Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2024/1221 E. 2025/1506 K.

MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/1513 E., 2023/1684 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi SAYISI : 2023/287 E., 2023/486 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile dava dışı ... Taah. Ltd. Şti. arasında 907 ada, 3 parselde kayıtlı 63 no.lu bağımsız bölüm için 02.03.2011 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen tapunun devredilmemesi üzerine dava açarak tapunun müvekkili adına tescilinin sağladığını, davalı lehine tesis edilen ipoteğin müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirdikten ve taşınmazın müvekkiline anahtar tesliminden sonra olduğunu, bankanın ekspertiz incelemesi yaptırmadığını basiretli tacir gibi hareket etmediğini, davalı bankaca kıymet takdiri için uzman gönderilseydi müvekkiline evin satılıp teslim edildiğinin görüleceğini, konulan ipotek değeri 3.000.000,00 TL olup dava konusu taşınmazın şerhin konulduğu tarihteki değerinin 70.000,00 TL olması karşısında davalı bankanın kullandırdığı yüklü kredi karşılığında alacağını güvence altına almak için onlarca taşınmaza araştırma yapmadan 3. kişilere satıldığını bilerek ipotek koyduğunu, dava dışı şirketin ön ödemeli konut satışı yaptığı işini Kayseri de herkesin bildiğini ileri sürerek dava konusu ipotek hukuken geçersiz olduğundan kaldırılmasını mümkün değilse taşınmaz rayiç bedelinin şimdilik 1.000,00 TL’sinin davalıdan tahsilini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; ipotek bedeli üzerinden harcın tamamlatılması gerektiğini, müvekkili bankanın dava konusu sözleşmelerin tarafı olmadığını, sözleşmelerin tapuya şerh edilmediğini, tapu kaydına güvenerek iyiniyetle ipotek tesis edildiğini, davacı iddialarını kabul anlamına gelmemekle birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan zararı var ise sözleşmenin tarafından isteyebileceğini, müvekkilinin gayrmenkul satış vaadi sözleşmesini bilmediğini, bilebilecek durumda olmadığını, 14.02.2013 tarihli ipotekten önceki ekspertiz raporu ve ipotek tesisine dayanak 24.04.2013 tarihli ekspertiz raporunda bağımsız bölümde kısıtlayıcı durum olmadığının tespit edildiğini, davacının tazminat talebinin de yasal dayanağı bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu bağımsız bölüm yönünden davacı ile dava dışı şirket arasında sözleşme yapılmış olup, davacı tarafın edimlerini yerine getirdiği, bağımsız bölümün davacıya teslim edilmesine rağmen tapu devrinin yapılmadığı, bu sırada davalı tarafından ipotek tesis edilmiş ise de davacının tüm edimlerini yerine getirip bağımsız bölümü fiilen teslim aldığı, tanık beyanlarından davacının bağımsız bölümü 2014 yılı Mart-Nisan gibi teslim aldığı, ipoteğin ise 20.05.2014 tarihinde tesis edildiği, davalı bankanın iyi niyetli olduğunu, ipotek tesisinden önce eksperin bağımsız bölümü görerek rapor düzenlediğini ispat edemediği gerekçesiyle davanın kabulü ile ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir. IV. İSTİNAF İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı bankanın basit bir araştırma ile taşınmazla ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu ve yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin tamamının dava dışı yükleniciye ait olmayacağını bilecek veya bilmesi gereken durumumunda olmasına göre davanın kabulüne yönelik ilk derece mahkemesi kararının yerinde olduğu, davacının arsa payı-daire bedeli ve ipotek bedeli dikkate alınarak harç alınmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Sebepleri 1.Davalı vekili temyiz dilekçesinde; a.Taşınmaz kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep ettiklerini, b. İpotek bedeline göre harcın tamamlatılması gerektiğini, c. Davanın davacı ile diğer davalı arasındaki husumetten kaynaklandığını, müvekkilinin dava açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama gideri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağını, d. İpotek tesis tarihi 2014 olup zamanaşımı süresi içinde dava açılmadığını, e. Söz konusu sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesi olup ortada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, hükmün hatalı olduğunu, adi yazılı sözleşmenin geçerliliğinin bulunmadığını, f. Müvekkilinin iyiniyetli olarak hiçbir kayıt ya da şerh bulunmayan dava konusu taşınmazın tapu siciline itimat ederek kullandırdığı kredi karşılığı ipotek tesis ettiğini, g. Şahsi hakkın ayni hakla yarışması halinde ayni hakkın korunacağını, h. Ekspertiz raporlarının da bankanın iyiniyetini kanıtladığını, dosyada aksini kanıtlayan tek bir delil mevcut olmadığını, davaya konu taşınmazda kimin ikamet ettiğine dair bilginin mevcut olmadığını, 3. kişinin ikamet etiği yazılsa dahi bankanın kötüniyetli olduğunu göstermeyeceğini, ı.18.04.2014 talep ve 24.04.2014 tanzim tarihli ... Gayrimenmenkul Değerleme A.