İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/170 E. 2025/306 K.

T.C. İZMİR 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2024/170 Esas KARAR NO : 2025/306 DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 26/02/2024 KARAR TARİHİ : 27/03/2025 Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Satıcı davalı ... Mimari Otomotiv San.Ve Tic. AŞ ile alıcı müvekkili arasında İzmir ili Konak İlçesi Mersinli Mahallesi...parsel kayıtlı arsa üzerinde inşa edilen ve Bayraklı 1923 projesi olarak anılan inşaatın (eski 6. Kat 69 no.lu) ve yeni 8. Kat 89 no.lu ofis nitelikli taşınmazın satışı konusunda 19.11.2018 tarihi satış sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereği müvekkilinin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirerek taşınmaz bedelini davalıya ödediğini ve sözleşme konusu bağımsız bölüm tapusunun müvekkili adına çıkartıldığını, taşınmazın teslimi konusunda taraflar arasındaki sözleşmenin Madde 3.8 si ile; " Bağımsız bölümün temel üstü vizesinin alınmasından sonra 36 ay içerisinde, satıcı tarafından alıcıya teslim edilmemesi halinde , satıcı gecikilen her ay için, zararına karşılık olarak alıcıya bölge rayiç bedelleri üzerinden TL olarak her ay bir kira bedeli ödemeyi kabul eder." hükmünün kararlaştırıldığını, ancak satıcı yanın projedeki eksiklikler sebebiyle taşınmaza ilişkin yapı kullanım belgesini alamadığnı ve taşınmazı müvekkiline teslim edemediğini, müvekkilinin taşınmazı kullanamadığını, sözleşme hükümlerine göre zararının tazmin edilmesi yolunda davalıya Bornova ... Noterliği'nin 06.09.2023 tarihli ve... Yev. No'lu ihtarnamesinin gönderildiğini, ihtarnameye ve taraflar arasındaki sözleşmeye rağmen davalı tarafından müvekkiline ödeme yapılmadığını beyanla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında taşınmazın kararlaştırılan tarihten müvekkilinin taşınmazı sattığı 09.11.2023 tarihine kadar teslim edilememesinden kaynaklanan zararın HMK 107 md kapsamında şimdilik 10.000,00 TL belirsiz alacağın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. DAVALININ SAVUNMASININ ÖZETİ: Dava dilekçesi ile ekleri ve tensip zaptının usulüne uygun davetiye ile davalıya tebliğine rağmen davalı ... Mimarlık Yapı Otomotiv Sanayi Ticaret A.Ş. nin dilekçeler aşamasında davaya cevap vermemiş, Mahkememiz duruşmalarına iştirak etmemiştir. DELİLLER: 1-Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi 2-15.09.2021 tarihli e-fatura 3-Bornova... Noterliğine ait 06.09.2023 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi 4-Konak Belediye Başkanlığı kayıtları Mahkememizce İzmir ili Konak ilçesi Mersinli Mahallesi ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin yapı ruhsatı / tadilat ruhsatı için yapılan başvuruya ilişkin belgeler ile işlem dosyaları ve 19/11/2018 tarihinden 09/11/2023 tarihine kadar olan dönem itibariyle söz konusu taşınmaza ilişkin yapılan tüm işlemlere ilişkin işlem dosyalarının celbi için Konak Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak, Konak Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 08.07.2024 tarihli cevabi yazısı ile davaya konu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatları, başvuru evrakları, yapı tatil zaptı ve encümen kararı dosyamız arasına alınmıştır. 5-Konak Tapu Müdürlüğü kayıtları Konak Tapu Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılarak celp edilen dava konusu İzmir ili Konak ilçesi Mersinli Mahallesi ... parsel sayılı taşınmazda kain 89 numaralı bağımsız bölümün taşınmaza ait aktif ve pasif tapu kaydı ile resmi senet suretleri dosyamız arasına alınmıştır. 