Bölge Adliye Mahkemesi 2022/250 E. 2023/1017 K.

T.C. .... BAM ... HUKUK DAİRESİ T.C. ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ .... HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : .../... KARAR NO : .../... T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

BAŞKAN : ... (...) ÜYE : ... (...) ÜYE : ... (...) KATİP : ... (...)

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : ... .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : .... NUMARASI : .../... E.- .../... K. DAVACI : ... ... VEKİLİ : Av. ... DAVALI : ... -... VEKİLİ : Av. ... DAVANIN KONUSU : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) İSTİNAF KARAR TARİHİ :... KARAR YAZIM TARİHİ : .... Mahkemece verilen karara karşı yapılan istinaf başvurusunun incelenmesi neticesinde; İDDİA VE SAVUNMANIN ÖZETİ: Davacı vekili, müvekkili şirketin davalı müteahhit ile inşa halindeki bir taşınmazın zemin katında bulunan toplam üç ayrı bağımsız dükkanın yapılması ve sözleşmedeki şartlar ile devredilmesi hususunda 17/06/2013 tarihli sözleşmeyi akdettiklerini, sözleşmenin 2. maddesinde satıcı müteahhidin sözleşmeye konu dükkanların 30/09/2013 tarihinde market olarak kullanılmaya yasal bir engel bulunmayacak şekilde teslimini taahhüt ettiğini, yine aynı sözleşmenin 5.maddesinde bağımsız bölümlerin bu tarihte alıcıya teslim edilmemesi halinde 30/10/2013 tarihinden başlamak üzere geciken her ay için 7.250,00 TL ödemeyi kabul ettiğini, sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine dönüştürülmeden farklı tarihlerde müvekkiline devredildiğini, her ne kadar sözleşmeye konu dükkanların farklı tarihlerde tapu devri gerçekleştirilmiş olsa da müteahhidin borçları ve üzerine düşen diğer sorumlulukları yerine getirmemesi nedeniyle yapı kullanım izinleri alınamadığından müvekkili tarafından kiraya verilemediğini, müvekkil şirket yetkililerinin çabaları ile satışa konu taşınmazlarla ilgili kısmi yapı kullanım izninin alındığını, 15/12/2016 tarihinde 5.500 TL + KDV bedel ile dava dışı firmaya kiraya verildiğini, sözleşmenin bu şekilde düzenlenmesinin sebebinin tarafların sözleşme yapmalarından önce müvekkilinin bir market zinciri ile dükkanların 7.250,00 TL+KDV bedelle kiralanması konusunda sözlü anlaşmaya varması olduğunu, kısmi kullanma izni alınmış olsa dahi ruhsat süresi içinde yani 5 yıl içinde yapı kullanma izni alınmasının zorunlu olduğunu, aksi taktirde yapı ruhsatsız yapı konumuna düşeceğinden yeniden ruhsat alınmasını zorunlu hale geleceğini, satıcı müteahhidin sözleşmede belirlenen sürede sözleşmeye konu dükkanları teslim etmemesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 20.000,00 TL alacağın öngörülen teslim tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili 14/10/2019 tarihli dilekçesinde, taleplerini 111.708,00 TL daha artırmak suretiyle ıslah ettiklerini belirtmiştir. Davalı vekili, davacının zarara uğradığına ilişkin beyanlarının doğru olmadığını, davacı taraf ticaret şirketi olup basiretli davranmakla yükümlü olduğunu, kaldı ki tüm dükkanların tapu devrinin gerçekleştirilmiş olduğunu, müvekkilinin dükkan içlerinde sorumluluğunu sadece sıva ve bölmelerin yapılması olarak kararlaştırılmış olduğunu, asma tavanlar, vitrinler, banyo, wc bölme ve seramikleri, cam ve çerçeveler ve tüm iç düzenlemelerin alıcı tarafa ait olduğunu, davacının işbu iç düzenlemeyi geç yapmasından kaynaklanan sorumluluğun ise davacıya ait olduğunu, ayrıca davayı kabul anlamına gelmemek kaydıyla, taraflar arasında imzalanan protokol başlıklı evrakta, kira bedeli olarak zaten 80.000,00 TL'de tarafların mutabık kaldığını, iş bu 80.000,00 TL ilave edilerek 220.000,00 TL ile birlikte toplam 300.000,00 TL miktarlı ve 15/05/2015 vadeli bononun müvekkil tarafından davacı şirkete teslim edildiğini, yine daha sonraki tarihte taraflar arasında imzalanan 20/08/2015 tarihli ve protokol başlıklı evrak ile de 300.000,00 TL miktarlı