Ş. ekspertiz raporunda; ekspertize konu taşınmazların 21.04.2014 tarihinde görüldüğü, hali hazırda az sayıda montaj eksiklikleri mevcut tamamlanmış inşaat olduğu, eklenen fotoğraflarda taşınmaz oturumunun henüz başlamadığının da tespit edildiğini beyan etmektedir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ipoteğin fekki istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacı yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.04.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. KARŞI OY YAZISI Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılmakta olan bir inşaatta yüklenciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, inşaatın tamamlanması halinde taşınmazın adlarına tescilini istemeleri için yazılı temlik sözleşmesinin varlığı yeterlidir. Ancak bu durum inşaatın arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yapılması halinde geçerlidir. Müteahhit tarafından kendi arsası üzerine yapılmakta olan binadan bağımsız bölüm satmış olması halinde ise alacağın temliki kurallarına göre bu davaların dinlenebilmesi mümkün olmayacak ve resmi şekil kurallarından doğan sınırlamalar devreye girecektir. Bu halde resmi şekil kurallarından doğan sınırlamalar devreye girmekte ise de bu konuyla ilgili olarak Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bulunmaktadır. Bu karara göre; Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Alacağın devrine dayalı temliken tescil ile bu içtihadı birleştirme kararı kapsamında tescil birbirinden tamamen farklı müesseselerdir. Temliken tescil geçerli bir temlik sözleşmesine dayanmakta ve yüklenici edimlerini yerine getirmiş ise tescili mümkün kılmakta ise de içtihadı birleştirme kararı geçersiz sözleşmeye dayanmakta ve tescil için daha kapsamlı şartlar aranmaktadır. Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil veya ipoteğin kaldırılması davasında; Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı (TMK 1024/1), Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceği (TMK 1024/3) İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat isteminin saklı olduğu (TMK 1025/2) düzenlemeleri de gözetilecek ve böylece tapuya itimat prensibinin sonuçları da değerlendirilerek bir karar verilecektir. Ancak bu hükümlerin değerlendirilebileceği yolsuz tescile dayalı bir davadan söz edebilmek için tescilin yolsuz hale geldiğini gösteren illiyetin ortadan kalkmış olmasını gerektiren bir neden bulunması gerekir. Somut olayda davacı müteahhit şirket ile arasındaki adi yazılı sözleşmeye dayanarak açtığı tapu iptali ve tescil davasını kazanmış ise de ne tapu iptali dosyasında ne de bu dosyada inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı yapıldığını ileri sürüp ispatlamış değildir. O halde kesinleşen tapu iptali davasında esas alınan sözleşmenin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında değerlendirilebilecek bir sözleşme olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye avans olarak verilen tapu ya da yüklenici alacağının temliki hükümlerine göre değil, 1988 tarihli içtihadı birleştirme kararı kapsamında çözümlenmesi gerekir. Davacının dayandığı adi yazılı sözleşmeden sonra ancak davacı adına tescil kararı verilmeden önce taşınmaz üzerine, davalı banka lehine ipotek konulmuş olup davanın konusunu da bu ipoteğin kaldırılması oluşturmaktadır. İpoteğin konulduğu tarihte taşınmaz satıcı müteahhit tapuda kayıtlı olup yolsuz tescil ile malik olan kişi değildir. Davacının dayandığı sözleşme 30.09.1988 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre malikten tescili isteme hakkı verir ise de geçersiz sözleşme olması nedeniyle tapu kaydını illiyetten yoksun ve yolsuz hale getiren bir niteliği yoktur. Banka, tescili yolsuz hale gelmiş tapu kaydına ipotek koyduran kişi durumunda olmadığından davacının, yolsuz tescil hükümlerine dayanarak ipoteğin kaldırılmasını isteme hakkı bulunmamaktadır. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabul kararı verilmesi doğru olmamıştır. O halde bölge adliye mahkemesince verilen başvurunun essatan reddi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumuzdan onama yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.