Madde 10 — Planla veya planla belirlenmemişse bu yönetmeliğe göre belirlenecek TAKS’ı geçmemek kaydıyla bina derinlikleri

MADDE 10 – (1) Bina derinliği hesabı;

a) İmar planlarında bina derinlikleri belirlenmemiş yerlerde derinlikler;

1) I = L – (K + H / 2) formülü ile hesaplanır.

Burada:

I = bina derinliğini,

L= parsel ortalama derinliğini,

K= ön bahçe mesafesini,

N=bina kat adedini,

ifade eder.

H= (3 x N ) + 0.50 formülü ile hesaplanır.

2) Düzgün geometrik şekillere uymayan parsellerde, alan dengelemesi suretiyle basit ve düzgün bir şekle çevrilmek suretiyle bulunacak derinlik, bu parsellerin ortalama derinliği kabul edilir.

3) İkili blok yapı nizamlı parsellerde, ortak kenar ortalama derinlik olarak alınır.

4) Ön bahçe mesafesi 5 metreden fazla olan parsellerde hesapta (K) değeri 5 metre olarak kabul edilir.

5) (1) numaralı alt benteki formülle bulunacak bina derinlikleri 15 metreden az çıktığı takdirde, en az bahçe mesafeleri uygulanmak şartı ile 15 metre bina derinliği verilir.

6) Formülle bulunacak derinlik değerlerinin küsuratı 0.50 metreden az olanlar 0.50 metreye; 0.50 metreden fazla olanlar 1 metreye yuvarlanır.

7) Bu formülle hesaplanan derinliklere açık ve kapalı çıkmalar dâhil değildir.

b) Değişik parsellerden oluşan adalarda, (a) bendinin (1) numaralı alt bendindeki formüle göre hesap edilecek değişik bina derinliklerinin sebep olacağı düzensizliği gidermek, yapı adasının bir kenarında verilecek bina derinliklerinin aynı sıradaki mevcut ve imar mevzuatına göre muhafaza edilecek binaların derinlikleri ile uyumlu olmasını sağlamak, verilecek bina derinliğinin ada içi boşluğunu bölücü bir nitelik kazanmasını önlemek amaçları ile adanın tamamında etüd yapılarak plan değişikliği ile derinlikler sınırlandırılabilir veya en az arka bahçe mesafesine uymak kaydı ile artırılabilir.

c) Blok, ikili blok, blokbaşı ve bitişik yapı nizamına tabi parsellerde bitişik sınırda derinliklerin aynı olması esastır. Bunu sağlamak üzere ilgili belediye imar birimleri en az bahçe mesafelerini zedelememek koşulu ile derinlikleri azaltabilir/arttırabilir.

ç) İkili blok binalardan bir tanesi imar mevzuatına göre inşa edilmiş ve derinliği bu Yönetmelikteki ölçüyü aşıyorsa diğeri derinlik bakımından mevcut binaya uyabilir.

(2) En fazla bina derinlikleri için dikkate alınacak esaslar;

a) Konut, ticaret yolu ve bölgelerinde; ayrık nizamda 22 metreden, bitişik, blok, blok başı ve ikili blok nizam binalarda 20 metreden fazla bina derinliği verilemez.

b) Yüksek inşaat bölgelerinde; bu bölgelerde yapılacak binaların derinliği bu Yönetmelikteki bahçe mesafelerine uyulması şartıyla en fazla derinlik kayıtlarına tabi değildir.

c) Küçük sanayi bölgelerinde; bu bölgelerde yapılacak binaların derinliği, derinlik formülüne bağlı olmayıp parsel arka hududuna 5 metre kalana kadar verilir.

ç) Sanayi bölgelerinde; KAKS verilen parsellerde bina derinliği bu Yönetmelikteki bahçe mesafelerine uyulması şartıyla en fazla derinlik kayıtlarına tabi değildir. KAKS verilmeyen parsellerde derinlik planla belirlenir.

(3) Yol genişlemelerinde bina derinlik hesabına dair esaslar;

a) Bölge kat nizamı planları ile tespit edilmiş olan yolların genişletilmesi halinde yola giden kısmın teknik ve sosyal altyapı gereksinimi olarak bedelsiz terkin edilmesi şartıyla, bu yollar üzerindeki parsellerde yapılacak binaların derinlikleri parselin değişiklikten evvelki özgün haline göre hesaplanabilir; aksi halde, parselin yeni derinliği esas alınır. Cephe hatları ise zorunluluk olmadıkça aynen muhafaza edilir.

b) (Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 19/1/2022 tarihli ve E.:2020/303; K.:2022/39 sayılı kararı ile iptal bent; Danıştay Altıncı Dairesinin 26/5/2025 tarihli E.:2022/2956, K.:2025/2941 sayılı Onama kararı ile mezkûr karar kesinleşmiştir.)

(4) Köşebaşı parsellerde denk taban alanı (TA) sabit kalmak, en az yan ve arka komşu mesafeleri kayıtlarına uyulmak ve planla ya da planda belirlenmemişse bu Yönetmelikle belirlenen emsal alanı aşılmamak şartıyla derinlik sınırlamasına tabi olunmadan, bina boyutları çevre adalardaki yapılaşmalar dikkate alınarak ilgili belediyenin imar birimince tespit edilebilir. Bu belirlemede parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellerin derinliklerinin aşılmaması esastır.

(5) Mevcut binalara kat ilavesinde derinlik hesabında;

a) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce yürürlükte olan mevzuat uyarınca inşa edilmiş binalara kat ilavesi halinde, müktesep hak teşkil etmemek koşuluyla mevcut binanın inşaat derinliğine uyulur.

b) 2981 sayılı Kanuna göre ruhsat almış yapıların kat ilavesi halinde ise ilave katın derinliği bu Yönetmeliğin derinlik formülüne uymak zorundadır.

(6) Bina derinlikleriyle ilgili bu maddedeki hükümler, bölge kat nizamı planlı alanlarda uygulanır, diğer planlı alanlarda bina derinlikleri serbesttir.

En fazla bina yükseklikleri (H max)