İlk Derece Mahkemesi 2018/849 E. 2020/406 K.

T.C. ANTALYA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

DOSYA NO : 2018/849 KARAR NO : 2020/406 DAVA : TAPU İPTALİ VE TESCİL (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 09/05/2013 (Asıl Dava) : 24/12/2013 (Birleşen Dava) KARAR TARİHİ : 11/09/2020

Yukarıda açık kimliği yazılı taraflar arasında görülen Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının mahkememizde yapılan yargılaması sonunda:

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ: DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin arsa sahibi ... ile noterden kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ek sözleşme ve diğer sözleşmeler yaptığını, sözleşmeye göre müvekkilinin inşaatları %70 seviyesine kadar getirdiğini ve noterden inşaatı ... Devir ettiğini, devir sözleşmesine göre devir alan yüklenicinin eski yükleniciye yapılan iş karşılığında ....-TL ve ayrıca yapılan inşaattan ... blok ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... nolu bağımsız bölümleri tapular hak edildiğinde vereceğinin belirtildiği, ayrıca arsa sahibi ile yapılan protokol ile ... bloğun karkasının, tuğlasının, elektrik-su tesisatı ile banyoların sıvalarının yapıldığı konusunda mutabakata varıldıktan sonra ... ve... bloğun aynı seviyeye gelmeden tapu verilmeyeceği kararlaştırıldığı, ancak davalıların devir sözleşmesine aykırı olarak verilmesi gereken tapuları protokol hükümlerine aykırı olrak 3. Şahıslara devir etikleri bu nedenle ... blok ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... nolu bağımsız bölümleri tapu kayıtlarının davalılar adına ise bu bağımsız bölümlerin değil ise davalılar adına olan ... blok ..., ..., ..., ..., ..., ...,... nolu bağımsız bölümlerin tapularının iptal edilerek müvekkili adına tesciline, bu talebi yerinde görülmezse bağımsız bölümlerin değerlerinin tespiti ile bedellerinin davalılardan müştereken ve müteselsilen ihtarname tebliğ tarihi olan ... tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasında davalı ... aleyhine birleştirme talepli olarak aynı sözleşmelere dayalı olarak ... ili .... İlçesi ... Köyü ... Ada .... Parselde bulunan ... Blok ... nolu bağımsız bölüm, ... nolu bağımsız bölüm, ... blok ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin yeni yüklenici ... yetkilisi... devir edilen dairelerin yerine kain olmak üzere arsa sahibi davalıya ait aynı yerde ...Blokta bulunan ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebi yerinde görülmediği takdirde bedellerinin tespiti ile ... tarihinden itibaren ticari avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... tarih, ... E. ... K. sayılı birleştirme kararı ile dosya mahkememizin bu dosyası ile birleştirilmiştir.

CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile davacı ... arasında ... İli ... İlçesi ... Köyü ... Ada ... parsel ile alakalı .... tarihli Antalya .... Noterliği ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak anlaştıklarını, ... sözleşme gereğince inşaata başlamak için inşaatın ruhsatını ... tarihinde aldığını, ... tarihine kadar inşaatta sadece temelleri atarak inşaatı ... tarihine kadar hiçbir imalat yapmadan durduğunu, müvekkilinin konuyla alakalı ihtarname gönderdiğini, ... tarihli değişiklik sözleşmesi ile tapu verme şeklinin değiştiğini, ..., ... ve ... bloklar aynı seviyeye gelinceye kadar tapu verilmeyecği konusunda anlaştıklarını, ... tarihinde ise ..., ... ile yapmış olduğu sözleşme ile ....-TL karşılığında inşaatın yapımını devrettiğini, yapılan sözleşmede müvekkilinin imzası bulunmadığından sorumluluğu da olmadığını, bu nedenle müvekkilinin maddi ve manevi zarara uğradığını beyanla davanın reddini talep etmiştir. Davalı ... usulüne uygun tebligata rağmen davayı takip etmemiş, herhangi bir cevap da vermemiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME: Dava ve birleşen dava, davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi ... arasında imzalanan ve ...'