Adana 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/544 E. 2023/284 K.

T.C. ADANA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2022/544 Esas - 2023/284 TÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇELİ KARAR

T.C. ADANA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2022/544 KARAR NO : 2023/284

BAŞKAN : ... ÜYE : ... ÜYE : ... KATİP : ...

DAVACI : ... VEKİLİ : ... DAVALI : ... VEKİLLERİ : ... DAVA : Teminat Bedelinin İadesi DAVA TARİHİ : 26/07/2022 KARAR TARİHİ : 07/06/2023 KARARIN YAZILDIĞI TARİH : ... Mahkememizde görülmekte olan Teminat Bedelinin İadesi davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı bankanın maliki olduğu, Adana ili, Seyhan ilçesi, Kuru köprü mahallesi, Ziya paşa bulvarı, no:... adresinde bulunan ve ... ada ... parselde kayıtlı bina nitelikli gayrimenkul, davalının ... kayıt no'lu ihalesi ile satışa çıkarıldığını, ilgili taşınmazın, sağlam ve basit tadilatlarla kullanıma hazır hale gelebilecek bir şekilde ilan edilerek satışa çıkarıldığını, taşınmaz üzerinde müvekkili şirketçe gerekli ve yeterli incelemenin gerçekleştiğini, binanın ilan edildiği haliyle mevcut olduğunu görmesi ile 1.069.950,00-tl nakdi teminat yatırarak ihaleye katılım sağlandığını, söz konusu ihale kapsamında, ilgili taşınmaz, 18.000.000,00-TL bedel ile müvekkili şirkete ihale olunduğunu, kurum kararının 31.03.2022 tarihinde tebliğ edildiğini, 7 gün içinde satış bedelinin ödenmesi gerektiğinin bildirildiğini, müvekkili şirket tarafından ihale kararının tebellüğü akabinde ve satış bedelini ödemeden önce, teslim ve devralınacak taşınmaza tekrar gidildiğini, ancak ilgili taşınmazın satış anında ve ihale ilanında belirtilen halde olmadığını, taşınmazın ihale tarihindeki ve taahhüt edilen özellikleri taşımadığının tespit edildiğini, taşınmazın ihale öncesi durumunu gösteren fotoğraf ve videolarda görüldüğü, ... sitesindeki ilanda görüleceği üzere, dava konusu taşınmaz basit tadilatlar sonucu kullanıma hazır hale gelecek Asansör, Elektrik panoları ile Elektrik ve Su tesisatlarının mevcut olduğu bir bina olarak ihaleye çıktığını, ihale konusu taşınmazın devir ve teslim alınmaya gidildiğinde, taşınmazın farklı durumda olduğunu, yıkık ve bazı kısımlarının da sökülmüş olduğunu tespit ettiklerini, müvekkili tarafından Samsun 4. Noterliği ... yevmiye ve 06.04.2022 tarihli ihtarnamenin keşide edildiğini, taşınmazın dolayısı ile ifanın ayıplı olduğunu, ihaleden dönüldüğünü, ihale bedelinin ödenmeyeceğinin bildirildiğini, yatırılan teminatın iadesi taleplerinin davalı kuruma ihtar olunduğunu, Adana 1. ATM. 2022/... ve 2022/... D.iş dosyaları ile tespit davası ikame edildiğini, binanın metruk hale geldiği/getirildiğini, davalı taraf ise, Ankara 12. Noterliği 11.04.2022 tarih ve ... yevmiye no'lu cevap ihtarında bulunduğunu, söz konusu eksikliklere ilişkin bankaca gereğinin yapılacağı ve güvenlik önlemlerinin alınacağını beyanları ile taleplerinin red edildiği ve ihale öncesi yatırılan teminatın gelir kaydedildiğini, binanın ihale tarihinden sonra hırsızlandığını, taraflar arasındaki arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlandığını, Adana ili, Seyhan ilçesi, Kuru köprü mahallesi, Ziya paşa bulvarı, no: ... adresinde bulunan ve ... ada ... parselde kayıtlı bina nitelikli gayrimenkulün ayıplı ve satış şartnamesindeki özellikleri taşımadığının tespiti ile ... kayıt no'lu ihaleden vaz geçildiğinin ve sözleşmeden haklı nedenlerle dönüldüğünü beyan ederek müvekkil şirketi banka hesabına teminat bedeli üzerinden blokenin kaldırılmasını, gelir kaydedilen ihale teminat bedelinin 15/04/2022 