İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi 2024/368 E. 2025/819 K.

T.C. İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2024/368 Esas KARAR NO : 2025/819

DAVA : Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) DAVA TARİHİ : 05/05/2023 KARAR TARİHİ : 25/11/2025

Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde ... Esas sayılı dosyası ile açılan ve bu mahkemece verilen yetkisizlik kararı neticesinde Mahkememize tevzi edilen, Mahkememiz ... Esas,... Karar sayılı kararının Yargıtay 12.Hukuk Dairesi'nin ... Esas ... Karar sayılı kararı ile bozulup Mahkememiz esasına kaydı yapılan ve Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle; davacı şirket ile davalı arasında ... 48. Noterliğinde... tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davacının ... ili, ... ilçesi, 791 ada, 2 parselde kayıtlı, ...projesinde yer alan zemin kat..., ... ... dükkanları ön ödemeli olarak satın aldığını, davalı tarafın düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi 11. Maddesi uyarınca taşınmazı 30/10/2020 tarihinde teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davalı tarafın süresi içinde taşınmazı teslim etmediğini, bunun üzerine davacı şirketin davalı tarafa ... 40. Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesinin gönderildiğini, davalı tarafın da ... 24. Noterliğinin ... tarihli ... yevmiye sayılı cevabi ihtarnameyi davacıya gönderdiğini, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca taşınmazın 07/03/2022 tarihinde teslim edildiğini, davalı şirketin bahse konu üç bağımsız bölümü süresinde teslim etmediğinden ötürü davacının önemli miktarda maddi zarara uğradığını, taşınmazın kira gelirinden mahrum kaldığını belirterek davanın kabulü ile ... nolu bağımsız bölümlerin geç tesliminden kaynaklı mahrum kalınan kira bedellerinin tespiti ile gecikme tazminatının davalının tahsiline, 01/06/2021 ihtar tarihinden itibaren işlemiş ve işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, ...projesi kapsamında ... ile davacı arasında ... 48. Noterliğinin ... tarihli ..., ... ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmeler doğrultusunda ... ili, ... ilçesi, 791 ada, 2 parselde kayıtlı, ... dükkanlarının satışının gerçekleştirilmiş olup taşınmazların covid 19 salgını nedeniyle 07/03/2022 tarihinde davacıya teslim edildiğini, buna rağmen davacının maddi gerçeklikle bağlaşmayan dayanaksız iddia ve soyut açıklamalarla yasaya ve usule aykırı şekilde huzurdaki davanın açıldığını, huzurdaki davanın hukuki niteliği itibariyle Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girdiğini, taraflarca yetki sözleşmesi ile ... Mahkemeleri yetkili kılındığını, davacı tarafından işbu davanın ... Yargı çevresinde ikame edilmiş olmasının hata olduğunu, maddi yükümlülüklerden kaçınmak niyetiyle düşük miktar gösterilerek açıldığını, sırf düşük miktarda harç yatırmak için belirsiz alacak davasının niteliğine aykırı olarak dava açılmakla dava açma hakkının kötüye kullanıldığının açık olduğunu, davacının her ne kadar geç teslimden kaynaklı kira bedelinin avans faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş ise de davacının tacir olmasına karşı ticari faaliyeti ile bağlantılı olmayan taşınmazları yatırım amacıyla iktisap etmesi nedeniyle ticari işten bahsedilemeyeceğinden temerrüt tarihinden itibarin ticari avans faizinin talep edilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek mahkemenin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine, mahkeme aksi kanaatte ise dosyada yetkisizlik kararı verilerek yetkili İstanbul Mahkemelerine gönderilmesine, her halükarda maddi ve hukuki dayanaktan yoksun huzurdaki davanın esastan reddine, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. DELİLER; Bilirkişi Raporu, dava dilekçesi, cevap dilekçesi, ... Tapu Müdürlüğünün , ...'ın yazı cevabı ve tüm dosya kapsamı. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ: 06/02/2025 Tarihli Bilirkişi Raporunda Özetle; "Taraflarca kararlaştırılan teslim vadesinin, Ekim ayının son günü olan 31.10.2020 olarak anlaşılması gerekeceği, davalının satışa konu edilen taşınmazları süresi içerisinde davacıya teslim etmediği; taşınmazların 07.03.2022 tarihinde geç teslim edildiği, Sözleşmede teslim vadesi olarak kararlaştırılan vadenin dolmasıyla birlikte davalı borçlunun, TBK m. 117/III hükmünce borçlunun temerrüdüne düştüğü; Pandemi süresinin mücbir sebep sayılmayacağı, gecikme tazminatının talep edilebileceği kanaatine varıldığı ve bunun miktarının teknik yönden değerlendirildiği, B. Teknik inceleme neticesinde: “sözleşmenin ihlal edilip edilmediği; davalı