Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2025/90 E. 2026/242 K.

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2025/90 Esas KARAR NO : 2026/242

DAVA : Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235)) DAVA TARİHİ : 20/02/2023 KARAR TARİHİ : 10/03/2026 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 25/03/2026

Mahkememizde görülmekte olan Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Ve Terkin Talebi (İİK 235)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili görevsiz Bakırköy ...... Tüketici Mahkemesi'nin .... Esas sayılı dosyasına vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davalı şirketin, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri uyarınca konut satışı gerçekleştirmek suretiyle ticari faaliyet gösteren bir inşaat şirketi olduğunu, İstanbul Ticaret Sicili'nin ..... sicil sayısında kayıtlı bulunan davalı şirketin kuruluştaki unvanı ..... Yapı İnşaat Gayrimenkul Danışmanlık Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi olduğunu, şirketin, ortaklık yapısının tamamen değişmesi sonrasında, 25.07.2013 tarihinde bugünkü unvanına kavuşmuş olduğunu, Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... Esas ve ..... Karar sayılı 24.11.2021 tarihli kararında davalı şirketin iflasına karar vermiş olduğunu, davalı şirketin "Müflis"' sıfatını haiz olduğunu, davacı müvekkilinin 26/01/2023 tarihinde ..... arabuluculuk dosya numarası ile Bakırköy Arabuluculuk Bürosu'na arabuluculuk başvurusu yapmış olduğunu, arabuluculuk görüşmesinden netice alınmamış olduğunu, davalı şirketin tapuda İstanbul, ...., .... ada,..... parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilecek ..... Park isimli proje kapsamında davacı müvekkili ile; (03.12.2011) tarihli “Gayrimenkul Satışına İlişkin Sözleşme" ve (04.03.2016) tarihli Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi'ne Ek Protokol akdetmiş olduğunu, bu sözleşme uyarınca davalı şirketin, peşin ödenecek satış bedeli karşılığında, geliştirmiş olacağı konut projesinde inşa edeceği brüt 110 m2 alanlı, 3+1 veya 2+1 daireyi müvekkiline satmış ve bu daireyi anahtar teslimi olarak teslim etmeyi ve dairenin kat mülkiyetli tapusunu müvekkiline devretmeyi taahhüt etmiş olduğunu, protokol'ün ikinci maddesi uyarınca " sözleşmenin konusu, yukarıda bilgileri verilen arsa üzerinde inşa edilecek olan konutlardan, alıcıya Akıllı Ev Konseptinde inşa edilecek Brüt 118 Metrekare 3+1 ya da Brüt 118 Metrekare 3+1 mesken niteliğindeki daire şeklinde gayrimenkulün .... Organizasyon İnş. San. A.Ş. tarafından alıcıya ön ödemeli olarak satılması şart ve esaslarının belirlenmesi" olduğunu, işbu protokol'ün 3.maddesi 4.bendi hükmü uyarınca "Kök sözleşme ve ayrılmaz eki olan işbu protokol, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca ön ödemeli konut sözleşmesidir. Satıcı, aşağıda açıklanan süre ve prosedür çerçevesinde iş bu sözleşmeye konu gayrimenkulü ekli teknik şartnameye uygun olarak inşa ederek anahtar teslimi olarak teslim etmek, gayrimenkul tapusunu önce kat irtifaklı olarak tapuda alıcıya devretmek, akabinde iskan alarak kat mülkiyeti kurmak borcunu yüklenmiştir. Noterde sözleşme tanzim edilsin ya da edilmesin satıcı taraf, kök sözleşmenin ve iş bu ek protokolün resmi şekle aykırı olduğundan bahisle sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez, sözleşme hükümlerini ifadan kaçınamaz, satıcı, sözleşme ile tam bir şekilde bağlıdır." işbu protokol uyarınca satıcının, noter kurası ile belirlenecek dairelerin kat irtifaklı tapularını; en güç 30/12/2017 tarihinde her türlü takyidattan ari olarak temiz bir şekilde tapuda müvekkilleri adına devir ve tescil etmeyi taahhüt etmiş olduğunu, taraflar arasındaki ek protokolün 8.maddesinde taşınmazın 30/12/2017 tarihinde teknik şartnameye uygun olarak davacı alıcıya teslim edileceğinin düzenlenmiş, ancak inşaatın durması sebebiyle bu teslimin gerçekleşmemiş olduğunu, davacının