İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi 2019/237 E. 2024/561 K.

T.C. İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2019/237 Esas KARAR NO : 2024/561

DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 25/10/2018 KARAR TARİHİ : 17/10/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı firma ile davalılar arasında ... 15.Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Hasılat Paylaşımı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, yüklenicinin sözleşme gereği ifa etmekle yükümlü olduğu edimi eksik ifa ettiğini, 597,09 m2 teslim etmesi gerekirken 444,21 m2 teslim ettiğini, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydı ile BK'nın 112.maddesi uyarınca eksik ifa nedeniyle uğranılan zararın şimdilik 10.000,00 TL'sinin davalı yüklenicilerden teslim tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte müteselsilen tahsiline, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili 05.04.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 1.212.800,00 TL- artırarak eksik ifa nedeniyle uğranılan toplam 1.222.800,00 TL nin tahsilini talep etmiştir. Davalılar ... Şirketi ve ... Aş vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu edilen yerlerin ... pafta 1371 ada 11 parselde kayıtlı yerler olduğunu, tapudan devir tarihinin 15/08/2016 olduğunu, davacı yana 3 dükkan ve 1 konuttan hisse verildiğini, paylaşımın diğer tarafının yani ortağının ... Aş olduğunu, sözleşmenin 5. Ve 6. Maddelerine göre hasılat paylaşımına uygun paylaşım yapıldığını, müteahhidin arsa sahibine karşı edimi hasılat paylaşımı olduğunu, paylaşımın her bağımsız bölüm satışında konut veya ticari alan olmasına göre 5. Madde ile belirtilen oranlarda satış bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davacı yan ile aynı hukuki konumda olan tarafın aynı zamanda adi ortaklığı ortağı konumundaki davalı müvekkili ...Aş olduğunu, davacı yan ile müteahhit arasından yapılan rızai taksimde davacı ile müvekkil ...Aş aynı miktarda taşınmaz aldığını, davanın haksız ve kötü niyetle açıldığını, kat irtifakı kurulduğunda davacı yanın davalı olarak gösterilmesi gereken müteahhit firmanın aynı zamanda ortağı olduğunu, paylaşımın iradi olarak yapıldığını, davacı yan ile davacı yanın ortakları adına olan taşınmazlar üzerinde ...ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması kayıt ve şartı ile devir bedeli olan 12.000.000,00 TL ödendiğini, davacı yanca dosyaya sunulan teknik raporun usul ve fen hükümlerine aykırı olduğunu, açıklanan nedenlerle dava değeri belirlenebilir olduğundan 6102 sayılı yasanın 4/2 maddesi uygulama alanı bulmadığından basit yargılama usulüne dair ara karardan rücu edilmesine, adi ortaklığa yöneltilmeyen davanın husumet sebebi ile reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER: Taraflar arasında imzalanan sözleşme, protokol, yönetim kurulu kararı, bilirkişi incelemesi, müzekkere cevapları, taraf beyanları ve tüm dosya kapsamı. İlk bilirkişi heyetinden alınan kök ve ek raporlar; (1 İnşaat mhendisi 1 mimar, 1 SMMM ve 1 nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişilerinden oluşan) 15.06.2020 tarihli kök raporda; davacıya toplam 565,89 m2 (ticari+konut) alan verildiği, verilmesi gereken alanın ise 667,79 m2 olduğu, bu durumda davacıya brüt 101,90 m2 eksik alan verildiği, bölgede konut satış m2 değerinin 12.000,00 TL olduğu, buna göre eksik alanın değerinin 1.222.800,00 TL olduğu belirlenmiştir. 03.12.2020 tarihli ek raporda; kök rapordaki görüşte her hangi bir değişiklik olmadığı belirtilmiştir. 