İlk Derece Mahkemesi 2024/867 E. 2026/343 K.

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/867 KARAR NO : 2026/343

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 23/10/2024 KARAR TARİHİ : 08/04/2026 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 10/04/2026

DAVA: Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle: davalı şirket adına tescil edilen sonrasında kötü niyetli davalı ....'e devredilen İstanbul ili, ..... ilçesi, .... mahallesi, .... parselde kayıtlı .... arsa paylı 1. Normal kat 4. Bağımsız bölüm numaralı mesken niteliğindeki taşınmaza ait tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, mümkün olmaması durumunda fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile uğranılan zararın müştereken ve müteselsilen tazminine, davaya konu gayrimenkulün üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tapu kayıtlarına teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulması veya makul derece teminatla ihtiyati tedbir konulması, mümkün olmaması durumunda tapu kayıtlarına ilgili taşınmaz ile ilgili davalıdır şerhi düşürülmesini talep etmiştir.

CEVAP: Davalı ...... vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle: davanın reddine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ..... Otomotiv Ticaret Limited Şirketi'ne yapılan usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi ibraz etmemiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Açılan davanın, tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olduğu, uyuşmazlığın; davacı ve davalı şirketler arasında 30/01/2022 tarihli gayrimenkul satış taahhüt sözleşmesi başlıklı sözleşmenin bulunup bulunmadığı, dava konusu İstanbul İli .... İlçesi .... Mah, .... Sokak, .... parsel, .... adada tapuya kayıtlı 1. Normal Kat, 4 nolu bağımsız bölüm nolu taşınmazın inançlı işleme dayalı olarak davalı şirkete devredilip devredilmediği, devrin şarta bağlı olup olmadığı, davalı şirketin dava konusu taşınmazı davalı şahsa borçlularından mal kaçırmak amacı ile devredip devretmediği, devrin muvazaalı olup olmadığı, davalı gerçek kişinin taşınmazı devralmada iyi niyetli olup olmadığı, davalı şahsın savunması uyarınca tarafına husumet yöneltilebilip yöneltilemeyeceği, devrin geçerli olup olmadığı, tapu iptal ve tescile karar verilememesi halinde inançlı işlemden kaynaklı zarar talebinin yerinde olup olmadığı hususlarında olduğunun tespitine ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde 29/07/2025 günü saat 10:30'dan itibaren kesif icrası ile rapor tanzimine karar verilmiş olup, Bilirkişi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı .....'in 10/11/2025 tarihli raporunda özetle; Dava konusu taşınmaz İstanbul İli, ..... İlçesi, .... (İdari .... Mahallesi .... Parselde kat mülkiyetli ana taşınmaz niteliği altı katlı betonarme ofis, işyeri, mesken ve arsası olan mesken vasıflı bodrum kat + zemin kat + 3 normal kat + çatı piyesli 5 katlı binanın 1. normal katında 4 nbb serezli sokak dış kapı no 4, adresinin olduğu yerde olduğunu, söz konusu taşınmaz belediye alt ve üst yapı hizmetlerinden yararlandığını, toplu ulaşımı olan bölgede kalmadığını, taşınmazın bulunduğu parsel komşuları ve çevresinde konut alanında kalmadığını, dava konusu taşınmazların, bulunduğu bölge, büyük emlak ofislerinin parametreleri, sosyal, ticari, idari, eğlence ve yerleşim merkezlerine olan mesafeleri, emsallerin irdelenmesi, konumları, bulunduğu kat ve cephesi, mimari projesinde kullanım alanı, niteliği, imar durumu belediye