İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2026/81 E. 2026/323 K.

T.C. İSTANBUL 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2026/81 KARAR NO : 2026/323

DAVA : Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 25/03/2014 KARAR TARİHİ : 16/04/2026

Mahkememizin 09/05/2024 tarih ...E. ... K. sayılı karar Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16/12/2025 tarih ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile kaldırıldığından dosya yukarıdaki esasa kaydedilmiş ve yapılan açık yargılama sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA / Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, faaliyeti esnasında ... firmasının Ankara açılacak şubesi için uygun bir arazi aradığını haricen öğrendiğini ve bu çerçevede anılan firmanın Türkiye arazi geliştirme bölümü müdür yardımcısı ... ile irtibat kurduğunu ve değişik tarihlerde yapılan toplantılar neticesinde ... ile müvekkilinin imzasını taşıyan 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmelerinin imzalandığını, daha sonra üzerinde ... Ltd. Şti'nin yer aldığı,..., ... ve davalı ...'e ait olan ...- Ayaş yolu üzerindeki arazinin müvekkili tarafından davalı ... firmasına önerilerek fabrika binasında arazi sahipleri ve ...'nun görüşmelerinin sağlandığını, daha sonra yine toplantıların yapıldığını, devam eden süreçte davalı ...A.Ş. ve ...A.Ş. ve diğer davalıların irtibatının kesildiğini ve yer gösterme belgesine konu taşınmaza ilişkin alış verişten vazgeçildiğinin belirtildiğini, ...A.Ş.ye ait ... 42961 Ada 3 nolu Parselde yer alan başka bir arazinin malikleri ... A.Ş. tarafından ...'a satıldığı ve ... firmasının da üst hakkı tesis ederek faaliyete başladığı, bu nedenle müvekkilinin aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon hizmetinin ödenmesi için değişik tarihlerde yazı ve ihtarnameler göndermesine rağmen dava konusu taşınmaz hakkında bir alış veriş veya kiralama yapılmadığı iddiasıyla müvekkiline ödeme yapılmadığını belirterek...Mah. kayim 42961 Ada 3 nolu Parselde kayıtlı, ..., ..., davalı ...'in maliki iken ...'a satılarak akabinde davalı ... firmasına üst hakkı tesis edilen taşınmaza konu hukuki ilişkiler temelinde müvekkilinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla alacaklarının tam ve kesin olarak belirlenebilmesi mümkün olduğu anda artırılmak üzere asgari 10.000 TL tazminatın, alım satım ilişkinin gerçekleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. ISLAH/ Davacı vekili 26/10/2018 tarihli dilekçesiyle 10.000 TL olan talebini artırarak neticede 970.625,70 TL tazminatın işlem tarihi olan 25/08/2010'dan itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş ve artırdığı kısım yönünden harcı ikmal ederek makbuzu dosyaya ibraz ettiği anlaşılmıştır. Islah dilekçesi davalı ...'ye davacı vekilince tebliğe çıkarılmamış, diğer davalılara usulüne uygun tebliği sağlanmıştır. SAVUNMA / Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, davalı ... Şti ile aralarında akdedilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesinden kaynaklanan komisyon ücretine hak kazandığını iddia ettiği, müvekkili şirketin bu sözleşmede taraf olmadığından hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, bunun dışında eski TTK 106. maddesi uyarınca bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, bu nedenle davanın zamanaşamı nedeniyle reddi gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, esas yönünden de, müvekkili şirketin 2010 yılında kendi çalışmaları ile ... ailesine ait ... başka bir araziye ulaştığını ve aileyle doğrudan irtibata geçtiğini, ancak bu yerin ... ailesine satıldığının öğrenildiğini, anılan kişilerle görüşülmesine rağmen arazinin satın alınamadığını, bu nedenle müvekkili şirket yararına üst hakkı tesis edildiğini, 2011 yılında davacının aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon bedelinin ödenmesi için ...Ltd. Şti'ye başvurulduğunu, müvekkili yararına davacı tarafından sağlanan bir aracılık hizmeti olmadığından kendisine iletilen talebinde reddedildiğini belirterek haksız davanın esastan da reddini savunmuştur. Davalı .... Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, davacı ile ... arasında imzalandığı belirtilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesine dayanıldığını, davacı tarafından 09/01/2011 tarihinde müvekkiline başvuru yapılarak komisyon alacağının istendiğini, eski TTK 106.maddesine göre bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, müvekkili ile davacı arasında imzalanan komisyon sözleşmesi olmadığını belirterek haksız olan davanın reddini savunmuştur. Davalılar ... ile ...'e usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen süresinde cevap dilekçesi sunmadıkları görülmüştür. Davanın tefrikinden önce ... Esas sayılı dosyada davalı sıfatı bulunan ... 13/03/2017 tarihli duruşmada; sözleşmenin düzenlendiği tarihte ... iş geliştirme bölümünde arazi geliştirme müdürü olarak çalıştığını, yaptığı işin mağaza yapılacak yerleri bulmak olduğunu, 2000 yılının 4'üncü ayından itibaren 2008 yılının mayıs ayına kadar aynı görevde çalıştığını davacı ile tarihini tam olarak hatırlayamadığı bir dönemde şirkete arazi temin etme konusunda görüşmeler yaptığını, davacının şirkete temin edilecek araziler gösterdiğini, davacının ... iki arazisini gösterdiğini, bunlardan birinin dava konusu arazi olduğunu, ancak davalı şirketin ödenen 30 dönüm altında yerlerle ilgilenmediğini diğer büyük arazi ile ilgili görüşme yapıldığını, 2008 yılında işten ayrıldığını işten ayrıldığı dönemde anlaşma sağlanamadığını, işten ayrılırken bu işlerin ...çalışanı ... devrettiğini, sonraki gelişmelerden haberdar olmadığını belirtmiştir. Davalı ... A.Ş'nin tanığı... 18/11/20217 tarihli duruşmada; davalı şirkette 18 yıldır proje geliştirme müdürü olarak çalıştığını şirketin metro grubunun gayrimenkul geliştirme şirketi olduğunu şirketin Türkiye çapında açılacak şubelerin yerlerinin belirlenmesine ilişkin çalışmalar yaptığını, bu iş için herhangi bir aracı ile görüşülmediğini, gayri menkuller için ... hesaplarının olduğunu, sistemde kayıtlı araziler üzerinde bir şey yapılıp yapılmadığının belirli dönemlerde kontrol ettiklerini, ... ailesinden ... ile dava konusu gayrimenkul ile ilgili görüştüklerini net olarak hatırlayamamakla birlikte görüşme teklifinin bir aracıdan gelmediğini, ... ile birlikte 2-3 kez toplantı yaptıklarını toplantının birinde Nurşen isimli birilerinin toplantıya katıldığını hatırladığını, bu toplantıda iki gayrimenkulü görüştüklerini hatırladığını, gayrimenkullerin hangileri olduğunu net hatırlamadığını, davacının ... danışmanı olduğunu ... de ...'ün söylediğini beyan etmiştir. Davacı tanığı ... 07/02/2018 tarihli duruşmada; davacıyı aile dostu olduğu için tanıdığını, 2007 yılında davacının yanında çalıştığını, çalıştığı süreyi tam olarak hatırlayamadığını, ... isimli bir firmaya davacının yer gösterdiğini, ... isimli firmadan gelenlerin ... iki farklı yere götürdüğünü yer gösterilen taşınmazların ada ve parselini bilmediğini, taşınmazların evraklarını ... ile ...markete gönderdiğini hatırladığını, ... gelen iki kişinin ... marketin çalışanları olduğunu hatırladığını, sonrasında ne gibi işlem yapıldığını hatırlamadığını beyan etmiştir. Davacı tanığı... 