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili banka tarafından satışa çıkarılan taşınmazın ihale yoluyla satış yapılmak üzere ilan verildiğini, davacı tarafından imzalanan gayrimenkul satın alma teklif mektubu ile, "Bankamız tarafından satışa çıkarılan bina nitelikli gayrimenkulün hukuki ve fiili mevcut (elektrik, su, havagazı, doğalgaz, ve aidat borçları, lojman olarak tahsis, kiracı, işgal, hasar, hisse, alan m2, imar durumu, iskan, sit, vefa hakkı sufa hakkı, bilumum şerhler vb.) durumlarını bilerek gördüm beğendim, şeklindeki beyanı ile müvekkili bankaya ait taşınmaza teklif sunduğunu, davacı tarafından 17.03.2022 tarihinde 18.000.000,00-Tl tutarında teklif verilerek ihaleye katılım sağlandığını, taşınmazın davacı tarafa ihale edildiğini, davacı taşınmazın durumunu görüp beğendikten sonra satın alma teklifinde bulunduğunu, gayrimenkul satın alma teklif mektubu ile açıkça ortada olduğunu, davacı tarafın kabul beyanı ve teklifi doğrultusunda ihalenin tamamlandığını, tapu devir aşamasına gelindiğini, davacı tarafın noter kanalı ile ihtarname keşide ettiğini, müvekkili bankaya taşınmazın hasarlı olduğundan bahisle taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini ihaleden dönüldüğünü, ihale bedelin ödemeyeceklerini yatırılan teminatın iadesini talep ettiklerini, müvekkili banka da noter kanalı ile cevabi ihtarname keşide ettiğini, davacı tarafın, dürüstlük kuralına uygun ve basiretli bir tacir olarak hareket etmediğini, taşınmazın ihalesine 17.03.2022 tarihinde teklif sunulduğunu, taşınmazın ihale edildiğine ilişkin ihale kararı 31.03.2022 tarihinde tebliğ edildiğini, davacının hırsızlık iddialarının tamamen yersiz ve hukuki dayanağı olmadığını, davacı tarafın, bankanın taşınmazdaki ayıbı kabul ettiğine ilişkin açıklamaların tamamen yanıltıcı nitelikte olduğunu, bankanın cevabi ihtarnamesinde belirtilen eksikler hakkında inceleme yapılacağını ve eksiklere yönelik bankanın sorumlu olduğu konularında gereğinin yapılacağını beyan ve ifade ettiğini, cevabi ihtarnamede ki beyanlarda taşınmazdaki ayıbın kabul edildiği anlamını taşımadığını, iş bu şartname gayrimenkule ilişkin olarak teklif verilme aşamasında davacı tarafa dayatılmadığını, davacı tarafın şartnamede yer alan hükümleri kendisinin kabul ettiğini, davacı tarafından teklif mektubunda taşınmazın durumunu görüp beğendikten sonra satın alma teklifinde bulunduğunu kabul ve taahhüt ettiğini ihale öncesi hazırlanan şartnamenin 9. 13. ve 15. Maddelerinde hükümler açıkça düzenlendiğini, davacı tarafın, taşınmazın ayıplı olduğuna ilişkin ihtarnamesi 06.04.2022 tarihinde keşide edildiğini, ayıp bildiriminin süresinde yapılmadığını, ayıp nedeniyle sözleşmeden dönülerek teminatın iadesinin talep edilmesinin yasaya aykırılık teşkil ettiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkememiz 2022/... D.iş dosyası ile 2022/... D.iş dosyaları, tarafların karşılıklı olarak birbirlerine gönderdikleri ihtarnameler, davaya konu olaya ilişkin tüm kayıtlar getirtilerek dosya arasına alınmıştır. Mahkememizce dosya makine mühendisi ... , Elektrik mühendisi ... , yüksek inşaat mühendisi ... , mali müşavir ... ve hesap bilirkişi ... 'a tevdii edilmiş ve bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 28/04/2023 tarihli raporda; Davacı şirket tarafından davalı bankaca düzenlenen ... nolu ihale ile satışa çıkarılan Adana İli Seyhan İlçesi Kuruköprü Mah. Ziyapaşa Bul. No:... 