ve alt yapı hizmetlerinden yararlanma derecesi, ulaşım durumu, şekli, yapılaşmaya uygunluğu, yerleşim merkezlerine yakınlığı, paranın satın alma gücü, ekonomik koşullar, talep yoğunluğu gibi üstün ve eksik özellikleri dava konusu taşınmazın serbest piyasa rayiçleri değerine tespitine tesir eden tüm olumlu ve olumsuz faktörler göz önüne alınarak, 09.11.2025 keşif tarihi itibariyle 1. Kat 4 NBB Daire değeri 6.000.000,00-TL, 23.10.2024 dava tarihi itibariyle 1. Kat 4 NBB Daire değeri 4.800.000,00-TL olarak hesap ve tespit edildiğini bildirmiştir. Davacı vekili dava değerinin 1.000,00-TL'den 4.800.000,00-TL'ye yükselttiğini beyanla tamamlama harcını da yatırmıştır. Davacı tanığı .... Türkçe bildiğini ifade etmekle beyanında, ben dava konusu taşınmazda kiracı olarak 2022 Eylül Ayı'ndan bu yana oturuyorum. Dava konusu taşınmazı davacı ..... Emlak'tan kiraladım. Bu konuda yazılı sözleşme de yaptık. Bu süreçte kiraları .... Bey'e ödüyordum. 2024 yılı Ekim Ayı'nda bana bir emlakçı gelerek evin devredildiğini, kiraların artık ev sahibine ödemem gerektiğini söyledi. Bana tapuyu gösterdi. Ekim-Kasım ayından itibaren ödemem gerektiğini bana söyledi. Ben numarayı alarak .... Bey ile görüştüm. Kasım ayından itibaren kiraları .... Bey'e ödedim. Benim bu süreçte ve öncesinde ödemediğim kira söz konusu değildir. Kiraların tamamını ........ Bey'e ve söylediğim tarih sonrasında ...... Bey'e eksiksiz olarak ödediğini belirtmiştir. Davacı tanığı ..... beyanında, ben davalı ..... Otomotiv şirketinde 2021-2023 yılları arasında gayri resmi olarak tercüman olarak çalıştım. Davacı şirket kredi kullandırmak üzere taşınmaz ve araçları devralırdı. Bu süreçte kar verme vaadiyle taraflarla anlaşma yapardı. Kredilerin bitmesi akabinde evleri veya araçları geri vereceğini vadederdi. Bu süreçte davacı şirket ile davalı şirket arasında da dava konusu taşınmaz nedeniyle görüşmeler olmuş ve kredi kullandırılmıştır. Ben bu süreçlerde sözleşmenin kurulması ve anlaşma aşamasında bu hususlara şahitlik ettim. Davacı şirket adına görüşmeleri ........ Bey yapardı. Bu süreçte taşınmazın devri akabinde yaklaşık 5 ay boyunca şirkete gelip giderek evini geri istediğine ben bizzat şahitlik ettim. Taraflar arasında sık sık bu konuda görüşmeler oluyordu. Yine benim şahitlik ettiğim bir görüşmede .... isimli şahıs, ...... ve ........ Bey 3 kişilik bir görüşme yaptı. Bu görüşmede aracın ........ Bey'e devredilmesi kararlaştırıldı. Bu konuşmada taşınmaz hakkında bir muhabbet geçmediğini hatırlıyorum. Bunun dışında benim bildiğim kadarıyla ..... bu taşınmazın ..... Otomotiv'de bulunduğunu ve davacı taraftan ........ Bey ile görüşmele yaptığını ve tanışıklığı olduğunu bildiğini belirtmiştir. Davalı tanığı ...... beyanında, ben esnaf olarak araç alım satım işiyle uğraşıyorum. Bu nedenle davacı ve davalı şirket ile .......'i biliyorum. Ben davalı şirket ile .......'in taşınmaz hakkında görüşmelerine birebir şahitlik etmedim ancak ........ ile davalı şirket çalışanlarının-temsilcilerinin görüşmeler yaptığını, iş yerine sık gelip gitmem nedeniyle şahitlik ettim. Ben bizzat konuşmaları duymadı ancak ...... ile yaptığım görüşmelerde .... Otomotiv ile aralarındaki araç satış işlemlerinden dolayı zararının bulunduğunu, bu zararına-alacağına karşılığında dava konusu yapılan taşınmazı kabul etmek zorunda kaldığını bana bizzat söylediğini belirtmiştir. Davalı tanığı ...... beyanında, ben araç alım satım işiyle uğraştığımdan ve bu konuda ticaret yaptığımdan davalı şirketi ve davalı ......'i tanıyorum. Benim bildiğim kadarıyla ..... otomotiv ile ...... arasındaki ticaretten kaynaklı ......'in ...... Otomotiv'den 60.000.000,00-TL'ye yakın alacağı bulunmaktaydı. Davalı şirket bu alacak karşılığında 3 tane taşınmazı davalı ......'e devir vermeyi teklif etti. Taşınmazlar Halkalı, Beylikdüzü ve Avcılar'daydı. Bu taşınmazlardan biri dava konusu edilen Avcılar'dakli taşınmazlardır. Halkalı ve Beylikdüzü'ndeki taşınmazı ......'den biz satın alacaktık ancak daha sonra kendisi alıcı bulduğundan başkalarına bu daireleri sattı. Dava konusu olan Avcılar'daki taşınmaza ilişkin .... Bankasına ipotek ve kapama yazılarını eski bankacı olduğumdan ben yardım ederek Davalı ......'e yazdırdım. Bu süreçte benim bildiğim kadarıyla davalı ......, ticaretini devam ettirmeye çalışmıştı. Bu nedenle taşınmazlar devralındığını belirtmiştir. Dava, inançlı işlem hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. İnanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder. İnanç sözleşmelerinin tarafları arasında, onların gerçek iradelerini ve akitten amaçladıklarını yansıtması bakımından geçerli olduğu; taraflarına Borçlar Kanunu çerçevesinde nisbi haklarını talep etme olanağını verdiği tartışmasızdır. Taşınmaz mallar ya da şekle bağlı akitlerde inanç sözleşmelerinin ne gibi hukuki sonuç doğuracağı, sözleşmede öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde, taşınmaz mülkiyetinin naklinin sebebini oluşturup oluşturmayacağına ilişkin hususlar uygulamada bu tip 5.2.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ile ilişkilendirilip, bu karar dayanak yapılmak suretiyle çözüme gidilmektedir. Anılan kararın sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, yazılı delil ile ispatının mümkün olduğuna hükmolunmuştur. İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi ve en geç sözleşme konusu işlem tarihinde düzenlenmiş olması gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme Kararının kapsamının genişletilmesi, hem de taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz. İnançlı muamelelerde taraflar yakın akraba olsalar dahi tescile karar verilebilmesi için aralarında yazılı bir delil veya davalının elinden çıkmış aleyhlerine delil olabilecek yazılı bir belgenin bulunması gerekir. Bu tür davalar tanıkla ispat edilemez. (Yargıtay HGK 16.10.1996 T, 1996/14-435 E, 1996/692 K.) Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, yanlar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukusuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belge varsa HMK'nın 202.maddesi uyarınca inanç sözleşmesi "tanık" dahil her türlü delille ispat edilebilir. Yazılı delille veya yazılı delil başlangıcı yoksa inanç sözleşmesinin ikrar, yemin gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. İnançlı işlem iddiasının 5.2.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca mutlak surette yazılı delil ile ispatı zorunludur. Tarafların kardeş olmaları nedeniyle HMK’nın 203. maddesinde yer alan istisnaya dayalı olarak tanıkla ispatı mümkün değildir. Bu tip bir uyuşmazlıkta konuyu düzenleyen ve bağlayıcı olan yukarıda sözü edilen İBK'na göre ancak yazılı delil başlangıcı olması halinde tanık deliline başvurulabilir. Somut olayda, taraflar arasında aktedilen sözleşme ile dava konusu taşınmazın davalıya devredildiğini, davalı tarafça taşınmaz teminat gösterilmek suretiyle krediler çekildiğini belirterek taşınmazın tapusunun iptali ile adına tescili talep edilmiştir. İbraz edilen "Gayrimenkul Satış Taahhüt