17.12.2018 tarihinde dava dışı ... ye satıldığını, Yapılamayan ek kattan dolayı davacı şirkete yapılacak ödemeden kesinti yapılacak miktarın, Vakıfın talebi üzerine müşavir firma tarafından 3 farklı yöntemle hesaplanarak bu yöntemlerden birisinin idarenin takdirinde olduğunu, 10.01.2018 tarihinde alınan yapı kullanma izin belgesinde cins kısmında hem B Blok otel hem de ticari ofis olarak 2 farklı türün bir arada olmasının tereddüt yaratması sebebiyle müşavir firma tarafından bu izin belgesine istinaden yapılan incelemede 30 kalem inşaat * 17 kalem elektrik * 7 kalem mekanik , bunlara ilaveten sözleşme öncesi süreç ve sözleşme eki mahal listesinde taahhüdü altında bulunan eksik ek kat taahhüdünden kaynaklanan mağduriyetin giderilmesi gerektiği ve binanın cins değişikliğinin yapılması gerektiğinin 09.03.2018 tarihli yazıyla davacıya bildirildiğini, 18/12/2018 tarihine kadar davacının bu edimini yerine getirmediğini, davacı şirketin davaya konu taşınmazının 14.340 m? olduğunu, davalılar tarafından ise yerleşim için en az 15.000 m? alana ihtiyacı olduğundan taşınmaz mal sahiplerinin ihaleye davet edildiğini, davacı şirket tarafından ihaleye girebilmek adına ek kat taahhüdünde bulunulduğunu, ...nin 13.04.2012 tarih ve 617 nolu kararında “hava mania hat yüksekliğinin 1160 metre deniz seviyesi kotunun referans kot kabul edilip bu kotun altındaki yapılarda mania hattı iznine gerek duyulmadan mimari proje tasdiki ile yapı ruhsatı verilip yapı yapılabilir “ kararına istinaden davacı tarafından davalılara satışı yapılan B Blok otel uygulama projesinin .... sayılı kararı ile mania sınır kotu taşınmaz için tekrar 895 metreye çekildiğini, dava konusu taşınmazın güncel kotunun 920,51 metre olarak bina kotunu 25 metre aşmış şekilde bulunduğunu, Yapı Kullanma İzin Belgesinin "12. Belgeye Esas Ruhsat” başlığındaki “16. İsim Değişikliği” olarak değil “8. Tadilat” olarak değiştirememesi, yine Tapu Müdürlüğünden otel vasfını ticari iş merkezine dönüştürülmesi şeklinde "cins tahsisi” yapamaması, yine 850 m? ek kat taahhüdünü yerine getirememesinin sebebi uygulama projesinin mania hattı nedeniyle değiştirilememesi olduğunu, basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü olan davacı şirketin taşınmazı ilgilendiren idari işlemler ile bu işlemler hakkında görülmekte olan idari süreçleri vakfın bilgisine kasten sunmadığını, 2015 tarihli ... onaylı tadilat projesinde mania kotunun açık açık yer aldığını,Özetle davacıya sözleşme gereği ödenmesi gereken 38.950.000 TL'den TBK 475 gereği yerine getirilmeyen edimler nazara alınarak ayıp/eksik oranında 1.525.028,30 TL bedelden indirim yapılarak geriye kalan kısmın tam olarak ödendiğini, davacı şirketin fazla imalat yapmadığı gibi birçok işi de noksan olarak teslim ettiğini, iskân tarihi olan 18.01.2018 tarihinden, taşınmazın dava dışı şirkete satıldığı 17.12.2018 tarihleri arasında sözleşme dışı fazla imalat ve ince işçilik yapıldığına ilişkin müvekkili şirketlere hiçbir bildirim yapılmadığını, buna ilişkin hiçbir belge bulunmadığını, 09.03.2018 tarihinde yazıyla bildirilen 30 kalem inşaat + 17 kalem elektrik + 7 kalem mekanik tesisat işlerinden hangisinin tamamlanıp tamamlanmadığının da bilinmediğini, sözleşmede ek imalat ile ilgili hiçbir madde bulunmadığını, sözleşmenin yürürlükte kaldığı 2 yıl boyunca ek imalat ve ince işçilik ile ilgili olarak yazılı bir talep bulunmadığını, davalılar tarafından sözleşme dışı ek imalat yapılmasının da talep edilmediğini, sözleşme ve ekleri doğrultusunda Vakıf Yönetim Kurulu tarafından davacıya ek süre verilmesi sonrasında kur farkı, gecikme bedeli adı altında talepte bulunulmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sözleşmenin 7. Maddesinde belirtilen cezai şarta maruz kalmamak için davacı tarafından ek süre istenildiğini ve süresinin Vakıf kararıyla 18.01.2018 tarihine kadar uzatıldığını, iskân belgesinin 