taşınmazının bulunduğu ABCD bloklarda yaklaşık 4 senedir hiç bir imalat yapılmamakta ve inşaat yarım bırakılmış olduğunu, ek protokolün 3.8 maddesinde, teslim tarihinden sonra gecikilen süre boyuncu aylık 1.000 TL'den az olmamak şartıyla emsal kira bedelinin alıcıya ödenmesinin kararlaştırılmış olduğunu, ancak, satıcının kat irtifaklı tapuları tapuda müvekkili adına tescil etmekte ve taşınmazın inşaatının sürdürülmesinde, temerrüde düşmesi nedeniyle Bakırköy ..... Tüketici Mahkemesi'nin .... Esas sayılı dosyasından, İstanbul Esenyurt, .... ada .... parsel üzerinde kayıtlı B blok 42 nolu dairenin müvekkili adına tescili talepli dava açılmış ve davanın kabulüne karar verilerek kararın kesinleşmiş olduğunu, huzurdaki davada öncelikle davalının edimini aynen ifa etmesi, dava konusu taşınmazı anahtar teslim olarak davacıya teslim etmesi talep edilmekte olduğunu, terditli olarak da taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmazın anahtar teslim imal edilmesine ilişkin edimlerinin ifasından vazgeçerek bu edimlere ilişkin ifa yararının davacıya ödenmesinin talep edilmekte olduğunu, bu çerçevede mahkememiz tarafından dava konusu taşınmazda keşif yapılarak, görevlendirilecek bilirkişi marifetiyle dava konusu taşınmazın taraflar arasındaki sözleşme ve ekindeki teknik şartnameye uygun olarak anahtar teslim yapımı için gerekli olan inşaat maliyetinin hesaplanması ve inşaatın yarım bırakılması nedeniyle oluşan zararının tazmini talep edilmekte olduğunu beyanla; her türlü hakları saklı kalmak kaydı ile, İstanbul İli .... İlçesi ..... ada ..... parselde kain B Blok 42 numaralı bağımsız bölümün anahtar teslim olarak satış sözleşmesine uygun olarak davacıya teslimine, teslim sağlanamazsa terditli olarak, taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmazın anahtar teslim imal edilmesine (eser sözleşmesine) ilişkin edimlerinin ifasından vazgeçerek (satış sözleşmesi ayakta tutulmaktadır ve taşınmazın mülkiyeti korunmaktadır) bu edimlere ilişkin ifa yararının, dava konusu taşınmazın taraflar arasındaki sözleşme ve ekindeki teknik şartnameye uygun olarak anahtar teslim yapımı için gerekli olan inşaat maliyetinin ve belirsiz alacak kapsamında taleplerinin artırmak üzere şimdilik 30.000 TL tazminatın davacıya ödenmesine, yargılama giderleri ile kdv hariç vekalet ücretinin davalı şirkete yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı iflas idaresi vekili görevsiz Bakırköy Bakırköy ...... Tüketici Mahkemesi'nin ..... Esas sayılı dosyasına vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesinin ..... E. sayılı dosyasında verilen iflas kararı uyarınca 24.11.2021 tarih ve 09.42 saati itibarıyla Bakırköy .... İcra Müdürlüğünün ..... İflas dosyası ile davalı ..... Organizasyon İnşaat Sanayi A.Ş.nin tasfiye işlemlerine başlanmış, 14.02.2022 tarihinde yapılan Birinci Alacaklılar Toplantısında alınan kararla iflas idare memurları seçimi yapılmış olduğunu, sözleşmenin tüketici işlemi olup olmadığı, eş deyişle davacının bu sözleşmeyi mesleki ve ticari ya da yatırım yapabilmek gibi amaçlarla akdedip akdetmediği ve dolayısıyla mahkemenin görevli olup olmadığının tespiti bakımından, davacının anılı sözleşmesinin tüketici işlemi niteliğini haiz olduğunu ispatlaması gerektiğini, mahkeme huzurdaki davada görevsiz olduğu kanaatine varırsa bu kere de Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi'nin davaya konu uyuşmazlığın çözümünde yetkili olmadığını, müflis şirketin merkezi, İstanbul Ticaret Odası kayıtlarında ve davacı tarafın dava dilekçesinde de belirttiği gibi “..... Mah. .... Sok. No:9 Esenyurt/İstanbul” olduğunu, müflis şirketin merkezinin Esenyurt’ta olması nedeniyle, görevsizlik kararı verilmesi durumunda, yetkili Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmayan işbu davanın yetki yönünden reddi gerektiğini, davacının terditli talebinin HMK m.107 kapsamında belirsiz alacak olarak nitelendirebilmesinin mümkün