İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi 2025/294 E. 2025/476 K.

T.C.

İSTANBUL

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

53.HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2025/294

KARAR NO: 2025/476

TÜRK MİLLETİ ADINA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi

TARİHİ: 22/05/2024

NUMARASI: 2023/23 Esas, 2024/411 Karar

DAVA: Maddi ve Manevi Tazminat

DAVA TARİHİ: 08/03/2010

BİRLEŞEN İSTANBUL ANADOLU 6. ATM'NİN 2023/881E, 2023/1076K

SAYILI DOSYASI

DAVANIN KONUSU: Tazminat

KARAR TARİHİ: 27/05/2025

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl davada davacı vekili, müvekkilleri ile davalı arasında 25.04.2007 tarihli Kadıköy ... Noterliği’nde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, ancak davalının 21.05.2009 tarihli ihtarnameyle iki yılı aşkın süre geçmesine rağmen herhangi bir proje alınmadığı, hukuki ve fiilî bir işlem yapılmadığı gerekçesiyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini ve vekaleti azlettiğini, buna karşılık müvekkillerinin feshi kabul etmeyerek cevabi ihtarnameyle sözleşmenin aynen ifasını ve yeniden vekalet verilmesini talep ettiklerini, sözleşmede imar durumunun alınması şartına bağlı olarak sürenin başlayacağına ve bu sürecin başlatılması için müvekkillerince belediyeye başvurular yapıldığına, imar durumuna dair eksiklerin belediye ve Anıtlar Kurulu ile yapılan yazışmalarla giderilmeye çalışıldığına, geçiş hakkı sorunu nedeniyle müdahalenin meni ve kamulaştırma davaları açıldığına, proje hazırlanarak belediyeye teslim edildiğine ve tüm bu bürokratik ve teknik işlemlerin davalı değil müvekkilleri tarafından yürütüldüğüne dikkat çekerek, inşaata başlanamamasının nedeninin idari ve hukuki engeller ile davalının taşınmazı sorunsuz teslim etmemesi olduğunu, dolayısıyla davalının sözleşmeyi fesih gerekçesinin haksız ve kötü niyetli olduğunu, sözleşmeye sadık kalan tarafın müvekkilleri olduğunu ileri sürerek; öncelikle sözleşmenin aynen ifasına, bu mümkün görülmezse feshine, yapılan proje ve masraflar ile kazanç kayıplarına karşılık şimdilik 50.000 TL maddi tazminatın ve davalının ağır kusuru nedeniyle kişi başı 10.000 TL olmak üzere toplam 20.000 TL manevi tazminatın, 21.05.2009 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Asıl davada davalı vekili, dava konusu sözleşmenin ifasının objektif imkânsızlık nedeniyle başından beri mümkün olmadığını ve bu imkânsızlık hâlinin halen devam ettiğini, sözleşmenin uygulanamamasının müvekkilinin mülkiyet hakkını ihlal ederek zarar görmesine sebebiyet verdiğini, Kadıköy Belediyesi tarafından onaylanmış ruhsata esas herhangi bir proje bulunmadığını ve söz konusu taşınmazla ilgili olarak Koruma Kurulu’ndan da olumlu bir görüş alınmadığını, sözleşmenin tek taraflı olarak malik aleyhine hükümler içerdiğini, herhangi bir makul cayma süresi tanımadığını ve bu yönüyle adil olmadığını, ayrıca ifasının hukuki anlamda imkânsız olması sebebiyle sözleşmenin geçersiz olduğunu ve Borçlar Kanunu m.20 uyarınca batıl sayılması gerektiğini savunarak, taraflar arasında hukuki sonuç doğurmayacak bu sözleşmeye dayalı olarak açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece ilk olarak yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş; bu kapsamda, davacı yüklenici şirketin sözleşmenin aynen ifasına yönelik talebi reddedilmiş, taraflar arasında 25.04.2007 tarihinde Kadıköy ... Noterliği nezdinde düzenleme şeklinde imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümsüz olduğunun tespitine hükmedilmiş, davacının kâr kaybı talepleri reddedilmiş, ancak davacının yaptığı giderler kapsamında 110.402,06 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, davalılardan miras payları oranında tahsil edilerek davacı şirkete ödenmesine, fazlaya ilişkin kısmın ise reddine karar verilmiş; ayrıca davacı şirket ile davacı ...’in talep ettiği manevi tazminat taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmiş olup, bu hükme karşı taraf vekilleri istinaf yoluna başvurmuştur.Verilen karar Dairemizin 2022/1838E., 2022/278K.sayılı ilamı ile, taraflar arasında 25.04.2007 tarihli noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı ve bu sözleşmenin arsa sahibi tarafından 21.05.2009 tarihinde feshedildiği sabit olup, uyuşmazlık bu feshin haklı olup olmadığından kaynaklandığı, yapılan değerlendirmede, sözleşme konusu taşınmazın yola mahrecinin bulunmaması nedeniyle ruhsat alınamamasının sözleşmenin konusunu baştan geçersiz hale getirmediği, sadece geçici bir ifa imkânsızlığına yol açtığı, bu nedenle yaklaşık iki yıl içinde yapılan feshin sözleşmeye tanınan makul tahammül süresi içinde gerçekleştiği söylenemeyeceği, ayrıca yargılama sırasında söz konusu imkânsızlığın ortadan kalktığı , dolayısıyla mahkemenin sözleşmeyi hükümsüz sayması hukuka uygun olmadığı, arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili şekilde haksız olarak feshettiği , bu durumda, davacının yalnızca yaptığı masrafları değil, aynı zamanda sözleşmenin geçerli olduğuna güvenerek uğradığı kâr kaybı gibi müspet zararlarını da talep edebileceği dikkate alınarak, mahkemece terditli olarak ileri sürülen tazminat talepleri yönünden herhangi bir değerlendirme yapılmamasının isabetsiz olduğu gerekçesiyle kaldırılmıştır.Kaldırma ilamından sonra açılan birleşen davada davacı yüklenici yatırdığını iddia ettiği kamulaştırma bedelinin iadesini talep etmiş, davalı arsa sahipleri ise davanın reddini istemiştir. Mahkemece birleşen davanın görev nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. Birleşen davaya ilişkin taraflarca i̇stinaf i̇tirazında bulunulmamıştır.Asıl davada ise Dairemiz kaldırma ilamı sonrası yapılan yargılama sonucu mahkemece iddia,savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre yüklenicinin, inşaatı yapacağı taşınmazı arsa sahibinden elverişli şekilde teslim alması ve ruhsat ile mevzuata uygun şekilde inşaatı tamamlayarak kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmesi gerektiğini, ancak sözleşme tarihinde taşınmazın yola mahrecinin bulunmaması sebebiyle imar ruhsatı alınamadığını ve inşaatın bu nedenle yapılamadığını, bunun geçici bir imkânsızlık hali olsa da makul tahammül süresinin aşıldığını ve bu nedenle sözleşmenin ifasının objektif olarak imkânsızlaştığını, bu durumda tarafların kusurunun bulunmadığını ve arsa sahibinin yaptığı fesih bildiriminin usulüne uygun olduğunu gerekçesiyle, yüklenicinin sözleşmenin geçerliliği ve müspet zarar talebinin hukuken yerinde olmadığını; ancak yüklenicinin yaptığı masrafların sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği tahsil edilebileceğini, sunulan dekontlara göre toplam 110.402,06 TL masrafın sabit olduğunu, noter ihtar masraflarının menfi zarar kapsamında değerlendirilemeyeceğini ve TBK m.117 uyarınca temerrüt şartları oluşmadığı için faizin dava tarihinden itibaren uygulanabileceğini, ayrıca davalının tacir olmaması nedeniyle ticari faiz talebinin, manevi tazminat talebinin ise kişilik hakkına saldırı ya da itibar zedelenmesi ispatlanmadığı için reddine karar verilmiştir.Asıl davada davacı vekili istinafında, yerel mahkeme kararının eksik inceleme ve hatalı değerlendirmeye dayandığını, taraflar arasında geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olduğunu, 11.12.2015 tarihli bilirkişi raporu ve önceki incelemelerin sözleşmenin geçerliliğini ve objektif bir ifa imkansızlığı bulunmadığını ortaya koyduğunu, davalının taşınmazın imar durumunu ve şarta bağlı uygulama gereklerini bilerek sözleşmeyi imzaladığını, sözleşmenin 8. maddesine göre inşaata başlama süresinin pürüz nedeniyle ertelenebileceğini, Yargıtay içtihatları doğrultusunda somut olayda imkansızlığın geçici ve müvekkilin çabalarına rağmen bürokratik engellere dayandığını, akde tahammül süresinin dolmadığını ve mahkemenin dayandığı Yargıtay