İlk Derece Mahkemesi 2025/151 E. 2026/239 K.

T.C. İSTANBUL 21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2025/151 Esas KARAR NO:2026/239

DAVA:Sözleşmenin İptali DAVA TARİHİ:28/02/2025 KARAR TARİHİ:25/03/2026

Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacılardan ... ... Taahhüt Turizm ve Tic.Ltd.Şti. ile davalı arasında Finansal Kiralama Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmede diğer davacı ... ve dava dışı ... Proje İnşaat Ortaklığı müşterek borçlu ve müteselsil kefil olduğunu, akdedilen finansal kiralama sözleşmesinin teminatını teşkil etmek üzere davalı lehine davacılardan ... adına tescilli olan İstanbul, ..., ... mah. ... sokak, 478 ada, 16 ve 17 parselde kayıtlı gayrimenkul üzerine, 29.01.2007 tarih ve 675 yev.sayısı ile 2.000.000.00 Euro bedelli ipotek tesis edildiğini, finansal kiracıların sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmemeleri üzerine doğan alacakların tahsili için ....İcra Müdürlüğünün 2012/... esas sayılı dosyası ile kambiyo senetlerine mahsus takip yolu ile takip başlatıldığını, takip tarihinde borç miktarı 458.386,74 Euro + 279,25 TL olduğunu, takip tarihindeki kur üzerinden alacak miktarı 1.080.421,76 TL'na karşılık geldiğini, .... İcra Müdürlüğünün 2012/... esas sayılı dosyası ile açılan takip sonucunda haczedilen ve aynı zamanda davalıya ipotekli olan gayrimenkullerin, gayrimenkul satışında yetkili olan .... İcra Müdürlüğüne gönderilerek satış işlemlerine 2014/... esas sayılı dosyasından devam edildiğini, .... İcra Müdürlüğünün 2014/... esas sayılı dosyasından yapılan ihale sonucunda taşınmazların 28.04.2014 tarihinde 2.505.000,00 TL bedel ile davalı alacaklıya alacağına mahsuben ihale edildiğini, yapılan bu ihalenin feshi için .... İcra Hukuk Mahkemesinin 2014/614 esas sayılı dosyası ile açılan dava sonucunda 21.10.2014 tarihinde 2014/... karar no.su ile ihalenin feshine karar verildiğini, verilen bu karar Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2015/7388-11537 karar sayılı 28.04.2015 kararı ile onanarak kesinleştiğini, yukarıda açıklanan icra takibinden ayrı olarak davalı tarafından, davacılardan ... adına tescilli olan İstanbul, ..., ... mah. ... sokak, 478 ada, 16 ve 17 parseller de kayıtlı gayrimenkul üzerine davalı lehine tescil edilen ipoteğin paraya çevrilmesi için .... İcra Müdürlüğünün 2014/... esas sayılı dosyası ile takip başlatıldığını, 26.06.2014 tarihinde başlatılan bu takip dosyasından yapılan işlemler sonucunda ipotekli gayrimenkullerin 14.01.2020 tarihinde davalıya alacağına mahsuben ihale edildiğini, yapılan bu ihalenin feshi için .... İcra Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası ile 20.01.2020 tarihinde dava açılmış olup , açılan bu dava derdest iken taraflar arasında örneği ekli olarak sunulan 26.02.2020 tarihli Geri Alım Hakkı sözleşmesi başlığını taşıyan sözleşme akdedilerek, bu sözleşme hükümleri gereğince açılan bu davadan aynı gün 26.02.2020 tarihinde davacı ... tarafından feragat edilmiş ve ihalenin kesinleştirilerek dava konusu gayrimenkulün davalı adına tescilinin sağlandığını, dava konusu gayrimenkulün davalı adına tescil tarihini takip eden en geç 12 ay sonra kullanılmak üzere davacılar lehine geri alım hakkı tanınması, sözleşmeye ve dava konusu gayrimenkulün davalı adına tescil tarihinden itibaren 12 ay süre ile davacıların