Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/708 E. 2024/840 K.

T.C. ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA T.C. ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR ESAS NO : 2024/708 Esas KARAR NO : 2024/840 BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ... DAVACI : ... VEKİLİ : Av. ... - ... DAVALILAR :1- ... ... VEKİLİ : Av. ... - ... : 2- ... VEKİLİ : Av. ... - ... DAVA :Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 25/03/2020 KARAR TARİHİ : 05/12/2024 GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 05/01/2025 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, asıl davadaki iddialarını ileri sürerek kat irtifakı kurulup bağımsız bölüm haline getirilmesinden sonra kooperatifteki ortakların paydaşlık durumlarına göre inşaatlara henüz başlanmış iken kooperatif adına kurulan kat irtifaklı bağımsız bölümlerin ortaklara genel kurul kararı ile tahsis edildiğini ve ferdi mülkiyet tapularının bir kısım ortaklara verildiğini, bunlardan 13 pay sahibi olması nedeniyle ... adına kat irtifakı tapuları verildiğini, pay sahibi olan ... ferdileştirilen tapuları kat irtifaklı olarak davalı şirket adına 1163 sayılı Yasa'nın 14. maddesine göre hisse devir senedi ile devrettiğini, 5 payın temlik işleminin 18/04/2016 tarihli yönetim kurulu kararı ile kabul edilip devir alınan ortaklık payı nedeniyle ferdileşen konutun tapu devrinin de devir alan davalı adına tescil edildiğini ancak davalı ortak birlikten satın alınan arsanın bedellerinin ödeme zamanı başlayınca genel giderler, altyapı giderler vs. ortak giderleri ödememek için kooperatiften 2016 yılında istifa ettiğini, taahhüt edilen sermaye payını da bugüne denk ödemediğini, istifasını geri olmadığı gibi kooperatif ortaklığı nedeniyle adına tahsis ve tescil edilen konutun ferdi tapusunu da kooperatife iade etmediğini, müvekkili koperatifin dava açacağını beyanı üzerine muvazaalı işlemle 23/08/2019 tarihinde ... nolu bağımsız bölümü diğer davalı ...'e devrettiğini, Yasanın 10.maddesi ve Yargıtay içtihatlarına göre istifa halinde ortaklıktan kaynaklanan tüm hakların kooperatife iadesinin gerekeceğini ileri sürerek ... nolu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescil talebi uygun görülmediği takdirde davalı şirketten 100.000,00 TL tazminatın haksız fiil tarihinden itibaren işletilecek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle, dava tarafın taleplerinin 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na aykırı olduğunu, arsa sahibi olan kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamak suretiyle müteahhide verdiğini, konutlar imal edilerek inşaatın tamamlandığını ve iskan aşamasına geldiğini, kooperatifin amacına ulaştığını, inşaatın güncel durum itibariyle tamamlandığını, tüm konut sahiplerinin oturumu başladığını, 3 bloktan oluşan projede 2 bloğun iskan ruhsatının 08/12/2019 tarihinde alındığını, müvekkilinin diğer davalı ile yakınlığı olmayıp muvazaalı bir şekilde diğer davalıya devredildiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, davayı açan kooperatif yönetiminde bulunan kişiler ile istifa gerçekleştiğinde kooperatif yönetiminde bulunan kişilerin aynı olduğunu, kat irtifakı tapularının tahsisinden 3 yıl sonra işbu davanın açılmasının iyi niyetli kabul edilemeyeceğini, diğer kooperatif üyelerinin vermiş oldukları istifa dilekçelerinin müvekkili şirketin vermiş olduğu istifa dilekçesi ile birebir aynı olduğunu, istifa metninin kooperatifin ibrası niteliğinde olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle, müvekkilinin ...'deki eğitimi tamamladıktan sonra Yaşamkent'te oturmaya başladığını, kiracı olarak oturduğu yerde ev almaya karar verince dava konusu olan .... Nolu daireyi ... kredi çekerek satın aldığını, tapudaki işlemleri tamamlayarak evine taşındığını, ortada hukuka aykırı bir iş ve ilişki olmadığını, diğer davalı ... şirketi ile bir ilişkisinin bulunmadığını, iyi niyetle üçüncü kişi konumunda bulunduğunu, taşınmazın eski maliklerinden müvekkilinin haberdar olmadığını, tapu kaydında herhangi bir şerh bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir. Eldeki dava ... Esas sayılı dosyası ile açılmış, yargılama safahatında mahkememizin ... Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiş, mahkememizin 21/09/2023 tarihli ... sayılı ilamı ile; asıl ve birleşen davaların konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen bir kısım davalıların, konutlar adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapuların iptali ile kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemini içerdiği, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği, istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortaklarının varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, karşı davalar yönünden imzası inkar edilmeyen istifanamelerin geçersizliğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı, uyap portalından temin edilen ... E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair 8 nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği anlaşılmakla asıl ve birleşen davalar ile karşı davaların reddine gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, ... sayılı ilamı ile "Somut olayda davaların kooperatif ortağı iken istifa ettiği ve davacı kooperatifin de davalılar lehine tesis edilmiş bulunan tapu kayıtlarının iptalini istediği anlaşılmaktadır. Yukarıda gösterilen yasal düzenleme çerçevesinde davacının aynı olması dışında davalar arasında bir bağlantı bulunmamaktadır. Zira her bir davalının hukuki durumu, ödemeleri, maliki oldukları bağımsız bölümler farklıdır." gerekçesi ile mahkememiz kararının kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verilmiş, bu kez dava mahkememizin ... Esas sayısına kaydedilmiş, iş bu davanın ise Mahkememizin 03/10/2024 tarihli celse ara kararı ile ... sayılı kaldırma ve gönderme kararı doğrultusunda tefriki ile yeni bir esasa kaydına ve yargılamaların bu esas numaraları üzerinden devamına karar verilmiş, dava bu kez mahkememizin ... Esasına kaydedilmekle yargılamaya devam olunmuştur. Dava, konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen davalının konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalılar adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Deliller toplanmış, mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi/bilirkişi kurulu raporları alınmıştır. "İstifaname" başlıklı belge örneklerinin ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; muhatabın ..., konunun kooperatif ortaklığından istifa, ...'na hitaben, "Kooperatifinizin ortağıyım. Kooperatifinizden konutumu (dairemi), tapusunu, tapuya ait tahsis belgesini aldım. Borcum'da bulunmamaktadır. Kooperatifinizden hiçbir alacağım ve gayrimenkulleri üzerinde hiçbir hakkım da yoktur. Herhangi bir hak da iddia etmeyeceğim. Kooperatifinizden istifa ediyorum." beyanını içerdiği, tip istifanamenin bila tarihli olarak Kooperatif Yönetim Kuruluna verildiği, ... 01/08/2016 tarihli ... sayılı kararı ile davalı ortaklık şartlarına haiz olduğundan bahisle istifasının kabul edildiği, buna karşın istifanamenin kabul tarihinden önce 16/06/2016 tarihinde davaya konu ... nolu bağımsız bölümün ferdileştirme suretiyle davalı ortak adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır. Davaya konu ... parsel sayılı taşınmazda kain ... nolu konut vasfındaki bağımsız bölümün 16/06/2016 tarihli ferdileşme ile davalı şirket adına tapuya tescil edildiği, dava tarihinden önce, davalıya satıldığı anlaşılmıştır. Asıl ve birleşen davalarda dava konusu bağımsız bölümlerde değer tespiti yönünden keşif icrası yapılmış, dosya kapsamı ve kooperatif kayıtları üzerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen 13/01/2021 tarihli bilirkişi raporu ve 18/01/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre; davacı kooperatif ve diğer arsa sahibi (...) ile ... İnş. Ltd. Şti-... Müh. Ltd. Şti-... ltd. Şti arasında 22/10/2012 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin akdedildiği, sözleşme uyarınca arsa sahiplerinin ... nolu parselde bulunan arsalar üzerine %50 paylaşım esası ile inşaat yapılması hususunda anlaştıklarını, söz konusu arsalar üzerinde yapılacak blokların 3 blok olacağı ve 36 ay içinde arsa sahiplerine teslim edileceğinin, konutlardan 88 adedinin yükleniciye, 11 adedinin arsa sahibine, 64 adedinin ise davacı kooperatifinin toplamda 20 paya sahip 10 üyesine ait olacağının kararlaştırıldığını, arsalar üzerinde inşaata başlanıldığı, 03/02/2015 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği, 21/01/2016 tarihinde ise ferdileşme/paylaşım suretiyle kat irtifakının davacı kooperatif adına tescil edildiği, toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 bloğun yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) 18/12/2019 tarihinde alındığı ve konutların oturuma açıldığı, söz konusu konutların 16/06/2016 tarihinde ferdileşme suretiyle kooperatif adına kat irtifakının tescil edilmiş olduğu, davacı kooperatifin 15/03/2016 tarihinde yapılan genel kurulunda kooperatif pay adedinin 20, paydaşlara isabet eden konut sayısının 64 olarak belirlendiği, 14 adet konutun ...'na ait olacağının kararlaştırıldığı ve ardından davacı yönetim kurulunun 16/03/2016 tarih ve rızaen taksimat konulu 9 nolu yönetim kurulu kararıyla da kooperatifin 15/03/2016 günlü 2015 yılına ait olağan genel kurul kararı ve aynı günlü konutların ortaklar arasında rızaen paylaşımı dikkate alınarak ortak sayısının 10, hisse adedinin 20 ve bunlara isabet eden toplam konut sayısının ise 64 olmasına denildikten sonra ...'nun 4 payına karşılık ... nolu toplam 14 adet konutun kendisine tahsis edilmesine karar verildiği, ...'na tahsis edilen 14 adet konuttan birleştirilen ... E sayılı dava dosyasına konu ... nolu bağımsız bölümün ... Ltd. Şti'ye devredildiği, devirleri sağlamak için davacı kooperatife üyelik için yapılan başvuruların ... 