olmadığını, bilindiği üzere belirsiz alacak davasının, davacının davanın açıldığı tarihte alacağının miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde açılabileceğini, davacının belirsiz alacak kapsamındaki talebinin miktarı hakkında kolaylıkla bilgi sahibi olabileceğini, bu bakımdan davacının belirsiz alacağa ilişkin talebinin hukuki yarar yokluğundan reddi gerektiğini, aksi durumda tüm davaların belirsiz alacak davası olarak açılabilmesine imkan tanınmış olacağını, bunun da diğer dava türlerinin ortadan kaldırılması anlamına geleceğini, davacının, dava dilekçesinde dava değerini göstermemiş olduğunu, dava değeri, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 119. maddesinin 1-d bendi uyarınca, dava dilekçesinde bulunması gereken zorunlu unsurlardan olduğundan, davacıya süre verilerek, talepleri açısından belirlediği dava değerinin ne olduğunun açıklattırılmalı, aksi halde dava dilekçesinin reddedilmesi gerektiğini her ne kadar davanın usulden reddedilmesi gerektiği kanaatindelerse de, aksi kanaatte olunması ihtimaline binaen cevaplarını sunuyor olduklarını, sözleşmenin şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, bilindiği üzere, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekil şartına tabi olup, bu şarta uyulmadan yapılan sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğunu, her ne kadar Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, geçersiz sözleşmelerin, Medeni Kanunun 2. maddesi doğrultusunda bazı şartların varlığı halinde geçerli sayılabileceğine hükmetmişse de somut olayda böyle bir durum söz konusu olmadığını, haliyle sözleşmenin Medeni Kanunun 2. maddesi gereği geçerli sayılacağından bahsedilemeyeceğini, Tüketici Kanunu'nda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği düzenlenmişse de, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin Tüketici Kanunu kapsamına giren bir sözleşme olmayıp yapı ortaklığı sözleşmesi olması ve davacının bahsedileceği üzere sözleşmede yer alan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemesi karşısında Tüketici Kanunu'ndaki düzenlemelerin somut olaya uygulanması söz konusu olamayacağını ve bu nedenle de taraflar arasında imzalanan sözleşmenin geçerliliğinden bahsedilemeyeceğini, kaldı ki, sözleşme tarihi ile davacının dayandığı anılı kanunun ilgili maddelerinin yürürlük tarihinin sözleşme tarihinden sonraki bir tarih olduğunu, dolayısıyla davanın reddi gerektiğini, sözleşme geçerli sayılsa dahi; davadaki taleplerin zamanaşımına uğramış olduğunu, huzurdaki davaya karşı zamanaşımı defini ileri sürüyor, davanın zamanaşımı nedeniyle reddini talep ediyor olduklarını, davacı sözleşme hükümleri uyarınca müflis şirkete ödemesi gereken taşınmaz bedeli, vergi, tapu, iskan, resim, harç, brüt alan artışı bedeli, abonelik bedelleri, akıllı ev sistemi bedeli gibi ek veya bakiye bedelleri ödemeyip temerrüde düştüğünden, taşınmazın anahtar teslim olarak veya anahtar teslim olarak teslim edilememesi nedeniyle oluşan zararını talep edemeyeceğini, ayrıca davacının, terditli talebi bakımından zarara uğramış olduğunu da usul hükümleri uyarınca ispatlaması gerektiğini, nitekim Türk Borçlar Kanununun 97. maddesine göre, "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir." kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere, davacı, satış ve diğer bedellerin ödenmesinde temerrüde düştüğünden, karşı edimi ve karşı edimin verilmemesinden kaynaklı fer'i haklarını talep edemeyeceğini, dolayısıyla davacının taleplerinin reddi gerektiğini, bu kapsamda davacının taleplerine karşı ödemezlik def'ini ileri sürüyor olduklarını, davacının, kendi edimini tam olarak yerine getirmediğinden karşı edimin verilmemesinden kaynaklı olarak bir talepte bulunamayacağını, müflis şirkete davacı tarafından ödenmesi gereken brüt alan artışı bedeli, abonelik bedelleri, akıllı ev sistemi bedeli gibi gereken ek veya bakiye bedeller var iken, davacı temerrüde düşmüş