kullanımına bırakılması, Geri Alım Hakkının, taşınmazların davalıya olan maliyet + % 2 ceza evi harcının altında olmamak kaydı ile 4.216.764,36 TL ve buna ek olarak sözleşmenin maddesinde belirtilen harç, vergi ve masrafların ödenmesi kaydı ile kullanılabileceğini kararlaştırıldığını, davacıların belirlenen süre içerinde geri alım bedelini ödeyememeleri nedeni ile örneği ekli olarak sunulan , 14.09.2021 tarihli EK PROTOKOL başlığını taşıyan sözleşme akdedilerek, sözleşmenin 4 ve 5. Maddesine konu ön alım hakkının kullanımına ilişkin tanınan sözleşme şartlarının değiştirildiğini, davacılar bu ek sözleşme ile ödenmesi kararlaştırılan 1.116.000.00 TL nı ödemiş ve bu ödemelerin tamamlanmasından sonra, davalı yetkililerinden, ... tarafından müvekkillerine gönderilen 06.07.2022 tarihli mail ile Ön alım hakkının 25.07.2022 tarihinde sona ereceği bildirilmiş, bu maile cevaben 18.07.2022 tarihinde gönderilen mailde toplam borç tutarı ve alt açılımları ayrıntılı olarak talep edildiğini, bu maile dönüş yapılmamış müvekkillerine herhangi bir cevap verilmediğini, müvekkillerinin ısrarlı aramaları ve borç miktarını tam olarak istemelerine rağmen 25.07.2022 tarihine kadar müvekkillerine herhangi bir dönüş yapılmadığını, bu tarihte davalı şirketin genel müdür yardımcısı olan ...'ın müvekkil ... i arayarak, tatilde olduğunu, sürenin sona ermesinin önemi olmadığını, bu güne kadar ilişkilerin karşılıklı güvene dayalı olarak ilerlediğini, tatil dönüşünde konunun halledileceğini beyan etmişse de, yapılan görüşmede gayrimenkule tekrar ekspertiz yaptırdıklarını, değerinin çok arttığını ama 30.000.000.00 TL ödeme yapıldığı takdirde gayrimenkulü geri verebilecekleri belirtildiğini, gayrimenkulü geri almak isteyen davacıların, içinde oldukları zor durum nedeni ile çaresiz kalarak bu sözleşmeyi de imzaladıklarını, davacılar tarafından bu süreçte son olarak akdedilen opsiyon sözleşmesi gereği aylık 10.000 TL. davalıya ödediklerini, 26.01.2024 tarihinde müvekkillerinin opsiyon hakkını kullanmak istediklerini ekli yazı ile davalıya bildirdiğini, bu yazıya herhangi bir cevap verilmemesi nedeni ile 01.02.2024 tarihli dilekçe ile borcun tasfiyesi talebinde bulunduklarını, davalının yaşanan süreçte hakim durumunu kullanarak ve faize faiz işletmek sureti ile borç miktarını fahiş bir şekilde yükselterek borçlu ve kefillerin edimlerini ifa etmesini adeta imkansız hale getirdiğini beyanla, müvekkillerinin davalı bankaya ifa uğruna devir edilen İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. 478 ada, 16 ve 17 parselde kayıtlı gayrimenkullerin üçüncü kişi veya kurumlara devrinin önlenmesi amacı ile kaydına tedbir konulmasını, taraflar arasında 03.02.2023 tarihinde Opsiyon hakkı sözleşmesi adı altında akdedilen sözleşmenin gabin nedeni ile geçersizliğinin tespiti ile iptalini, davalıya olan finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan borç miktarının tespiti ile davalı adına açılacak hesaba depo edilmesine karar verilerek, depo edilmesi halinde davalıya borcunun kalmadığını tespitine ve İstanbul ili, ... ilçesi , ... Mah. 478 ada , 16 ve 17 parselde kayıtlı gayrimenkullerin müvekkili ... adına tescilini, bu taleplerinin reddi halinde, dava konusu gayrimenkullerin dava tarihi itibarı ile rayiç değerinin tespit edilerek, davalıya olan finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan borç miktarının mahsubu ile aradaki farkın dava tarihinden itibaren 1 yıl vadeli hesaplara işletilecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili ile ... .... İnşaat Taahhüt Tur. Ve Tic. Ltd. Şti. Arasında Finansal Kiralama Sözleşmesi akdedildiğini, diğer davacı/şirket yetkilisi ... işbu sözleşmeyi müteselsil kefil müşterek borçlu sıfatı ile imzalandığını, davaya konu İstanbul, ..., ... Mah. ... Sok. 478 Ada, 16 ve 17 parseller taşınmazların maliki ..., diğer davacı şirketin borcuna teminat amacıyla işbu taşınmaz üzerinde müvekkili lehine ipotek verildiğini, ... .... İNŞAAT TAAHHÜT TUR. VE TİC. LTD. ŞTİ'nin, müvvekkili şirkete borcunu ödememiş olması nedeniyle .... İcra Müdürlüğü 2014/... E. dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip ikame edildiğini, takip kapsamında yapılan işlemler neticesinde ipotekli gayrimenkullerin 14.01.2020 tarihinde müvekkilinin alacağına mahsuben ihale edildiğini, ihalenin feshi için ... tarafından .... İcra Hukuk Mahkemesi'nin ... E. Sayılı dosyası üzerinden dava açıldığını, İhalenin Feshi davası devam ederken taraflar arasında 26.02.2020 tarihli GERİ ALIM HAKKI SÖZLEŞMESİ imzalandığını, bahsi geçen sözleşme gereği davacı ... tarafından ihalenin feshi davasından feragat edildiğini, davadan feragat neticesinde ihalenin kesinleştiğini, ipotekli gayrimenkuller müvekkili adına tescil edildiğini, ihale sonucunda tahsil edilen tutar üzerinden faiz indirimi yapılarak davacının müvekkili kuruma olan borcu kapatıldığını, Geri Alım Hakkı Sözleşmesi ile dava konusu gayrimenkullerin müvekkili adına tescilini takip eden en geç 12 ay içerisinde kullanmak üzere davacılara geri alım hakkı tanınması, dava konusu gayrimenkullerin müvekkili adına tescilinden itibaren 12 ay süre ile davacıların kullanımına bırakılması, geri alım hakkının taşınmazın müvekkiline olan maliyeti ve %2 cezaevi harcının altında olmamak kaydı ile 4.216.764,36 TL ve sözleşmede belirtilen harç ve vergi masraflarının ödenmesi halinde kullandırılmasının kararlaştırıldığını, Sözleşmede belirlenen süre içerisinde davacılar tarafından geri alım hakkının kullanılamaması nedeniyle davacılar ile müvekkili arasında 14.09.2021 tarihli EK PROTOKOL imza edildiğini, Ek protokol ile davacının geri alım hakkının 24.07.2022 tarihine kadar uzatılmasına; bu süre içerisinde taşınmazın fiili kullanımının davacılara bırakılmasını; müvekkili taksitler halinde toplamda 1.116.000,00 TL fonlama maliyetinin davacılarca ödenmesi; geri alım hakkının taşınmazın müvekkiline olan maliyeti ve %2 cezaevi harcının altında olmamak kaydı ile 3.800.000,00 TL ve %20 fonlama maliyeti ve sözleşmede belirtilen harç ve vergi masraflarının ödenmesi halinde kullandırılmasına karar verildiğini, Ek protokol ile belirlenen süre içerisinde yükümlülüklerini tamamen yerine getiremeyen davacılar tarafından geri alım hakkının yine kullanılamaması ve yeniden talep edilmesi sebebiyle taraflar arasında bu kez 03.02.2023 tarihli OPSİYON HAKKI SÖZLEŞMESİ imzalandığını, İşbu sözleşme ile davacılara yeniden geri alım hakkı tanınmasına; geri alım talep etme opsiyon hakkının en geç 02.02.2024 tarihine kadar kullanılmasına; geri alım hakkının 25.000.000,00 TL ile birlikte ödeme tarihine değin işletilecek fonlama maliyeti tutarı ve gerek opsiyon süresi içerisinde ortaya çıkan gerekse opsiyon