ın muvafakati ile diğer davalı ......'ne aynen devredilen inşaat sözleşmesi nedeniyle davacı tarafından yaptığı imalatlar karşılığı hak ettiği tapuların davacıya verilmesi gerektiği halde 3.kişilere tapuda satılarak devredilmesi nedeniyle bu bağımsız bölümlerin yerine davalı arsa sahibi üzerinde kalan bağımsız bölümlerin tapularının iptal edilerek davacı adına tescili, olmadığı takdirde bedellerinin faizi ile birlikte tahsili davalarıdır. Mahkememizce tarafların tüm delilleri toplanmış, tapu kayıtları, devir işlem suretleri ve inşaat projeleri getirtilmiş, davacı vekili tarafından inşaat projeleri ibraz edilmiş, davalılar sözleşme ve protokoller konusunda meşruhatlı davetiye ile isticvap edilmiş, davacı vekili tarafından Antalya ... Noterliğinin ... tarih, .... yevmiye nolu devir sözleşmesine muvafakatname sureti, müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanan ... tarihli sözleşme, müvekkili ile davacı şirket arasında imzalanan ... tarihli sözleşme, davacı ve davalı ... arasında imzalanan ... tarihli protokol, Antalya ... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu ihtarname sureti ve tebliğ evrakı, Kemer ... Noterliğinin .... tarih, .... yevmiye nolu inşaat sözleşmesi ek ve değişiklik sözleşme sureti, Antalya ... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşım planı suretleri ibraz edilmiş, mahallinde resen seçilen bir hukukçu ve bir inşaat mühendisi ile keşif yapılarak, taşınmazın fiili durumu ve bağımsız bölümlerin rayiç değeri konusunda rapor ve itiraz üzerine ek rapor alınmıştır. Usulüne uygun meşruhatlı isticvap davetiyesi tebliğine rağmen taraflarca itiraza uğramayan sözleşme ve protokollerin incelenmesinden; davacı şirket ile arsa sahibi ... arasında ... İli ... Köyünde kain ... Ada ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması konusunda Antalya ... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacı tarafça inşaata başlanarak belli bir seviyeye getirildiği, yine taraflar arasında Kemer .... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu tapuların verilme tarihine ilişkin ek sözleşmenin yapıldığı, yine davacı ve davalılar arasında Antalya ... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu devir sözleşmesi ve muvafakatname imzalanarak sözleşmenin davalı ...'ın muvafakati ile davacı tarafından davalı ......'ye devredildiği, davacı ve davalı şirketler arasında ... tarihli tapu paylaşım sözleşmesi imzalandığı, yine ... tarihli davacı ve davalı arasında düzenlenen sözleşmede devir karşılığında davacıya ....-TL nakit para ve ....-TL tutarında çek verileceği, çeklerin belge karşılığı 3. Şahıslara ödeneceği, ödeme yapıldığı takdirde davacı şirket yetkilisi ... hesabından düşüleceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Dosyada mevcut tapu kayıtlarının incelenmesinden; sözleşme gereği davacıya verilmesi gereken ... ... ve ... .., ... nolu dairelerin dava dışı 3. Şahıslara tapuda satılarak devredildiği anlaşılmıştır. Davalı ...... tarafından devir karşılığı herhangi bir ödeme yapıldığı iddia ve ispat edilememiştir. Davacı vekili tarafından ibraz edilen Antalya .... Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamenin incelenmesinden davacı tarafça davalı şirkete ... tarihli sözleşme uyarınca taşınmaz devrine ilişkin taahhüdünü yerine getirmesi konusunda ihtar gönderildiği, temerrüte esas olabilecek herhangi bir borç ödeme ihtarında bulunulmadığı anlaşılmıştır. Mahkememizce yapılan keşifte hazır bulunan bilirkişi heyeti tarafından ibraz edilen ... havale tarihli raporda sonuç olarak; inşaat seviyesinin ortalama %58,71 olduğu, taraflar arasındaki sözleşme ve protokollere göre davacı tarafından yapılan imalatlar karşılığı hak ettiği tapu miktarının sözleşme şartları içerisinde ... adet olduğu, inşaat seviyesinin dikkate alınması halinde ise hak edilen tapu miktarının 25 adet olduğunu, sözleşme ile yükleniciye isabet eden toplam 25 adet tapunun 3.kişilere devir edildiğini, devirlerin kimin adına yapıldığının belli olmadığını, mevcut inşaat seviyeleri itibariyle ... ..., ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin her birinin ...-TL, ... ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin ise ....