Sözleşmesi" başlığı taşıyan 30/01/2022 tarihli sözleşmenin tetkikinde "Konu ve Taraflar" başlıklı 4.maddesinde "Bu sözleşme, yukarıda özellikleri belirtilmiş olan gayrimenkul için satıcının satım, alıcının da alım taahhüdünü ve alıcı tarafından kredi teminatı olarak kullanılan gayrimenkulun 3 ay önce haber verme kaydı ile alıcı tarafından kredi bedeli kapatılarak tapu kaydının satıcıya devrini içermektedir...." "Taahhüt Konusu" başlıklı 5.madde, "Satıcı, sözleşme konusu gayrimenkulu yukarıda kararlaştırılan satış tarihinde, satış bedeli üzerinde satmayı ve gayrimenkulun 3 ay önce haber vermek kaydı ile yeniden devrini almayı taahhüt etmektedir. Alıcı, sözleşme konusu gayrimenkulu yukarıda kararlaştırılan satış tarihinde, satış bedeli üzerinden satın almayı ve gayrimenkul kaydı değeri üzerinden banka teminatı olarak kullandırılan kredi bedelinin ödeme taksitlerini ödemeyi ve her ay sonunda yapılacak kar zarar hesabı üzerinden kredi bedeline denk gelen bedeli kredi taksiti düşüldükten sonra satıcıya ödemeyi beyan ve taahhüt etmektedir...." şeklinde düzenlenmiştir. İnançlı işlemler, inanç sözleşmesi ve tasarruf işlemi olmak üzere iki unsurdan oluşmaktadır. İnanç sözleşmesi, inançlı işlemin hukuki sebebini, inanılanın yetki sınırlarını ve kapsamını, inançlı işlemin sona erme nedenlerini, inançlı işlemin sona ermesinden sonra inanç konusu şeyin inanana devredilme biçimi ve koşullarını belirler. Tasarruf işlemi ile ise inançlı işlem konusu şey doğrudan inanan veya üçüncü bir kişi tarafından inanılana devredilir. Taraflar arasında aktedilen sözleşme ile dava konusu taşınmaz satış bedeli üzerinden davalıya devredilecek, kaydi değeri üzerinden banka teminatı kullanılarak alıcı tarafından kredi taksiti ödeneçek ve kar zarar hesabı yapılarak kalan miktar satıcıya ödenecektir. Bir başka deyişle, sözleşmeye göre taşınmazın gerçek bedeli ile alıcı davalıya devredilmesi, akabinde kredi kullanılması ve taraflar arasında kar/zararın da paylaşılmasını içeren bir sözleşme yapılmıştır. Sözleşme ile amaç olarak "3 ay önceden haber vermek kaydıyla kredi bedelinin kapatılarak taşınmazın yeniden devri" gösterilmiş ise de amacın gerçekleştiğinden söz etmek mümkün değildir. Amacın gerçekleştiği davacı tarafça da iddia ve ispat edilmediği gibi sözleşmede belirtildiği gibi öncesinde taşınmazın devrinin talep edildiğine ilişkin bir delil de sunulmamıştır. Taraflar arasında imzalanan sözleşme ve dosya kapsamına göre taşınmaz satış bedeli üzerinden davalıya devredilmiş ve satış bedeli ödenmiş olup , davacıya iadesini gerektirir koşulların oluşmadığı anlaşılmakla açılan davanın reddine karar verilerek aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere: AÇILAN DAVANIN REDDİNE, 1-Alınması gereken 732,00-TL harçtan, davacı tarafından peşin yatırılan 427,60-TL ile tamamlama harcı 81.545,00-TL'nin tenzili sonucu fazla yatırılan 81.240,60-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE, 2-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA, 3-Davalı ....... kendini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre takdir olunan 642.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak bu davalıya VERİLMESİNE, 4-Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa İADESİNE, 5-Karar kesinleştiğinde Mahkememiz kasasında muhafaza edilen evrak asıllarının ilgilisine İADESİNE, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 08/04/2026

Başkan .... ¸e-imzalıdır Üye ..... ¸e-imzalıdır Üye .... ¸e-imzalıdır Katip .... ¸e-imzalıdır