bononun davacı tarafından müvekkiline iade edileceği, icra takibi ile konulan hacizlerin kaldırılacağı, davacının tapu devrinden sonra icra takibinden veya müvekkilinin borçlu olduğu şekilde düzenlenmiş hiçbir senetten alacak talebi olmayacağı vs. konularda anlaşma sağlanmış olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: Mahkemece, davalı 23/003/2015 tarihli ve 20/08/2015 tarihli protokoller ile davacıya alacağının kalmadığını savunmuş ise de, protokollerde açıkça davacı iş sahibinin sözleşmeden kaynaklanan alacağının ibra edildiği ifade edilmediği gibi, 23/03/2015 tarihli protokolde davalının 15/05/2015 tarihine kadar tesliminin kararlaştırıldığı ve bu tarihe kadar 80.000,00 TL davacı lehine kira bedeli altında ücret doğduğu belirtildiğinden, 15/05/2015 tarihinden sonra oluşan gecikme tazminatı alacağından davacı iş sahibinin vazgeçmediği anlaşılmakla davalının bu savunmalarının yerinde olmadığı kanaatine varıldığı, dava konusu işin yapıldığı mahalde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi heyetinin 30/09/2019 tarihli rapor ve ek bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli olduğundan itibar edilerek sözleşmenin 2. maddesi, 4. maddesi ve 5. maddesinde bağımsız bölümlerin süresinin belirtildiği anlaşılmakla, davalı yüklenici tarafından 30/09/2013 tarihinde market olarak kullanılmaya yasal bir engel bulunmayacak şekilde alıcıya teslim edeceği halde bağımsız bölümlerin kiraya verildiği 28/11/2016 tarihine kadar yapı izin kullanma belgesinin alınmadığı, teslim edilmediği ve 4. maddesi gereği davalı yüklenici tarafından bağımsız bölümlerin teslime hazır olduğunun açıkça iş sahibine bildirilmediği anlaşılmakla bu tarihe kadar sözleşmenin ifa ile sonuçlanmadığının anlaşılmakta olduğu, bu kapsamda taraflar arasındaki protokolde 15/05/2015 teslim tarihi ile bağımsız bölümlerin kiraya verildiği 28/11/2016 tarihine kadar davacının gecikme tazminatı alacağına hak kazandığı, kaba inşaat yapılırken fore kazık yapılması, zeminde kaymaların olması ve ekonomik durum nedeniyle gecikmelerden davacı sorumlu olmadığından bilirkişi heyeti tarafından tespit edilen tutarın sözleşmeyi uygun olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 131.708,00 TL gecikme tazminatı alacağının 20.000,00 TL kısmını dava tarihi olan 26/09/2018 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte, 111.708,00 TL kısmını ise ıslah tarihi olan 14/10/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili, cevap dilekçesinde ve tüm dilekçelerinde belirtildiği üzere bilirkişi kök ve ek raporunda belirtilen "Bu protokole göre davacı ile davalının inşaatın geç teslimi ile ilgili 15/05/2015 tarihine kadar anlaştıkları anlaşılmaktadır" şeklindeki sonucun protokolün ve ibranın sonuçları bakımından önemli olduğunu, bilirkişi raporunu hükme esas alan mahkemenin ise tapu devrinin yapılmış olduğunu gözden kaçırdığını, hali hazırda dahi yapı kullanma belgesinin alınmadığının da bilirkişi raporunda yazılı olduğunu, buradan ulaşılan sonucun taşınmazların kiraya verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin varlığının aranmadığı olduğunu, 26/06/2015 ve 21/08/2015 tarihlerinde tapu devirleri yapıldığı halde bu tarihlerden sonrası için de müvekkilinden kira tazminatı vs tazminat talep edilmesi hukuken ve yasal olarak mümkün olmadığı halde, hatalı ve eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporlarının hükme esas alınmasının doğru olmadığını, davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğini, tapuda devir yapıldıktan sonra tüm sorumluluğun davacıya ait olduğunu, zira taraflar arasındaki sözleşme incelendiğinde taşınmazların ince işçiliklerinin davacı tarafın sorumluluğunda olduğunu, taşınmazlar kiraya verilmemiş ise kiraya verilmeme/verilememe nedeninin davacının eylemlerinden kaynaklanmakta olduğunu, müvekkilinin herhangi bir kusuru ve sorumluluğunun bulunmadığını, davacının