olacağından taşınmazın süresinde sözleşmeye uygun olarak teslim edilmemesi gibi bir durum da söz konusu olmayacağını, davacının taleplerinin reddi gerekeceğini ve davanın kabulü halinde dahi bu ödenmemiş bedellerin davacının taleplerinden mahsubunun yapılması gerektiğini, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alacaklının seçim hakkını kullanabilmesi için karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olması, borçlunun temerrüde düşmüş olması, alacaklı borçluya ek bir süre vermiş olması ve borçlunun kusurlu olması gerektiğini, somut olayda da bu koşulların hiçbirinin gerçekleşmemiş olduğunu, ayrıca, alacaklı, aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatını istemek niyetinde değilse, vazgeçme iradesini borçluya derhal bildirmesi gerektiğini, alacaklının ifadan vazgeçme iradesini, "vazgeçme beyanı" ile bildirdiğini, bu beyanla alacaklının ifayı talep hakkını kaybederken, borçlunun da ifanın konusunu oluşturan aslı edim yükümlülüğünü yerine getirme yönünden borçtan kurtulduğunu, alacaklıya tanınan bu haklar yenilik doğuran haklar olup mevcut bir hukuki ilişkiden kaynaklanan ve bir hukuki ilişkinin kurulması, değiştirilmesi ya da ortadan kaldırılmasını amaçlayan yenilik doğuran hakların kullanılarak arzulanan hukuki sonuç meydana gelmesiyle artık bu haklar sona ereceğinden, davacının terditli olarak ortaya koyduğu talebinin kabulünün hukuken mümkün olmadığını, zira davacı seçimlik haklarından ilkini yani aynen ifayı talep etmiş ve böylelikle taşınmazın sözleşmeye uygun anahtar teslim yapımı için gerekli olan inşaat maliyetinin tutarını talep edebilmeye ilişkin hakkını yitirmiş olduğunu, bu haktan kullanıldıktan sonra geriye de dönülemeyeceğini, başka bir ifadeyle hakkın kullanılmakla tükenmiş olduğunu, öte taraftan, yenilik doğuran hakların ancak, sözleşmede ya da doğrudan doğruya kanunda belirtilen belirli bir süre içerisinde kullanılabileceğini, yenilik doğuran hakların kullanılması için, söz konusu olan sürenin zamanaşımı süresi değil, hak düşürücü süre olduğunu, bu bakımdan, davacının tüm talepleri hakkında hak düşürücü süre itirazında bulunuyor olduklarını, iflas tarihinden sonra açılan ve kayıt kabul davası niteliğinde olan işbu davanın görev yönünden reddi gerektiğini beyanla; davacının taraflarına tebellüğ edilmemiş delillerine karşı cevap ve itiraz hakları saklı kalmak kaydıyla; davacının tüketici sıfatına haiz olmamasından ve dava konusunun tüketici işlemi olmamasından ötürü ve ayrıca iflas tarihinden sonra açılan ve kayıt kabul davası niteliğinde olan işbu davanın görevsizlikle usulden reddine, Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkili olduğundan mahkemenin yetkisizliğine, belirsiz alacak davası olarak açılamayacak davanın hukuki yarar yokluğundan reddine, dava dilekçesinde dava değeri gösterilmediğinden dilekçenin reddine, sözleşmenin geçersiz oluşu, sözleşme geçerli sayılsa dahi zamanaşımı ve hak düşürücü sürenin geçmiş olması, davacının temerrüde düşmüş olması, yenilik doğuran hakların kullanılmakla tükenmesi ve bu durumdan geri dönülememesi ve değindiğimiz diğer nedenlerle davanın reddine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; davacı tarafın Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemsi'nin ..... esas sayılı dosyası ile 24/11/2021 tarihi itibariyle iflasına karar verilen ..... Organizasyon İnşaat Sanayi Anonim Şirketi'nden olan sözleşmeden kaynaklı alacak isteminin İİK 235 maddesi uyarınca i,flas masasına kayıt ve kabulüne ilişkindir. Dosyanın mahkememizin Bakırköy ..... Tüketici Mahkemesi'nin 07/11/2024 tarih ve ...... Esas ..... Karar sayılı kesinleşmiş görevsizlik kararı ile tevzi edildiği anlaşıldı. Davalı ..... Organizasyon İnş. San. A.