10.01.2018 tarihinde alınması sebebiyle gecikme cezasının işletilmediğini, inşaat sürecinin bu şekilde uzatılmış olması sürecinde kur farkı, gecikme bedeli adı altında talep edilen tutarların hiçbir yasal dayanağının olmadığını” belirterek davanın reddini talep etmiştir. ...ne müzekkere yazıldığı görüldü. Mahkememizce Elektrik Mühendisi Bilirkişi ...'dan oluşan heyetten 23/02/2022, 23/09/2022 ve 07/02/2023 tarihlerinde tarihinde bilirkişi raporları aldırılmıştır. Dava, eser sözleşmesinden kaynaklı eksik ödendiği ileri sürülen hakediş bedeli, yapıldığı belirtilen ilave imalatlar ve gecikmeden kaynaklı alacak isteminden ibarettir. ... esas sayılı dosyası, tarafların ticari defter ve kayıtları, ... Hakediş raporları, Elektrik Tesisat Yapım İşleri Tenik Şartnamesi, Şirket, İştirak ve Vakıf Binası Natamam Yapım İşi Aylık İnşaat İlerleme Raporu, Mahal Listeleri, Projeler, bilirkişi raporları ve müzekkere yazı cevapları dosyaya celp edilmiştir. Davacı şirket ile davalılar arasında 20/09/2016 tarihinde imzalanan düzenleme şeklindeki gayrımenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin 1. maddesinin, ''1) Taraflar ve İşin Konusu: İşbu sözleşme, ... kain 58.598,00 m2 arsa üzerinde kat irtifakı kurulu 7074/58598 arsa paylı tapuda B Blok otel olarak kayıtlı 3 nolu bağımsız bölümün (hali hazırda betonarme karkas seviyesinde, 14.340 m2 yapı inşaat alanı olan gayrimenkulün) malik ... koordinasyonunda Tarım Kredi Kooperatiflerinin iştiraki olan şirketler ile Vakıfa satılması ve ekli proje, mahal listesi ile teknik şartnameye göre natamam inşaat işlerinin yapılıp iskan ruhsatının alınması işidir. A) ALICI: ... B) SATICI VE YAPIMCI MÜTEAHHİT:..., sözleşmenin 2. maddesinin ''2) Satış Şartları: Sözleşmenin 1. Maddesinde tanımlanan taşınmaz, satıcının son teklifi olan 38.950.000,00 TL. artı KDV sözleşme bedeli ile Alıcı ... koordinasyonunda Tarım Kredi Kooperatiflerinin İştiraki olan şirketler ile Vakfa) satışı yapılacaktır.'', sözleşmenin 3. Maddesinin ''3)İşin süresi sözleşmenin imza tarihinden itibaren 120 (Yüzyirmi) takvim günüdür. Alıcının ihtiyaç programına göre hazırlanacak ve taraflarca mutabık kalınarak tutanak altına alınacak mimari, statik, elektrik tesisatı ve mekanik tesisat uygulama projeleri ile ilgili Belediyeden alınacak inşaat ruhsat tadilatı yapılması ile yapı kullanma izin belgesi için ek süre Vakıf Yönetim Kurulu kararı ile verilebilecektir.'', sözleşmenin 4. maddesinin ''4) Satıcının Sorumlulukları:1. Alıcının ihtiyaç programına göre taraflarca belirlenen ve tutanak altına alınan mimari, statik, elektrik tesisatı ve mekanik tesisat uygulama projelerini hazırlayarak ilgili belediyeden inşaat ruhsat tadilatının yapılması. 2. Ekli mahal listeleri ve teknik şartnameler ile uygulama projelerine uygun olarak natamam imalatların yapılması. 3. Masrafları Alıcıya ait olmak üzere elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin yapılması. 4. Asansör ruhsatlarının alınması. 5. Yapı kullanma izin belgesinin alınması. 6. Binanın iş merkezi olarak cins tashihinin yapılması ile ilgili tüm kurumlar nezdinde ilgili işleri takip etmek, çıkabilecek sorunları ilgili kurumlar nezdinde çözmek için gerekli her türlü çalışmayı ve harcamayı yapmak Satıcı sorumluluğundadır.” olduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki yazışmalar incelendiğinde, 02.08.2016 tarihinde davalı Vakıf tarafından davacı şirkete yazı yazılarak son nihai teklifinin yazılı olarak sunulması talep edilmiş olup, davacı şirket tarafından 03.08.2016 tarıhlı cevabi yazıda; “Vakfınız tarafından satın almması düşünülen, mulkıyetı şırketimize ait Ankara ili Yenimahalle ilçesi Macun-l mahallesi, 43574 ada 3 parselde bulunan ve hali hazırda 14.340 m2 yapı inşaat alanı karkas seviyesinde ki taşınmazımızın 1- Mevcut 12. Kat çatı katının çelik konstrüksıyon betonarme döşeme ile kapatılıp mevcut kazan ve asansör makine dairesinin 13. Kata oluşturulacak çatı kat katına taşınması ile ilave 850 m2 yeni alanın toplantı salonuna uygun şekilde ileri kaba natamam olarak elektrik ve mekanik tesisatlarının yapılması.. 