02.08.2021 tarihli 2. Ek raporda; Kök raporda eksik verildiği belirlenen tüm alanın konut alanı olduğu kabul edilerek hesaplama yapıldığı, bu kez ticari ve konut alanı ayrı ayrı olarak belirlenerek inceleme yapıldığı, davacıya verilen ticari alanın 267,29 m2, sözleşmeye göre verilmesi gereken alanın ise 257,66 m2 olduğu, bu durumda davacıya 9.63 m2 fazla ticari alan verildiği, fazla verilen ticari alan değeri 192.600,00 TL olduğu, Davacıya verilen konutt alanının 298,60 m2 olduğu, sözleşmeye göre verilmesi gereken alının ise 410,13 m2 olduğu, bu durumda davacıya 111,53 m2 eksik konut alanı verildiği, eksik verilen konut alanın değerinin 1.338,360,00 TL olduğu, Fazla verilen ticari alan değeri ile eksik verilen konut değeri arasındaki farkın 1.145.760,00 TL olduğu ve bu miktarın davacı tarafından talep edilebileceği belirtilmiştir. İkinci bilirkişi heyetinden alınan kök ve ek raporlar; (1 İnşaat mühendisi, 1 mimar, 1 harita ve kadastro bilirkişilerinden oluşan) 28.03.2022 tarihli kök raporda seçenekli hesaplama yapılmış olup; Sözleşmeye göre; eksik verilen konut alanın 171,38 m2 olduğu, ticari alanın ise 18,69 m2 fazla verildiği toplamda 152,60 m2 eksik alan verildiği, buna göre eksik konut alanı 171,38 m2 değeri 2.913.460,00 TL, fazla ticari alan 18,69 m2 değeri 485.940,00 TL olmak üzere aradaki farkın 2.427.520,00 TL olduğu, Tapu kayıtlarına göre; fazladan verilen ticari alanın 110,40 m2 değeri 2.870.400 TL, eksik verilen konut alanı 171,38 m2 değeri 2.913.460,00 TL olmak üzere ikisinin farkı olarak davacı alacağının 43.060,00 TL olduğu, 19.09.2022 tarihli ek raporda sözleşmeye göre yapılan hesaplamada; Davacıya verilen ticari alan 185 m2, alması gereken 257,66 m2 olup eksik alınan ticari alanın 72,60 m2, değerinin ise 1.887.600,00 TL olduğu, Davacıya verilen konut alanın 298,60 m2, verilmesi gereken alanın ise 410,13 m2, eksik verilen alanın 111,53 m2 olduğu değerinin ise 1.896.010,00 TL olduğu Buna göre davacının toplam alacak miktarının 3.783.610,00 TL olduğu belirlenmiştir. Üçüncü bilirkişi heyetinden alınan kök ve ek raporlar; (2 İnşaat mühendisi, 1 mimar, 1 harita ve kadastro bilirkişilerinden oluşan) 03.10.2023 tarihli kök raporda; Heyetimizce; salt ...15. Noterliği ... tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Hasılat Paylaşımı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ‘ne göre paylaşım esasları ışığında yapılan hesaplamada, davacı firmaya verilmesi gereken 105,83 m2 ticari alan + 360,35 m2 konut alanı hesaplanmıştır. Taraflar arasında ayrıca ... 15. Noterliği ... tarih ... Yevmiye numaralı Protokol ile kabul ettikleri yükümlülüklere bağlı olarak paylaşımı etkileyen hususlar ve ... Tarih ... Yev. No.lu Yönetim Kurulu Kararı gereği, ... tarafından verileceğine karar verilen 1 adet 2+1 dairenin paylaşıma olan etkisi; sözleşmelerin hukuki yorum ve değerlendirmesini gerektireceğinden ve heyetimiz teknik bilirkişilerden oluştuğundan, 02.04.2024 tarihli bilirkişi ek raporunda: (2 İnşaat mühendisi, 1 mimar, 1 harita ve kadastro ile 1 nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişilerinden oluşan) DAVA DIŞI ÜÇÜNCÜ KİŞİ ADALET TURAN’A SATILDIĞI İDDİA EDİLEN TAŞINMAZ BAKIMINDAN Söz konusu taşınmazın A Blok 20 nlu bağımsız bölüm olduğu ve önce davacı adına tescil edildiği, ardından üçüncü kişiye devredildiği anlaşılmakla, iddia51, edildiği gibi dubleks mesken bulunmadığı ve bu taşınmazın davacının elde etmesi gereken edim olarak değerlendirildiği benimsenmelidir. SONUÇ Sayın Mahkemenin