İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/282 E. 2024/1059 K.

T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO: 2024/282 Esas KARAR NO: 2024/1059 DAVA: Alacak (Ticari Nitelikteki Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ: 22/04/2024 KARAR TARİHİ: 19/12/2024

Mahkememizde görülmekte olan alacak (ticari nitelikteki komisyonculuk sözleşmesinden kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ... vekili, dava dilekçesinde özetle, müvekkili ...'nin-------- İli -------- İlçesinde “----------” ticari unvanı ile bilinen ve emlak danışmanlığı hizmeti veren bir şahıs şirketinin bulunduğunu, müvekkilinin davalı ...'ne ---------- en kıymetli yerlerinden biri olan, --------- İlçesi --------- Mah. --------- parselde kayıtlı taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması süresince hizmet verdiğini bu sebeple davalı firmadan emlak komisyon alacağının bulunduğunu, davalı yanın “emlak komisyon sözleşmesi”ni maliklerle yapılacak anlaşma ile birlikte imzalanacağını gerekçesi ile iki yıl boyunca müvekkilinin kötü niyetli olarak oyalandığını belirtmiştir. Müvekkilinin davalı yanın büyük ve inşaat alanında tanınmış bir firma olması ve dava dışı site yönetiminin karar defterinde yazılı olarak kat malikleri tarafından kendisine yetki verilmesine güvenerek davalı yanca kendisinden talep edilen işi eksiksiz olarak yerine getirdiğini, dava konusu işin yerine getirilmesi için müvekkilinin ------------ görevlendirdiğini, yaklaşık iki yıllık süre boyunca gerek davalı şirket yetkilileri gerekse de kat karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafı olan kat malikleri ile ----------- üzerinden görüşmeler yapıldığını, her ne kadar taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmasa da ---------- mesajlarından anlaşılacağı üzere davalı şirket yetkililerinin verilen hizmeti kabul ettiğini, müvekkili ...'nin, kendisinden talep edilen hizmetinin ifasını sağlamak için birçok gidere katlandığını, bu kapsamda dava konusu taşınmaz üzerinde ---------- kat maliki bulunan sitedeki bazı maliklerin şehir dışında bulunması, bir kısmının yurt dışında bulunması sebebiyle toplantılara katılımlarının sağlanması ve imzalarını alınması dahil olmak üzere birçok kat malikinin yol masraflarının müvekkili tarafından karşılandığını belirtmiştir. Müvekkilinin bu iki yıllık süreç boyunca iyi niyetle vermiş olduğu emeklerinin karşılığını alacağı düşüncesi ile hareket ettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanma sürecinin tamamlanmasına bir hafta kala müvekkili ...'nin komisyon sözleşmesinin imzalanması yönündeki talebinin sözleşmenin yapılacağı ana kadar çeşitli bahaneler ile ötelendiğini. Müvekkilinin haricen edindiği bilgilere göre davalı firmanın benzer şekilde sözleşme yapmaktan kaçınmak sureti ile başkalarını da mağdur ettiğini ve bu yönde ikame edilmiş davaların bulunduğunu beyan etmiştir. Bu hususun da davalı firmanın haksız ve kötü niyetle emlak komisyonu ödemekten imtina ettiğini belirtmiştir. Ayrıca dava dışı site yönetiminin karar defterinde resmi şekilde yapılan yetkilendirmenin müvekkilini yetkili hale getirdiğini beyan ederek, müvekkili tarafından verilen emlak komisyon hizmetine ilişkin ücretin tespiti ve tespit edilen ücretin müvekkile ödenmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu hukuki ilişkin mevzuata göre simsarlık sözleşmesi olduğunu, müvekkili ile davacı arasında yazılı şekilde akdedilmiş bir simsarlık sözleşmesinin bulunmadığını, müvekkili şirket