4- Ortak mahallerde bulunan asansörlerin projesine göre montajları tamamlanmış, çalışır hale getirilmiş, ruhsatları alınmış ve yeni oluşan toplantı salonu olarak düşünülen 13. Kata kadar (Bir kat ilave edilmiş olarak) tamamlanması... 41.850.000-TL” şeklinde olduğu, 08.08.2016 tarihinde davacı şirket tarafından davalı Vakfa hitaben yazılan “Son Nihai Fiyat Teklifi” başlıklı yazıda; ''Mevcut 12. Kat çatı katının çelik konstrüksiyon betonarme döşeme ile kapatılıp mevcut kazan ve asansör makine dairesinin 13. Kata oluşturulacak çatı kat katına taşınması ile ilave 850 m2 yeni alanın toplantı salonuna uygun şekilde ileri kaba natamam olarak elektrik ve mekanik tesisatlarının yapılması...Ortak mahallerde bulunan asansörlerin projesine göre montajları tamamlanmış, çalışır hale getirilmiş, ruhsatları alınmış ve yeni oluşan toplantı salonu olarak düşünülen 13. Kata kadar (bir kat ilave edilmiş olarak) tamamlanması...şeklinde taahhüt etmeyi...38.950.000,00-TL artı KDV bedeli ile yaparak devretmeyi kabul ve taahhüt ederiz” denildiği anlaşılmıştır. Davacı tarafça delil tespiti talebinde bulunulan ... sayılı dosyasında 08/02/2019 ve 20/03/2019 tarihlerinde bilirkişi raporları aldırılmış olup; 08/02/2019 tarihli raporda özetle; Binanın 2 Bodrum + Zemin + 11 Normal Kat ve Çatı Arası Kattan (12.kat) oluştuğunu, bina cephesinin alüminyum kompozit panel ve cam ile kaplı olduğunu, bina çatısında dış cephe temizliği amaçlı monoray platform bulunduğunu, binanın zemin kat girişinde zemin mermer ile kaplı olduğunu, binada yer alan ana asansörlerin önündeki alan zeminde mermer ile kaplı olduğunu, tavan asma tavan şeklinde oluşturulduğunu, yalnızca 1. bodrum katta bu alanda yerde mermer kaplama bulunmadığını, asansör kapılarının bulunduğu duvar mermer ile kaplı olduğunu, binada yer alan iki adet yangın merdiveninde zemin ve basamaklar mermer ile kaplı olduğunu, duvar ve tavanlar boyalı olduğunu, merdiven korkulukları ve küpeşteleri paslanmaz çelikten olduğunu, yangın merdivenlerinde her iki katta bir adet olmak üzere havalandırma menfezleri bulunduğunu, yangın merdivenlerine ulaşımı sağlayan panik bar tertibatlı kapılar yerinde mevcut olduğunu, binada yer alan acil durum asansörünün bulunduğu hollerde zemin mermer ile kaplı olduğunu, duvarlar alçı sıva ile kaplı olup, tavan alçıpan asma tavan üzeri saten alçı kaplı olduğunu, mermer kaplı alanlarda, mermerden süpürgelik imalatları da yapılmış olduğunu, çatı çelik konstrüksiyon sistem üzerine kurulduğunu, bina içinden bakıldığında çelik konstrüksiyonun üzerinin OSB ile kaplı olduğunu, çatı örtüsü trapezoidal alüminyum olduğunu, Wc giriş kapıları pres kapı, iç kapıları kompakt laminant olduğunu, -12. Katta; Çatı arasının genelinde zemin tesviye betonu ile kaplı olduğunu, tuğladan imal edilmiş duvar yüzeyleri kaba sıva ile kaplı olup, alçıpan bölme duvar şeklinde yapılan imalatlar saten alçı ile kaplı olduğunu, betonarme kolon perde vb imalatların yüzeyi de alçı sıva ile kaplı olduğunu, çatı arasında yer alan WC zemin ve duvarları 60*120cm ebatlarında seramik kaplı olup, tavanda herhangi bir kaplama bulunmadığını, duvar seramik kaplamalarında paslanmaz çelik bordür bulunduğunu, bu alanda wc'de kapı takılı olmadığını, çatı arasında mutfak olarak dizayn edilen alanda duvarlar 60*120cm ebatlarında seramik kaplı olup, tavanda herhangi bir kaplama bulunmadığını, duvar seramik kaplamalarında paslanmaz çelik bordür bulunduğunu, mutfak alanı genel alandan ayrı olmayıp açık mutfak şeklinde olduğunu, Çatı arasında kazan dairesinde zemin karo mozaik ile kaplı olduğunu, duvarlar ince ve kaba sıva ile kaplı olup, tavan, çelik çatı üzeri trapezoidal alüminyum kaplı olduğunu, çatı