07/02/20218 tarihli duruşmada; uyuşmazlığın olduğu dönemde ... isimli şirkette proje geliştirme depertmanında çalıştığını şirketin ve depertmanın amacının ... marketin açılacak mağazalarının yerlerini bulmak ve bununla ilgili süreçleri yürütmek olduğunu, davacıyı bu sebeple tanıdığını, kendilerinin bazen emlak konut projeleri aracılığıyla arsalar bulduklarını, ...marketin de aynı işi yapan bölümünün olduğunu davacı ile ... vasıtası ile tanıştığını, ... parekende işi ile uğraştığını, kendilerine yer gösterdiklerini kendilerinin de projeleri geliştirip gayri menkul alıma veya üst hattı tesis ettiklerini, davacı ile bu amaç ile tanıştırıldığını, davacının ... A.Ş'ye 3 yer gösterdiğini ilk önce ... ile birlikte gittiklerini sonra proje geliştirme müdürü ...ve Genel müdür ... ile ...'da mal sahibi olana ... ailesi ile davacının da katıldığını ... şirketinin o dönem 30 dönüm ve üzerinde araziler aradığını ve ... ailesinin bir arazisinin de 30 dönüm diğerinin de 20 dönüm olduğunu, 30 dönümlük arazi hakkında görüşüldüğünü ancak anlaşma sağlanamadığını, diğer arazinin öylece kaldığını o dönemde şirket genel müdürü ... şirketten ayrılarak yurt dışına gittiğini bu dönemden sonra ...'nun daha küçük arazilerle ilgilenmeye başladığını, yeni gelen genel müdürün daha küçük arazilerle ilgilenmeye başladığını ve yeni gelen genel müdürün 20 dönümlük arazi ile ilgilenmeye başladığını, projenin bu haliyle gerçekleştiğini, sahada komisyoncular vasıtayla da görüşmeler yaptıklarını belirtmiştir. Dosyaya aslı ibraz edilemeyen yer gösterme sözleşmesinde; davacı imzası ile ...'unun imzasının bulunduğu, sözleşmede ...'nun ... adına taraf olduğunun şerh edildiği, sözleşme süresinin süresiz olarak belirlendiği, sözleşmede emlak komisyoncusunun bulup müşteriye gösterdiği adresleri yazılı taşınmazlarla ilgili sözleşme imkanının hazırlanması konusunda emlak komisyoncusunun görevlendirildiğinin kararlaştırıldığı, yer gösterme işlemi yapılacak taşınmazların Konya yolu ...ortaklığındaki 7/f lokasyonu yanı, ... ait arazi ve ... yolu ... olarak belirlendiği, sözleşmede komisyon bedelinin satışta%2+ kdv kiralamada yıllık kira bedelinin %10 + kdv olarak belirlendiği görülmüştür, Davacı tarafından davalılar ve ..., ..., ... ve ... adlarına ... 8. Noterliğinin ... tarihli, ... yevmiye sayılı ihtarnamesinin keşide edildiği, ihtarname ile davalılardan satış bedeli olarak ödendiği düşünülen 9.600.000 TL üzerinden %4 oranında 384.000 TL'nin satıcılar ve kordinasyonu yapıp üst hakkı tesis etmek suretiyle kiralayan olarak müteselsilen ödenmesi gerektiğinin ihtar edildiği anlaşılmıştır. Davalılardan ... Şirketi tarafından keşide edilen ... tarihli ... yevmiye sayılı ... 19. Noterliğinin cevabi ihtarnamesi ile davalı şirketin ihtarnamede belirtilen taşınmazlara ilişkin akdedilmiş bir hizmet sözleşmesi olmadığı, müvekkili şirket tarafından tesis edilen üst hakkının yasal mevzuata uygun olduğu yönünde cevap verildiği anlaşılmıştır. Dosya gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiye tevdi edilerek 23.01.2007 tarihinde imzalanan yer gösterme sözleşmesi kapsamında davacının talep edebileceği komisyon ücreti konusunda rapor düzenlenmesi istenilmiş gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından sunulan 19.06.2018 tarihli bilirkişi raporunda özetle; dava konusu ... 42961 ada 3 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili davalı ...A.Ş. Lehine düzenlenen ... tarihli ... yevmiye sayılı resmi senetten davalı lehine 30yıl süre ile geçerli olmak üzere üst hakkı tesis edildiği, sözleşme bedelinin yıllık stopaj dahil 630.000 Euro üzerinden 30 yıl için 25.069.107,77 Euro olarak belirlendiği, davacı işleminin kiralama işlemi olarak kabulü halinde yıllık kira bedeli olan 630.000 Euro'nun %12'si olan 75.600 Euro'nun taleple bağlı kalınarak Türk lirası karşılığı olan 146.354,04 TL'sinin kdv'si ile birlikte hizmetin verildiği 25.08.2010 tarihinden itibaren; işlemin satış maliyetinde bir ayni hak tesisi olarak kabul edilmesi halinde işlem bedelinin 25.069.107,74 Euro'nun %2'si olan 501.382,15 Euro'nun Türk Lirası karşılığı 970.625,70 TL'sinin kdv'si ile birlikte hizmetin verildiği, 25.08.