zarara uğradığına ilişkin beyanlarının doğru olmadığını, soyut iddiaya dayalı taleplerin reddi gerektiğini, sözleşmeye istinaden müvekkilinin dükkan içlerinde sorumluluğunun sadece sıva ve bölmelerin yapılması olarak kararlaştırılmış olduğunu, asma tavanlar, vitrinler, banyo, wc bölme ve seramikleri, cam ve çerçeveler ve tüm iç düzenlemelerin alıcı tarafa ait olduğunu, davacının taşınmazlarda iç düzenlemeyi geç yapmasından kaynaklanan sorumluluğun davacıya ait olduğunu, taşınmazların kiraya verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin varlığının aranmadığının da ortaya çıkmakta olduğunu, taraflar arasında imzalanan protokol başlıklı evrakta, kira bedeli olarak zaten 80.000-TL'de tarafların mutabık kaldığının anlaşılmakta olduğunu, iş bu 80.000-TL ilave edilerek 220.000-TL ile birlikte toplam 300.000-TL miktarlı ve 15/05/2015 vadeli bononun müvekkili tarafından davacı şirkete / vekiline teslim edilmiş olduğunu, daha sonraki tarihte imzalanan 20/08/2015 tarihli ve protokol başlıklı evrak ile de 300.000-TL miktarlı bononun davacı tarafından müvekkiline iade edileceği, icra takibi ile konulan hacizlerin kaldırılacağı, davacının tapu devrinden sonra icra takibinden veya müvekkilinin borçlu olduğu şekilde düzenlenmiş hiçbir senetten alacak talebi olmayacağı, vs. konularda anlaşma sağlanmış olduğunu, davacının bilirkişi raporlarına herhangi bir itirazda bulunmayarak taraflar arasındaki protokoller hakkında ve sair tespitler hakkında müvekkilinin iddialarının ve beyanlarının doğru olduğunu kabul ettiğini, bu husus mahkeme tarafından dikkate alınmadan karar verildiğini belirterek istinaf isteminde bulunmuştur. İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ: HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın ıslah edilen haliyle kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında üç ayrı dükkan yapımını konu alan eser sözleşmesi akdedilmiş olup, davacı iş sahibi, davalı ise yüklenicidir. Davacı, dükkanların yapı kullanım izin belgelerinin alınamaması nedeniyle kiraya verilemediğini, davalının dükkanları sözleşmede belirlenen şekilde teslim etmemesi nedeniyle yine sözleşmede kararlaştırılan gecikme bedelini ödemesi gerektiğini ileri sürmüş, davalı ise, dükkanların tapu devirlerinin yapıldığını, davacının kendisinin yapması gereken iç düzenlemeyi geç yapması nedeniyle kiraya verilemediğini, kaldı ki tarafların kira bedeli olarak 80.000,00 TL’de anlaştıklarını, davacının bir zarara da uğramadığını savunmuştur. Eser sözleşmelerinde yüklenici yapımını üstlendiği eseri kararlaştırılan sürede, sözleşmeye, teknik ve sanatsal kurallara ve amaca uygun olarak yapıp iş sahibine teslim etmekle, davalı iş sahibi de kararlaştırılan bedeli ödemekle yükümlüdür. Taraflar arasında akdedilen sözleşme ve protokoller incelendiğinde, 17/06/2013 tarihli asıl sözleşmede dükkanların kaba inşaatı bitmiş, sıvaları yapılmış, elektrik ve su tesisatı hazır olarak teslim edileceği, davacı iş sahibinin ise zemin ve dış vitrinleri yapacağı, ayrıca projeye uygun şekilde 30/09/2013 tarihinde market olarak kullanılmaya yasal bir engel bulunmayacak şekilde alıcıya teslim edileceği, teslim süresinin herhalde yalnızca bir ay uzayabileceği, yapı kullanım izin belgesinin alınmasına ilişkin yükümlülüğün yükleniciye ait olduğu, 30/09/2013 tarihinde teslim edilmemesi halinde yüklenicinin 30/10/2013 tarihinden başlamak üzere gecikilen her ay için zararına karşılık olarak 7.250,00 TL ödemeyi kabul ettiği hususlarının düzenlendiği, akabinde düzenlenen bila tarihli protokolde yüklenicinin dükkanların süresinde teslimini sağlayamaması nedeniyle iş sahibi lehine 80.000,00 TL lehine ücret doğduğu, bu bedele ve iş sahibi tarafından yapılan 220.000,00 TL'lik ödemeye ilişkin iş sahibi lehine 15/05/2015 vadeli 300.000,00 TL bedelli bono verileceğinin düzenlendiği, 20/08/2015 tarihli protokolde ise tüm taşınmazların devrinden