arasında kazan dairesine ulaşımı sağlayan ara hol diye isimlendirilebilecek alan ile makine dairesinde zemin karo mozaik kaplı olduğunu, tavanda alçıpan asma tavan bulunduğunu, bu kattan ulaşılan Terasta zemin seramik kaplı olduğunu, çatı arası kazan dairesinin bir bölümünden terasta su yalıtım malzemesi olarak jeomembran kullanıldığını, -11. Katta; genelinde zemin tesviye betonu ile kaplı olduğunu, Tuğladan imal edilmiş duvar yüzeyleri alçı sıva ile kaplı olup, alçıpan bölme duvar şeklinde yapılan imalatlar saten alçı ile kaplı olduğunu, betonarme kolon perde vb imalatların yüzeyi de alçı sıva ile kaplı olduğunu, 11. katta tavanlar dübel ile sabitlenmiş bulunan bir yüzü siyah camtülü kaplı mineral yün yalıtım malzemesi ile kaplı olduğunu, 4 adet WC alanı bulunmakta olup, wc lerde duvar ve tavanlar 60*120cm ebadında seramik ile kaplı olduğunu, WC lerden birinin zemininde ve duvarlarında küçük bir bölümde seramik kaplaması henüz yapılmadığını, duvar seramik kaplamalarında paslanmaz çelik bordür bulunduğunu, Wc'lerde tavan, metal asma tavan kaplı olduğunu, Wc'lerde kapılar takılı durumda olduğunu, 11.katta bulunan mutfakta zemin 60*60 cm ebadında, duvar ise 60*120cm ebadında seramik ile kaplı olduğunu, mutfakta tavan metal asma tavan ile kaplı olduğunu, duvar seramik kaplamalarında paslanmaz çelik bordür bulunduğunu, mutfak kapısı takılı olduğunu, -10. Katta ve diğer tip katlarda ; genellinde zemin tesviye betonu ile kaplı olduğunu, tuğladan imal edilmiş duvar yüzeyleri alçı sıva ile kaplı olup, alçıpan bölme duvar şeklinde yapılan imalatlar saten alçı ile kaplı olduğunu, betonarme kolon perde vb imalatların yüzeyi de alçı sıva ile kaplı olduğunu, normal katlarda tavanlar betonarme döşeme şeklinde çıplak bırakıldığını, 4 adet wc alanı bulunduğunu, wc'lerde zemin ve duvarlar 60*120 cm ebadında seramik ile kaplı olduğunu, duvar seramik kaplamalarında paslanmaz çelik bordür bulunduğunu, wc'lerde tavan metal asma tavan kaplı olduğunu, bu katlarda genel alanda 3 wc alanı bulunduğunu, 1 adette Genel Müdür Odası olarak belirtilen oda içinde bulunduğunu, wc'lerde kapıların takılı olduğunu, -1. Katta; katın genelinde zemin tesviye betonu ile kaplı olduğunu, tuğladan imal edilmiş duvar alçı sıva ile kaplı olduğunu, betonarme kolon perde vb imalatların yüzeyi de alçı sıva ile kaplı olduğunu, bu katta tavanlar betonarme döşeme şeklinde çıplak bırakıldığını, 1. Kattan ulaşılan terasta zemin seramik ile kaplı olduğunu, teras korkulukları ve küpeşteleri paslanmaz çelikten olduğunu, -Zemin Katta; zemin katın genelinde zemin tesviye betonu ile kaplı olduğunu, -1. Bodrum Katta; otopark alanında zemin, yüzey sertleştiricili beton ile kaplı olduğunu, duvarlar ve tavanlar boya ile kaplı olduğunu, 2 adet mescid alanı bulunduğunu, mescid alanlarında yer alan abdesthane bölümlerinde zemin ve duvarlar seramik ile kaplı olduğunu, tavanlar metal asma tavan olduğunu, mescid giriş kısmı zemini karo mozaik kaplı olduğunu, mescid alanlarında zemin tesviye betonu duvarlar ve tavanların boyalı olduğunu, sığınak alanına kapı kilitli olduğu için giremediklerini, -2. Bodrum katta; otopark alanında zemin tesviye betonu ile kaplı olduğunu, duvarlar ve tavanların boyalı olduğunu, su deposu ve yangın su deposu alanında zemin karo mozaik kaplı ve duvarların boyalı olduğunu, Binada mutfak bölümleri hariç olmak üzere ısıtma ve havalandırma (iklimlendirme) klima ve çiller gurupları ile sağlanacak şekilde tesisat döşenmiş olup, ısıtma ve havalandırma borulama tesisatı imalat ve montajı natamam (bağımsız bölümlere kadar getirilmiş) olduğu, mutfak bölümleri duvar tipi kaskat kazanlar ile ısıtılmak üzere kazan ve radyatörler hariç borulama tesisatının döşenmiş olduğunu, bütün katlardaki WC'lerde pis ve temiz su boru tesisatı döşenmiş olduğu, WC'lerde gömme rezervuar, alaturka WC taşı ve duş teknesi montajı yapılmış olduğunu, temiz su