-TL değerinde olduğu belirtilmiştir. Tarafların itiraz etmeleri üzerine rapordaki eksiklikler de göz önüne alınarak bağımsız bölümlerin devir işlem suretleri getirtilerek rapor veren bilirkişi heyetinden yeniden ek rapor alınmış, bilirkişi heyeti tarafından ibraz edilen ... havale tarihli raporda sonuç olarak; davalı arsa sahibinin ... havale tarihli dilekçesi ile ve keşifte dinlenen tanıklardan ...n beyanında davalı ......'nin hiçbir imalat yapmadığı, bütün imalatın davacı tarafından yapıldığı, ortalama inşaat seviyesinin %58,51 olduğu, sözleşme şartları çerçevesinde davacının 19 adet tapu hak ettiği, inşaatın geldiği seviye itibariyle ise 25 adet tapuyu hak ettiği, dosyada mevcut devir işlem sureti ve vekaletnamelere göre arsa sahibi davalı tarafından davacıya ... adet bağımsız bölümün devir edildiği, kalan ... adet bağımsız bölümün 3.kişilere devredildiği, devir edilen bağımsız bölümler içerisinde davacı tarafından dava dilekçelerinde belirtilen ...... nolu ve ... ...,... nolu bağımsız bölümlerin de bulunduğu, davacının bu bağımsız bölümlerin tapularını hak etmiş olduğunu, davacı tarafından hak edildiği halde 3.kişilere devredilen bu bağımsız bölümlerin mevcut inşaat seviyesine göre dava tarihi itibariyle değerlerinin ise ... ...nolu bağımsız bölümlerin her birinin ....-TL, ... ...,...,...,... nolu bağımsız bölümlerin her birinin ....-TL ve ... ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin her birinin değerinin de ....-TL olduğunu belirtmişlerdir. Davacı vekili ... havale tarihli dilekçesi ile talep sonucunu ıslah ederek ... Ada ... parselde kayıtlı ... ..., ... ... ve ... ... nolu bağımsız bölümlerin davalı ... adına olan tapularının iptali ile davacı adına tesciline, bu talep yerinde görülmediği takdirde bedelleri olan ....-TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen ... tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bilahare harcını ikmal etmiştir. Yukarıda yapılan yargılama sonunda mahkememizin ... tarih ve ... K.sayılı kararı ile "....Taraflarca da itiraza uğramayan adi yazılı protokoller ve noterde imzalanan düzenleme şeklinde gayri menkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve sözleşme devir protokolü ve muvafakatname gereğince davacı ve davalı arsa sahibi ... arasında imzalanan sözleşme aynı şartlarla diğer davalı ......'ne devredilmiştir. Yine mahkememizce yapılan yargılama, toplanan deliller, keşif ve bilirkişi raporları karşısında inşaatın davacı tarafça %58,51 oranında tamamlandığı, davacı yüklenicinin ... adet tapuya hak kazandığı, arsa sahibi tarafından davacı yükleniciye sadece... adet tapu devri yapıldığı, kalan ... adet tapunun davacı hak kazandığı halde dava dışı 3.kişilere arsa sahibi tarafından satılarak devredildiği, devir alan davalı şirketin davacıya hiçbir ödeme yapmadığı gibi herhangi bir imalat da yapmadığı, inşaatın dava dışı 3.bir şirkete devredildiği, sözleşme gereği davacı yükleniciye isabet ettiği halde 3.kişilere devredilen bağımsız bölümler yönünden tapu iptali ve tescil kararı verilmesi mümkün olmadığı gibi sözleşmede davalı arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tesciline karar verilmesi de mümkün olmadığından tapu iptali ve tescil talebi yerinde görülmemiş, fakat davacıya isabet edip hak kazandığı halde davalı tarafça 3.kişilere devir edilen bağımsız bölümler olan ... Ada ... parselde kayıtlı ... ... ve ... .... ve ... nolu bağımsız bölümlerin mevcut inşaat seviyeleri itibariyle bedellerinin davalılardan dava ve birleşen dava tarihlerinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte tahsiline karar vermek gerektiği, davacı tarafından gönderilen ihtarnamede herhangi bir miktar ve ödeme ihtarı bulunmadığından temerrüte esas alınamayacağı, ibraz edilen bilirkişi raporlarına göre davacının hak ettiği bağımsız bölümlerin toplam değerinin ...-TL olduğu anlaşılmış ise de, taleple bağlı kalınarak asıl dava yönünden ...-TL, birleşen dava yönünden ....-TL'nin tahsiline, kısa kararda sehven birleşen dava yönünden maddi hata yapılarak tek davalı bulunduğu halde müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verildiği anlaşılmakla, maddi hata düzeltilerek ....-TL'nin birleşen dava tarihi olan ...'ten itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerektiği..." gerekçesi ile asıl dava yönünden; davanın taleple bağlı kalınarak ve ıslah edilmiş hali ile kabulüne, ....TL'nin dava tarihi olan ...'ten itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, birleşen dava yönünden; davanın kabulü ile ....