kararının olaya uymadığını, müvekkilin Kadıköy Belediyesi nezdinde gerekli tüm işlemleri yaparak kamulaştırma bedelini yatırdığını, ancak davalının haksız feshiyle yetkiyi kaybettiğini ve kusurun tamamen davalıda olduğunu, mahkeme kararındaki ilerleme olmaması gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu, zira müvekkilin birçok idari işlem gerçekleştirdiğini, ayrıca dava dilekçesinde talep edilen ticari avans faizi hakkında olumlu bir karar verilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.Asıl davada davalı ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde; mahkemece davacıya sözleşme nedeniyle dava tarihine kadar yaptığı masrafları sunması için kesin süre verildiği ve bu belgelerin sunulmuş olmasına rağmen, dava tarihinden sonra yatırılan 90.000 TL kamulaştırma bedelinin tahsiline ve bu tutar üzerinden dava tarihinden itibaren faiz işletilmesine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, zira davanın açıldığı tarihteki maddi ve hukuki duruma göre karara bağlanması gerektiği, dava tarihinden sonra doğan edimlerin hükme esas alınamayacağı, ayrıca mahkemece taraflar arasındaki sözleşmenin objektif imkânsızlık nedeniyle kesin hükümsüz olduğunun kabul edildiği, bu durumda geçersiz sözleşmenin taraflara herhangi bir borç yüklemeyeceği ve davacının yaptığı masraflara kendisinin katlanması gerektiği, kaldı ki müvekkillerin sözleşmeyi geçersizlik gerekçesiyle feshettiği ve davacıyı vekâletten azlettiği, bu nedenle geçersiz bir sözleşme ve sona ermiş bir vekâlet ilişkisi kapsamında masraf tahsiline karar verilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu, ayrıca dava tarihinden sonra yatırılan 90.000 TL kamulaştırma bedeline dava tarihinden itibaren faiz işletilmesinin de mümkün olmadığı, zira faizin yalnızca dava tarihinden önce mevcut olan alacaklar için uygulanabileceği belirtilerek, tüm bu gerekçelerle ilk derece mahkemesi kararının hem maddi hem de usul hukukuna aykırı olduğu ileri sürülerek kararın kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir.Asıl davada davalılar ..., ... ve ... vekili istinaf dilekçesinde, taraflar arasında kurulan sözleşmenin imza anında herkesçe açık şekilde görülebilen objektif ifa imkansızlığına rağmen akdedildiği, bu durumun sözleşmeyi geçersiz kıldığı, davacının basiretli bir tacir gibi hareket etmesi gerekirken bilgisi ve deneyimi eksik olan tarafın zayıflığından faydalanarak sözleşme imzalamasının davanın hukuken kabul edilebilirliğini ortadan kaldırdığı, ifa imkansızlığının halen devam ettiği ve bu süreçte Kadıköy Belediyesi’nden ruhsat ya da Koruma Kurulu’ndan olumlu görüş alınamadığı, bilirkişi raporlarının da bu durumu teyit ettiği, tarafların sözleşmeye bağlılık süresinin makul bir süreyle sınırlı olması gerektiği ve somut olayda bu sürenin 10 yılı aşarak sona erdiği, müvekkillerin mülkiyet haklarını kullanamadığı ve haksız davayla ekonomik zarara uğradığı, ayrıca ruhsat, proje veya olumlu görüşün mevcut olmaması nedeniyle sözleşmenin hükümsüz olduğu ve müvekkillerin bu geçersiz sözleşmeyle bağlı tutulmasının hakkaniyete aykırı olduğu, geçersiz sözleşmenin taraflara yükümlülük getiremeyeceği ve bu nedenle menfi zarar talebinin de reddedilmesi gerektiği, yerel mahkemenin sözleşmenin geçersizliğini kabul etmesine rağmen menfi zarar talebini kısmen kabul ederek hukuka aykırı karar verdiği, davacının basiretli bir tacir olmasına rağmen bilinen imkansızlığa rağmen sözleşmeyi imzalaması nedeniyle müvekkillerin zarara uğradığı ve bu kapsamda kararın eksik incelemeyle verildiği için müvekkillerin hak kaybına yol açtığı belirtilerek, yerel mahkeme kararının istinaf yoluyla kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir.Asıl dava, taraflar arasında imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geçersiz olduğunun tespiti ile aynen ifasına, bu talebin yerinde görülmemesi halinde feshin haksız olması nedeniyle menfi ve müspet zararların (yapılan masraflar, proje bedeli, kazanç kaybı) ve manevi tazminatın tahsili istemine ilişkin olup, davacılar yüklenici, davalılar arsa sahibidir.Taraflar arasında düzenlenen 25.04.