deposu betonarme olup, iki adet hidrofor ile denge tankı montajı tamamlanmış olduğunu, mutfak bölümlerinde sıcak ve soğuk su tesisatı ile pis su tesisatının döşenmiş olduğu, binada her biri 10 kişi taşıma kapasiteli 3 adet asansör mevcut olup, 2 ad. asansör 14 duraklı, bir adet ise 15 duraklı olduğu ve asansörlerin yeşil etiket almış olduklarını, sifonlu yağmur drenaj sisteminin monte edilmiş olduğunu, Yangın ana düşey borularının montajının yapılmış olduğu, katlardaki yangın dolapları ile irtibatlandırıldığını, yangın dolapları iç müştemilatı (vana, hortum, lans vs.) mevcut olduğunu, yangın tüplerinin olmadığını, Yangın deposu betonarme olup, 2 ad. yangın pompası ve vanaların montajının tamamlanmış olduğunu, Yine katlarda yangın sprink boru montajlarının da yapılmış olduğunu, Bodrum katta pis su çukurunda 2 ad. pis su tahliye pompası monteli olduğunu, otoparkta sarmal tip garaj kapısı monteli olduğunu, binanın bodrum katında yüksek gerilim giriş, çıkış ve trafo koruma hücrelerinin konulmuş olduğunu, trafo hücresinde 1600 kVA'lık kuru tip trafo konulmuş olduğunu, arka tarafındaki bölmede 10 adet ana dağıtım panosu konulduğunu, yine buradan tüm katlardaki kat panolarına besleme kablolarının çekildiğini, bağlantılarının yapılmış olduğunu,, sistemin enerjili, çalışır vaziyette olduğunu, tüm asansörlerin kapı önlerinde aydınlatma armatürü takıldığını ve çalışır durumda olduğunu, katlarda bulunan kat panolarına besleme kablolarının çekilmiş olduğunu, kat panolarından kattaki tüm mahallere aydınlatma ve priz linye hatları ve armatürlerin kablolarının kablo tavaları kullanılmak suretiyle çekilmiş olduğunu, ...arsa üzerinde kat irtifakı kurulu, tapuda “B” blok olarak kayıtlı 3 No'lu bağımsız bölümde yapılan incelemede, bağımsız bölümün, yukarıda belirtilen imalatlarının yapılmış olduğu ve dosyada bulunan 10.01.2018 tarihli Yapı Kullanma İzin belgesine göre, iskan raporunun alınmış olduğunu rapor etmişlerdir. 20/03/2019 tarihli rapora göre; Raporda, çatının çelik konstrüksiyon ile kapatılmış olduğu belirtimiş olup, asansör makine dairesi, kazan dairesi, merdiven yangın kaçış holü kısmı betonarme olduğunu, mevcut durumun tespiti söz konusu olduğundan, görülmeyen bölümlerde ne olduğu hususunun tespiti söz konusu olmadığını, bu nedenle, çatı örtüsü ve osb arasında ısı yalıtımı yapılıp yapılmadığının tespiti de mümkün olmadığını, dolayısı ile alttan görünen osb'nin ve trapezoidal alüminyum çatı örtüsünün var olduğu belirtilmiş, ısı yalıtımından söz edilmediğini, çatı arası binanın bir katı olup, diğer katlarda yapılmış imalatların çatı katında da yapılmış olduğunu ayrıca belirtilmenin gereği bulunmadığını, Teras kaplaması ve kaplamanın altında bulunan su yalıtımı, raporumuzda belirtildiğini, 1.bodrum katta, tavanın boyalı olduğu belirtilmiş olup, boyanın altında sıvanın var olduğunu, Ancak, sıvanın altında bulunan ısı yalıtımı görülemediği için bu hususta bir tespit bulunmadığını, raporumuzda belirtildiği üzere 1. bodrum katta asansör önü döşeme mermer kaplaması yoktur ancak, duvar mermer kaplaması bulunduğunu, sığınak kapalı olduğu için görülemediğini, dolayısı ile sığınak içerisindeki wc'lerle ilgili bir tespitlerinin bulunmadığını, tüm binada mekanik borulamaların yapılmış olduğu raporumuzda belirtilmiş olup, yağlı boyaları ve kanalları ile izolasyonları da yapılmıştır. Islak hacimlerdeki gömme rezervuarların yapılmış olduğu raporda belirtilmiş olup, klozet montajları, rezervuar kapakları, kapı kilitleri ve askılıklar da yapıldığını, Ortak alanlardaki drenaj hattı yapıldığını, bina içinde cephe ve betonarme alın saçları ve zeminde etek saçları yapıldığını, bütün katlarda olduğu gibi çatı katında da kolektörler, yapılmış olup, vanaları, borulamaları, pompaları vb. montajlar ve boyamalar yapıldığını, 2. bodrum katta kuranglez yapılıp yapılmadığı hususunda bir tespitlerinin bulunmadığını rapor etmişlerdir. Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/10 D.İş sayılı dosyasında mahallinde keşif incelemesi yapılarak bilirkişi raporu alınması, davanın 2019 yılında yapılan incelemeden yaklaşık 2 yıl kadar sonra 2021 yılında açılması, davalı tarafından taşınmazın dava dışı kişiye satılması ve başkaca yapım işlerine maruz kalması dikkate alınarak yeniden keşif yapılmasıyla elde edilmesi gerekli hukuki fayda bulunmayacağı kanaat edinilerek mevcut veriler üzerinden mahkememizce Elektrik Mühendisi Bilirkişi ...'dan oluşan heyetten 23/02/2022, 23/09/2022 ve 07/02/2023 tarihlerinde tarihinde bilirkişi raporları aldırılmış olup; 23/02/2022 tarihinde alınan raporda özetle; Elektrik Tesisatı Yönünden İncelemede: dosya kapsamında yapılan tespitlerle binadaki asansörlerin yeşil etiketinin alınmış olduğunun tespit edildiğini, Elektrik tesisatı tespitlerinde yer aldığı üzere, tüm sistemin enerjili ve çalışır vaziyette olduğunu, ayıplı imalat tespiti bulunmadığını, Mekanik Yönden İncelemede: dosya kapsamındaki belgeler incelendiğinde; dosya kapsamındaki eksik veya kusurlu Mmekanik işlerin değerlendirilmesi ve fiyatlandırılmasının yapılması için; mekanik montaj projelerinin (sıhhi tesisat, havalandırma, yangın ve doğalgaz projeleri) dava dosyasında olması gerekti, bu yöndeki projelerin dava dosyasında olmadığının tespit edildiğini, Eksik olan imalatların teknik özelliklerinin tespiti için ilgili mekanik projelerin dava dosyası, kapsamına kazandırılması gerekmekte olduğu, dosya kapsamına kazandırılması halinde ek rapor verileceğini, İnşaat Yönünden İncelemede: davalı tarafından eksik olduğu belirtilen ve dava dışı müşavir firma tarafından 16.01.2018 tarihinde düzenlenmiş olan Yapı Kullanma İzin Belgesine İstinaden Yapılan İnceleme Raporundaki 30 kalem inşaat işlerine ait metraj hesapları bulunmadığından işlere ait bedelin belirlenemediğini, yukarıda belirtildiği üzere; sözleşme maddelerine göre, davacının 1 katı eksik yaptığı kanaatine varıldığını, katın yapılması kanaatine varılması halinde 851,76 m2 lik imalatın bedelinin; 851,76 m2 x 2.970,00 TL- 2.529.727,20 TL (İnşaat, Mekanik ve Elektrik İşleri dahil) olduğunu; davalının iddiasında; eksik ve ayıplı imalatların olduğunun belirtildiğini, ayıp ve eksik imalat bedellerinin pursantaj tablosundan alınmış olup, eksik imalatların toplam bedelinin 529.184,32 TL olduğunu, Mali Yönden İncelemede: davacı şirketin defter kayıtları, davacının davalı kurumlara düzenlediği bağımsız bölüm satış faturaları, hakediş faturaları, masraf yansıtma faturaları, davalılarca yapılan ödemelere ilişkin banka dekontları ve davalı vakfın defter kayıt ve belgeleri tetkik edildiğinde; davalı kurumca yapılan KDV hariç 1.525.028,30 TL kesinti dışında mali anlamda bir uyuşmazlığın görülmediğini, davacı firmanın düzenlemiş olduğu tüm fatura bedellerinin davalılarca ödendiğini rapor etmişlerdir. 23/09/2022 tarihinde alınan raporda özetle; Kök rapordaki görüş ve değerlendirmelerini değiştirecek bir husus bulunmadığını, Mekanik Yönden: muşavir firma olan Birlik Bir A.Ş'nin 05.03.2018 Tarihli "Yapı Kullanım Belgesine İstinaden Yapılan İnceleme Raporu" uda tespit edilen eksik işlerin bedelleri, projeler incelenerek yaklaşık bir bedel olarak hesaplanmış olup, ek-1'deki tabloda verilmiş olup, davacının Mekanik İşlerle İlgili Eksik Ve Kusurlu İşler Toplamının: ₺271.750,00 olabileceği hesap ve takdir edildiğini, Elektrik Yönden: kök rapordaki görüş ve değerlendirilmelerinin değiştirecek bir husus bulunmadığını rapor etmişlerdir. 