-TL'nin birleşen dava tarihi olan ...'ten itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmün taraflarca temyizi üzerine Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin ... tarih ve ... E .... K. Sayılı kararı ile bozularak dosya mahkememize iade edilmiştir. Bozma ilamına uyulduktan sonra yeniden yapılan yargılama sonunda; Yargıtay bozma ilamında da işaret edildiği üzere, davacı gerek asıl gerek birleşen dosyada, davalı-birleşen dosya davalısı arsa sahibine aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak dava açmış ise de, davacının Antalya... Noterliği ... tarih ve ... yevmiye numaralı devir sözleşmesi ile arsa sahibi ile imzaladığı sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini davalı ...ye devrettiği, davalı-birleşen dosya davalısı arsa sahibinin de bu devre muvafakat verdiği anlaşılmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 205. maddesine göre sözleşmenin devri, bir sözleşmenin hak ve borçlarıyla birlikte bir başkasına devredilmesini ifade eder. Sözleşmenin devrinde üç taraf bulunmaktadır. Bunlar, sözleşmeyi devreden, sözleşmeyi devralan ve sözleşmede kalandır. Sözleşmeyi devreden, bu sözleşmeye ilişkin taraf olması sıfatını terk etmekte, onun yerine üçüncü bir kişi sözleşmeye dâhil olmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, sözleşmeyi devralanın sözleşmeyi devreden yerine sözleşme ilişkisine tüm hak ve yükümlülükleri kapsar biçimde girmesidir. Somut uyuşmazlıkta da, davacı-birleşen dosya davacısı yüklenici devir sözleşmesi ile davalı-birleşen dosya davalısı arsa sahibi ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olma sıfatını kaybetmiştir. Bir subjektif hakkı dava etme yetkisi yani dava hakkı kural olarak o hakkın sahibine ait olup, usul hukukunda bu durum aktif dava ehliyeti olarak adlandırılmaktadır. Davacı-birleşen dosya davacısı yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini davalı devralan yükleniciye devretmekle sözleşmenin tarafı olmaktan çıkmış olup sözleşmenin nispiliği ilkesi uyarınca sözleşmeden kaynaklanan haklarını kaybettiği için bunun usul hukukuna yansıması olan aktif dava ehliyetini de kaybettiğinden davalı-birleşen dosya davalısı arsa sahibine karşı dava açamaz. Davalı-birleşen dosya davalısı arsa sahibi bakımından davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığından açılan her iki davanın reddine karar verilmesi gerekmiş olup, aşağıdaki hüküm kurulmuştur. H Ü K Ü M : Neden ve kanıtları yukarıda açıklandığı üzere, 1-Asıl davanın davacının aktif dava ehliyetinin bulunmaması nedeniyle REDDİNE, Alınması gerekli ...-TL harcın, peşin olarak alınan ....-TL ve ıslah harcı olarak alınan ...-TL harçtan mahsubu ile fazla alınan ...-TL harcın karar kesinleştiğinde talep halinde davacıya İADESİNE, Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA, Davacı tarafça yatırılan gider avansından arta kalanının karar kesinleştiğinde talebi halinde DAVACIYA İADE EDİLMESİNE, Avukatlık Asgari Ücret tarifesi uyarınca davada reddedilen miktar dikkate alınarak hesap edilen ...-TL maktu vekâlet ücretinin davacıdan alınarak DAVALILARA VERİLMESİNE, 2-Birleşen dava dosyasına ilişkin davacının aktif dava ehliyetinin bulunmaması nedeniyle REDDİNE, 3-Dosyadaki tüm ihtiyati tedbir kararlarının KALDIRILMASINA, Alınması gerekli ...-TL harcın, peşin olarak alınan ....-TL harçtan mahsubu ile fazla alınan ...-TL harcın karar kesinleştiğinde talep halinde birleşen dosya davacısına İADESİNE, Birleşen dosya yönünden davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA, Davacı tarafça yatırılan gider avansından arta kalanının karar kesinleştiğinde talebi halinde DAVACIYA İADE EDİLMESİNE, Avukatlık Asgari Ücret tarifesi uyarınca davada reddedilen miktar dikkate alınarak hesap edilen ...-TL maktu vekâlet ücretinin davacıdan alınarak DAVALILARA VERİLMESİNE, Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı, HMK'nun 345 maddesi uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde Yargıtay ilgili hukuk dairesinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulünce anlatıldı.11/09/2020

BAŞKAN ... (E-imzalı) ÜYE ... (E-imzalı) ÜYE ... (E-imzalı) KATİP ... (E-imzalı)