6-Keşif ve Bilirkişi raporu; Mahkememizce, İzmir ili Konak ilçesi Mersinli Mahalles... parsel sayılı taşınmazda 20.09.2024 günü yapılan keşif incelemesi sonrası İnşaat Mühendisi ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişiden oluşan heyet tarafından tanzim edilen 28.11.2024 havale tarihli raporda özetle; Dava konusu bağımsız bölümünde içinde yer aldığı ana taşınmazın,...l 3029,14 m2 alanlı arsa vasıflı parsel üzerine, betonarme yapı cinsinde, 2 bodrum+ zemin+ 24 normal kat+ teknik ve çatı katlı olarak inşa edildiği, binanın bodrum katlarında otopark, zemin katında 6 dükkan ve 1 adet ofis girişi ve 1 adet konut girişi olmak üzere 2 adet giriş, 1.normal katta dükkan eklentileri, 2.normal katta mescit ve teknik alanlar, 3. İla 15. normal katlarda 9ar adet ofis, 16. ve 17. Normal katların her birinde beşer mesken, 18. ila 21. Katlarda 4 er adet mesken 22 ila 24. Katlarda 3 er adet mesken olmak üzere bina genelinde toplam 158 adet bağımsız bölüm bulunduğu, bina girişinin 2 adet olup ofis girişi binanın batı cephesinden, konut girişi ise binanın doğu cephesinden verilmiş olduğunun görüldüğü, bina dış cephesinin kısmen doğal taş kaplı, kısmen akrilik dış cephe boyalı olduğu, giriş holünde zemin granit, kat sahanlıklarında seramik kaplı, duvarları saten alçı sıvalı ve plastik boyalı olduğu, binada 3 adet asansör bulunduğu, Dava konusu 8.Katta, 89 numaralı ofis niteliğindeki bağımsız bölümün binaya ana giriş kapısı yönünden (ofis girişinden) bakıldığında binanın 8. Normal katında yer almakta olup bina girişine göre sol arka köşe kolda yer aldığı, taşınmaz ofisin + mutfak, banyo/wc ve 1 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup yaklaşık 49 m2 alanlı olduğu, ofisin ıslak hacim ve balkon zeminlerinin seramik kaplama olup diğer ofis zeminlerinin ise laminat parke kaplama olduğu, duvarların saten boyalı dış cephe doğramalarının alüminyum doğrama ve iç kapı panel kapı olduğu, taşınmazın ısınmasının merkezi ısıtma ile sağlandığının gözlemlendiği, Taraflar arasında imzalanan 19.11.2018 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 3.2 maddesine göre satıcının taşınmazı temel üstü vizesinin alınmasından sonra 36 ay içerisinde tamamlayıp alıcıya teslim edeceğinin kararlaştırıldığı, Konak Belediyesinden gelen yazı cevapları incelendiğinde, taşınmazın temel üstü vizesinin 14.10.2019 tarihinde alındığının, buna göre 36 ay sonrası teslim tarihinin 14.10.2022 tarihine denk gelmekte olduğunun anlaşıldığı, Dava dosyasında yer alan yapı tatil zaptı ve encümen kararı incelendiğinde, taşınmazın yapı kullanma izin belgesini almasına engel teşkil eden ve 15.01.2024 tarihli yapı tatil zaptı ile tespit edilmiş ruhsata bağlanması mümkün olmayan aykırı imalatlar yapıldığı kanaatine varıldığı, Bu nedenlerle sözleşmeye göre taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihin 14.10.2022 olduğu dolayısıyla davalının temerrüde düştüğü ve teslimin 14.10.2022-09.11.2023 tarihleri arası 1 yıl 25 gün gecikmiş olduğunun anlaşıldığı, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 3.7 maddesi incelendiğinde, 14.10.2019-14.10.2022 tarihleri arasında taşınmazın teslimini geciktiren mücbir sebep kapsamında teslim süresine ilave edilebilecek Covid-19 pandemi sürecinin yaşandığı, Sözleşmenin 3.7 maddesi