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı arsa sahiplerince haksız olarak geriye etkili şekilde feshedildiği önceki Dairemiz 2022/1838E., 2022/278K.sayılı ilamı ile sabittir.Yargıtay 15. ve 6. Hukuk Dairelerinin yerleşik içtihat ve uygulamaları ile Hukuk Genel Kurulu'nun 12.05.2010 tarih, 2010/14-244 Esas, 2010/260 Karar sayılı ilâmında da belirtildiği üzere, iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde, kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanunu'ndaki "kesinti yönteminin" uygulanması gerektiğinden, eser sözleşmesinin karşı tarafın kusuru ile feshi halinde kâr kaybının hesabında 6098 sayılı TBK'nın 408. ve 438. maddesi hükmünde öngörülen yöntemin uygulanması gerekir. Sözü edilen bu yöntem “kesinti yöntemi”dir. Kesinti yöntemine göre davacının yapılmayan sözleşme konusu işlerden ötürü mahrum kaldığı kârın hesaplanabilmesi için; yapılmayan işin sözleşmesinin feshi tarihindeki bedeli saptandıktan sonra, bu bedelden yüklenicinin işi tamamlamaması nedeniyle tasarruf ettiği malzeme ve işçilik bedelleri ile genel giderleri, bu süre içinde başka bir iş bulup çalışmışsa elde ettiği kâr, başka bir iş bulmaktan kasten kaçınmışsa elde etmekten kaçındığı kâr tespit ettirilip, yapılmayan iş bedelinden çıkarmak suretiyle bulunan miktarın kâr kaybı olduğunun kabulüyle davalı iş sahibinden tahsiline karar vermek gerekir. Mahkemece alınan bilirkişi heyeti raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplama yukarıda belirtilen kesinti yöntemine uygun olarak yapılmamıştır. O halde içinde kesinti yöntemi konusunda teknik bilirkişilere yardımcı olabilecek sözleşmeler hukukunda uzman bir bilirkişi de bilirkişi heyetine dahil edilerek ek rapor alınması ve sonucuna göre davanın esası hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.Mahkemece yeniden yapılacak yargılama sonucunda kar kaybı alacağının varlığı tespit edilirse, bu alacağa ilişkin faiz talebi değerlendirilirken, dava ve ıslah tarihleri dikkate alınarak hüküm kurulması gerekmekte olup, bu husus gözetilmelidir.Ayrıca sözleşmenin geriye etkili feshinde kural olarak değer kaybı zararı istenemez. Bu nedenle mahkemece bu talebin reddine karar verilmesi doğru olmuştur.Davacı tarafça ayrıca manevi tazminat talebinde bulunulmuş ve mahkemece bu talebin de reddine karar verilmiştir. Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 12/03/2018 tarih ve 2017/2682 esas, 2018/882 karar sayılı ve 19/02/2018 tarih ve 2016/4623 esas, 2018/661 karar sayılı emsal kararlarında da belirtildiği gibi sözleşmeye aykırılık halinde 6098 sayılı Kanun'un 114/II. maddesi uyarınca, haksız fiil sorumluluğuna ait hükümler kıyas yoluyla uygulanıp manevi tazminat istenebilirse de, TBK'nın 58. maddesi hükmünce, sözleşmeye aykırılığın kişilik haklarına saldırı niteliğinde olması zorunlu olup, somut olayda bu unsurun gerçekleşmediği anlaşıldığından, koşulları oluşmayan manevi tazminat isteminin reddine karar verilmesi doğru olmuştur. Ancak ayrıca bu talep kalem yönünden vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği gözardı edilmiş ve bu durum hatalı olmuştur.Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiş, kaldırma sebebine göre sair istinaf itirazları bu aşamada ayrıca değerlendirilmemiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının KABULÜNE, 2-İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 22/05/2024 tarih, 2023/23 Esas, 2024/411 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Taraflar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE,5-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA,6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 27/05/2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.