görevlendirmesi ile heyetimize nitelikli hesap uzmanı katılımı neticesi hazırlanan rapor sonucu, alternatifli olarak sonuca gidilebileceği, Kök raporda sunulan davacıya 105,83 m2 ticari alan ve 360,35 m2 konut alanı karşılığı bedel ödenmesi gerektiği yönündeki görüşün muhafaza edildiği, Ancak ... TARİHLİ ve AYNI TARİHLE ... YEV. NO.LU İŞLEM İLE ONAYLANAN YÖNETİM KURULU KARARI GEREĞİ, “1371 Ada 11 Parselde devir protokolüne ilişkin olarak ...’a yarısı ... yarısı ... tarafından ödenecek şekilde 1 adet 2+1 daire verilmesine karar verilmiştir” yönündeki açıklamanın, Savunmanın genişletilmesi yasağı, Davaya dayanak oluşturan sözleşmenin bundan sonraki tarihli olması ve söz konusu sözleşmede bu yükümlülükten söz edilmemesi Hususlarındaki değerlendirmeler Sayın Mahkemeye ait olmak üzere bir yükümlülüğün varlığı şeklinde değerlendirilmesi halinde ise verilmesi gereken alanların; 105,83 m2 ticari alan ve (360,35 m2 – 51,00 m2) 309,35 m2 konut alanı olarak kabul edilmesinin mümkün olabileceği Sonucuna varılmaktadır. Bu durumda teknik olarak; Davacıya fiili durumda verilmiş ticari alan 185,06 m2, konut alanı ise 298,60 m2 üzerinden yapılacak hesaplamaya göre; Takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere; a.) 2+1 dairenin hesaba katılmayacağı durumda; Davacıya verilmesi gereken ticari alan 105,83 m2-davacıya verilen ticari alan 185,06 m2= 79,23 m2 fazla ticari alan verilmiş olduğu. Davacıya verilmesi gereken konut alanı 360,35 m2 - davacıya verilen konut alanı 298,60 m2= 61,75 m2 eksik konut alanı verilmiş olduğu. b.) 2+1 dairenin hesaba katılacağı durumda; Davacıya verilmesi gereken ticari alan 105,83 m2-davacıya verilen ticari alan 185,06 m2= 79,23 m2 fazla ticari alan verilmiş olduğu. Davacıya verilmesi gereken konut alanı 309,35 m2 - davacıya verilen konut alanı 298,60 m2= 10,75 m2 eksik konut alanı verilmiş olduğu hesaplanmaktadır. Sayın Mahkeme tarafından yapılan görevlendirme kapsamında, “…eksik verilen ticari, konut alanı bulunması halinde dava tarihindeki değerinin tespiti” hususunda heyetimizde gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi bulunmadığından bir değerlendirme yapılamamış olup; dava tarihi olan 30.04.2019 tarihi itibariyle ilgili taşınmazda ticari alan ve konut için ayrı ayrı m2 birim fiyatı tespit edilmesi halinde, yukarıda belirtilen m2 ler dikkate alınmak suretiyle hesaplama yapılması ve Sayın Mahkemeye net bir bilgi verilmesinin mümkün olduğu kanaatine ulaşılmış bulunmaktadır. 02.04.2024 tarihli bilirkişi ek raporunda: (2 İnşaat mühendisi, 1 mimar, 1 harita ve kadastro, 1 nitelikli hesaplama uzmanı ile 1 gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişilerinden oluşan) "heyetimize nitelikli hesap uzmanı ve gayrimenkul değerleme uzmanı katılımı neticesi hazırlanan rapor sonucu, takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere alternatifli olarak aşağıdaki gibidir. Dava tarihi itibariyle (30/04/2019) konut alanı birim rayiç bedeli: 18.000,00- m2 /TL takdir edilmiştir. Dava tarihi itibariyle (30/04/2019): ticaret alanı birim rayiç bedeli: 27.500,00- m2 /TL takdir edilmiştir. Bu durumda teknik olarak; 4.1 ) 5 Parselde bulunan ...hissesinin, davacı hesabına katılmadığı durumda: Davacıya fiili durumda verilmiş ticari alan 185,06 m2, konut alanı ise 298,60 m2 üzerinden yapılacak hesaplamaya göre; Takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere; a.) 2+1 dairenin hesaba katılmayacağı durumda; Davacıya verilmesi gereken ticari alan 105,83 m2 -davacıya verilen ticari alan 185,06 m2= 79,23 