İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2018/591 E. 2020/399 K.

T.C.

İZMİR

1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2018/591 Esas

KARAR NO : 2020/399

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 16/05/2018

KARAR TARİHİ : 10/09/2020

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili mahkememize verdiği 16/05/2018 tarihli dava dilekçesinde ; Davalı kooperatifin 1993 yılında kurulduğunu, davacının yaklaşık 28 yıldır kooperatifin üyesi olduğunu, aidatlarını düzenli olarak ödediğini, kooperatif üyesi olarak yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davacıya davalı kooperatif yönetim kurulunun 27/02/2018 tarihli... nolu kararına ilişkin olarak Urla Noterliğinden 02/03/2018 tarih ve... yevmiye nolu kooperatif ihraç ihtarnamesi gönderilerek borçlarını ve aidatlarını ödememesi sebebiyle üyelikten düştüğünün tebliğ edildiğini, kararın iptalinin gerektiğini, davalı kooperatif tarafından yapılan inşaatların tamamlandığını, üyelere tahsisi gerçekleşmiş olmasına rağmen davalı kooperatifin yalnızca üyelik aidatlarının yanı sıra ek ödemede bulunan ortakların konutlarında ikamet etmesine izin verdiğini, davacının da 2007-2017 yılları arasında ek ödemede bulunarak lojman mahiyetinde denilerek kendisine tahsis edilmiş ve tamamlanmış evinde oturmaya başladığını, davacı ile ilgili ortaktan çıkarma kararının usul şartlarına uymaksızın alındığını, davalı kooperatifin 24/03/2018 tarihli genel kurul toplantısına davacının çağrılmadığı ve katılımının engellendiğini, Kooperatifler Kanununun 16 maddesinin ek fıkrasının açıkça üyelikten ihraç kararı verilmesi halinde üyenin hak ve yükümlülüklerinin 3 ay süreyle devam edeceğini düzenlediğini, Kooperatifler Kanununu madde 26 'da düzenlenen toplantılara katılma hakkınında bu haklardan birisi olduğunu, davacının usulüne uygun olarak çağrılmadığından kooperatif genel kurulunun usulsüz olarak toplandığını, Kooperatifler Kanununun 16/2 md uyarınca üyelikten ihraç konusunda genel kurulun karar vermesi gerektiği ancak haricen öğrenildiği kadarı ile bu hususun toplantıda görüşülmediği ve oylanmadığını, davalı kooperatife 24/03/2018 tarihli genel kurul tutanağının bir örneğinin verilmesi için başvuruda bulunulduğu ve Karşıyaka...Noterliğinin 25/04/2018 tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bu talebin yinelendiği ancak toplantı tutanağının verilmediğini, yönetim kurulunca alınan üyelikten çıkarılma kararının davacının borçlarını ve aidatlarını ödemediği iddiasına dayandığını, davalı kooperatif tarafından davacı tarafa Urla Noterliğinin 24/10/2017 tarih ve... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Urla Noterliğinin 22/01/2018 tarih ve... yevmiye nolu ihtarnamesinin gönderildiğini, ihtarnamelerde talep edilen tutarların gerçeğe uygun olmadığını, davacının bütün aidatlarını ödediği ve herhangi bir borcunun bulunmadığını, konut yapı kooperatiflerinin aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daireyi tahsisle yükümlü olduğunu, davalı kooperatifin ana sözleşme uyarınca üyelerin bizzat yaptıracakları mutfak ve banyo iç düzeni dışında inşaatları tamamladığını, konutların kooperatif ortaklarına tahsisinin gerçekleştiğini, kooperatif üyelerinin davalı kooperatife ek ödeme yaparak konutlarında ikamet edebildiklerini, davacının da 2007/2017 yılları arasında ek ödeme yaparak konutunda ikamet ettiğini, davalı kooperatifin konutlar tamamlanmış ve fiili olarak kooperatif amacına ulaşmış olmasına rağmen ferdileşme aşamasına geçmediği ve tamamlanmış haldeki konutlar için iskan ruhsatı almadığını, üyelere tapu devrini gerçekleştirmediğini, 24/03/2018 genel kurul gündeminin 11.md sinin davalı kooperatifin tasfiyesi sonrası site yönetimine dönüştürülmesi hususunun görüşülmesi olup, kooperatifin amacına ulaşarak dağılma sürecine girmiş olduğu ve ferdileşme geçilmesi gerektiğinin açıkça ortada olduğunu, Kooperatifler Kanununun 2 md. 2 fıkrasında da ''yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliğinde bulunan diğer kooperatiflerin ana sözleşmelerinde ortalara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir '' hükmü ile kooperatif ana sözleşmesinin satış vaadi niteliğinde olduğunun düzenlendiğini, davalı kooperatifin inşaatlar tamamlanmış olmasına rağmen iskan ruhsatını almayarak konutların mülkiyetini ortaklarına geçirmediğini, ferdileşme aşamasına geçmeyi haksız olarak geciktirdiğini, bu sebeple Medeni Kanununun 716 md. uyarınca tapuda davalı kooperatif adına kayıtlı ancak davacıya tahsis edilmiş olan konut mahiyetindeki taşınmazın tapuda devri ile davacı adına tescili amacıyla dava ikame etme zorunluluğu hasıl olduğu belirtmiş , davalı kooperatifin yönetim kurulu tarafından alınan 27/02/2018 tarihli ... nolu davacının kooperatif üyeliğinden düşmesine ilişkin kararın iptaline ve davacıya tahsis edilen konutun tapuda davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı adına usulüne uygun tebligat yapılmış, davalı tarafça cevap dilekçesi sunulmamış, davalı vekili aşamalarda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı kooperatif yönetim kurulu tarafından alınan 22/02/2018 tarihli ... nolu davacının davalı kooperatif üyeliğinin düşmesine ilişkin kararın iptali koşullarının oluşup oluşmadığının belirlenmesine yönelik olarak davalı kooperatif kayıt ve belgeleri ile dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmasına ilişkin ara karar oluşturulmuş, bilirkişi mahkememize verdiği 03/01/2020 tarihli ön bilirkişi raporunda ; tüm uğraşılarına rağmen davalı ... 90 Konut Yapı Kooperatifine ait defter ve kayıtlara ulaşılamadığından davacı ...'in ortaklıktan çıkarılmasının usulsuz olup olmadığına yönelik sağlıklı bir tespit yapılamadığını, davalı kooperatife ait defter ve kayıtların ibraz edilmesi halinde ayrıntılı bir inceleme yapılabileceğini ayrıntılı ve gerekçeli olarak belirtmiştir.