yetkilileri ile dava dışı --------- arasında geçen mesajlaşmaların başlangıçta kat maliki olduğu inancı ile yapıldığını sonradan kat maliklerinin bu kişi ile görüşmelere devam edilmesinin istenmesi dolayısıyla görüşmelere devam edildiğini, sözleşmenin yazılı şekilde yapılmadığı için davacının bu yönde bir talepte bulunmayacağını, davacı yanın yapmış olduğu masraflara ilişkin TBK'nın ilgili maddeleri uyarınca ayrıca ve açıkça sözleşmede kararlaştırılmış olması halinde talep edilebileceğini ve davanın belirsiz alacak davası olarak ikame edilemeyeceğini bu hali ile davanın reddinin gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak ikame edilebilmesi için dava tarihi itibariyle uyuşmazlığa konu alacağın miktar veya değerinin davacı tarafça belirlenememesi gerektiğini belirtmiştir. Dava konusu olayda talep edilen emlak danışmanlığı komisyonunun satıma konu taşınmaz bedeli üzerinden hesaplanması gerektiğini, davacının emlak danışmanlığı yaptığı göz önüne alındığında sözleşme bedelini belirleyebilecek durumda olduğunun kabulünün gerekçesi huzurdaki davanın belirsiz alacak davası olarak ikame edilemeyeceğini, davacı yanın müvekkile keşide ettiği ihtarnameye gönderilen cevabi ihtarnamede müvekkili ile davacı yan arasında ne hukuki ne ticari ne de herhangi başka bir ilişkinin bulunmadığını, dava konusu taşınmazın “rezerv alan” ilan edilen bölgede olması dolayısı ile kentsel dönüşümünün zorunlu olduğunu ve kat maliklerinin müvekkili şirkete ulaşarak süreci başlattıklarını, müvekkili şirket bakımından kat maliklerinin iknası vb. gibi bir ihtiyaç/hizmet gereksiniminin söz konusu olmadığını, taraflar arasında var olduğu belirtilen ilişkin simsarlık sözleşmesi kapsamına girdiğini, bu sözleşmeye ilişkin hükümlerin TBK'nın 520 ve devamını maddelerinde düzenlendiğini, anılan hükümlere göre taşınmazlara ilişkin olarak düzenlenecek simsarlık sözleşmelerinin yazılı şekilde düzenlenmesi, yazılı şeklin geçerlilik koşulu olduğunu ve yargı içtihatlarının da bu yönde olduğunu, müvekkili şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdeden dava dışı site kat maliklerine ait yönetim karar defterinde bir yetkilendirme mevcut ise de müvekkili şirket defterlerinde herhangi bir kaydın bulunmadığını, kat malikleri Genel Kurul defterindeki kararın incelendiğinde davacı yanın kat malikleri ile arasında bir danışmanlık ilişkisinin bulunduğunu belirtmiş ve bu danışmanlığın bila bedel, bedelsiz olduğunu, davacı yanca sunulan, müvekkili şirket yetkilileri ile ----------- arasında geçen ----------- mesajlaşmalarının daha önceden dava konusu taşınmazda kiracı olarak ikamet eden --------- kat maliki olduğu zannı ile yapıldığını daha sonra da kat malikleri tarafından görüşmelere devam edilmesi yönündeki talep üzerine görüşmelere devam edildiğini, davalı vekili ayrıca sunulan mesajlarda herhangi bir sözleşmeden bahsedilmediğini, ---------- davacı yanca yetkilendirildiğine ilişkin herhangi bir delil sunulmadığını, Kat Malikleri Genel Kurul defterinde belirtilen kararın sözleşme olarak kabul edilmesi halinde dahi, sözleşmenin kurulabilmesi için yazılı şekil arandığına göre TBK'nın 14. maddesi gereği sözleşmenin tarafların imzasını içermesi gerektiği bu sebeple de müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, müvekkili aleyhine benzer şekilde ikame edilmiş bir davanın bulunmadığını, davacı yanın TTK uyarınca bir şahıs şirketi olması hasebiyle basiretli bir tacir gibi hareket etmesi gerektiği, müvekkili şirkete güvenerek hareket