m2 fazla ticari alan verilmiş olduğu. Davacıya verilmesi gereken konut alanı 360,35 m2 - davacıya verilen konut alanı 298,60 m2= 61,75 m2 eksik konut alanı verilmiş olduğu. b.) 2+1 dairenin hesaba katılacağı durumda; Davacıya verilmesi gereken ticari alan 105,83 m2 -davacıya verilen ticari alan 185,06 m2= 79,23 m2 fazla ticari alan verilmiş olduğu. Davacıya verilmesi gereken konut alanı 309,35 m2 - davacıya verilen konut alanı 298,60 m2= 10,75 m2 eksik konut alanı verilmiş olduğu hesaplanmaktadır. Yukarıdaki ayrıntılı açıklanan iki duruma göre eksik ve fazla verilen alanlara göre hesaplama yapıldığında; a) (79,23 m2 x 27.500,00-m2/TL = 2.178.825,00- TL ) – ( 61,75 m2 x 18.000,00-m2/TL = 1.111.500,00- TL ) = 1.067.325,00- TL davacıya fazla verilen alanın değeri olarak hesap edilmiştir. b) (79,23 m2 x 27.500,00-m2/TL = 2.178.825,00- TL ) – ( 10,75 m2 x 18.000,00-m2/TL = 193.500,00- TL ) = 1.985.325,00- TL davacıya fazla verilen alanın değeri olarak hesap edilmiştir. 4.2 ) 5 Parselde bulunan ...hissesinin, davacı hesabına katılacağı durumda: Davacıya fiili durumda verilmiş ticari alan 185,06 m2, konut alanı ise 298,60 m2 üzerinden yapılacak hesaplamaya göre; Takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere; a.) 2+1 dairenin hesaba katılmayacağı durumda; Davacıya verilmesi gereken ticari alan 105,83 m2 -davacıya verilen ticari alan 185,06 m2= 79,23 m2 fazla ticari alan verilmiş olduğu. Davacıya verilmesi gereken konut alanı 364,87 m2 - davacıya verilen konut alanı 298,60 m2= 66,27 m2 eksik konut alanı verilmiş olduğu. b.) 2+1 dairenin hesaba katılacağı durumda; Davacıya verilmesi gereken ticari alan 105,83 m2 -davacıya verilen ticari alan 185,06 m2= 79,23 m2 fazla ticari alan verilmiş olduğu. Davacıya verilmesi gereken konut alanı ( 364,87 m2 -51,- m2= ) 313,87 m2 - davacıya verilen konut alanı 298,60 m2= 15,27 m2 eksik konut alanı verilmiş olduğu hesaplanmaktadır. Yukarıdaki ayrıntılı açıklanan iki duruma göre eksik ve fazla verilen alanlara göre hesaplama yapıldığında; a) (79,23 m2 x 27.500,00-m2/TL = 2.178.825,00- TL ) – ( 66,27 m2 x 18.000,00-m2/TL= 1.192,860,00- TL ) = 985.965.00- TL davacıya fazla verilen alanın değeri olarak hesap edilmiştir. b) (79,23 m2 x 27.500,00-m2/TL = 2.178.825,00- TL ) – ( 15,27 m2 x 18.000,00-m2/TL = 274.860,00- TL ) = 1.903.965,00 TL davacıya fazla verilen alanın değeri olarak hesap edilmiştir. GEREKÇE: Uyuşmazlık, eser sözleşmesinden kaynaklanan eksik alan bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davacı ile davalılar arasında ... 15.Noterliğinin ...tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Hasılat Paylaşımı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı vekili sözleşmeye göre davacıya 597,09 m2 teslim edilmesi gerekirken 444,21 m2 teslim edildiğini belirterek ve fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak TBK'nın 112.maddesi uyarınca eksik ifa nedeniyle uğranılan zararın şimdilik 10.000,00 TL'sinin tahsilini talep etmiştir. Davacının iddiasına göre 597,09 m2 - 444,21 m2= toplam 152,88 m2 eksik alan teslim edilmiştir. Taraflar arasında ... 15. Noterliği ... tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Hasılat Paylaşımı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmede arsa sahipleri olarak ...Tic. ve San. A.Ş – ... Ltd. Şti Müteahhit ise ... (... = ...