'de bulunan ... Ada ... Parselde kayıtlı bina vasıflı taşınmazın 18.000.000,00 TL bedelle satın alındığını, söz konusu taşınmazda önemli eksiklerin olduğunun anlaşılmasıyla davacı tarafça sözleşmenin sonlandırıldığının tespit edildiğini, dava konusu uyuşmazlık, davacı tarafça taşınmazın satışına yönelik verilen teminatın iadesi talebine ilişkin olduğunu, bilirkişi Heyetin de yer alan Teknik Bilirkişiler tarafından yapılan incelemeler ve dosya kapsamında yer alan Adana 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/... D. İş sayılı dosyasında yer alan 28/04/2022 tarihli Bilirkişi Raporu birlikte incelendiğinde; İhale konusu taşınmazın ihaleye çıktığı andaki mevcut özellikleri ile davacıya teslimi teklif ettiği andaki özelliklerinin aynı olmadığının tespit edildiğini, Teknik Bilirkişilerce bu farklılık açık ayıp olarak nitelendirildiğini, tacirler arasındaki satışlarda TBK'nın satış sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanacağının düzenlendiğini, bu hükümlere göre satıcının satılanın ayıplarından sorumlu tutulabilmesi için yarar ve hasarın alıcıya geçmesi anında satılanda ayıbın var olması, alıcının ayıbı bilmemesi, ayıptan doğan sorumluluğun sözleşme ile kaldırılmamış olması, alıcının, kanunun kendisine yüklediği külfetleri yerine getirmiş ve ayıbı kabul etmemiş olması gerektiği, satış sözleşmelerinde yarar ve hasarın alıcıya geçtiği an, teslim anı olarak kabul edildiği, ancak, dosya kapsamında yapılan incelemelerde taşınmazın devrine ilişkin bir tapu kaydına rastlanılmadığı, nitekim, cevaba cevap dilekçesinde “Her şeyden önce dava konusu taşınmaz hiçbir zaman müvekkil şirket tarafından teslim alınmamıştır. ” şeklindeki beyanların yer aldığının tespit edildiği, dolayısıyla, somut olayda ayıba ilişkin koşulların oluşmadığının düşünülmekte olduğu, tüm bu hususlarla birlikte, uyuşmazlık konusu olayda incelenmesi gereken bir diğer husus, borç ilişkisine konu olan eşyada sözleşmenin kurulması ile ifası arasında geçen zamanda ortaya çıkan ve edimin hiç veya gereği gibi yerine getirilememesine sebep olan hasarın doğurduğu olumsuz sonuçlara sözleşmenin hangi tarafının katlanacağına ilişkin olduğu, taşınmaz satışı halinde hasar, 6098 sayılı Kanunun 208. maddesine göre, kural olarak tescil anına kadar satıcıya ait olup, tescilden sonra alıcıya geçer. Satıcının hasara katlanması, satıcının tescile kadar durumun ve sözleşmenin koşullarına göre satılanı saklama ve koruma borcuna esas oluşturmakta olduğu, satıcının satılanı koruma ve saklama borcuna aykırı davrandığı, satıcının borca aykırı davranışı nedeniyle davacı tarafından Samsun 4. Noterliğinin ... yevmiye ve 06/04/2022 tarih ihtarnamesi ile satıcının temerrüde düşürüldüğü tespit edildiği, Türk Borçlar Kanunun 125.maddesinin 3.fıkrasında sözleşmeden dönme halinde tarafların, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulacağı ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebileceklerinin düzenlendiği, bu doğrultuda, davacı tarafça ihaleye girebilmek adına davalıya ödenen ve davalı tarafça 25/04/2022 tarihinde gelir kaydedilen 1.069.950,00 TL teminatın TBK m.125 kapsamında davacıya iadesine ilişkin koşulların somut olayda mevcut olduğunun tespit edildiği bildirilmiştir. Dava, taşınmaz alım satım sözleşmesine istinaden ödenen teminat bedelinin iadesine ilişkindir. Davacı şirket tarafından davalı bankaca düzenlenen ... nolu ihale ile satışa çıkartılan Adana ili, Seyhan ilçesi, Kuru köprü mahallesi, Ziya paşa bulvarı, no:... adresinde bulunan ve ... ada ... parselde kayıtlı bina vasıflı taşınmazın 18.000.000,00-TL bedelle satın alındığı, söz konusu taşınmazın tesliminden önce davacı tarafça taşınmazda önemli eksikliklerin bulunduğu iddiasıyla sözleşmenin Samsun 4. Noterliğinin ... yevmiye numaralı ve 06/04/2022 tarihli ihtarnamesi