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilebileceği yönünde görüş belirtildiği anlaşılmıştır. Mahkememizce davalılar ... A.Ş.,...Şti, ..., ... ve... hakkındaki dava tefrik edilerek mahkememizin ... sırasına kaydedilmiş mahkememizce davalılar ... ve ... hakkındaki dava ... sayılı dosyadan tefrik edilmiş ve yargılamaya davalılar ... edilmesi sonrasında mahkememizin 2017/844 Esas, 2019/334 sayılı kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi ...Esas ... sayıl kararı ile ve tellallık ücret alacağının 20/08/2010 tarihinde doğduğu, dava tarihi itibari ile zaman aşımı süresinin dolmadığı, diğer davalılar hakkında tellallık sözleşmesine dayanılmadığı gözetilerek oluşacak sonuca göre yeniden karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile kaldırılmış ve dosya mahkememize iade edilmiştir. Dosya mahkememizin 2021/26 Esasına kaydedilerek yargılamaya devam edilmiş, mahkememizin görevli olduğunun tespit edilmesinden sonra davacının alacak miktarının hesaplanması için dosya finans uzmanı bilirkişiye tevdi edilmiş, finans uzmanı bilirkişi Mehmet Yıldırım tarafından sunulan 03/03/2022 tarihli raporda; yıllık kira bedelinin %10' u üzerinden hesaplama yapıldığında davacının dava tarihi itibari ile alacak miktarının KDV dahil olmak üzere 229.547,05 TL olduğu yönünde görüş belirtildiği anlaşılmıştır. Davacı tarafından yer gösterme işleminin yapıldığı iddia edilen ... İli, ... İlçesi, ...Mahallesi, 42961 Ada, 3 Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı ve satış ve üst hakkı tesisine ilişkin resmi senetler içeriğinden, ... mahallesi 42961 ada 3 parsel sayılı 21.418 m2 yüz ölçümlü taşınmazın ..., ..., ... adına kayıtlı iken 23/08/2010 tarihinde 1/2 hissesinin ...'a 1/2 hissesinin ...'a devredildiği, aynı taşınmazda 25/08/2010 tarihinde davalılardan ... A.Ş lehine başlangıç tarihi 24/08/2010 olmak üzere 30 yıl süre ile müstakil ve daimi nitelikte üst (inşaat ) hakkı tesis edildiği ve bu durum taşınmaz tapu kaydına şerh edildiği anlaşılmıştır. ...A.Ş. (... A.Ş.) lehine üst hakkı tesis edilmesine ilişkin 25/08/2010 tarihli 34278 yevmiye sayılı resmi senedin tetkikinden; üst hakkı bedeli ve ödeme başlıklı 7. maddesinde yıllık kira bedelinin stopaj dahil 630.000 EURO karşılığı olmak üzere 30 yıllık stopaj dahil 25.069.107,74 EURO olarak kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe Dava, taşınmaz tellallığı sözleşmesinden kaynaklı ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davacı , müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, davalı şirketler ile gerçek kişilere ait olan taşınmazda davalılar tarafından üst hakkı tesis edilmesine aracılık ettiğini, tellallık ücretinin ödenmediğini belirterek tellallık ücretinin tahsilini talep etmiştir. Davacı emlak komisyoncusu olarak faaliyet gösteren gerçek kişidir. Davacının 6762 sayılı TTK'nın 100/1 maddesinde belirtildiği şekilde "ticari işlere müteallik mukavelelerin akdi hususunda taraflar arasında aracılık yapmayı meslek edinen kimse" olduğuna ilişkin bir beyan ve belge bulunmamaktadır. 