+ ... + ... ) taraftır. Uyuşmazlık yönünden sözleşmenin ilgili maddeleri; Madde 3:Sözleşmenin Konusu: Müteahhit, iş bu sözleşmenin taraflarından arsa sahibinin maliki bulunduğu parselin bağlı bulunduğu ...’nın tamamında ilgili bakanlık ve belediyeler nezdinde plan tadilatı sonrası ada bazında tevhid yapılmasıyla oluşacak bütünlükte arsa üzerinde, imar kanun ve yönetmeliklerine uygun olarak onaylanacak projesine göre yapılacak inşaata ilişkin bir Gayrimenkul Satış Vaadi ve hasılat paylaşımı inşaat sözleşmesidir. Müteahhit, yasal çevrede onaylı inşaat projesi ve inşaat ruhsatına sözleşme hükümleri ve eki teknik şartname esasları dahilinde, yapacağı konut tarzındaki bağımsız bölümlerden arsa sahibinin toplam % 50 hissesine tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümlerin yapımı ve teslimini, arsa sahibi de malik bulunduğu sözleşme konusu parseldeki % 50 hissesinin hasılat paylaşımı inşaat karşılığı olarak müteahhite devredilmesini taahhüt eder. Ticari, alan olacak dükkânlar ile ilgili olarak paylaşım esası, Ticari olacak dükkân katlarında arsa sahibine % 60, müteahhide % 40 oranında gerçekleşecektir. Yukarıda belirtilen parsel üzerinde, detaylı teknik şartnamelerde belirlenecek olan yapının müteahhit tarafından hasılat paylaşımı sistemine göre yapılmasını ve inşa edilen bu gayrimenkullerin sözleşme gereği bölüşüm oranlarını ve sözleşme konusuna edimlerin karşılıklı olarak yerine getirilmesi ile tarafların hukuki hak ve vecibelerine ilişkin tüm hususların şartlarının belirlenmesi işbu sözleşmenin konusunu teşkil eder. Müteahhit, arsa sahibinin, dâhil olduğu adaların tüm mal sahiplerinin çoğunluğu ile sözleşme imzalanması ile beraber plan tadilatına giderek projeye başlayacaktır. Madde 5: Taraflarca Hasılat Paylaşımı ve Oranları: Taraflar arasında ( Müteahhit ve arsa sahibi) bölüşüm, Parseli de kapsayan imar adalarında yapılacak olan plan değişikliklerinden doğacak ilave inşaat alanı hakları imar durumunda vuku bulacak artışlar ile inşaat emsaline tabi olmayan tüm alanlar brüt inşaat alanları ( teras, yüzme havuzu, yol, otopark, sosyal tesis vb. alanlar) üzerinden % 50 müteahhit, % 50 arsa sahipleri olmak üzere (ticari alanda müteahhite % 40, arsa sahibine % 60 bölüşülecektir). Arsa sahibine plan değişikliği öncesinde düşen m2 payı, plan değişikliği sonrasında daha az m2 olmayacaktır. İnşaat ruhsatının alınmasıyla kat irtifakı kurulacaktır. Kat irtifakının kurulması zamanında; arsa sahibi, müteahhidin hakkı olan %50 lik payına düşen dairesinin tapuda devrine peşinen muvafakat etmiştir. Madde 6: Paylaşım: Arsa sahibinin, ilgili protokoldeki hasılat paylaşımı karşılığı alacağı konut brüt metrekaresinin toplam brüt metrekareye oranı ve yine ticari alanlarda alacağı ticari brüt metrekarenin toplam brüt satış metrekaresine oranı dikkate alınarak her bağımsız bölüm satışında bağımsız bölümün niteliğine ( ticari veya konut) göre yukarıda belirlenen oranlar esas alınarak arsa sahibine ödeme yapılacaktır. Ödemeler yapılırken satış yapılmış bağımsız bölümün tahsilatının yapıldığı gün tahsil edilen miktar bu oranda tarafların hesabına geçecektir. Madde 2,4: Satışa Esas Alan: Binada emsale dâhil edilmeyen( bodrum kat kapalı otopark, sığınak, depo, ısı merkezi, kat bahçeleri, yangın merdivenleri, asansör boşlukları, tesisat boşluk ve odaları vb) bölümleri hariç binanın dıştan dışa ölçülüp yine binadan bulunan emsale dâhil edilen ortak alanlar (bulundukları kattaki merdiven holü ve ana merdiven vb.) dâhil tüm alanlardır. Bu alanlara çatı arası kullanım alanları, çatı terasları, iskan edilebilen 1. bodrum ve 2. bodrum katlar dahildir. Şeklindedir. Uyuşmazlığın çözümü hukuk dışında, özel ve teknik bilgi gerektirdiğinden HMK md. 