süresi içerisindeki bir sebepten ötürü opsiyon süresi sonrasında ortaya çıkabilecek her türlü ceza, harç ve vergi masraflarının ödenmesi halinde kullandırılmasını; bu süre içerisinde taşınmazın fiili kullanımının davacılara bırakılmasına ve opsiyon tutarından ayrı ve bağımsız olarak aylık 10.000,00 TL kira bedelinin müvekkiline ödenmesine karar verildiğini, bu son sözleşme ile belirlenen süre içerisinde davacı yan yine geri alım hakkını kullanamadıklarını, sürelerin dolması ile aradaki sözleşme kendiliğinden sona erdiğini, akabinde davacı yanca huzurdaki dava ikame edildiğini, davacıların ne deneyimsizliği ne de zorda kalmaları gibi bir durum söz konusu olduğunu, buna rağmen gabin iddiasını ileri süreceklerse de bunun süresi en fazla bir yıl olduğunu, 03.02.2023 tarihli opsiyon sözleşmesine ilişkin gabin itirazlarının ileri sürülebileceği son tarih 03.02.2024 tarihi olduğundan her halükarda talepleri zamanaşımına uğradığını, dava tapu iptali ve tescil davası olmadığını, 03.02.2023 tarihli opsiyon sözleşmesinin iptaline ilişkin olduğunu, bu sözleşme iptal olsa bile taşınmaz zaten müvekkiline hali hazırda icra ihalesi ile tescil edildiğini, davacıya geri tescili mümkün olmadığını, Sözleşmenin iptali sadece davacının opsiyon hakkının iptali anlamına geleceğini, zaten süresinde talep edilmediğinden bu hak da sona erdiğini, davacı sözleşemenin iptali ile taşınmazın kendi üzerine tescilini istemişse de müvekkilinin taşınmazın mülkiyetini icra ihalesi sonucu elde ettiğini, sonrasında ise davacıların talepleri üzerine kendilerine alım opsiyonu verdiğini, müvekkili kötü niyetli olsa en başından böyle bir hak davacılara tanımayacağını, kaldı ki davacı taraf halen müvekkiline ait bu taşınmazı haksız şekilde işgal ettiğini, buna rağmen müvekkiline kötü niyet isnat etmelerinin anlaşılır olmadığını beyanla, öncelikle zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden, aksi halde esastan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkememizce, davacıların ihtiyati tedbir talebi kabul edilmiş ve istinafta da onanmıştır. Davanın konusu finansal kiralama işinden kaynaklı olmayıp, opsiyon sözleşmesinin gabin gerekçesiyle iptali istemine ilişkin olduğundan mahkememizce dosya ihtisas mahkemesine gönderilmeyip yargılamaya devam edilmiştir. Tarafların sunduğu sözleşmeler ve ek porotokolincelenmiştir. Deliller toplanmış ve bilirkişiden rapor alınmıştır. Mahkememizce resen seçilen mali müşavir, ... uzmanı, harita mühendisi bilirkişi sunduğu raporda özetle: " dava konusu taşınmazın konumu, halihazır durumu, alanı, kullanım biçimi ile satış bedeline tesir eden bilumum faktörler, dönemsel sosyo-ekonomik verilerin gayrimenkul piyasasına etkileri göz önüne alındığında, taşınmazın güncel değerleri ve hisse bazında değerleri rapor tarihi itibariyle toplam değeri 42.000.000 TL, taşınmazların 26/02/2020 itibariyle değeri 5.768.993,05 TL, taşınmazların 14/09/2021 itibariyle 7.348.184,39 TL, taşınmazların 03/02/2023 itibariyle değeri 15.984.161,73 TLolarak tahmin ve takdir edildiğini, dosya kapsamında taşınmaza dayanak finansal kiralama borcunun net miktarına ilişkin herhangi bir bilgi ve belge bulunmamakla birlikte taraflar arasında imzalanan 26.02.2020 tarihli Geri Alım Hakkı Sözleşmesinde geri alım tutarının 4.126.764,36 TL, 14.09.2021 tarihli ek protokolde geri alım tutarının 