incelendiğinde; "Yürürlükte bulunan mevzuat uyarınca kabul edilen mücbir sebepler ve her türlü fevkalade haller, tüm resmi merciler ve belediyelerden alınması gereken izinlerdeki satıcının kusuru bulunmayan gecikmeler, yetkili makamların emir ve yasakları, yapımı ve tahsisi kamu kuruluşlarına ait olan malzeme ve hizmetlerdeki aksamalar, olağanüstü hava şartlarından dolayı resmi makamlarca tespit edilen fen noktasında çalışmanın durdurulması vb bilcümle satıcının, yetkisi ve sorumluluğu dışında kusuru bulunmaksızın meydana gelen tüm gecikmeler teslim süresine ilave edilecektir." hükmünün bulunduğu, Takdiri Mahkemeye ait olmak üzere, 3.7 maddesindeki her türlü fevkalade haller ve yetkili makamların emir ve yasakları olarak belirtilen ifadelere istinaden, pandemi sürecindeki kısıtlamalar, hastalanan personelle ilgili karantina zorunlulukları, tedarik zincirinde yaşanan aksamalar vb. durumların bağımsız bölümün tesliminde 6 aylık ilave süre şeklinde göz önünde bulundurulabileceği kanaati oluşturduğu, bu durumda taşınmazın teslim edilmesi gerek tarihin 14.04.2023 olacağı dolayısıyla davalının temerrüde düştüğü ve teslimin 14.04.2023-09.11.2023 tarihleri arası 6 ay 25 gün gecikmiş olacağının görüldüğü, Dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi için bölgede emsal yapılan araştırmalarda , aynı tipteki taşınmazların konumu, alanı ve inşaat kalitesi dikkate alınmak suretiyle 25.000 - 35.000 TL/ay civarında kiralandığının görüldüğü, taşınmazın güncel kira değerinin aylık 28.000 TL olarak tespit edildiği, kira başlangıç tarihi olan 14.10.2022 ile taşınmazın devrinin gerçekleştiği 09.11.2023 tarihleri arasındaki 13 ay için aradan geçen süre içinde gayrimenkul değerlerindeki artış, bölge yapısı, arz talep oranı, enflasyon verileri ve arşiv araştırmaları dikkate alınarak her ay için kira bedelinin tespit edildiği, Covid-19 pandemi sürecinin mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı hususundaki takdir Mahkemeye ait olmak üzere 14.10.2022-09.11.2023 dönemi ve Covid-19 süreci mücbir sebep sayılması halinde ki 14.04.2023-09.11.2023 dönemi için ayrı ayrı 2 seçenekli hesaplama yapıldığı, Bağımsız bölümün tesliminin geciktiği her ay için, o ayki rayiç kira bedeli üzerinden, 1 aylık kira bedeli hesaplandığında, Davacının talep edebileceği kira bedelinin teslim tarihi 14.10.2022 olduğunda: 201.000,00 TL, teslim tarihi 14.04.2023 olduğunda: 126.400,00 TL olarak belirlendiği, rapor edilmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Yapılan yargılama sonucunda toplanan deliller, iddia ve savunmalar ile tüm dosya kapsamı incelenip hep birlikte değerlendirildiğinde; Dava, geç teslimden kaynaklanan zararın (kira bedelinin) sözleşme hükümleri uyarınca tazmini istemine ilişkindir. Taraflar arasında, mülkiyeti davalı şirkete ait olan İzmir ili Konak İlçesi Mersinli Mahallesi... parsel kayıtlı arsa üzerinde inşa edilen ve Bayraklı 1923 projesi olarak anılan inşaatın eski 6. Kat 69 no.lu ve yeni 8. Kat 89 no.lu ofis nitelikli taşınmazın satışı konusunda 19.11.2018 tarihli satış sözleşmesi imzalanmış olduğu, davacı tarafça taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu İzmir ili Konak ilçesi Mersinli Mahallesi...parsel sayılı taşınmazda kain 89 numaralı bağımsız bölümün davalı satıcı tarafından sözleşmede belirlenen teslim edilmesi gereken sürede teslim edilmediğinden bahisle geç teslimden kaynaklı olarak sözleşme hükümleri gereğince geç teslim edilen