Ş' nin Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... esas sayılı dosyası ile 24/11/2021 tarih, saat 09:42 itibariyle iflasına karar verildiği, iflas işlemlerinin Bakırköy ..... İcra Müdürlüğü'nün 2021/69 iflas sayılı dosyasında adi tasfiye yoluyla yürütüldüğü görülmektedir. Dava tarihinden önce iflas edilmesi halinde, 2004 sayılı İİK'nın 191. maddesi gereğince, iflas açıldıktan sonra müflisin masaya giren mal ve hakları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlamaya uğrar; müflis artık masa mevcudunu azaltıcı nitelikteki tasarruflarda bulunamaz. Bu mallar ve haklar topluluğunu, iflas açıldıktan sonra aynı Kanun`un 226. maddesi gereğince, kanuni mümessil olan iflas idaresi temsil edeceğinden, açılacak davalarda husumetin iflas idaresine yöneltilmesi ve varlığı iddia olunan alacakların, 2004 sayılı İİK. 219. maddesi gereğince, masaya karşı ileri sürülmesi gerekir. Bu nedenle kural olarak iflastan sonra müflis aleyhine masaya giren mal ve haklara ilişkin olarak doğrudan dava açılamaz. İflas masasından hak iddia eden alacaklının alacağının masaya kaydını talep etmesi, bu talebin İflas idaresince kabul edilmemesi halinde, İİK.nun 235/2. maddesinde öngörüldüğü şekilde sıra cetveline itiraz davası açması gerekmektedir. Buna rağmen, iflâstan sonra müflise karşı bir alacak davası açılırsa, bu davaya, iflâs idaresine karşı sıra cetveline itiraz davası olarak devam edilmelidir. Sıra cetveline itiraz davasında da, görevli mahkeme ise 2004 sayılı İİK'nın 235/1 maddesi gereğince iflas kararını veren ticaret mahkemesinin bulunduğu yerdeki Ticaret Mahkemesidir. Somut olayda davacı tarafın talebi tarafları arasında imzalanan 03.12.2011 tarihli Gayrimenkul Satışına İlişkin Sözleşme ve 04.03.2016 tarihli Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesine Ek Protokol kapsamında davacı adına tescili yapılan taşınmazdaki teknik şartnameye uygun olarak anahtar teslimi için bedelin belirlenmesi ve tahsili istemine dayanmaktadır. Davaya konu yerde 12/05/2025 günü - saat 10:30'dan itibaren keşif icrasına, keşfe mahkememizce re'sen seçilecek 1 inşaat mühendisi refakate alınmasına karar verilmiş olup, İnşaat Mühendisi bilirkişi .... 07/07/2025 tarihli raporunda özetle; dosyada bulunan davaya konu belgelerden sözleşmenin incelenmesinde; satıcı sıfatı ile .... Yapı İnş. Gayr. Dan. San. Ve Tic. A.Ş. Ve alıcı sıfatı ile davacı ..... arasında akdedilen 03/12/2011 tarihli " Gayrimenkul Satışına İlişkin Sözleşme" uyarınca satıcı şirketin (daha sonra 25/07/2013 tarihinde bugünkü unvanını almış) peşin ödenecek satış bedeli karşılığında geliştirmiş olacağı konut projesinde inşa edeceği brüt 110 m2 alanlı 3+1 daireyi anahtar teslimi olarak teslim etmeyi ve dairenin kat mülkiyetli tapusunu alıcıya devretmeyi taahhüt ettiğinin anlaşılmış olduğunu, Protokolün incelenmesinde; satıcı sıfatı ile davalı .... Org. İnş. San. A.Ş., alıcı sıfatı ile davacı ..... tarafından imzalanmış olan 04/03/2016 tarihli ‘’Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesine Ek Protokolü’’ ile; brüt 118,00 m2 ve alıcının tercihine göre yapılacak 3+1 veya 2+1 tipi dairenin 85.000,00 TL bedelle satışına ilişkin düzenleme yapıldığının görülmekte olduğunu, protokolün 3. madde, 7. bendi uyarınca; davalının, önce gayrimenkul tapusunu kat irtifaklı olarak alıcıya teslim etmek, akabinde iskan alarak kat mülkiyeti kurmak edimini yüklendiğinin, noter kurası ile belirlenecek dairelerin sahiplerine en geç 30/12/2017 tarihinde her türlü takyidattan ari olarak tapuda devir ve tescil edileceğinin taahhüt edildiğinin, Ek Protokolün 3.8. maddesine göre ise gecikilen süre boyunca arsa sahiplerine aylık 1.000 TL’den az olmamak üzere emsal kira bedeli ödenmesinin kararlaştırıldığının anlaşılmakta olduğunu, Davalı Şirketin İflas Kararının incelenmesinde: dosyada yer alan Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... E. sayılı dosyasında alınan 24/11/2021 tarih ve .... K sayılı karar uyarınca davalı şirketin iflasına karar verildiğinin anlaşılmakta olduğunu, keşif mahallinde davaya konu ana taşınmazın yer aldığı kompleksin yönetim ofisi yetkilisi ile görüşülmüş akabinde B