4.916.000,00 TL, 03.02.2023 tarihli protokolde ise geri alım tutarının 25.000.000,00 TL olarak belirlendiğini, 14.09.2021 tarihli ek protokolde geri alım tutarına 26.02.2020 tarihli sözleşme tutarına göre % 19 oranında artış yapılmışken, 03.02.2023 tarihli protokolde geri alım tutarına 14.09.2021 tarihli ek protokole göre yaklaşık %500 oranında artış yapıldığı, geri alım tutarlarına en yüksek faiz uygulansa dahi artışın % 400 civarında uygulandığı, dolayısıyla edimler arasında ciddi oranda dengesizlik bulunduğu, 03.02.2023 tarihinde dava konusu taşınmazın değerinin 15.984.161,73 TL olduğu dikkate alındığında 25 milyon TL'lik rakamın taşınmazın değerinden %60 oranında fazla olduğu, dolayısıyla davacıların müzayaka halinde olduklarının söylenebileceğini, yapılan tespitler bağlamında gabin olup olmadığı hususu hukuki olup değerlendirmenin sayın mahkemeye ait olduğu," bildirilmiştir. İtirazlar doğrultusunda mali müşavirden ek rapor alınmış, ek raporda özetle ; " taraflar arasında ki ilk sözleşme tarihi olan 26/02/2020 de belirlenen 4.126.764,36 TL tutarın, son sözleşme tarihi olan 03/02/2023 tarihinde avans faiz oranına göre güncellenmiş tutarının 5.430.906,69 TL olduğunu, sözleşme faiz oranına göre güncellenmiş tutarın ise 7.159.653,51 TL olduğunun hesap edildiği" bildirilmiştir. İtirazlar üzerine yeni ... uzmanından alınan raporda özetle; "“Davalının sunduğu 2 adet ... A.Ş. raporu 2024 yılı 8. ayı itibariyle dava konusu taşınmazda yasal durum satış değeri ortalama 30.00.000.000 TL, mevcut durum satış değeri 60.000.000,00TL olduğunu, mahkemenin 14/01/2026 tarihli kararı ile, dava konusu taşınmazın 26/02/2020, 14/02/2021, 03/02/2023 tarihlerindeki ve dava tarihindeki değerlerinin hesaplanması hususunda, dava konusu taşınmazların yasal durum itibariyle; güncel satış değerinin toplam 60.000.000,00TL olarak takdir edildiğini, 26/02/2020 tarihi itibariyle satış değerinin 6.739.310,63 TL olduğunu, 14/09/2021 tarihi itibariyle satış değeri toplam 9.523.373,76 TL olduğunu, dava konusu taşınmazların yasal durum itibariyle 03/02/2023 tarihli itibariyle satış değeri toplam 24.008.105,64 TL olduğunu, " bildirmiştir. Dava konusu taşınmazların bedeli üzerinden eksik harç ikmal ettirilmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, taraflar arasında imzalanan 03/02/2023 tarihli Opsiyon Hakkı Sözleşmesinin gabin nedeni ile iptali ve geri alım bedelinin mahkemece belirlenerek depo edilmesi karşılığı taşınmazların tapu iptal ve tesciline ve tedbir istemine ilişkindir. Davacı şirket ile davalı şirket arasında finansal kiralama sözleşmesi akdedildiği, diğer davacı ... ve dava dışı ... Proje İnşaat Ortaklığının müşterek borçlu ve müteselsil kefil olduğu, finansal kiralama sözleşmesine istinaden davacı ... adına tescilli taşınmazın 29.01.2007 tarihinde davalı lehine ipotek edildiği, davalı tarafın 26.04.2014 tarihinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlattığı ipotekli taşınmazların 14.01.2020 tarihinde davalıya alacağına mahsuben ihale edildiği, davacı tarafın ihalenin feshi davası açıp bu dava derdest iken davalı taraf ile 26.02.2020 tarihli geri alım sözleşmesi akdederek davadan feragat ettiği ve dava konusu taşınmazların davalı adına tescil edildiği görülmüştür. Davacıların, geri alım hakkı sözleşmesi gereğince belirlenen bedeli 12 ay içinde ödemeyerek temerrüde düştüğü, 14.02.2021 tarihinde ek protokol sözleşmesi yapılarak ödeme süresinin 24.07.2022 tarihine kadar uzatıldığı, bu süre içinde de ödeme yapılmadığı, son olarak 03.02.2023 tarihli opsiyon hakkı sözleşmesi yapıldığı anlaşılmıştır. Bu süre içinde de ödeme yapılmadığı ihtilafsızdır. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın temelini, geri alım hakkı kapsamında borcun ifa edilememesi neticesinde düzenlenen 03/02/2023 tarihli Opsiyon Sözleşmesi ile belirlenen bedelin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 28. Maddesinde düzenlenen Aşırı yararlanma (Gabin) kapsamında kalıp kalmadığı bu bağlamda sözleşmenin iptali koşullarının oluşup oluşmadığı hususu teşkil etmektedir. Bu maddeye göre; Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Somut olayda davacı sözleşmeden dönme yerine edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini talep etmektedir. Davacı taraf, 03.02.2023 tarihli opsiyon hakkı sözleşmesi sırasında zor durumda olup ödeme gücü olmadığı halde sözleşmeyi imzalamak zorunda bırakıldığını, Ek Protokol ile tanınan sürede borçlarını ödemek istediklerini ancak davalının bakiye borcu bildirmediğini, bu nedenle borcu ödeyemediklerini ve akabinde davalının davaya konu opsiyon sözleşmesini dayattığını, imza tarihinde ise zor durumda olduğundan sözleşmeyi imzalamak zorunda kaldığını ileri sürmüş ise de, ilk sözleşmeden sonra borcu ödeyerek taşınmazın mülkiyetini kendi uhdesinde tutma imkanı varken ödeme gücü bulunmadığından bahisle borcu ödemede temerrüde düştüğü ve sonrasında yapılan ek sözleşmeler ile borcun yapılandırılarak, hukuken zorunlu olmamasına rağmen davalı tarafça opsiyon hakkı tanınmış olması hususu birlikte değerlendirildiğinde, davalının davacı tarafın zor durumda kalmasından faydalanma amacı gütmediğini, aksine davacı tarafa borcunu ifa ederek taşınmazın mülkiyetini geri kazanma imkanı sunma yönündeki iradesini ortaya koyduğu anlaşılmaktadır. Zira, gabin koşullarının ancak karşı tarafın müzayaka halinden faydalanarak haksız bir kazanç elde etme amacı gütmesi halinde vücut bulabileceği, davaya konu olayda ise mülkiyeti zaten uhdesinde bulunan davalının davacıya tanıdığı süreler ve borç yapılandırmayı davacının serbest iradesiyle kabul ettiği, yeni sözleşme koşullarının zorlamayla değil akdi bir imkan niteliğinde olduğu, dolayısıyla hukuken korunması gereken bir sömürme halinin bulunmadığı anlaşılmıştır. Davacı, geri alım sözleşmesi zamanında ihalenin feshi davasından feragat etmiş olsa da, kendi kusuruyla sözleşmeyi ifa etmediği, uzatma protokolüne rağmen ödeme yapmadığı, sonradan davaya konu yeni bir opsiyon sözleşmesi yapıldığı anlaşılmaktadır. Davalının oyalaması sonucu geri alım ek protokolü kapsamında ödeme yapamadığını davacı iddia etmekte ise de, mahkeme aracılığıyla tevdi mahalli tayini ve tescil istemesi mümkün iken bunu yapmamış olması ve edimini ifaya hazır olduğunu davalıya bildirdiğine dair ikna edici bir belge sunulmamıştır. Davacı taraf, 03.02.2023 tarihli opsiyon sözleşmesinin akdinde müzayaka halinde olduğunu ve sözleşmeyi müzayaka halindeyken imzalamak zorunda bırakıldığını, Ek Protokol ile tanınan sürede borçlarını ödemek istediklerini ancak davalının bakiye borcu bildirmediğini, bu nedenle ödeyemediklerini ve akabinde davalının davaya konu opsiyon sözleşmesini dayattığını, imza