Bilirkişi raporunun ibrazından sonra davalı kooperatif vekili tarafından vekaletnamenin sunulduğu belirlenmiş ayrıca davalı kooperatif vekili mahkememize verdiği 07/02/2020 tarihli dilekçesinde bilirkişi raporuna esas olmak üzere ve yargılamanın adil olması için gerekli defter ve evrakların müvekkili tarafından hızla temin edilmeye çalışıldığını, müvekkilinin defterlerini ibrazdan kaçınmadığını, defter ve evraklar temin edildiğinde mahkemeye sunulacağını belirtmiştir.

Mahkememizin 05/03/2020 tarihli celsesinde davalı defterlerinin bulunduğu yer konusunda beyanda bulunmak üzere davalı vekiline 2 hafta süre verilmesine, defterlerin bulunduğu yer bildirildiğinde belgeler incelenerek önceki ara kararı doğrultusunda rapor tanziminin istenilmesine, davalı tarafça defterlerin bulunduğu yer konusunda beyanda bulunulmadığı takdirde ticaret sicil müdürlüğü ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yazı yazılarak kooperatifin bilançosu, gelir gider cetvelleri, yönetim ve denetim raporları , genel kurul tutanakları, ortaklık cetvelleri, kura ve tahsis belgelerinin gönderilmesinin istenilmesine yazı cevabı geldiğinde rapor düzenlenmesi için dosyanın bilirkişiye tevdiine yönelik ara karar oluşturulmuş, ara karar doğrultusunda gerekli yazılar yazılmış , cevaplar alınarak dosya yeniden bilirkişiye tevdii edilmiştir.

