İlk Derece Mahkemesi 2022/1225 E. 2025/354 K.

TÜRK MİLLETİ ADINA T.C. BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2022/ KARAR NO : 2025/

HAKİM : ... ... KATİP : ... ...

DAVACI : VEKİLİ : Av. DAVALI : 1- VEKİLİ : Av. DAVALI : 2- VEKİLİ : Av. DAVALI : 3- VEKİLİ : Av. DAVALI : 4- VEKİLLERİ : Av. Av. DAVALI : 5-

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) DAVA TARİHİ : 17/04/2019 KARAR TARİHİ : 25/03/2025 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 21/04/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı ile davalı müteahhidin 15/08/2013 tarihli protokol yapmış olup bu protokol gereği ... dairenin satışı konusunda mutabık kalındığını, davacının bu protokol gereği edimlerini ifa ettiğini ve taşınmaza taşınmış olup zilyetliği devraldığını, uzun süredir ikamet etmekte olup aboneliklerin de kendi ardına olduğunu, müteahhidin firmanın kat irtifakını arsa sahibi Hülya adına kurup tapuları çıkarttığını, davacının edimini hem nakdi hem inşaat malzemesi vererek yerine getirdiğinden ve taşınmaza taşınmış olduğundan arsa sahibi davacıdan haberdar olmasına rağmen davacıya verilmesi gereken daire için yükleniciye vekalet verdiğini ancak Şerafattin'e devir yapılmasını sağladığından arsa sahibinin iyi niyetli olmadığını, diğer davalılar ... aynı işi yapan birbirlerinden haberdar olan ve birbirlerini yakından tanıyan kişiler olduğunu dava konusu taşınmazı kendi aralarında kayden devrini yaptıklarını görünürde satış gözükse de işlemin muvazaalı olup gerçek satış olmayıp mal kaçırma amaçlı olduğunu; taşınmazı görmeden kayden devrini aldıklarını, zira davacının orada oturduğunu bildikleri halde sadece kayden devir yapmaları işleminin muvazaalı olduğunun kanıtı olduğunu, dava konusu taşınmazın tapusunun iki ay gibi kısa sürede el değiştirildiğini taşınmazın rayiç değerinin en az 556.000,00 TL olduğu halde 142.000,00 TL gibi dörtte bir fiyatına devir yapılarak bedelde de muvazaa yapıldığını, Davalıların gerçek satış için değil davacıya zarar vermek ve iptalden korunmak amaçlı birbirlerine muvazaalı devir yaptıklarını, davacının uzu98n zamandır evde ikamet ettiğini, eve malik sıfatıyla zilyet olduğunu yapılan devirlerin zamanında davacıya taşınmazda ikamet etmesine rağmen kendisine ihtar veya herhangi bir yasal başvuru yapılmamış evin hiç görülmeden sadece kayden devir yapıldığını iptal edilmesin diye muvazaalı olarak el değiştirildiğini, yüklenici arsa sahibi adına kat irtifakı kurduğunu, kendi uhdesinde kalacak dava konusu taşınmazı kendi üzerine almadan başkasına vekaletle devir yaptığını arsa sahibiyle el ve iş birliği yapılarak hem harç ve vergi yönünden devlet zarara uğratıldığını hem de davacıya devir yapılmayarak davacıyı mağdur ettiğini arsa sahibi yüklenici ile birlikte sorumlu olduğunu, dava konusu dairenin müteahhidin uhdesinde kalacak daire olup tamamlanmış olduğundan ve davacıya fiili teslimi yapılmış olduğundan harici satım sözleşmesi geçerli olup davacıya alacağın temliki hükümleri uyarınca tapu devrini yasal olarak talep edebileceğini belirterek dava konusu Mudanya, Siteler 1929 ada 8 parsel zemin 2 nolu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescil edilmesine, asli talepleri kabul görmezse terditli ve belirsiz alacak talepleri olarak istedikleri şimdilik 5000 TL alacağın bilirkişilerce tespiti yapılarak belirlenecek dava konusu taşınmazın değerinin bedel olarak muhatap davalılardan dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte müteselsilen ve müştereken alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Davaya konu olan ve halen davacının fuzuli işgalci konumunda bulunduğu bağımsız bölüm davalı arsa sahibi ... ile diğer davalı yüklenici sıfatıyla ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerine göre yüklenici sıfatıyla ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin uhdesine kalan bağımsız bölümlerden biri olduğunu, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca hakedişlerine karşılık olarak davalı yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin talep ve isteği doğrultusunda diğer davalı ... adına tapuda devir ve temlik edildiğini, davacı ve alacaklı olduğunu iddia eden ... Yapı Malz. İnş. Taah. Ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı müvekkilinin ... arasında dava tarihine kadar hiçbir şekilde taşınmaz alım-satım akdi veya başkaca bir sözleşme imzalanmadığı gibi aralarında alacak-borç ilişkisi doğuran hiçbir hukuki işlem de gerçekleşmediğini, davacı Şirket tarafından davalı arsa sahibi ...’a bugüne kadar dava dilekçesinde iddia ettiği alacaklarına ilişkin olarak da hiçbir ihbarda ve ihtarda da bulunmadığını, Müvekkilinin arsa sahibi ... tamamen iyiniyetli olarak diğer davalı müteahhidi ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin talep ve isteği doğrultusunda imalatlardan doğan hakedişlerine mahsuben dava konusu taşınmazın tapuda devri için muvafakat verdiğini, davalı müvekkili arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimini yükleniciye karşı yerine getirdiğini, dava konusu taşınmaza ilişkin olarak hiçbir borç ve yükümlülüğü kalmadığı, davalı müvekkilinin ...’ın, diğer davalı yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’nden geç teslimden doğan kira alacakları, eksik ve ayıplı teslim sebebiyle (Yapı kullanma izin belgesinin halen alınamaması, bağımsız bölüm ve ortak alanlarda eksik ve ayıplı işler vs) alacakları bulunmadığını, beyanla davanın reddini talep etmiştir. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olması tapu iptalini gerektirmeyeceğini, Davacı taraf davalılardan ... ile dava dilekçesi ekinde sunulan daire karşılığı iş yapım sözleşmesi ve protokoldür adlı 2 adet belge ile sözleşme yaptıklarını, bu sözleşme ile belirlenen edimlerini yerine getirmesi karşılığında davalı ... ... Limited Şirketinin yapmış oldukları ,,, bulunan inşaatındaki zemin kat 2 numaralı daireyi vereceğini beyan ettiğini, İlgili sözleşme incelendiğinde sözleşmenin taraflar arasında yazılı bir şekilde yapıldığı ve bu şekliyle imzalandığı görüleceğini, Sözleşmenin yazılı şekil ile yapılmış olması durumu sadece sözleşme taraflarını bağlayan ve diğer 3. Kişilerin bu sözleşmenin varlığından haberdar olamayacağı sonucunu ortaya çıkartacağını, Davacı taraf her ne kadar müvekkilinin muvazaalı işlemler yaparak taşınmazı satın aldığını beyan etmişse bu iddianın herhangi bir temeli olmadığını, müvekkilinin gerçek bir satış ile aldığını,davacının taşınmazı kötü niyetli olarak elde etme girişiminde bulunduklarını, sözleşme incelendiğinde sözleşmenin üzerinde blok bilgileri yazılırken B mi yoksa D blok mu yazıldığı belirsiz olduğunu, Sözleşmenin adi yazılı şekil ile yapılmış olması ve işbu sözleşmenin sonradan düzenlenebilir ve üzerinde değişiklik yapılabilir olması hali göz önüne alındığında işbu sözleşmeye istinaden tapu iptali yapılamayacağını, Müvekkilinin tapu siciline güven ilkesi gereğince taşınmazı satın aldığını, arsa sahibi olarak davalı ... davacı ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmeden bihaber olduğundan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak edimini yerine getirdiğini, Davacı taraf her ne kadar ilgili taşınmazın kendisine devredildiğini belirterek malik olduğu iddiasında bulunmuşsa da uhdesinde bulundurduğu sözleşme gereğince hiçbir şekilde taşınmaz maliklerine yukarıda belirtilen kanun maddesi uyarınca dava açmadığı, beyanla davanın reddini talep etmiştir. Davalı ... ... cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin ne davacı firmayı, ne davanın asıl muhatabı olan diğer davalıyı ne de diğer davalıları hiçbir şekilde tanımadığını, sözleşmenin davacı ile diğer davalı arasında yapıldığını, Sözleşmenin gerekli şekil şartlarında yapılıp yapılmadığı bir yana, sözleşme yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlayacağından dava ile ileri sürülen iddiaların müvekkiline yöneltilmesinin mümkün olmadığını, husumet itirazımız bulunduğunu, Davanın vekil eden açısından pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, Müvekkili, dava konusu taşınmazı dava konusu sözleşmenin tarafları olan inşaat firmalarından değil, dava dışı üçüncü şahıs niteliğinde bulunan ...'ün kendisine olan borçları nedeniyle diğer davalı ...'dan edindiğini, müvekkiline, mahkemece celp edilen tapu kayıtlarından anlaşılacağı üzere diğer davalı ...'dan geçtiğini, dava konusu taşınmazı, dava dışı ... isimli şahsın kendisine olan borçlarına mahsuben aldığını, dava dışı ..., müvekkiline olan borçları için dava konusu taşınmaz da dahil olmak üzere 4 adet taşınmazı müvekkiline verdiğini, Dava dışı ...'