yanca edimin eksik ya da geç ifa edilip edilmediği; varsa davacının sözleşmenin geç ifası nedeni ile alacak talebinde bulunup bulunmayacağı” hususunda: Taşınmazların 07.03.2022 tarihinde geç teslim edildiği; gecikme tazminatının - ...için 31.10.2020–07.03.2022 tarihleri arası (17 ay + 2 gün) 211.821,64TL, - D1 Blok No 150 için 31.10.2020–07.03.2022 tarihleri arası (17 ay + 2 gün) 265.483,13TL, - D1 Blok No 151 için 31.10.2020–07.03.2022 tarihleri arası (17 ay + 2 gün) 210.611,23TL, olacağı kanaatine varıldığı," sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir. 16/06/2025 Tarihli Bilirkişi Ek Raporunda Özetle; "Bilirkişi görevlendirmesi uyarınca taraf vekillerinin itirazlarının değerlendirilmesi için tüm dosya kapsamı yeniden incelendiğinde takdir, Sayın Mahkeme’ye ait olmak üzere 1. İnşaat yönünden inceleme neticesinde: Geç teslime neden olarak iddia olunan pandeminin mücbir sebep olarak değerlendirilmediği, 2. Gayrimenkul değerleme yönünden inceleme neticesinde: Kök rapordaki görüşte bir değişiklik olmadığı, 3. Borçlar mevzuatına yönelik inceleme neticesinde: İnşaat ve gayrimenkul yönünden kök rapordaki görüşlerde değişiklik olmadığı için borçlar mevzuatı yönünden de görüşlerde değişiklik olmadığı; kaldı ki takdirin Sayın Mahkeme’ye bırakıldığı," sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir. GEREKÇE: Dava, taşınmazların geç teslimi nedeniyle cezai şart alacağınından kaynaklanmaktadır. Taraflar arasında ... 48. Noterliğinde... tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme ile davacının ... ili, ... ilçesi, 791 ada, 2 parselde kayıtlı,...projesinde yer alan zemin kat ... dükkanları ön ödemeli olarak satın aldığını, davalı tarafın düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi 11. Maddesi uyarınca taşınmazı 30/10/2020 tarihinde teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, davalı tarafın süresi içinde taşınmazı teslim etmediğini, davalı şirketin bahse konu üç bağımsız bölümü süresinde teslim etmediğinden ötürü kira gelirinden mahrum kaldığı gerekçesiyle ceza-i şart alacağının tahsili amacıyla işbu davanın açıldığı anlaşılmıştır. Davalı yanca savunmasında dava konusu ... dükkan mahiyetindeki taşınmazların covid 19 salgını nedeniyle 07/03/2022 tarihinde davacıya teslim edildiğini, kendilerine yüklenebilecek kusur bulunmadığından davanın reddini talep etmişlerdir. Taraflar arasında ... Noterliği’nde 20.06.2019 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesinin" kurulduğu ve ...numaralı bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığı, ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesinin" kurulduğu ve ... numaralı bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığı, ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesinin" kurulduğu ve... numaralı bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığı, sözleşmelerde "teslim tarihi" olarak "Ekim 2020" tarihinin yazıldığı görülmektedir. Mahkememizce taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ihlal edilip edilmediği, davalı yanca edimin eksik ya da geç ifa edilip edilmediği ile varsa davacının sözleşmenin geç ifası nedeniyle alacak talebinde bulunup bulunmayacağının tespiti hususlarında rapor tanzimi için dosyanın gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi ve borçlar hukuku alanında uzman hukukçu bilirkişiden oluşacak 3 kişilik bilirkişi heyetine tevdiine, karar verilmiştir. Bu kapsamda hazırlanan 06/02/2025 tarihli bilirkişi raporunda; "TBK m. 91/II hükmü “Borcun ifası için gün belirtilmeksizin sadece ay belirlenmişse, bundan o ayın son günü anlaşılır.” şeklinde olmakla sözleşmede taraflarca kararlaştırılan teslim vadesinin, Ekim ayının son günü olan 31.10.2020 olarak anlaşılması gerekeceği, Yukarıdaki teknik inceleme neticesinde beyan edildiği üzere davalının satışa konu edilen taşınmazları süresi içerisinde davacıya teslim etmediği; taşınmazların 07.03.2022 tarihinde geç teslim edildiği, Davacının gecikmeden dolayı, ... 40. Noterliği’nde ... tarihinde düzenlenen ... yevmiye numaralı ihtarnameyi davalıya gönderdiği ve özetle sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslim edilmesinin talep edildiği; e-tebligat safahatı incelendiğinde elektronik tebligatın davalıya 01.06.2021 tarihinde teslim edildiği ve okunduğu; Davalı tarafından ise ... 24. Noterliği’nden ... tarihinde ... yevmiye numaralı ihtarnamenin davacıya cevaben gönderildiği ve özetle kusura dayalı olmayan ve mücbir sebep teşkil eden pandemi nedeniyle uzayan işlemlere dair sürelerin teslim tarihine ekleneceğinin ve kira bedeli talebinde bulunulmasının mümkün olmadığının beyan edildiği; Sonrasında ise davacının ... 