Alınan 24/07/2020 havale tarihli bilirkişi raporunda parasal yükümlülüklerini yerine getirmesi için keşide edilen ihtarnamelerin farklı dönemlere ait farklı miktarlardaki borçları içermesi nedeniyle birbirini tamamlayan birinci ve ikinci ihtarname niteliğinde olmaması, ilk ihtarnamede ana sözleşmenin 14. Maddesindeki 30 günlük gecikme koşullarına uyulmaması, ikinci ihtarname ile verilen sürenin 1163 sayılı yasanın 27. Maddesine göre 1 ay olması gerekirken 30 günlük süre verilmesi, talep edilen gecikme bedellerinin 11/01/2011 tarihinde kabul edilen 6098 sayılı TBK'nun 120/2 maddesine göre aylık %1,50 yıllık %18 üzerinden hesaplanması gerekirken yıllık %24 ve %36 üzerinden hesaplanması nedeniyle usulsuz olduğunun tespit edildiği, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre ortaklıktan çıkarma kararının dayanağı olan belgelerin usulsüz olmasının ortaklıktan çıkarma kararında usulsuz kıldığı, dosyada tapu kayıtlarının bulunmadığı ancak kooperatif yetkililerinden henüz ferdi mülkiyete geçilmediği ve hiç bir ortağa tapu verilmediğinin belirlendiği, hal böyle olunca... ada... parselin davacı adına tescilinin talep edilemeyeceği görüş ve kanaatine varıldığı ayrıntılı ve gerekçeli olarak belirtilmiştir.

Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonucunda davacı tarafça davacının davalı kooperatif yönetim kurulunun 27/02/2018 tarih... nolu kararı ile kooperatif üyeliğinden düşmesine ilişkin verilen kararın iptali ile davacı adına tahsis edilen İzmir İli Urla İlçesi Kuşçular Köyü ... parsel sayılı taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesine yönelik olarak davalı adına mahkememize dava açıldığı, davacının davalı kooperatif üyesi iken ortaklıktan doğan parasal yükümlülüklerini yerine getirmediğinden bahisle davalı kooperatif yönetim kurulunun 27/02/2018 tarih ve...ayılı yönetim kurulu kararı ile ortaklıktan ihraç edildiği, çıkarma kararının Urla Noterliğinin 02/03/2018 tarih... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacıya bildirildiği, ihtarnamenin 06/03/2018 tarihinde tebliğ edildiği, 24/03/2018 tarihinde yapılan 2014 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısında davacının ortaklıktan çıkarılması ile ilgili herhangi bir değerlendirme yapılmadığı, yönetim kurulunun 31/03/2018 tarih...sayılı kararı ile üyeliği düşen ... için 3 aylık sürenin beklenmesinin kararlaştırıldığı, davacının 3 aylık süre dolmadan 16/05/2018 tarihinde eldeki davayı yasal süresi içerisinde açtığı,