ün yönlendirmesi ile de davalı ... daireyi vekil eden adına tescil ettiğini, Dava dışı ... ile davalı ... arasındaki alacak borç ilişkisi ise müvekkili tarafından bilinmediğini, müvekkili daireyi satın aldığı davalı ... da dahil olmak üzere davalıları tanımadığını, müvekkilinin taşınmazı satın aldığı ...'i tanımadığı hususu belirtildiğini, müvekkili ticaretle uğraşması nedeniyle daireyi diğer davalıya değerinde sattığını, beyanla davanın reddini talep etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu olayda müvekkilinin davalı sıfatı bulunmadığını, davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmesini, davanın görevli mahkemede açılmadığını, davacı tarafın iddialarını kabul anlamına gelmemekle birlikte, müvekkilinin ve diğer davalıların (yüklenici hariç) tacir olmadığı sabit olduğunu, arabuluculuk şartının yerine getirilmediğini, açılan davada hukuki yarar bulunmadığını, müvekkiline karşı açılan davada müvekkili iyi niyetli 3.kişi olduğunu, müvekkili, diğer davalı yüklenici ile davacı arasındaki protokol veya sözleşmeyi bilebilecek durumda olmadığı gibi bilmesi de gerekmediğini, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davaya konu taşınmazın na tamam olarak satın alındığını, müvekkilince satım tarihindeki rayiç bedeli ödenerek satın alındığını, tapunun devir tarihinde davacı tarafça iddia edildiği gibi taşınmaz 500.000 veya 600.000 türk lirasına satılmadığını, müvekkilinin 1 yıl elinde bulundurduktan sonra davaya konu taşınmazı diğer davalı ogüne devrettiğini, davacının iddiaları bu yönüyle de çürütülmüş olduğunu, davanın reddi gerektiğini, davaya konu taşınmazın muvazaalı olarak devredildiğinin ispat külfeti davacı tarafta olduğunu, davacı tarafın hukuki mesnetten yoksun iddialarının reddine karar verilmesi gerektiğini beyanla davanın reddini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Mahkememizde açılan işbu dava ... sözleşmesinden kaynaklı dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili mümkün olmadığı takdirde taşınmazın bedelinin tahsili talebine ilişkindir. Uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında gerekli incelemelerin yapılması amacıyla dosya bilirkişiye tevdi edilmiş düzenlenen 12/02/2024 tarihli bilirkişi raporunda "... İli, ... ; Keşif tarihi itibari ile değeri: 3.045.000 TL 17/04/2019 dava tarihi itibari ile değeri: 445.000 TL 31/10/2018 ...’den ...’ya devir tarihi itibari ile değeri: 445.000 TL 02/08/2018 ...’dan ...’e devir tarihi itibari ile değeri: 400.000 TL 14/07/2017 ...’dan ...’a devir tarihi itibari ile değeri: 300.000 TL " olduğu tespit edilmiştir. Mahkememiz 27/02/2024 tarihli 6 nolu celse ara kararı ile dosya ek rapor düzenlenmek üzere bilirkişiye tevdi edilmiş ve bilirkişiden “Davacı alt yüklenici ile davalı asıl yüklenici ... İnşaat... Ltd. Şti. arasında 28/08/2012 tarihinde akdedilen sözleşme gereğince, sözleşmede belirtilen 517 ada - 25 parselde bulunan ... sayılı taşınmazda sözleşmede kararlaştırılan imalatların yapılıp yapılmadığı, yapılan inceleme günü itibariyle eksik iş olup olmadığı, eksik iş varsa sözleşme tarihi itibariyle değerinin ne kadar olduğunun tespiti istenmiştir. Düzenlenen 07/03/2024 tarihli bilirkişi raporunda "Dava konusu dairelerin içi tarafımıza gösterilmemiş olup daireler dışarıdan görüldüğü, Dava dosyasında mukayese edilebilecek tespit raporları da bulunmadığı, alt yüklenici ... Yapı Malz. İnş. Taah. San ve Tic. Ltd. Şti.nin, ... parselde bulunan inşaatın ... daireleri ile ...’a ait .... bulunan inşaattaki dairelerindeki 28/02/2012 tarihli sözleşmede kararlaştırılan imalatları, dairelerde uzun süredir ikamet edilmesi, binalarda elektrik, su, doğalgaz vb. hatların bulunması, belediye hizmetlerinden yararlanılması, dava dosyasında aksi bir beyanın da yer almaması sebepler ile yapmış olacağı, yapılan inceleme günü itibariyle eksik iş bulunmadığı" tespit edilmiştir. Huzurdaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil davasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşme, noterde yapılmakla birlikte kanunun aradığı şekle uygun olmaksızın onaylama şeklinde yapılmışsa, bu sözleşme de geçerli olmayacaktır. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde artık şekil eksikliğini ileri sürmek, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. (6098 sayılı TBK'nun 470. vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.Somut duruma bakıldığından davamızın davacılısı müteahhit yüklenici konumunda, davalı ... iş sahibi konumunda olup, davacının ise davalı müteahhite düşecek olan bağımsız bölümü temlik alan konumunda olduğu, davacı tarafça tapunun kötü niyetli olarak el değiştirdiği iddiası mevcut olduğundan son malik ile birlikte ara malik olan kişiler de davalı konumunda olduğu anlaşılmıştır.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olmasına karşın, somut durumdaki uyuşmazlık alacağın temliki sözleşmesinden kaynaklandığından, alacağın temliki sözleşmesi de yazılı olarak yapılabileceğinden taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli bir sözleşme olduğu anlaşılmıştır. İncelenmesi gereken birinci husus, davamız taraflarının karşılıklı olarak edimlerini yerine getirip getirmedikleri hususu olup, alınan 12/02/2024 tarihli bilirkişi raporuna göre, davacıya devri taahhüt edilen bağımsız bölümün ve bu bağımsız bölümün bulunduğu sitenin aktif olarak kullanıldığı, elektrik, su, doğalgaz gibi bağlantılarının yapıldığı ve sitenin belediye hizmetlerinden yararlandığı belirtilmiş olup, belirtilen bu hususlar göz önüne alındığından davacının edimini yerine getirdiği görülmektedir. Ancak davalı müteahhit tarafından davacıya devri taahhüt edilen bağımsız bölümün davacıya devredilmediği, farklı kişilerin bu taşınmaza malik oldukları incelenen tapu kayıtlarından anlaşılmıştır.Öte yandan tapu siciline güvenerek tapuyu devralan kişilerin bu kazanımının korunacağı TMK 1023 maddesi ile düzenlenmiş olup, somut durumda taşınmaz maliklerin iyiniyetli olup olmadıklarının tespiti gerekmiştir. Davalı ...'nın cevap dilekçesinde, taşınmazda davacın fuzuli işgalci olduğunu belirttiği, bu taşınmazın davalı müteahhit şirketin talebi doğrultusunda davalı ...'e devir edildiği belirtilmiştir. Davalının bu taşınmazda davacı tarafça ikamet edildiğini bilmesine karşın, taşınmazda oturan davacının bu taşınmazda oturma sebebinin basit bir araştırma ile bilinebilecek olması, ancak bu durumun dikkate alınmaksızın davalı müteahhit şirketin talebi doğrultusunda taşınmazı diğer davalı ...'e satması hususunda davalı ...'nın iyi niyetli olmadığına kanaat edinilmiş, bu süreçte taşınmaza malik olan diğer davalılar yönünden ise taşınmazın çok kısa aralıklar ile alıp satıldığı, taşınmazın gerçek değerinin çok altında değeri ile satış yaptıkları ve içerisinde oturan birinin bulunduğu dairenin bu sıklıkta ve bu bedellerle satışının hayatın olağan akışına uygun olmadığı anlaşılmış olup, diğer davalıların da satışlarının muvazaalı olduğu, iyi niyetli olmadığı kanaati hasıl olmuş, neticeten davacının sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirdiği, davalı müteahhitin de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince eseri tam ve eksiksiz olarak meydana getirdiği hususları göz önüne alındığından davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın KABULÜ ile, ... ili ... taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 2-Davacının bu dava sebebiyle yaptığı toplam yargılama gideri 4.220,40 TL ve keşif harcı olan 1.912,35 TL olmak üzere toplam 6.132,75 TL'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, 3-Alınması gereken 30.397,95 TL karar harcından peşin alınan 85,39 TL ve 1.117,95 TL ve 7.514,10TL harçlarının mahsubu ile bakiye 21.680,51TL'nin davalılardan alınarak hazineye irad kaydına, 4-Peşin harç 85,39 TL ve tamamlama harçları 1.117,95 TL ve 7.514,10 TL ve 44,40 TL başvuru harcı olmak üzere toplam 8.761,84 TL'nin davalılardan alınarak davacı tarafa verilmesine, 5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden kabul edilen miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ne göre hesaplanan 70.750,00 TL vekalet ücretinin davalılar tarafından alınarak davacı tarafa verilmesine, 6-Taraflarca yatırılan gider avansının bakiye kısmının karar kesinleştiğinde 6100 sayılı HMK'nun 333 maddesi uyarınca taraflara iadesine, Dair; kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde ... olmak üzere karar verildi. 25/03/2025

Katip ... ¸e-imzalıdır

Hakim ... ¸e-imzalıdır