Blok 42 nolu bağımsız bölümün yerinde yapılan incelenmesinde; dava konusu blokun, 2 bodrum + zemin + 30 normal kattan oluşan betonarme karkas sistemle inşa edilmiş olduğunun, keşif aşamasında Blok ve şantiye genelinde herhangi bir inşai faaliyet yapılmadığının, bloğun tüm katlarında iç duvar imalatlarının tamamının şaftlar hariç yapılmış olduğunun, blok dış cephesinin tüm katlarında dış duvarların örülmüş sıvasının yapılmış, ilk 4 normal katlarda daire içi şap, seramik döşeme kaplaması, sıva, banyo-mutfak tesisat işleri vs. ince imalatlara başlanmış olduğunun, sıhhi tesisat altyapısı olarak ilk 4 kat hariç sadece pissu borularının karot deliklerinin açılmış olduğunun, elektrik işleri ile ilgili altyapı imalatı hariç (desant boruları döşenmiş, uydu anteni dahil anahtar ve priz yerleri oluşturulmuş) başkaca imalat yapılmadığının tespit edilmiş olduğunu, keşif mahallinde yapılan incelemelerde, dava konusu taşınmazın tamamlanmadığı tespit edilmiş olup taşınmazın mevcut seviyesinin bedelinin tespiti için: Kamu kurumlarınca anahtar teslimi pursantaj oranına göre keşif özeti çıkarılarak ihale edilen taahhüt işlerinde, (Kurumlar arasında %1-2 oranında farklılıklar olmakla birlikte) genel teamül haline gelmiş ‘’yapı seviye oran ve fiyatlandırma’’ tablosu pursantaj oranları üzerinden, dava konusu taşınmazın yapı sınıfı ve grubu gözetilerek Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı Yapı Yaklaşık Maliyetleri tebliği üzerinden hesaplama yapılarak elektrik ve mekanik kalemleri tamamlanma oranı %11,00 toplam inşaat tamamlanma oranı %58,50 şeklinde tespit edilmiş olduğunu, İflas tarihi itibariyle eksik işlerin tamamlanması için gereken inşaat maliyetinin hesaplanmasında; taraflar arasında akdedilen satış sözleşmesi eki protokolde 3+1 daire için 118,00 m2 brüt alan verileceği kararlaştırılmış olduğundan, hesaplamalar; (118,00 m2) üzerinden yapılmış olduğunu, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının iflas tarihi olan 2021 yılı tebliğine göre; 5. Sınıf A grubu olan dava konusu taşınmazın birim m2 inşaat yapım bedeli: 2.970,00 TL/M2 olup taşınmazın 2021 yılı fiyatları ile tamamlanma bedeli: 118,00 m2 x 2.970,00 TL/m2 x (1- 0,5850) = 145.440,90 TL olarak hesaplanmakta olduğunu SONUÇ OLARAK: dava konusu bağımsız bölümün ve içinde yer aldığı bloğun inşaatının tamamlanmamış olduğunu, davanın tarafları arasında imzalanan sözleşmeye göre eksik işlerin toplam elektrik ve mekanik kalemleri tamamlanma oranı %11,00 toplam inşaat tamamlanma oranı %58,50 şeklinde olduğunu, 24/11/2021 iflas tarihi itibariyle eksik işlerin tamamlanması için gereken inşaat maliyetinin 145.440,90 TL kadar hesaplanabileceğini bildirmiştir. Dosyanın davacı tarafın beyan ve itirazları doğrultusunda ek rapor tanzim edilmek üzere bilirkişiye tevdiine karar verilmiş olup, kök rapor sunan bilirkişi 30/10/2025 tarihli ek raporunda özetle; huzurdaki davaya sunulan kök raporda davaya konu B Blok 42 nolu bağımsız bölümün inşaat tamamlanma oranı % 58,5 olarak hesaplanmış, davacı tarafça sunulan Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... Esas nolu dosyasına sunulan 10.06.2025 tarihli bilirkişi raporunda B Bloğun tamamlanma oranının % 48,5 olarak hesaplanmış olduğunun görülmekte olduğunu, konu olan bu raporlar arasındaki inşaat tamamlanma oranı farkının büyük oranda (% 9) huzurdaki davaya sunulan raporda davaya konu 42 nolu dairenin elektrik, sıhhi tesisat, mekanik işlerinde dairenin elektrik altyapısında, yine dairenin sıhhi tesisat altyapısında ve yine dairenin kalorifer altyapısında yapılan imalatlar sebebi ile bu üç kalemin imalat oranının (4+3+4) % 11 olarak alınması, diğer raporda ise bu oranın (1+1) % 2 olarak alınması sebebiyle olduğunun görülmekte olduğunu, davaya konu dairenin elektrik, sıhhi tesisat, mekanik işlerinde sıralanan altyapı imalatlarının yapılmış olması nedeni ile huzurdaki davaya sunulan raporda hesaplamaya katılan % 11 oranının