6762 sayılı TTK'nın 100/3. Maddesinde "ticari olmayan işlere dair olan mukavelelerin akdi hususunda aracılıkla meşgul olan veya ticari bir aracılık işini arızi olarak üzerlerine alan kimseler hakkında Borçlar Kanununun 404 ila 409 uncu maddelerinin tatbik olunacağı" düzenlenmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunun 404 ila 409. Maddeleri arasında tellallık sözleşmeleri düzenlenmiş olup, 126. Maddenin 4. bendinde "ticari tellallık ücreti davası hariç, tellallık akdinden " doğan davalarda zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğu belirtilmiştir. Somut olayda 6762 sayılı TTK 106 maddesinde öngörülen 1 yıllık zamanaşımı süresi değil 6098 sayılı TBK'nın 147/5 (818 sayılı Borçlar Kanunun 126/4) maddesinde öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. (Yargıtay 11. HD'nin ... E., ... K. Sayılı kararı da bu yöndedir.) Talep tellallık ücret alacağına ilişkin olduğundan ve davacının aracılık ettiğini iddia ettiği sözleşme 25/08/2010 tarihinde yapıldığından ücret alacağının doğduğu tarihin de bu tarih olduğu anlaşılmakla dava tarihi olan 25/03/2014 tarihi itibarıyla 6098 sayılı TBK'nın 147/5. (818 sayılı BK 126/4) maddesinde belirtilen 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kısaca tellallık sözleşmelerine değinilmesi yerinde olacaktır. Bu doğrultuda, yürürlük tarihi itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) konu ile ilgili düzenlemeleri incelendiğinde; Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellal, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK. m. 404/1). Tellallık sözleşmesinde ilke olarak vekillik kuralları uygulanır (BK. m. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK m. 404/3). Uyuşmazlık, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Davaya dayanak yapılan 23.01.2007 tarihli sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 404. maddesi "Tellallık, bir akittirki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir. Tellallık hakkında, umumi surette vekalet hükümleri ceridir. Gayrimenkul tellallığı, akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz." şeklindedir. Bu durumda, gayrimenkul telllalığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı ve sözleşme düzenlenirken her iki taraf sözleşmeyi imzalamalıdır. Kanunun bu hükmü emredici niteliktedir. Tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şartıdır. Somut uyuşmazlıkta, davacıya sözleşmenin aslının sunulması için süre verilmiş, ancak davacı vekili 19.2.2019 tarihli dilekçesinde tutanağın aslının tedarik edilemediğini belirtmiştir. Bu durumda BK'nın 404. maddesine uygun olarak taraflar arasında yazılı şekilde tellallık sözleşmesi ilişkisi bulunmadığı anlaşılmakla usul ve yasaya uygun bozma ilamı doğrultusunda davanın reddine karar vermek gerekmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın REDDİNE, 2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince tahsili gereken harç 732,00 TL olup, peşin alınan 170,80 peşin harç ile ıslah harcı olarak alınan 16.575,86 TL'nin toplamı 16.746,66 TL harçtan alınması gereken harç 732,00 TL'nin mahsubu ile fazla yatırılan 16.014,66 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan bilirkişi ücreti 2.600,00 TL, posta ve tebligat masrafı 2.605,00 TL olmak üzere toplam 5.205,00 TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına, 4-Davalılar ... A.Ş. ve ...Ltd. Şti. kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap ve takdir edilen 151.593,86 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılar .... A.ş. ve ... Ltd. Şti.'ye verilmesine, 5-Taraflarca yatırılan bakiye gider avansının kararın kesinleşmesi halinde yatırana iadesine, Dair, davacı vekili ...ve davalılar ... Şirketi ile ...vekili ..., davalı ...Şirketi vekili ...'in yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde YARGITAY temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 16/04/2026

BAŞKAN

ÜYE

ÜYE

KATİP