sonra bononun iade edileceği hususlarının düzenlendiği görülmüştür. Dava konusu sözleşmede gecikme halinde ödenmesi kararlaştırılan ceza TBK'nun 179/2. maddesinde ifadesini bulan ifaya ekli ceza niteliğinde olup, cezai şart ortada zarar olmasa dahi sadece sözleşmede kararlaştırılmış ve şartları mevcut ise istenebilir (Yargıtay 15 HD 28/11/2018 tarih 2018/3515 E., 2018/4743 K. sayılı emsal kararı). Dosya kapsamından taşınmazların kat irtifaklı tapularının bulunduğu, kat mülkiyetinin tesis edilmediği, dava tarihi itibariyle dahi yapı kullanım izin belgesi(iskân) alınamadığı anlaşılmaktadır. Davalı taraf cevap dilekçesinde davacının iç düzenlemeye ilişkin kendi sorumluluklarını yerine getirmemesi nedeniyle istenilen tarihte kiraya verilemediğini ileri sürmüş ise de, sözleşme uyarınca cezai şart talep edilebilmesinin koşulu "kiraya verilebilecek şekilde teslim" değil, yukarıda da açıklandığı üzere "market olarak kullanıma yasal engel bulunmayacak şekilde teslim" olup, iskânı bulunmayan bir işyerinin işyeri ruhsatı alarak yasal olarak işletilebilmesi mümkün olmadığına göre, esas alınması gereken ölçüt iskânın alınmış olmasıdır. İskân alınmadan kiraya verilebilmiş olması ise yine öngörülen şartı yerine getirildiğinin kabulü için yeterli görülmemiştir. Bununla birlikte davalı asil keşif esnasında alınan beyanında davacının talebi üzerine yapılan yapı tadilatı projesi ve zeminde meydana gelen kaymalar sebebiyle iskanın alınmasının geciktiğini beyan etmiş olup, keşif esnasında ileri sürülen bu iddialar yasal süreden sonra ileri sürülmüş olduğundan dikkate alınmamıştır, kaldı ki bilirkişi ek raporunda da davalının gecikme olarak belirttiği hususların işin projesi gereği yapılması gereken imalatlardan olması nedeniyle mücbir sebep olarak kabul edilemeyeceği belirtilmiştir. Dolayısıyla davalı yüklenicinin dükkanları sözleşmede kararlaştırılan sürede kararlaştırılan şekilde teslim edemediği açık olup, bu nedenle davacı iş sahibine sözleşmede kararlaştırılan cezai şart tutarını ödemekle yükümlüdür. Bununla birlikte yukarıda açıklanan protokol içeriğinden tarafların 15/05/2015 tarihine kadar olan kira bedelinin 80.000,00 TL olduğu hususunda mutabık kaldıkları ve iş sahibi lehine teminat senedi düzenlenerek verildiği anlaşılmaktadır. Yine davacı kendi çabaları ile kısmi yapı kullanım izni alındığını ve bu şekilde dükkanların değerinden düşük bedelle kiraya verildiğini belirterek 28/11/2016 tarihli kira sözleşmesi sunmuştur. Dosya kapsamında mevcut bilirkişi raporunda da 15/05/2015-28/11/2016 tarihleri arasında kalan döneme ilişkin cezai şart hesaplaması yapılmış olup, buna göre davalının ödemesi gereken cezai şart tutarının 131.708,00 TL olduğu hesaplanmıştır. O halde mahkemenin bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne dair verilen kararında bir isabetsizlik bulunmamakta olup, açıklanan nedenlerle davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun HMK 353/1-b/1 maddesine göre esastan reddine karar verilmiştir. HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Gerekçe ile; 1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b/1 maddesine göre ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 8.996,97 TL’den, peşin alınan 2.249,25 TL’nin mahsubu ile bakiye 6.747,72 TL’nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına, 3-İstinaf talebinde bulunan davalı tarafından karşılanan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, artan gider avansının yatırana iadesine, 4-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 5-Karar tebliğ, harç tahsil ve gider avansı iade işlemlerinin ilk derece mahkemesince yapılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, HMK 362/1-a maddesine göre KESİN olmak üzere 27/04/2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

... Başkan ... ¸e-imzalıdır ... Üye ... ¸e-imzalıdır ... Üye ... ¸e-imzalıdır ... Katip ... ¸e-imzalıdır