01/06/2016 tarih ve ... nolu kararı ile kooperatif ortaklığına kabul edildikleri ve ardından 07/06/2016 tarihinde söz konusu kooperatife sunulan ortaklıktan ayrılmaya yönelik başvuruda bulundukları, davacı kooperatifin ayrılma dilekçelerinden sonraki bir tarih olan 16/06/2016 tarihinde söz konusu konutların ferdileşme suretiyle tapularının devrinin gerçekleştirildiği, tapu devirleri sonrasında 01/08/2016 tarih ve ... nolu yönetim kurulu kararı ile söz konusu ortakların istifalarının kabulü ve ortaklıktan çıkarılmaları ile kooperatif kayıtlarından silinmelerine karar verildiği, kooperatif ortaklarına ferdileşme suretiyle tapu devirlerinin yapılmasının devirlerden önce 15/03/2016 tarihinde yapılan 2015 yılı genel kurul toplantısının 4 nolu gündem maddesinde yer alan karara dayandığı, ayrıca davacı kooperatifin 17/03/2017 tarihinde yapılan 2016 yılı genel kurul toplantısının 6 nolu gündem maddesinde alınan karar ile benimsenerek yönetim kurulunun ibrasına da karar verildiği, davacı kooperatifin 22/11/1996 kuruluş tarihi ile 2016 yılı genel kurulunun yapıldığı 17/03/2017 tarihleri arası ortaklarından aidatta toplamadığı, kooperatifin bu tarihler arası giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığı, kooperatifin davalıların istifasının benimsenmesinden sonra alınan genel kurul kararları ile hisse başına yıllık bir kereye mahsus aidat alınmasına yönelik kararlar alınmış ise de 2018 yılında ortaklardan aidat istemesine gerekçe gösterilen harcamaların 9.846.129,43 TL'lik kısmı için herhangi bir belge gösterilmediği, kalan 3.271.742,57 TL'nin ise 1996 yılından başlamak üzere 2014 yılı sonuna kadar geçen sürelerde yapılan harcama belgeleri gösterildiği ancak bu belgelerde dahi kooperatifin arsa, inşaat, imalat gibi gerek altyapı gerekse üstyapı giderleri bulunmadığı, muhasebe kayıtlarına intikal ettirilen harcamaların kooperatif ortağınca ödenmesi gerektiğine ilişkin bir illiyet bağının da tespit edilemediği bildirilmiştir. Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, bilirkişi/bilirkişi kurulu raporlarına göre; dava, konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen davalı ... Ltd. Şti'nin konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalı ... Ltd. Şti tarafından diğer davalılara muvazaalı satışı nedeniyle bu davalılar adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yana konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği, istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortağı davalının varsa tasfiye masraflarından sorumluluğunun söz konusu olabileceği, kaldı ki davalı ... Ltd. Şti tarafından diğer davalıya yapılan satışın muvazaalı yolsuz tescil vasfında olduğu ispatlanamadığı anlaşılmakla, ispatlanamayan davanın reddine karar vermek gerekmiş, her ne kadar davalı ... vekili istinaf kararı sonrası yargılamada nispi vekalet ücreti talebinde bulunmuş ise de dosya üzerinde yapılan incelemede davada taşınmaz bedeli üzerinden harç ikmalinin sağlandığı, buna karşın maktu vekalet ücretine hükmolunduğu, davalı ... vekilinin ise bu yönden istinaf kanun yoluna başvurmadığı, bu halde davacı lehine usuli kazanılmış hak doğacağı ve nispi vekalet ücretine hükmedilemeyeceği anlaşılmış ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE, 2-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince hesaplanan 427,60 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 1.707,75 TL harçtan mahsubu ile Hazineye irat kaydına, artan 1.280,15 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-Davalılar tarafından yapılan bir yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına 5-Davalılar vekille temsil olunduğundan, usuli kazanılmış hak gözetilerek, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 17.900 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, 6-HMK'nın 333.maddesi gereğince kararın kesinleşmesinden sonra yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının yatırana iadesine, Dair, taraf vekillerin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde ...Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar, açıkça okunup, usulen anlatıldı.05/12/2024 Başkan ... e-imza Üye ... e-imza Üye ... e-imza Katip ... e-imza