doğru olduğu görüş ve kanaatinin korunmakta olduğunu, konu olan bu raporlar arasındaki inşaat tamamlanma oranı farkının diğer bir oranda (% 2,5) huzurdaki davaya sunulan raporda davaya konu 42 nolu dairenin iç sıvalarında kaba bir kısım imalatların yapılmış olması nedeni ile iç sıva imalatının % 2,5 olarak alınması, diğer raporda ise bu oranın % 0 olarak alınması sebebiyle olduğunun görülmekte olduğunu, davaya konu dairenin iç sıva işlerinde bir kısım imalatların yapılmış olması nedeni ile huzurdaki davaya sunulan raporda hesaplamaya katılan % 2,5 oranının doğru olduğu görüş ve kanaatinin korunmakta olduğunu, konu olan bu raporlar arasındaki inşaat tamamlanma oranı farkının diğer bir oranda (% 1,5) tarafınca huzurdaki davaya sunulan raporda davaya konu 42 nolu dairenin şaplarında bir kısım imalatların yapılmış olması nedeni ile şap imalatının % 1,5 olarak alınması, diğer raporda ise bu oranın % 0 olarak alınması sebebiyle olduğunun görülmekte olduğunu, davaya konu dairenin şapa işlerinde bir kısım imalatların yapılmış olması nedeni ile tarafınca huzurdaki davaya sunulan raporda hesaplamaya katılan % 1,5 oranının doğru olduğu görüş ve kanaatinin korunmakta olduğunu, yukarıda yapılan tüm bu detaylı açıklamalar ışığında; tarafınca huzurdaki dava dosyasına sunulan kök raporunda yer alan davaya konu 42 nolu dairenin tamamlanma oranı ile ilgili hesaplamaların ve yine kök raporda yapılan maliyet hesaplamalarının aynı şekilde korunması gerekeceği görüş ve kanaatine varılmış olduğunu SONUÇ OLARAK: yukarıda yapılan detaylı açıklamalar ışığında, tarafınca huzurdaki dava dosyasına sunulan kök raporda yer alan değerlendirmelerin, davaya konu 42 nolu dairenin tamamlanma oranı ile ilgili hesaplamaların ve yine kök raporda yapılan maliyet hesaplamalarının aynı şekilde korunması gerekeceği görüş ve kanaatine varılmış olduğunu bildirmiştir. Davacı vekili 13/02/2026 tarihli ıslah dilekçesi ile, Bilirkişi Raporu'nda "24/11/2021 iflas tarihi itibariyle eksik işlerin tamamlanması için gereken inşaat maliyetinin 145.440,90 TL kadar hesaplanabileceği" şeklinde görüş ve kanaat bildirilmiş olduğunu, söz konusu inşaatın yarım olması sebebiyle davadaki ilk taleplerinin yerine getirilmesinin mümkün olmadığını, bu sebeple netice-i taleplerindeki 2 numaralı terditli taleplerini aşağıdaki şekilde ıslah ediyor olduklarını, tamamlanmamış inşaat bedeline ilişkin tazminat tutarının bedelini de aşağıdaki şekilde artırmakta olduklarını beyanla; taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmazın anahtar teslim imal edilmesine (eser sözleşmesine) ilişkin edimlerinin ifasından vazgeçerek (satış sözleşmesi ayakta tutulmaktadır ve taşınmazın mülkiyeti korunmaktadır) bu edimlere ilişkin ifa yararının, dava konusu taşınmazın taraflar arasındaki sözleşme ve ekindeki teknik şartnameye uygun olarak anahtar teslim yapımı için gerekli olan inşaat maliyeti olan; 145.440,90 TL'nin, müvekkilinin İcra ve İflas Kanunu "İflas" hükümleri uyarınca munzam zarardan kaynaklanan hakları saklı kalmak kaydıyla ödenmesine karar verilmesini talep ediyor olduklarını beyan etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümünde eser sözleşmesi hükümlerinin irdelenmesi gerekmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 470. maddesinde “yüklenicinin bir eser meydana getirmesi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak nitelendirilmiş, sözleşmenin tarafları yüklenici ve iş sahibi olarak isimlendirilmiştir. Sözleşmeye ilişkin bu temel unsurlar yanında her sözleşme türünün kendine özgü unsurları bulunmaktadır. Eser sözleşmesinin de kendine özgü olan iki temel unsuru vardır. Bunlar eser ve bedeldir. Bu sözleşme ile bir taraf (yüklenici) istenen özellikle sonucu (eser) meydana getirmeyi, diğer taraf (iş sahibi) ise bu çalışma karşılığında ivaz ödemeyi (bedel) üstlenmektedir. Uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında eksik iş, eser sözleşmelerinde