tarihinde ise zor durumda olduğundan imzalamak sorunda kaldığını ileri sürmüş ise de, ilk sözleşme ile belirlenen borç miktarı açık olup, davacılarca ödenmemiş, davalı ek protokol ile güncelleme yaparak süreyi uzatmıştır. Uzayan süre içinde ek protokol ile belirlenen borç miktarı da sabittir. Bu süre içinde de davacılar gerçek bir ödeme çabası içerisine girmemiş, sadece kısmen ödemişlerdir. Davacıların ödeme yapmayarak hükümsüz kalan geri alım sözleşmesi ve ek protokol kapsamında ödeme yapıp taşınmazları geri alma hakkı düşmüştür. Bu durumda davalı, taşınmazı davacıya vermekten vazgeçme hakkına sahip olduğu gibi, yapılan opsiyon sözleşmesi ile taşınmazın piyasa bedeli üzerinden yeni bir alım hakkı tanımakta da serbesttir. Nitekim mahkememizce itibar edilen ve dosyaya sunulan son değerlemeci bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere, opsiyon bedeli ile taşınmazın bedeli arasında ciddi bir fark da olmadığı anlaşılmaktadır. Opsiyon bedeli 25.000.000,00TL iken, bilirkişi taşınmazın aynı tarihteki değerini 24.008.105,64 TL olarak hesaplamıştır. Taşınmazın güncel değeri ise 60.000.000,00TL civarında olduğu belirlenmiştir. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; opsiyon sözleşmesinin imzalandığı tarihte müzayaka halinde olmalarının sonuca etkili olmadığı, fahiş gördükleri bir sözleşmeye imza atmak zorunda olmadıkları, taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden yeni bir opsiyon sözleşmesi akdedilmesinin gabin sonucunu doğurmayacağı, bilirkişi raporu ile de tespit edildiği üzere opsiyon bedeli ile taşınmazın o tarihteki piyasa değeri arasında gabine esas teşkil edecek açık bir oransızlık bulunmadığı, beklenmedik derecede 2021 ila 2024 yıllarında artan taşınmaz fiyatlarının dava konusu taşınmazların da fiyatının artmasına neden olduğu, taşınmazların değerinin artmış olması nedeniyle davalı tarafça istenen opsiyon bedelinin yükseldiği, opsiyon bedelinin eski borç olmadığı, bu haliyle opsiyon sözleşmesinin geçerliliğine etki eden bir husus olmadığı, davacı tarafın borçlarını süresinde ödemeyerek geri alım hakkını kendi kusuru ile kaybettiği, davalı tarafın mülkiyet hakkı kendisinde iken davacıya geri alım hakkı sunmasının sömürme kastını oluşturmadığı, artan taşınmaz fiyatlarının yarattığı piyasa koşullarının davalıya atfedilecek bir gabin unsurunu oluşturmadığı, bu nedenle reddi gerektiği vicdani kanaat hasıl olmuş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur. HÜKÜM: 1-Davacının davasının, ispatlanamadığından REDDİNE, 2-Alınması gerekli karar harcı olan 732,00 TL'nin, davacı tarafça peşin yatırılan 17.077,50 TL harçtan mahsubu ile bakiye 16.345,50TL'nin ve 409.860,00 TL tamamlama harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, 3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince takdir olunan 1.306.000,00 TL vekalet ücretinin davacılardan müteselsilen alınarak davalıya verilmesine, 5-Artan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine, 6-Arabuluculuk ücreti olan 4.700,00 TL nin davacılardan müteselsilen alınarak Hazineye irat kaydına, İlişkin, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere başka yer mahkemesine verilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 25/03/2026

Başkan ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Üye ... e-imzalıdır Katip ... e-imzalıdır