ettiğine ilişkin iddiasının dinlenemeyeceğini, sonuç olarak; davacı yanca yapılmış olduğu iddia edilen masrafların müvekkili şirketten talep edilebilmesi için TBK'nın 521/3 maddesi uyarınca, simsarın yapacağı masrafları talep edebilmesi için bu hususun simsarlık sözleşmesinde açıkça düzenlenmiş olmasının gerektiğini bu sebeple de davacı yanın bu yönde bir talep de bulunamayacağını belirtilerek davanın belirsiz. alacak davası olarak ikame edilemeyecek olması dolayısıyla öncelikle usulden, mümkün olmaması halinde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Hukuki Nitelendirme, Delillerin Değerlendirilmesi ve Netice:Dava simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacak iddiasına dayalı alacak davasıdır.Dava vekili dilekçesinde özetle; müvekkilinin ---------- ilçesinde, “----------” ismiyle şahıs firması olarak emlak danışmanlığı hizmeti verdiğini, davanın davalı şirketin almış olduğu hizmet karşılığında emlak komisyon bedelini ödememesinden kaynaklandığını, müvekkili tarafından sürecin yönetilmesi için ----------- yetkilendirildiğini, kendisinin tanık olarak dinletileceğini; müvekkilinin davalı inşaat firmasına ------’nın en kıymetli yerlerinden biri olan --------- Mh. ---------- parselde bulunan taşınmazı, kat karşılığı inşaat yapması için sunduğunu; parseldeki malikler ile firma arasında “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” nin noterde imzalandığını, davalı şirketin komisyon sözleşmesini, arsa malikleriyle imzalanacak sözleşme ile birlikte yapacağını söylemesine rağmen sözleşmenin imzalanmadığını, sözleşme imzalanmamış olsa da ekte sunulan ----------- görüşmeleriyle bu hizmetin verildiğinin sabit olduğunu; yazışmaların, ----------- ile davalı çalışanları arasındaki sözleşmenin yapılması aşamalarını ve toplantı bilgilerini içerdiğini; müvekkilinin iki yıllık süreçte iyi niyetiyle birlikte süreci yürüttüğünü, sürecin tamamlanmasına bir hafta kala sözleşmenin imzalanması dile getirilmiş olsa da davalı şirket tarafından bu talebin sürekli ötelendiğini, davalı şirketin başka emlak komisyoncularıyla da benzer uyuşmazlıklar yaşadığını; hizmetin verildiğinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşı yanı olan kat maliklerinin tanıklığıyla açığa çıkacağını; arabuluculuk sürecinin olumlu neticelenmediğini belirterek, üvekkili tarafından verilen emlak komisyonculuğu hizmetine ilişkin ücretin tespiti ile bu ücretin müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkememizce ön inceleme duruşmasında uyuşmazlığın, taraflar arasında var olduğu iddia olunan simsarlık sözleşmesine dayalı olarak davacının davalı şirketten alacaklı olup olmadığı, alacaklı ise miktarı ve sorumluluğunun kapsamı hususlarında toplandığı anlaşılmış; aynı celsede tahkikat aşamasına geçilmiştir.“ … Mahkemece, yazılı simsarlık sözleşmesi olmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. TBK'nın 520/3. maddesinde sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gerektiği açıklanmış olup, yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerekir. TBK'nın 14. maddesi uyarınca, sözleşmede tarafların imzalarının bulunması şarttır. Diğer yandan imzalı bu belgenin simsarlık sözleşmesi sayılabilmesi için simsarlık sözleşmesinin asli unsurlarını da içermesi gerekir. Simsarlık sözleşmesinin meydana gelmesi için tarafların simsar tarafından gerçekleştirilmesi gerekli faaliyetin türü (kapsamı), bu faaliyet sonucunda kurulacak sözleşmenin konusu ve niteliği ve simsara ücret ödenmesi konusunda