266 uyarınca; tarafların iddia ve savunmaları, sunulan deliller ile tüm dosya kapsamı üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmıştır. İlk olarak 1 İnşaat mühendisi 1 mimar, 1 SMMM ve 1 nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişilerinden oluşan heyetten 15.06.2020 tarihli kök ve iki ek rapor alınmıştır. Bilirkişi raporunda yapılan ölçüme ve m2 değerine karşı yapılan itirazlar, bilirkişi heyetinde fen bilirkişisi bulunmaması gözetilerek yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasına karar verilmiştir. 1 İnşaat mühendisi, 1 mimar, 1 harita ve kadastro bilirkişilerinden oluşan ikinci bilirkişi heyetinden alınan kök ve ek raporlarda ulaşılan kanaatlerin, dosyada alınan tüm kök ve ek raporlar arasında farklılıklar bulunması, son alınan bilirkişi ek raporu ile dava dilekçesinde ki talep arasında tutarsızlık bulunması ve mevcut raporlar ile uyuşmazlığın kesin olarak sonuçlandırılamayacağı kanaati ile ilk iki bilirkişi raporu ile ek raporlar arasındaki çelişkilerin giderilmesi için dosyanın yeni bir bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir. Üçüncü bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan raporlarda hesaplamanın hangi yönteme göre yapıldığı, sonuca nasıl ulaşıldığı, diğer bilirkişi raporları ve uzman görüşlerindeki tespitler tartışılarak denetime elverişli olacak şekilde rapor hazırlanmıştır. İlk bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen rapor ile ikinci bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen rapor arasında faklı sonuçlara ulaşılmıştır. İkinci bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen rapora karşı ileri sürülen itirazların karşılanması için bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiştir. Bilirkişiler tarafından hazırlanan 2 ek raporda farklı tespitlere yer verilmiştir. Kök ve iki ek raporda farklı sonuçlara ulaşılma nedenlerinin yeterince ortaya konulmaması nedeni ile, ilk iki bilirkişi raporu ile ek raporlar arasındaki çelişkilerin giderilmesi için 3. bir bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Üçüncü bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan kök ve ek raporlarda, rapora karşı ileri sürülen itirazlar ile davacı tarafça sunulan uzman görüşünde yapılan tespitler denetime elverişli şekilde açıklanmıştır. Rapor ile uzmanlık görüşü ve diğer raporlar arasında farklı olan noktalar, uzman görüşünde çelişkili olan hususlar, ticari alan ile konut alanı yönünden yapılan hesaplama biçimleri ve ulaşılan sonuç gerekçeli olarak ortaya konulmuştur. Sözleşme hükümleri, tadilat projeleri ve imar mevzuatına göre yapılan hesaplamalar mahkememizce de benimsenmiştir. Uzman görüşünde kabul edilen alanlar üzerinden hesaplama yapılması 3 blok için toplam inşaat alanından fazla alanların anlamına geleceğinden uzman görüşündeki hesaplama biçimi benimsenmemiştir. Bilirkişi raporlarına karşı ileri sürülen itirazlarda, inşaata konu edilen arsaların imar durumuna ilişkin tasnifin mi yoksa ortaya çıkan inşaat alanı tasnifinin mi dikkate alınacağı uyuşmazlık konusudur. Taraflar arasında imzalanan sözleşmede sözleşmenin konusu başlıklı 3. Maddenin ilgili kısmı; Belirtilen metinde “ belediyeler nezdinde plan tadilatı sonrası ada bazında tevhid yapılmasıyla oluşacak bütünlükte arsa üzerinde, imar kanun ve yönetmeliklerine uygun olarak onaylanacak projesine göre yapılacak inşaata ilişkin … Müteahhit yasal çevrede onaylı inşaat projesi ve inşaat ruhsatına sözleşme hükümleri ve eki teknik şartname esasları dahilinde yapacağı