40. Noterliği’nde ... tarihinde düzenlenen ... yevmiye numaralı ihtarnameyi davalıya gönderdiği ve özetle davalının ihtarnamesine cevap verildiği, aynen ifa ile gecikmeden doğan zararın tazmininin talep edildiği; Mücbir sebebin olmadığı kabul edilir ise bu halde, gecikme tazminatının talep edilebileceği kanaatine varıldığı ve bunun miktarının teknik yönden değerlendirildiği, Teknik inceleme neticesinde: “sözleşmenin ihlal edilip edilmediği; davalı yanca edimin eksik ya da geç ifa edilip edilmediği; varsa davacının sözleşmenin geç ifası nedeni ile alacak talebinde bulunup bulunmayacağı” hususunda: Taşınmazların 07.03.2022 tarihinde geç teslim edildiği; gecikme tazminatının - ... için 31.10.2020–07.03.2022 tarihleri arası (17 ay + 2 gün) 211.821,64TL, - D1 Blok No 150 için 31.10.2020–07.03.2022 tarihleri arası (17 ay + 2 gün) 265.483,13TL, - D1 Blok No 151 için 31.10.2020–07.03.2022 tarihleri arası (17 ay + 2 gün) 210.611,23TL olacağı" belirtilmiştir. Hazırlanan rapora karşı taraflarca itiraz edilmesi üzerine hazırlanan 16/06/2025 tarihli bilirkişi ek raporunda; geç teslime neden olarak iddia olunan pandeminin mücbir sebep olarak değerlendirilmediği, inşaat ve gayrimenkul yönünden kök rapordaki görüşlerde değişiklik olmadığı için borçlar mevzuatı yönünden de görüşlerde değişiklik olmadığı, bildirilmiştir. Dava konusu uyuşmazlığın, davacı tarafça davalıdan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan 3 adet bağımsız bölümün geç teslimi nedeniyle cezai şart koşullarının oluşup oluşmadığı hususların olduğu anlaşılmaktadır. TBK mad 117 hükmü gereğince sözleşmede teslim vadesi olarak kararlaştırılan vadenin dolmasıyla birlikte davalı borçlunun temerrüde düşeceği bilinmektedir. Davalı yan ise ana hatlarıyla savunmasında pandemi süresinin mücbir sebep sayılması gerektiğini savunmaktadır. Yargıtay'ın pek çok dairesi tarafından kabul edildiği üzere; mücbir sebebin doğal afet, salgın hastalık gibi doğal; savaş, grev gibi insandan kaynaklanan toplumsal, ithalat-ihracat yasakları, seyahat engelleri gibi durumları içine aldığı kabul görmektedir. Mücbir sebep nedeniyle meydana gelen olayın borcun kaçınılmaz surette ihlâli sonucunu doğurması gerektiği ifade edilmektedir. Bu hususun da ele alınması somut olayın özelliğine göre değişkenlik gösterdiği bilinmekle bu kapsamda davalı yanca hiçbir delil ibraz edilmemiştir. Bu nedenle pandeminin varlığının tek başına ifayı engellemeyeceği ve geç teslimi gerektirmediği sonucuna ulaşılmıştır. Bu kapsamda davacı tarafından davalıya 01.06.2021 tarihinde çekilen ihtarnamenin gönderildiği ve tebliği akabinde 07.06.2021 tarihinde temerrüde düştüğü, davacının TBK madde 125 gereği aynen ifa ve gecikme tazminatı talep ettiği ve talebinde haklı olduğu, davalının borcunu gereği gibi ifa etmemesi nedeniyle geç teslimden kaynaklı zarardan sorumlu olduğu ve davacının kira kaybını talep edebileceği anlaşılmıştır. Taraflarca taşınmazların kira tespitinde alınan emsallere ve hesaplamalara itiraz edilmiş ise de bilirkişi kök ve ek raporunda bu hususlarda gerekli açıklama yapıldığı ve yeteri kadar emsal sunulmuş olduğundan bu hususlardaki itirazların reddi ile aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: Açıklanan yasal gerektirici nedenlere göre; 1-Davanın KABULÜNE, 656.051,14 TL tazminatın 1.000,00 TL’sinin temerrüt tarihi olan 07.06.2021 tarihinden itibaren, 655.051,14 TL’sinin ıslah tarihi olan 15.07.2025 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Alınması gereken 44.746,54 TL nispi karar harcından peşin+ıslah yatırılan 11.679,90 TL harcın mahsubu ile eksik alınan 33.066,64 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye İrad Kaydına, 3-Davacı vekili lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince hesaplanan 104.257,64 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, 4-Davacı tarafından yapılan 11.679,90 TL peşin+ıslah harç, 179,90 TL başvuru harcı, 25,60 TL vekalet harcı, 31.500,00 TL bilirkişi ücreti ve 1.024,00 TL posta masrafı olmak üzere toplam 44.409,40 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine, 5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13,14.maddeleri ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği 26.maddesi gereğince Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine, 6-Kullanılmaya ve artan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, verilen karara karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek istinaf dilekçesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 25/11/2025

Katip ¸e-imzalıdır

Hakim ¸e-imzalıdır