Davalı kooperatifin davacının parasal yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçesi ile Urla Noterliğinin 24/10/2017 tarih... yevmiye nolu ihtarnamesini birinci ihtarname olarak gönderdiği, ihtarnamede davacının 30/09/2019 tarihi itibariyle hesaplanan 13.076,05 TL borcunu 30 gün içerisinde ödemesinin istendiği, ihtarname üzerine davacı tarafından 18/12/2017 tarihinde 12.500,00 TL ödeme yapıldığı, ihtarnamede talep edilen 2017 Yılı Eylül ayı aidatının muaccel hale geldiği 30/09/2017 tarihinden itibaren 30 günlük süre geçmediği, davalı kooperatif tarafından ikinci ihtarname olarak Urla Noterliğinin 22/01/2018 tarih... nolu ihtarnamesinin keşide edildiği, ihtarnamede 30/11/2017 tarihi itibariyle hesaplanan 4.724,95 TL tutarındaki borcun 30 gün içinde ödenmesinin istendiği, ihtarnamenin davacıya 23/01/2018 tarihinde tebliğ edildiği, ikinci ihtarnamede ödeme için 30 günlük süre verildiği ancak Kooperatifler Yasasında bu sürenin 1 ay olarak belirtildiği, bunun yanında ilk ihtarnamede borcun 30/09/2017 tarihi itibariyle hesaplanmış iken ikinci ihtarnamede borcun 30/11/2017 tarihi itibariyle hesaplandığı, bir ve ikinci ihtarnamelerin yasa ve ana sözleşme gereğince birinci ve ikinci ihtarname olarak nitelendirilemeyeceği, ayrıca ihtarnameye konu borçlar hesaplanırken gecikme bedellerinin genel kurul kararları gereği aylık % 2 ve aylık % 3 üzerinden hesaplandığı, bu oranların yıllık % 24 ve % 36 ya tekabül ettiği ancak 6098 sayılı TBK'nun 120/2 maddesi gereğince davalı kooperatifin yıllık % 18 in üzerinde gecikme bedeli faizi talep etmesinin mümkün olmadığı bu hususlar göz önüne alındığında davacının davalı kooperatif üyeliğinden çıkarılmasına dayanak işlem ve belgelerin usulsüz olduğu ve ortaklıktan çıkarma kararının iptalinin gerektiği ,

Davalı kooperatifin davacı tarafından yapılan ödemeleri 17/08/2019 tarihinde banka havalesi ile iade ettiği ve kooperatif yönetim kurulunun 02/09/2019 tarih 284 sayılı kararı ile ... parsel için davacının yerine... ortaklığa kabul ettiği, kooperatif ortakları tarafından açılan tapu iptali ve tescili davalarının kabul edilebilmesi için diğer ortaklarla paralel olarak ferdi mülkiyete geçilmiş ve ortaklıktan doğan parasal yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması gerektiği, davalı kooperatifin henüz ferdi mülkiyete geçmediği ve hiçbir ortağa tapu verilmediği, ortaklara tapu tescil işlemi yapılmadığı için davalıya da bu aşamada tapu tescilinin imkan dahilinde olmadığı, bunun yanında davacı tarafça yapılan ödemelerin davalı kooperatif tarafından davacıya iade edildiği ve davacının üyelikten doğan tüm yükümlülüklerini mevcut aşama itibariyle yerine getirmemiş olduğu, bu hususlar göz önüne alındığında davacının yasal koşulları oluşmayan taşınmaz tesciline yönelik talebinin reddinin gerektiği incelenen tüm dosya kapsamıyla anlaşılmış, davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;

1-Davanın KISMEN KABULÜ ile davalı... 90 Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulunun 27/02/2018 tarihli 252 nolu davacının kooperatif üyeliğinin düşürülmesine ilişkin kararının İPTALİNE,

2-Davacının yasal koşulları oluşmayan taşınmaz tesciline yönelik talebinin REDDİNE,

3-Peşin alınan harç fazla olduğundan 116,38 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacı tarafa iadesine,

4-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirmiş olduğundan 3.240,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirmiş olduğundan 3.240,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

6-Davacı tarafça yapılan 13 davetiye bedeli 172,50 TL , bilirkişi inceleme ücreti 500,00 TL olmak üzere toplam 672,50 TL yargılama giderinin red ve kabule göre 336,00 TL lik bölümünün davalıdan alınarak davacıya verilmesine , kalan bölümünün davacı üzerinde bırakılmasına ,

Davacı tarafça yatırılan 95,50 TL harç giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Dair; tebliğden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar davacı vekili Av.... ile davalı vekili Av. ...'in yüzlerine karşı açıkça okunup anlatıldı. 10/09/2020

Başkan ...

E imza

Üye ...

E imza

Üye ...

E imza

Katip ...

E imza