07/02/2023 tarihinde alınan raporda özetle; Mekanik İmalat ve Montajlar Yönünden; .... sunulan Bilirkişi Ana Tespit Raporu ile Ek Raporu esas alındığında; Eksik ve kusurlu mekanik imalat ve montaj bedelinin dava tarihi 1326.741,14-TL olarak hesaplanmış olduğunu, davacının 12. Katta İmal Ettiği Konstrüksiyon İmalatları Yönünden: ... Mahkemesine sunulan Bilirkişi Tespit Raporunda; Çatı Arası Kat (12. Kat)'ın resimlerinin verildiğini, resimlerde çelik konstrüksiyon imalat ile boş bir alanın kapatıldığını, diğer boş alanında teras olarak kullanıldığını, mimari projede çatı arası katta kazan dairesi ve asansör makine odasının bulunduğunu, raporda çelik profillerle kapatılan alanda mutfak bölümü diye bir ün daha oluşturulduğu anlaşıldığını, ... Mahkemesine sunulan Bilirkişi Tespit Raporundaki resimler incelendiğinde, davacının iddia ettiği 12. kattaki imalatlar için; Bilirkişi Tespit Raporundaki resimlerde, çelik konstrüksiyon ile kapatılmış olduğunun anlaşıldığını, fakat bu hususta bir tespitin olmadığını, davacının 12. Katta 350 m2 alana imalatını yapmış olduğu bedel hesabını davalı firma tarafından “12. katta imal ettiğiniz proje harici 350 m2 çelik konstrüksiyon m2 birim hesabına göre belirlenen 660.084,00TL.'nin” şeklinde belirlenen bedelin davacıya 6 nolu hakediş kapsamında ödendiğinin anlaşıldığını, davalının davacıya ödemediği “1.525.028,30 TL'nin ödenmeyen bedel olarak gözükse de davalı kurumun davacıya ödeme yaptığı hesap özeti tablosunda ... Birlikleri Personeli Sosyal Yardım Vakfı tarafından 07.12.2018 tarihinde SPK Lisanslı Değerleme firmasına yaptırılan değerleme neticesinde, 12. katta imal ettiğiniz proje harici 350 m2 çelik konstrüksiyon m2 birim hesabına göre belirlenen 660.084,00TL.'nin 850 m2 alanının değeri olan 2.179.553 TL'den çıkarılmak suretiyle elde edilen (KDV hariç) 1.525.028,30 TL miktar kesinti yapılarak kalan tutar olan 3.132.448,50 TL(KDV hariç) ödenmiştir. Sözleşme gereği eksik imalatlara ait bedeller hesaplamalara dâhil edilmemiştir.” şeklinde ifade edilmiş olup, bu ifadelerde eksik ödemenin esas nedeninin 850 m2 -350 m2=500 m2 lik yapılmayan inşaatın bedeli olduğunun anlaşıldığını, bu nedenle dava konusu 12. Kattaki çelik konstrüksiyon imalatları için davacının bir talebinin olmayacağının anlaşıldığını, -İnşaat İmalatları Yönünden: Ana raporlarında; davalının iddiasında; eksik ve ayıplı imalatların olduğunun belirtildiği, ayıp ve eksik imalat bedellerinin pursantaj tablosundan alınmış olup, eksik imalatların toplam bedelinin 529.184,32 TL olduğu;” şeklinde tespit edildiğini, bu durumda inşaat ve mekanik eksik imalat işlerinin: 529.184,32 TL + 326.741,14-TL= 855.925,46-TL olabileceğini, davacının dava konusu inşaatın yapım işinde bir alacağının olamayacağını, dosya kapsamındaki belgelerden davacının inşaat ve mekanik eksik imalat işlerinin 855.925,46-TL olabileceğini, alacağın varlığı/yokluğu mahkememizin takdirinde olduğunu, rapor etmişlerdir. Deliller değerlendirilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davaya konu gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle tarafların edimlerini yerine getirip/ getirmedikleri, sözleşmenin ilave kat ve 850 metrekare inşaat alanı olmaksızın yapılıp/ yapılmadığı, davalılar tarafından sözleşme gereği ödenmesi gereken tutardan ayıp/eksik oranında kesinti yapılmasının yerinde olup/olmadığı, davacıya yapılan hak ediş ödemesinin yeterli olup/olmadığı, yeterli değil ise davacının davalılardan tahsili gerekli hak ediş alacağının varlığı ve miktarı, ilave imalat yapılıp/yapılmadığı, geç yer teslimi yapılması söz konusu ise davacının bundan kaynaklı zararının olup/olmadığı, bu nedenlerle davacının davalılardan var ise alacağının varlığı, tespit edilecek faizin türü ve temerrüt tarihine ilişkin olduğu tespit edilmiştir. Yukarıda belirtilen sözleşme hükümleri ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte değerlendirildiğinde davacı satıcının son teklifinde yer aldığı şekliyle sözleşme bedelinin yaklaşık 850 m2 bir kat ilavesi ile 38.950.000,00-TL artı KDV bedelle düzenlenip imzalandığı, yapı ruhsatının alınmasıyla birlikte sözleşmede belirlenen 120 günlük inşaat süresinin başladığı ve bu sürenin 08/09/2017 tarihinde sona ereceği, 17/03/2017 tarihinde