konut tarzındaki bağımsız bölümlerden arsa sahibinin toplam % 50 hissesine, … ticari alan olacak dükkanlar ile ilgili olarak, paylaşım esası ticari olacak dükkan katlarında arsa sahibine % 60 ve Müteahhite % 40 oranında…" gerçekleşeceği belirtilmektedir. Bu haliyle konut ve ticari alan ayrımı ve paylaşımının konulan arsalara yönelik olmadığı, ortaya çıkan binanın dikkate alınacağı görülmektedir. Benzer husus imar plan değişikliği ortaya çıkan yeni yeni inşaat alanları bakımından da vurgulanmıştır. Bu durumda davacı tarafından getirilen taşınmazların birleşmek suretiyle 11 parseli oluşturan taşınmazların konut veya ticari alan niteliğinin önemi bulunmadığı, birleşmeler sonucunda oluşan ve imar mevzuatına göre kısmen ticari kısmen konut olarak kullanılmasına izin verilen alan üzerinden hesaplama yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. ...15. Noterliği ... Tarih ... yevmiye numaralı protokol ve... tarih ... yev. no.lu yönetim kurulu kararı gereği, davalı Irmak İnşaata davacı tarafından 1 adet 2+1 dairenin verileceği kararlaştırılmıştır. Buna göre 51 m2 lik konut alanın paylaşıma etkisinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacı vekili davalının bu iddiasına karşı 12.07.2024 tarihli dilekçesinde açıklamada bulunmuştur. Yapılan incelemede 2+1 daire karşılığının ... AŞ ve davacı tarafından ... Ltd'ye devrinin, arsa sahibi olmaktan değil, pay devrinden kaynaklandığı tapu kayıtları ve dosya içeriğinden anlaşılmakla 51 m2'lik konut alanı hesaplamada dikkate alınmıştır. Davacı ... A.Ş.nin kat irtifakı resmi senedi ve bağımsız bölüm listesine imza atmak sureti ile bağımsız bölüm arsa paylarına ve bağımsız bölüm numaralarına itirazda bulunmaması, kat irtifakı listesini ve iskan belgesini ihtirazı kayıt ileri sürmeden bu belgelere onay vermesi, hesaplamada sözleşmenin Satışa Esas Alan başlıklı 2.4 maddesi ve Hasılat Paylaşımı ve Oranlarını ilişkin 5. Maddesi ve bu madde uyarınca imar mevzuatına ilişkin hükümleri gözetilerek iskanlı yapı tadilat projesi kapak hesabı esas alınarak üçüncü bilirkişi raporunda yapılan hesaplamaya göre davacıya verilmesi gereken ticari alan 105,83 m2, davacıya verilen ticari alan 185,06 m2 olup 79,23 m2 ticari alanın fazla verildiği, davacıya verilmesi gereken konut alanı 309,35 m2, davacıya verilen konut alanı ise 298,60 m2 olup, davalıya 15,27 m2 eksik konut alanı verildiği, fazla verilen ticari alan değerinin 79,23 m2 x 27.500,00-m2/TL = 2.178.825,00- TL, eksik verilen konut alanı değerinin 15,75 m2 x 18.000,00-m2/TL = 274.860,00- TL olduğu ve davacının davalıdan alacağı bulunmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilmiştir. HÜKÜM: Açıklanan yasal gerektirici nedenlere göre; 1-Davanın reddine, 2-Alınması gereken 427,60 TL peşin harcın, 170,78 TL peşin + 20.711,60 TL ıslah olarak yatırılan toplam 20.882,38 TL harçtan mahsubu ile fazla alınan 20.454,78 TL harcın karar kesinleştiğinde davacı yana iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına, 4-Davalı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince reddolunan kısım üzerinden hesaplanan 183.192,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 5-Yatırılan ve artan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine, Dair, hazır bulunan taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karara karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek istinaf dilekçesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 17/10/2024

Başkan e-imzalıdır Üye e-imzalıdır Üye e-imzalıdır Katip e-imzalıdır