yapılıp teslim edilen eserde yapılması kararlaştırılan bazı iş ve işlemlerin yapılmamış ya da olması gereken işlerin yapılmamış olması şeklinde tanımlanmaktadır. Özel hüküm bulunmamakla birlikte Yargıtay içtihat ve uygulamalarında eser sözleşmelerinde işin eksik ifası sözleşmeye aykırılık olarak nitelendirilmekte ve TBK 112. maddesi ( BK 96 ) gereğince borcun ifa edilmemesinin sonucu zararın istenebileceği kabul edilmektedir. Burada istenebilecek zarar da eksik işlerin giderim bedeli olup, olumlu zarar kapsamındadır. Eksik işlerin giderim bedelinin tespit edilebilmesi için eseri teslim alırken itirazi kayıt konulmasına ( eksik işlerin giderim bedelinin saklı tutulmasına ) gerek yoktur. İş sahibi zamanaşımı süresi içerisinde eksik işlerin giderim bedelinin talep edebilecektir. Eksik işlerin giderim bedeli olarak talep edilebilecek miktar da eksik bırakılan işlerin mahalli piyasa rayiçleri ile giderim bedeli kadar olacaktır. Eksik işlerin giderim bedeli ile ilgili alacak teslimle istenebilir hale geldiğinden, iş sahibi teslimden itibaren makul süre içerisinde eksikleri tespit edip talep etmelidir. Aksi halde zamanaşımı süresi içerisinde eksik işlerin giderim bedelini talep edebilir ise de; davayı gecikerek açması nedeniyle giderim bedelinin artmasına sebep olacağından haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler sözleşmeye aykırılık halinde de uygulanacağından TBK 114/2 yollaması ile 52/1 maddesi gereğince giderim bedeli dava tarihine göre değil, teslimden itibaren tespit ve dava açmak için teslim tarihine eklenecek makul süre sonundaki mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek ve ödenecektir. Mahkememizce alınan kök ve ek rapor dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve kanaat verici bulunmuştur. Yukarıda yer verilen açıklamalar ve bilirkişi raporu doğrultusunda Mahkememizce yapılan değerlendirmede; taraflar arasında imzalanan 03/12/2011 tarihli Gayrimenkul Satışına İlişkin Sözleşme ve 04/03/2016 tarihli Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesine Ek Protokol kapsamında sözleşmeye konu taşınmazın davacıya satış ve tescilinin yapıldığı, keşif tarihi itibariyle yapılan tespitler de nazara alındığında taşınmazın sözleşme ve şartname kapsamındaki tamamlanma oranının %58,50 olduğu, bu haliyle taşınmazdaki eksik işlerin mevcut olduğu, iş bu eksik işlerin tamamlanma bedelinin iflas tarihi itibariyle145.440,90 TL olduğu sabittir. Bu kapsamda taraflar arasındaki sözleşmede her iki tarafın da imzasının bulunduğu, imzaya bir itiraz olmadığı, sözleşme kapsamında tescil işlemlerinin yerine getirildiği ancak taşınmazın eksik haliyle tescil ve tesliminin yapıldığı, davacı tarafın ıslah talebi doğrultusunda 145.440,90 TL eksik iş bedelini talep etmesinin yerinde olduğu anlaşılmakla, davanın kabulüne karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmesi gerekmiştir. HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere: Davacının terditli talebi yönünden AÇILAN DAVANIN KABULÜ İLE; Davacının davalı müflis şirketten olan 145.440,90 TL alacağının Bakırköy 1. İflas Müd. 2021/69 İflas sayılı dosyasına KAYIT VE KABULÜNE, 1-Alınması gereken 732,00 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA, 2-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.600,00 TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye gelir KAYDINA, 3-Davacı tarafça sarf edilen bilirkişi, tebligat, keşif harcı ve posta masrafı 13.088,25 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davacı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir edilen 45.000,00 TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE, 5-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE, Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı, (e-duruşma ortamında) kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemelerinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 10/03/2026

Katip ...... Hakim .....