davacı tarafından davalıya yazılan yazıda askeri uçakların havaalanına iniş güzergahında olması sebebiyle 851,76 m2 ek katı inşaatı taahhütlerinin yerine getirilmeyeceğinin bildirildiği, davacı tarafından yapım işi sebebiyle birden fazla talep olunan ek süre taleplerinin davalı Vakıf tarafından kabul edildiği, buna göre son olarak 19/09/2017 tarihinde davacı tarafından davalıdan 120 gün ek süre talebinde bulunulduğu, Vakıf Yönetim Kurulunca talep kabul edilerek inşaat süresinin 16/01/2018 tarihinde kadar uzatıldığı, yapım işindeki ayıp ve eksik işler sebebiyle davalı tarafından TBK'nın 475. maddesi uyarınca 1.525.028,30-TL sözleşme bedelinden indirim yapılarak sözleşmede belirtilen tutarın davacıya eksiksiz ödendiği anlaşılmıştır. Davacı taraf sözleşme bedelinden eksik ödenen hakediş bedelinin ve ayrıca işin süresinin davalı nedeniyle uzamasından kaynaklı doğan fiyat farkının ve ilave imalat bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir. Mahkememizce teknik inceleme gerektirdiğinden bilirkişi heyeti oluşturularak rapor aldırılması istenilmiştir. Bilirkişi heyeti tarafından yapılan incelemede, elektrik tesisatı yönünden ayıplı imalata rastlanılmadığı, davacının eksik yaptığı belirlenen bir kata karşılık gelen 851,76 m2'lik imalat bedelinin 2.529.727,20-TL, dava dışı müşavir firma tarafından inşaat işlerinin tamamlanma oranının yüzde 94,68 oranında gösterildiği 10/01/20118 tarihli 5 nolu hakedişe göre tespit edilen eksik ve ayıplı imalat bedelinin 529.184,32-TL olduğu,...sayılı dosyasındaki tespit raporu ve düzenlenen hak ediş raporları esas alındığında mekanik işlerle ilgili eksik ve kusurlu işler toplamının 326.741,14-TL olarak belirlendiği, davacının ödenmediği iddia edilen çelik konstrüksiyon bedeli olan 660.084,00-TL'nin davacıya 6 nolu hakediş kapsamında ödendiği, davalı tarafından davacının mania kotu nedeniyle yapılamadığı anlaşılan ilave kat yapım işi bedeli ile diğer yapım işlerine ait eksik ve ayıplı işler bedeli çıkarılarak davacıya KDV hariç 1.525.028,30-TL dışındaki toplam fatura bedeli olan 43.853.393,74-TL'nin eksiksiz ödendiği, bilirkişi marifetiyle elde edilen tespitlere göre ayıplı ve eksik işler bedelinin bu tutardan fazla olduğu, dolayısıyla yukarıda belirtilen taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, davacının yapım işi için talepte bulunduğu ek süre istemleri, delil tespiti raporu, mahkememizce alınan bilirkişi raporu, eksik-ayıplı işler bedeli, davacıya yapılan ödemeler karşısında davacının ödenmeyen eksik hakediş bedeli, gecikmeden kaynaklı fiyat farkı ve ispat olunamayan ilave imalat nedeniyle davalılar tarafından davacıya ödenmesi gerekli bir tutar bulunmadığı anlaşılmış olup davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması gerekmiştir. HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davacının davasının Reddine, 2-Alınması gereken 179,90-TL harçtan başlangıçta peşin alınan 1.707,75TL harcın mahsubu ile 1.527,85TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine, 3-Davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden karar tarihi itibarıyla geçerli AÜT gereğince 16.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ödenmesine, 4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 5-HMK 333 maddesi gereğince yatırılan gider avansından kalanın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine, 6-6325 sayılı yasanın 18/A maddesi gereği Adalet Bakanlığı tarafından karşılanan ve yargılama giderinden sayılan Arabuluculuk Ücret Tarifesinde belirtilen iki saatlik ücret tutarı karşılığı 1.400,00-TL ticari arabulucu ücretinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına, İlişkin, taraf vekillerinin yüzlerine karşı verilen karar tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde ... istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.13/04/2023 Katip... ✍e-imzalıdır Hakim .... ✍e-imzalıdır