ile sonlandırıldığı, eldeki dava ile davacı tarafından ihale nedeniyle davaya konu taşınmazın satışına yönelik davalıya ödenen toplam 1.069.950,00-TL teminatın iadesi talep edilmiştir. Mahkememizce yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda ihale konusu taşınmazın ihaleye çıktığı andaki mevcut özellikleri ile davacıya teslimi teklif edildiği andaki özelliklerinin aynı olmadığı, taşınmazda önemli eksikliklerin bulunduğu tespit edilmiştir. Satıcının, satılanın ayıplarından sorumlu tutulabilmesi için, yarar ve hasarın alıcıya geçmesi anında satılanda ayıbın var olması, alıcının ayıbı bilmemesi, ayıptan doğan sorumluluğun sözleşme ile kaldırılmamış olması, alıcının kanunun kendisine yüklediği külfetleri yerine getirmiş ve ayıbı kabul etmemiş olmaması gerekmektedir. Dosya kapsamından taşınmazın davacıya devrine ilişkin bir kayıtta bulunmamaktadır. Taşınmaz satışı halinde kural olarak hasar tescil anına kadar satıcıya aittir, ancak tescilden sonra alıcıya geçer. Somut olayda; satıcının satılanı koruma ve saklama borcuna aykırı davrandığı, bu aykırı davranış nedeniyle davacı tarafından Samsun 4. Noterliğinin ... yevmiye numaralı ve 06/04/2022 tarihli ihtarnamesiyle sözleşmeden döndüğü ve aynı ihtarname ile teminat bedelinin iadesi için davalıya 7 gün süre verildiği ve ihtarnamenin davalıya 08/04/2022 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmıştır. TBK 125. Maddesinin 3. Fıkrasına göre sözleşmeden dönme halinde tarafların karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulacağı ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilecekleri düzenlenmiştir. Davacı tarafından ihaleye girmek için davalıya ödenen ve davalı tarafça 25/04/2022 tarihinde gelir kaydedilen 1.069.950,00-TL teminatın TBK 125. Maddesi uyarınca davacıya iadesi gerektiği anlaşıldığından davanın kabulü ile davacı tarafından teminat olarak yatırılan 1.069.950,00-TL'nin temerrüt tarihi olan 16/04/2022 tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlı avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davanın KABULÜ İLE, 1.069.950,00-TL'nin temerrüt tarihi olan 16/04/2022 tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlı avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 2-Alınması gereken 73.088,28-TL karar harcından, peşin alınan 18.272,08-TL harcın mahsubu ile bakiye 54.816,20-TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına, 3-Davacı tarafından yapılan 18.272,08-TL peşin harcın tamamının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 4-7155 sayılı kanun 23. Maddesi ile 6325 sayılı Kanuna eklenen 18/A Maddesinin 14. fıkrası gereğince suçüstü ödeneğinden karşılanan 1.320,00-TL arabulucuk ücretinin davalıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAD KAYDINA, 5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirmiş olduğundan AAÜT uyarınca hesap olunan 133.596,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 6-Davacı tarafından yapılan 80,70-TL başvuru harcı, 643,75-TL tebligat gideri, 7.500,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 8.224,45-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, 7-Hüküm kesinleştiğinde kullanılmayan gider avansının ilgilisine iadesine, Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı 6100 sayılı HMK.nun 341/1 ve 345 maddeleri gereğince, kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde, mahkememize veya eşdeğer başka bir mahkemeye verilecek bir dilekçe ile İSTİNAF YOLU açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, alenen ve usulen tefhim kılındı 07/06/2023

Başkan ...

Üye ...

Üye ...

Katip ...