süre kadar kira bedelinin tazmininin talep edildiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi başlıklı sözleşne hükümleri incelendiğinde; sözleşme konusunu... parsel ...Caddesi No:... Konak/İzmir adresinde bulunan ofis/konut nitelikli 6. kat 69 numaralı bağımsız bölümün yapılması ve sözleşmedeki şartlar ile taşınmazın satıcı tarafından alıcıya devredilmesine ilişkin olduğu; Sözleşmede 6. Kat 69 numaralı bağımsız bölüm olarak belirtilen taşınmazın 8. Kat 89 numarasını alarak değiştirildiği, bu hususta davalı tarafından davacıya düzenlenen faturanın da 8. Kat 89 numarası üzerinden olarak düzenlendiği ve bu surette davacıya 8. Kat 89 numaralı ofisin satışının yapıldığı anlaşılmaktadır. Sözleşmenin şartlarını içerir md. 3 hükmünde göre, satıcı davalının bağımsız bölümü, tasdikli projelerine, ekteki mahal listesine göre tamamlayarak, temel üstü vizesinin alınmasından sonra 36 ay içerisinde tamamlayıp alıcıya teslim edeceğinin belirtildiği (m. 3.1.), Md. 3.7. hükmüne göre yürürlükte bulunan mevzuat uyarınca kabul edilen mücbir sebepler ve her türlü fevkalade hallerin, tüm resmi merciler ve belediyelerden alınması gereken izinlerdeki satıcının kusuru bulunmayan gecikmelerin, yetkili makamların emir ve yasaklarının, yapımı ve tahsisi kamu kuruluşlarına ait olan malzeme ve hizmetlerdeki aksamaların, olağanüstü hava şartlarından dolayı resmi makamlarca tespit edilen fen noktasında çalışmanın durdurulması vb bilcümle satıcının, yetkisi ve sorumluluğu dışında kusuru bulunmaksızın meydana gelen tüm gecikmelerin teslim süresine ilave edileceğinin belirtildiği, Bağımsız bölümün, temel üstü vizesinin alınmasından sonra 36 içerisinde, satıcı tarafından alıcıya teslim edilmemesi halinde, satıcının gecikilen her ay için, zararına karşılık olarak, alıcıya bölge rayiç bedelleri üzerinden TL olarak her ay bir kira bedeli ödemeyi kabul edeceği, teslimin 3.7. maddede belirtilen sebepler nedeni ile süresinde yapılamaması halinde, bu maddedeki hükümlerin uygulanmayacağının bu halde, teslim süresinin belirtilen nedenlerden kaynaklanan gecikme süresi kadar uzadığının kabul edileceğinin belirtildiği (m. 3.8.) görülmektedir. Taraflar arasında akdedilen sözleşme uyarınca davacıya dava konusu taşınmazın satımına ilişkin 15/09/2021 tarihli 409.460,00-TL tutarlı faturanın düzenlendiği, taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesinde 22/10/2020 tarihinde ana taşınmaz üzerinde kat irtifakının tesis edildiği, 04/01/2022 tarihinde bağımsız bölümün davalı tarafından davacıya devredildiği, davacı tarafından da 09/11/2023 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye devredildiği görülmektedir. Taraflar arasında imzalanan 19/11/2018 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 3.2 maddesine göre satıcının taşınmazı temel üstü vizesinin alınmasından sonra 36 ay içerisinde tamamlayıp alıcıya teslim edeceği taahhüt edildiğinden, Konak Belediyesinden uyuşmazlığa konu taşınmaza ilişkin işlem dosyası celp edilmiş olup gelen yazı cevapları incelendiğinde, taşınmazın temel üstü vizesinin 14/10/2019 tarihinde alındığı, yapı tatil zaptı ve encümen kararına göre taşınmazın yapı kullanma izin belgesini almasına engel teşkil eden ve 15/01/2024 tarihli yapı tatil zaptı ile tespit edilmiş ruhsata bağlanması mümkün olmayan aykırı imalatlar yapıldığının tespit edildiği anlaşılmaktadır. Davalı yan inşaatın müteahhidi olup, davalı müteahhit tarafından, inşaatın yapımı