anlaşmış olmaları gerekir. Bu açıklamaya göre, taşınmaz simsarlığının konusu olan taşınmazın, açıkça sözleşmede yer alması, yazılılık şartı için zorunludur. Diğer bir deyişle, yazılılık şeklinin gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif tüm unsurlarının yazılı belgede yer alması zorunludur .Somut olayda, taraflarca düzenlenen herhangi bir yazılı sözleşme mevcut değildir. Her ne kadar davacı tarafça davacı şirket çalışanı ile davalı gerçek kişi arasında gerçekleştirildiği iddia edilen bir kısım ---------- yazışmalarının sözleşmenin mevcut olduğunu gösterdiğini iddia etmiş ise de yazışmalardan yukarıda belirtilen niteliklerin varlığının kabulü veya sözleşmenin yazılı şekilde kurulmuş olduğunun kabulü mümkün görülmemektedir. Diğer taraftan yazılı şekil, geçerlilik şartı olup ispat şartı olmadığından, yemin delili ile ispat edilemez.Yukarıdaki açıklamalar ışığında ilk derece mahkemesi hüküm ve gerekçesinde yasa ve usule aykırılık bulunmadığı gibi kamu düzenine aykırılık da görülmediğinden, davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi uyarınca esastan reddine dair aşağıdaki hüküm verilmiştir” Aynı doğrultuda, --------Simsarlık sözleşmesi, müvekkilin, bir sözleşme kurmasına yardımcı olması amacıyla simsarla yaptığı ve simsarın hazırladığı imkân veya gerçekleştirdiği aracılık sayesinde bir esas sözleşme kurması halinde ona ücret ödemeyi borçlandığı sözleşmedir. Yukarıdaki emsal yüksek mahkeme kararında da değinildiği üzere, taşınmaz simsarlığının konusu olan taşınmazın, açıkça sözleşmede yer alması, yazılılık şartı için zorunludur ve yazılılık şeklinin gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif tüm unsurlarının yazılı belgede yer alması zorunludur.Dava tarafça yazılı bir sözleşme ibraz edilmemiş, olup mesaj kayıtlarının bulunduğu ve ayrıca bu mesaj kayıtları doğrultusunda yazılı delil başlangıcının var olması nedeniyle sözleşmenin ve hukuki ilişkinin tanık delili ile ispat edilebileceği iddia edilmiş ve hatta bu yönde hukuki mütalaa ibraz olunmuştur. Ancak Mahkememizce anılı iddia ve mütalaaya itibar edilmemiştir; zira mesaj kayıtlarında davacının kat malikleriyle görüşmesi sabit olsa dahi, bu türden yazışmaların sözleşmenin esaslı noktaları olan “iş tanımı (aracılık)”, “tarafların anlaşması” ve “ücret” unsurlarından yoksundur. Simsar tarafından gerçekleştirilmesi gereken faaliyetin türü ve kapsamı, kurulması amaçlanan esas sözleşmenin konusu ve niteliği ve simsara ücret ödeneceği hususlarında tarafların anlaşmaları gerekmektedir. Belirtilen gerekçelerle davanın sübut bulmadığı değerlendirilmekle reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Sübut bulmayan davanın REDDİNE, 2-HARÇLAR Harç peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına yer olmadığına, 3-VEKALET ÜCRETİ Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davalı vekili için takdir olunan 1.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 4-ARABULUCULUK ÜCRETİ Davadan önce gidilen arabuluculukta devletçe karşılanan 3.600,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına, bu nedenle bu miktar yönünden de harç gibi tahsil müzekkeresi hazırlanmasına, 5-YARGILAMA GİDERLERİ a-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, b-Davalı tarafından sarf edilen yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, c-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğden itibaren 2 hafta süre içerisinde ----------- Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu.19/12/2024