esnasında yapı tatil zaptında belirtilen aykırılıklara sebebiyet verilmesi ve söz konusu aykırı imalatların ruhsata bağlanamayacak olmasından ötürü, yeniden yapımı ile ruhsat almaya uygun hale getirilmesi gerektiğinden sözleşmeye göre taşınmazın teslim edilmesi gereken tarih 14/10/2022 iken davalı tarafından teslimde temerrüde düştüğü, temerrütün davalının kendi kusurundan kaynaklandığı, teslimin 6 ay 25 gün geciktirilerek 09/11/2023 tarihinde gerçekleştirildiği; taraflar arasında akdedilen sözleşmenin yukarıda incelenen hükümleri doğrultusunda, davacı tarafından rayiç kira bedelleri üzerinden aylık kira bedelinin ödenmesini talep edebileceği kanaatine varılmıştır. Mahkememizce yapılan keşif ve keşfe binaen aldırılan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi için bölgede emsal yapılan araştırmalar yapılmış olup aynı tipteki taşınmazların konumu, alanı ve inşaat kalitesi dikkate alınmak suretiyle 25.000 - 35.000-TL/ay civarında kiralandığının tespit edildiği, bu durumda dava konusu taşınmazın güncel kira değerinin aylık 28.000-TL olduğu, kira başlangıç tarihi olan 14/10/2022 ile taşınmazın devrinin gerçekleştiği 09/11/2023 tarihleri arasındaki 13 ay için aradan geçen süre içinde gayrimenkul değerlerindeki artış, bölge yapısı, arz talep oranı, enflasyon verileri ve arşiv araştırmaları dikkate alınarak her ay için kira bedelinin tespit edildiği, bağımsız bölümün tesliminin geciktiği her ay için, o ayki rayiç kira bedeli üzerinden, 1 aylık kira bedeli hesaplandığında, davacının talep edebileceği kira bedelinin 126.400,00-TL olabileceği sonucuna varıldığından taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir. H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davanın KABULÜNE, 126.400,00-TL'nin 14/04/2023 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Karar tarihi itibariyle alınması gereken 8.634,38-TL karar ve ilam harcından başlangıçta alınan 427,60-TL peşin harç ile ıslah harcı olarak yatırılan 1.990,00-TL harcın mahsubu ile bakiye 6.216,78-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına, 3-7155 sayılı yasanın 19/12/2018 tarihinde yürürlüğe giren 23.maddesiyle eklenen 6325 sayılı yasanın 18/A maddesi gereğince İzmir Arabuluculuk Bürosunun... başvuru nolu dosyası ile taraflar arasında yapılan arabuluculuk faaliyeti sonunda, ileride haksız çıkacak taraftan alınmak üzere Hazine tarafından karşılanan 3.120,00-TL arabuluculuk ücretinin yargılama gideri olarak davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına, 4-Davacı tarafından peşin harç olarak yatırılan 427,60-TL, başvurma harcı olarak yatırılan 427,60-TL ve ıslah harcı olarak yatırılan 1.990,00-TL olmak üzere toplam 2.845,20-TL ile davacı tarafından iş bu dosyada yapılan 11.980,30-TL (posta+ tebligat +bilirkişi ücreti +keşif harcı) yargılama gideri olmak üzere toplam 14.825,50-TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 5-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihindeki AAÜT gereğince hesaplanan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 6-Karar kesinleştiğinde ayrıca karar yazmaya gerek görülmeden artan gider avansının resen ilgilisine iadesine, Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda HMK'nın 345. maddesi uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesince incelenmek üzere istinaf yolu açık olarak verilen karar açıkça okundu, ana çizgileriyle anlatıldı. 27/03/2025 Katip ... E imza ¸ Hakim ... ¸ eimza